行业宏观背景与转型路径 - 中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构 行业从增量扩张转向存量优化 从高速增长迈向高质量发展 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [2] - 盘活存量资产需遵循四大原则：市场化法治化是根本 专业化是核心支撑 产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [3] 商业不动产REITs试点新规落地 - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态 其资产范围、审核监管和回收资金用途与基础设施REITs存在差异 [4] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 发行效率较高 回收资金用途更灵活 可用于存量资产收购、新增投资、偿债及补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [4][5] REITs对行业与市场的影响 - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动其向“轻资产运营”模式转型 [5] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 并为投资者提供新的投资渠道 [5] - 中国存量商业不动产规模可观 但不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [5] 中国REITs市场规模展望 - 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值达2280亿元 [5] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元 具体时间取决于市场发展情况 短期来看近两年市场规模已有快速提升 [5] - 也有业内人士认为市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [6] 对REITs市场发展的建议 - 可优化既有产品架构 例如精简“公募基金+ABS+项目公司”的管理架构 进一步均衡各主体权责 推动管理人与投资人利益绑定 [6] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也可实行一定的精简 [6] - 可探索建立REITs市场退市制度 实现市场“有进有出” 同时进一步加强多层次市场建设 如放宽投资主体准入、完善Pre-REITs与私募REITs制度、明确退出衔接机制 [6]

2026.01. 25 本文字数：1649，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 黄思瑜 在不动产市场从增量扩张转向存量优化的关键期，近期落地的商业不动产REITs试点新规正成为市场 的讨论热点。 在近日召开的"2026中国不动产金融论坛"上，上海交通大学上海高级金融学院（高金/SAIF）执行院 长程仕军表示，中国不动产市场正经历结构性调整与范式重构，行业从增量扩张转向存量优化、高速 增长迈向高质量发展。在此背景下，"贯通"与"破局"是行业发展的关键路径。 "盘活存量资产是一项系统工程，涉及多方利益与多重目标，意义重大且挑战并存。这要求我们以改 革勇气和创新智慧，尊重市场规律，积极实践，稳步构建政府引导、企业主导、市场运作的盘活新格 局。"原银保监会普惠金融部主任、中国长城资产管理公司原党委书记、董事长李均锋称。 在李均锋看来，盘活存量资产有四个主要原则：第一，市场化、法治化原则是根本遵循，通过公开交 易和合规操作实现资产公允流转，严禁新增隐性债务；第二，专业化原则是核心支撑，依托专业机构 和人才实现资产精准识别和高效运营；第三，依托产融结合原则是关键路径，创新运用REITs、资产 证券化等工具，将存量资产 ...

文章核心观点 - 中国不动产市场正经历从增量扩张转向存量优化、从高速增长迈向高质量发展的结构性调整与范式重构 在此背景下 盘活存量资产成为关键 而商业不动产REITs试点的正式实施 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 为市场提供了重要的权益融资渠道和投资机会 行业专家普遍认为中国REITs市场未来规模增长潜力巨大 长期可能达到2万亿元人民币 [1][2][3] 市场背景与政策动态 - 中国不动产市场正处于结构性调整与范式重构的关键期 行业从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展 [1] - 2025年12月31日 中国证监会正式发布公告 实施商业不动产REITs试点 标志着中国REITs市场进入商业不动产与基础设施并行发展的新阶段 [2] - 盘活存量资产是一项涉及多方利益的系统工程 需要构建政府引导、企业主导、市场运作的新格局 [1] 商业不动产REITs的特点与意义 - 相较于基础设施REITs 商业不动产REITs在资产范围、审核监管和回收资金用途等方面存在差异 [3] - 商业不动产REITs聚焦商业不动产 包容性更高 优先推进商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等业态落地 [3] - 商业不动产REITs由证监会及交易所审核 审核及发行效率较高 [3] - 回收资金用途更灵活 可用于与主营业务相关的存量资产收购、新增投资、偿还债务、补充流动资金等 但不得用于购置商品住宅用地 [3] - REITs能帮助房地产企业降低负债、防范风险 构建良性循环体系 推动向“轻资产运营”转型 [3] - 在低利率环境下 REITs有助于优质资产价值重估 为投资者提供新的投资渠道 [3] 市场规模现状与未来展望 - 根据Wind数据 截至2026年1月25日 中国REITs市场已上市79只REITs 总市值2280亿元人民币 [3] - 长期来看 REITs市场规模可能达到2万亿元人民币 具体实现时间取决于市场发展情况 [4] - 短期来看 REITs市场在近两年有较大突破 市场规模快速提升 [4] - 商业不动产REITs的审核效率等方面有一定优化 也有一定增长空间 [4] - 也有业内人士认为 中国REITs市场规模达到万亿元甚至超过2万亿元都有可能 影响时间的一大变量在于房地产的转型情况 [4] - 相较于海外成熟市场 中国存量商业不动产规模可观 且不动产证券化率仍处于低位 这为商业不动产REITs市场规模的长期增长提供了坚实基础和广阔空间 [3] 市场发展原则与建议 - 盘活存量资产应遵循四大原则：市场化法治化是根本遵循 专业化是核心支撑 依托产融结合是关键路径 以增量带动存量是重要策略 [2] - 产融结合原则要求创新运用REITs、资产证券化等工具 将存量资产转化为金融资本 [2] - 可完善优化既有产品架构 例如优化管理架构以精简“公募基金+ABS+项目公司”架构 并进一步均衡各主体权责 推动利益绑定 [4] - 建议对扩募环节进一步提效 对规模比例较小的扩募可豁免监管审核 对较大规模的扩募也无需完全遵循首次发行标准 [4][5] - 可探索建立REITs市场退市制度 使市场长期能做到“有进有出” [5] - 可进一步加强多层次市场建设 例如进一步放宽投资主体准入 持续完善Pre-REITs与私募REITs制度建设 明确退出衔接机制 [5]

无独有偶，在1月23日召开的2026中国不动产金融论坛上，与会专家同样就商业不动产REITs的发展前 景、市场规模、未来如何投资布局等议题进行了深入探讨。 眼下，中国不动产证券化市场正从"基建先行"迈入"基建+商产双轮驱动"的新阶段。这场以市场化改革 为核心的政策红利，正引发原始权益人、券商、基金管理人、研究机构的多方共振，为万亿级商业不动 产存量市场注入新的发展动能。 上海交通大学上海高级金融学院兼聘教授路林指出，我国商业不动产存量市场庞大，商品房中非住宅占 比高达15%至20%，这为REITs扩容奠定了充足的基础。 新华财经上海1月23日电（记者 杨溢仁）本周，茂业商业股份有限公司发布公告，正式启动以成都茂业 中心部分写字楼为底层资产的商业不动产公募REITs申报发行工作，引发业界热议。 "商业不动产REITs是基础设施REITs的'递进与互补'，两者相互影响，也将共同丰富中国REITs市场体 系。"中信建投证券研究部地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲判断，"'十五五'期间中国的REITs市场 规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场。" 与会专家普遍判断，1至2年内，商业不动产REITs的首批项 ...

自2021年6月21日首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，我国REITs市场发展迅速，规模持 续扩大、资产类型不断丰富。截至2025年年底，已发行公募REITs78只（含7只扩募），覆盖十个门类 的资产，发行规模2135亿元。 从国际经验看，商业不动产REITs在欧美等发达市场中长期占据主导地位，不仅是投资者配置不动产的 核心工具，也为商业地产的可持续发展提供了长效资本支持。 随着2025年年底中国证监会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通 知》及相关扩容政策的陆续落地，特别是商业不动产被正式纳入试点范围，以公募REITs为代表的不动 产证券化工具，正日益成为连接实体资产与资本市场的关键桥梁。 REITs行业联盟秘书长王刚表示，在商业不动产纳入公募REITs试点扩容的背景下，行业需要以更强的 资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从"存量持有"向"存量盘活"转型，加快形成可复制、可推广 的投融资闭环与生态体系。 同时，王刚也提到，已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，具备推出公募REITs的ETF基金和指数 基金的条件，这对于稳定市场、专业化投资和资本 ...

中经记者 郝亚娟 夏欣 上海 北京报道 自2021年6月21日首批公募REITs（不动产投资信托基金）上市以来，我国REITs市场发展迅速，规模持 续扩大、资产类型不断丰富。截至2025年年底，已发行公募REITs78只（含7只扩募），覆盖十个门类 的资产，发行规模2135亿元。 从国际经验看，商业不动产REITs在欧美等发达市场中长期占据主导地位，不仅是投资者配置不动产的 核心工具，也为商业地产的可持续发展提供了长效资本支持。 随着2025年年底中国证监会《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通 知》及相关扩容政策的陆续落地，特别是商业不动产被正式纳入试点范围，以公募REITs为代表的不动 产证券化工具，正日益成为连接实体资产与资本市场的关键桥梁。 REITs行业联盟秘书长王刚接受《中国经营报》记者专访时表示，在商业不动产纳入公募REITs试点扩 容的背景下，行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从"存量持有"向"存量盘 活"转型，加快形成可复制、可推广的投融资闭环与生态体系。 同时，王刚也提到，已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，具备推出公募REI ...

2025年12月30日，中信建投-中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划（代码：267556.SH）在上海证券交易所成功设立，标志着中建地产成功发 行中建集团首单写字楼持有型不动产ABS（机构间REITs）。该产品是中建集团首个机构间REITs平台、首单写字楼机构间REITs产品，也是天津区域首单 央企机构间REITs产品。 中建地产精心筹划，汇聚各方合力，战略联动中建资本，高效开展项目发行全过程活动，成功推动以中建地产中建中心写字楼物业为标的资产，最终按询 价区间上限溢价完成发行。该产品成功搭建集团首个机构间REITs平台，成为存量资产盘活与金融资本运作的重要实践，同时具备持续扩募能力，为打 造"投建融运管退"全周期商业模式树立实践样板案例。 此次发行积极响应监管政策导向，突破传统债性融资逻辑，强化权益属性设计，旨在实现资产长期运营和平台价值提升，成为上海证券交易所2025年度在 机构间REITs方面重点打造和落地的权益类杠杆产品，不仅填补了天津区域央企在持有型不动产证券化领域的空白，也为区域内同类资产盘活与资本运作 打造了示范标杆。 中建地产将以此为契机，进一步挖掘与培育优质存量资源，持续提升资产运 ...

项目概况与市场意义 - 2025年12月24日，由申万宏源证券主承销的“平安证券-铁建投资集团持有型不动产资产支持专项计划”在上海证券交易所设立 [2] - 该项目是公司发行的首单央企持有型不动产ABS项目，同时也是首单写字楼物业持有型不动产ABS项目 [2] - 项目标志着公司在不动产证券化领域实现了央企合作与细分物业类型的双重突破，为行业同类项目发行提供了重要实践范本 [2] 交易结构与资产详情 - 专项计划原始权益人为中国铁建投资集团有限公司 [2] - 项目总发行规模为7.48亿元，发行期限约为28年 [2] - 项目采用市场化询价机制，最终实现产品溢价发行，体现了市场对底层资产质量与运营管理能力的高度认可 [2] - 底层资产为珠海铁建大厦，属于优质写字楼物业，具备稳定的收益潜力与良好的市场认可度，为投资者提供了长期稳健的投资标的 [2] 公司角色与专业能力 - 公司高度重视本次合作，充分发挥了自身在资产证券化领域的专业服务优势 [3] - 项目推进过程中，公司固定收益融资总部协同FICC事业部、宏源汇智投资有限公司，凭借丰富的市场经验与精准的定价能力，全程保障了发行工作的顺利推进 [3] - 项目的成功发行获得了原始权益人及各合作方的充分认可 [3] 战略影响与未来展望 - 此次项目是公司深化央企合作、拓展不动产证券化细分领域的重要成果 [3] - 通过此首单项目，公司进一步夯实了在多层次REITs及资产证券化市场的战略布局，拓宽了服务实体企业的边界 [3] - 项目充分展现了公司为不同类型主体、不同物业形态提供定制化金融服务的综合实力 [3] - 未来，公司将持续深化在资产证券化及多层次REITs领域的专业积累与战略布局，不断拓展合作边界、丰富产品服务体系 [3] - 公司将聚焦实体企业多样化融资需求，提供更全方位、更具针对性的金融解决方案，以推动资本市场与实体经济的深度融合 [3]

京东不动产证券化新动作 - 京东集团旗下资产正通过“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持计划”探索不动产证券化，该计划拟发行金额21亿元，品种为持有型不动产ABS（即机构间REITs），目前项目状态为“已反馈” [1] - 这是继2023年2月发行首单民营企业仓储物流公募REITs后，京东在不动产证券化领域的又一次探索，标志着其探索正从公募REITs向私募赛道延伸 [1] - 该项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，其间接全资股东为香港宇培物流资产发展有限公司，实际控制人为刘强东 [1] - 项目通过引入高和资本，创新性地在资产支持计划与底层项目公司之间嵌入私募基金结构，形成“私募基金+ABS”的双层架构 [1] 机构间REITs市场概况 - 机构间REITs作为场内标准化权益产品，以“资产信用”为核心，收益直接绑定底层不动产现金流，其核心优势在于审批流程更高效、估值机制更灵活、资金用途更自由 [2] - 该产品尤其适合培育尚未达到公募REITs运营年限、现金流稳定性要求的不动产资产 [2] - 截至2025年12月初，上交所已有50单机构间REITs项目申报，申报规模近1200亿元，并已成功发行20单项目，发行规模超过450亿元 [2] - 机构间REITs的升温是资本市场响应企业“盘活存量资产、优化资本结构”需求的必然结果，京东的入局将进一步提升该赛道的市场关注度 [3] 京东产发的资产与资金状况 - 京东产发是京东集团旗下专注于基础设施投资、开发与运营的平台，自2018年独立运营以来持续扩张，目前在全球拥有现代化基础设施资产数量超过280个，园区管理建筑面积超过2700万平方米，资产管理规模总额超过1200亿元 [4] - 大规模扩张伴随持续资金压力，2020-2022年，京东产发投资活动所用现金净额高达345亿元，而其经营活动所得现金净额仅约30亿元，截至2022年末公司账上现金仅11亿元 [4] - 京东产发曾计划通过上市融资，于2023年3月向香港联交所递交上市申请，但受港股估值低迷、重资产模式受质疑等多重因素影响，该计划于2024年5月暂缓，港交所相关申请文件失效 [4] - 自2019年以来，京东产发已成立7支私募基金以缓解资金压力，其中2024年12月完成50亿元物流基础设施基金的募集，为国内物流不动产领域募集规模最大的一支基金 [5] 京东的资产证券化路径与行业趋势 - 在资产证券化方面，京东产发于2023年成功发行首单民营企业仓储物流公募REITs——京东仓储REIT，首发入池资产包括廊坊、武汉和重庆3处物流园区，合计建筑面积约35.1万平方米 [6] - 2025年7月，京东仓储REIT启动扩募，拟购入西安、合肥两个成熟运营的智能物流园区，预计新增建筑面积约25.28万平方米 [6] - 此次申报机构间REITs是对其资产盘活逻辑的延伸与补充，旨在通过机构间REITs提前盘活尚未成熟的资产以回笼资金，反哺新资产的收购与培育，待资产成熟后可进一步衔接公募REITs上市，形成“收购-培育-证券化-再投资”的良性循环 [6] - 京东的探索并非个例，近期包括中国中铁、青岛西海岸公用事业、中交第四航务工程局等企业均密集发行机构间REITs，涉及消费、能源基建、工业厂房等方向 [6] - 其中，中交第四航务工程局牵头投建持有的广连高速公路项目成功打包成机构间REITs，规模达150亿元，创同类项目历史纪录 [6]

战略合作与基金成立 - 英格卡购物中心与高和资本达成战略合作，将共同成立一只专项不动产基金，共同持有无锡、北京、武汉三座荟聚聚会体验中心 [2] - 此项合作将在获得中国相关主管部门批准后正式生效 [2] - 在新合作模式下，英格卡购物中心将继续持有荟聚品牌，并独家管理和运营所有聚会体验中心 [2] 合作背景与各方角色 - 英格卡购物中心自2009年进入中国以来，已自主打造和运营10座聚会体验中心和3个荟聚办公项目，累计投资超过270亿元人民币 [2] - 高和资本成立于2009年10月，是国内领先的商业地产私募股权基金和不动产证券化的开拓者，在商业不动产领域总投资约500亿元人民币，推动完成约260亿元人民币的不动产证券化产品备案 [3] - 高和资本表示，欣赏英格卡购物中心在产品创新和运营领域的实力，认为其成功印证了管理能力，并确信国际经验与本土创新融合将引领中国购物中心未来发展 [3] 资产与业务动态 - 作为交易的一部分，宜家中国现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚全新的租赁空间，同时宜家中国将在无锡荟聚内开设并运营一家新门店 [2] - 2024年，西安荟聚与上海荟聚综合体相继开业，其中上海荟聚综合体总投资超过80亿元人民币，是英格卡购物中心全球迄今单体投资金额最大的项目 [2] 合作意义与展望 - 战略合作有助于英格卡购物中心充分发挥运营专长，确保业务稳定延续及与本地社区的联结，并为英格卡集团未来的增长和合作开辟新机 [2]