市场整体表现与行业申报热潮 - 2026年A股市场喜迎开门红，上证指数接连突破4000点、4100点关口，创下十年新高，并出现罕见的“17连阳” [1] - 市场热度攀升带动公募基金行业产品申报热潮，截至2月3日，全市场已有74家公募机构共计申报237只新产品 [1] - 行业申报规模较去年同期显著提升，参与机构数量从63家增至74家，产品申报量从155只增至237只 [1] 公募机构申报情况与排名 - 2026年1月单月有14家公募上报产品超过5只，呈现“抢跑”态势 [2] - 广发基金申报最为踊跃，累计上报16只产品，稳居行业榜首，较去年同期申报冠军的产品数量多出5只 [2] - 申报数量排名前列的机构包括：广发基金（16只）、天直喜等（14只）、易方达基金（10只）、永赢基金（10只）、汇添富基金（8只）、平安基金（8只） [2] - 广发基金、易方达基金、平安基金、华安基金等机构申报数量较去年同期增幅尤为突出 [2] 监管批复节奏与产品类型分布 - 与申报端火热形成反差，监管审核批复节奏明显放缓，2026年1月仅有广发基金和易方达基金两家机构各获批3只产品 [3] - 去年同期批复节奏更快，永赢基金、国泰基金均获批4只，另有包括华夏基金在内的5家机构获批至少3只 [3] - 指数基金成为本轮产品布局的绝对“主角”，其中ETF及其联接基金占据主流地位 [3] - 广发基金上报的16只产品中，涵盖6只ETF、3只场外指数基金，同时搭配FOF、混合型、债券型等多元品类 [3] - 广发基金申报清单中包含5只港股主题产品，覆盖信息技术、医药、消费等细分赛道，显示出对港股市场的战略侧重 [3] 重点机构产品布局策略 - 华夏基金申报组合聚焦指数赛道，包含5只ETF及2只场外指数基金，同时兼顾混合型、股票型、债券型产品的均衡布局 [3] - 华夏基金上报了3只商业不动产公募REITs，分别对应凯德、银泰百货、保利发展相关资产项目，成为业内首批布局该新兴领域的机构 [3] - 易方达基金在指数产品领域重点发力，申报4只ETF及3只联接基金，持续强化指数投资布局 [4] - 永赢基金推出4只ETF、2只场外指数基金，并依托去年在主动权益领域的亮眼业绩，同步布局4只主动权益类产品 [4]

公司动态：武商集团启动REITs专项研究 - 公司已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 [1] - 公司正在对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 [1] - 公司正在审慎论证相关方案的必要性、可行性及发行路径 [1] - 后续若有重大事项，公司将依法依规履行信息披露义务 [1]

交易概述 - 公司参与投资的两只在管基金拟以其持有的商业不动产项目作为底层资产，开展商业不动产公募REITs的申报发行工作[2] - 底层资产为上海光翎投资中心持有的静安大融城项目，以及天津安石锦瑞股权投资基金合伙企业持有的江门大融城项目[2] - 此举是为响应中国证监会及上海证券交易所于2025年12月31日发布的关于商业不动产投资信托基金试点的政策号召，旨在有效盘活存量资产[4] - 公司董事会已于2026年1月29日审议通过相关议案，同意参与基金合伙人会议并支持申报工作[5] 交易结构与参与方 - 交易暂不构成关联交易及重大资产重组[2][3] - 上海光翎和安石锦瑞将作为原始权益人[5] - 公司控股子公司光控安石（北京）投资管理有限公司将作为原始权益人之普通合伙人[5] - 公司控股子公司光控安石（上海）商业管理有限公司（或其他符合要求的公司下属企业）拟作为运营管理机构[5] 底层资产详情 - **静安大融城项目**：位于上海市静安区，业态为商业零售，总建筑面积约18.9万平方米[6] - **江门大融城项目**：位于广东省江门市蓬江区，业态为商业零售，总建筑面积约12万平方米[7] 交易影响与意义 - 发行商业不动产公募REITs有助于公司盘活存量资产，畅通不动产资产管理“募、投、管、退”循环[7] - 有利于提升“大融城”品牌形象，促进公司可持续发展[7] 当前状态与后续步骤 - 本次交易目前处于待申报阶段，具体交易结构及产品要素需根据后续监管审核和市场情况进行细化或调整[7] - 交易尚需获得中国证监会和上海证券交易所的审核同意，最终能否实施存在不确定性[3][7] - 公司将根据申报进展及实际情况，及时履行信息披露义务[3]

公司动态 - 光大嘉宝参与投资的在管基金上海光翎和安石锦瑞 拟以静安大融城和江门大融城为底层资产 开展商业不动产公募REITs申报 [1] - 公司董事会已于2026年1月29日通过相关议案 [1] - 本次交易暂不构成关联交易和重大资产重组 但尚需监管审核 存在不确定性 [1] 项目资产详情 - 静安大融城项目总建筑面积约18.9万平方米 [1] - 江门大融城项目总建筑面积约12万平方米 [1] - 两个项目的业态均为商业零售 [1] 产品要素 - 原始权益人拟认购本次公募REITs发行份额的比例不低于20% [1] - 产品的收益分配比例预计将达到90%以上 [1]

商业不动产公募REITs申报方案调整 - 公司为保障发行进度 对正在推进的商业不动产公募REITs申报方案进行了调整 [1] - 调整前底层资产为子公司及关联方持有的成都茂业中心部分楼宇 调整后底层资产仅为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [2] - 方案调整后 REITs项目发行工作将继续推进 公司后续将根据市场环境择机推进自身相关资产的REITs业务 [2] - 公司董事会已审议通过调整方案 并因此取消了原定于2026年2月9日召开的临时股东会 [20][21][23] 2025年度业绩预告 - 公司预计2025年归属于上市公司股东的净利润为亏损 区间约为-24,166.50万元到-20,138.75万元 [7][9] - 公司预计2025年归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润也为亏损 区间约为-7,577.23万元到-5,549.48万元 [7][9] - 上年同期 公司归属于母公司所有者的净利润为3,714.66万元 扣除非经常性损益的净利润为-3,045.75万元 [11] 业绩预亏主要原因 - 零售百货行业整体仍处于筑底阶段 居民消费动能和意愿尚未完全复苏 导致公司净利润承压 [13] - 公司拟计提商誉减值约5,388万元到7,184万元 并对投资性房地产计提减值约18,425万元到24,566万元 主要因部分商业卖场经营情况及租金水平下滑 [13]

公司核心公告内容 - 茂业商业股份有限公司计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产涉及全资子公司成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与交易结构 - 初始底层资产为成都高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产聚焦于同一地址的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 资产最终范围以监管审批为准 [1] - 资产持有方涉及上市公司全资子公司成商控股及关联方崇德投资 [1] - 方案调整后 资产持有方仅为关联方崇德投资 [1] 项目进展与后续计划 - 茂业商业于2026年1月23日披露了相关公告 公告编号为临2026-004号 [1] - 本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 为保障项目顺利发行落地 公司审慎决策对申报方案进行了调整 [1] - 调整后项目发行工作将继续推进 [1] - 公司后续将视市场环境变化 适时择机推进自身相关资产的REITs业务 [1]

公司核心公告内容 - 茂业国际旗下子公司茂业商业计划开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [1] - 初始方案底层资产为成商控股及关联方崇德投资持有的成都茂业中心部分楼宇 [1] - 因发行时间安排紧迫 经管理层与中介机构沟通论证后 决定对申报方案进行调整 [1] - 调整后底层资产变更为关联方崇德投资持有的成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 方案调整后 商业公募REITs项目发行工作将继续推进 [1] - 后续上市公司将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1] 底层资产与方案调整 - 初始底层资产涉及两个持有方：全资子公司成商集团控股有限公司及关联方成都崇德投资有限公司 [1] - 初始底层资产位于成都市高新区天府大道北段28号成都茂业中心部分楼宇 [1] - 调整后底层资产仅涉及关联方成都崇德投资有限公司持有的单一物业 [1] - 调整后底层资产具体为成都茂业中心C塔写字楼物业 [1] - 最终资产范围均以监管审批为准 [1] 项目进程与未来规划 - 茂业商业本次商业公募REITs发行时间安排较为紧迫 [1] - 方案调整旨在保障项目顺利发行落地 [1] - 申报方案调整后 项目发行工作将继续推进 [1] - 后续将根据市场环境变化 适时择机推进自身相关资产开展商业公募REITs业务 [1]

文章核心观点 - 中国商业不动产公募REITs试点正式启动，标志着中国REITs市场进入“基建+商产双轮驱动”的新阶段，旨在盘活存量商业地产、拓宽企业融资渠道、推动不动产行业向高质量发展转型 [2][3][8] 政策背景与行业意义 - 中国证监会于2025年12月31日发布商业不动产REITs试点公告，不到一个月内即有企业（茂业商业）启动申报，市场响应迅速 [3] - 政策旨在引导存量商业地产盘活，拓宽企业融资渠道，推动不动产行业向“投融管退”良性循环转型，被视为商业地产REITs从试点走向常态化的重要信号 [3] - 行业正经历结构性调整，从增量扩张转向存量优化、高速增长迈向高质量发展，“贯通”与“破局”是关键路径 [2] - 商业不动产REITs是基础设施REITs的“递进与互补”，两者将共同丰富中国REITs市场体系 [4] 对房地产企业的影响 - 助力房企降负债、防风险，构建良性循环体系，推动其向“轻资产运营”转型 [3] - 为房企提供了盘活存量资产、回笼资金、缓解重资产投入压力的重要工具，被企业视为“重大利好” [4] - 适配以商业地产为主（如绿地商业地产占比60%以上）的房企业务结构 [4] - 推动房企从“高杠杆、快周转”的开发商向“投资商+运营商”转型 [4] 新政关键规则与优化 - 准入门槛：收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3% [4] - 合规审核：摒弃“一刀切”，转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改 [4] - 资产范围：放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件 [4] - 流程优化：申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程 [5] - 发行机制：取消了询价区间限制，市场化机制贯穿发行全链条 [5] - 信息披露：对标科创板标准，强化透明化建设 [5] 市场参与方角色与生态建设 - 基金管理人角色从“卖方”转向“买方”，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任 [5] - 各方致力于参与完善“资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引”的完整生态链 [5] - 多元市场主体协同发力，共同激活市场内生动力 [5][8] 市场规模与阶段预测 - 1年至2年内，首批商业不动产REITs项目将密集落地，叠加基建REITs扩容，公募REITs市场规模将突破5000亿元 [6] - 3年至5年内，随着民营房企参与度提升、“泛商业”资产纳入扩围，市场规模将朝着1万亿元至2万亿元迈进 [6] - “十五五”期间，中国REITs市场规模有望超过日本、新加坡，成为全球第二大市场 [4] 资产类型与发行展望 - 赛道方面，写字楼（核心城市甲级/优质乙级）将成为首批主力，酒店、商业综合体逐步跟进 [6] - 首批试点项目预计将集中于一线及核心二线城市的成熟物业 [7] - 首批写字楼REITs试点项目预计集中于上海、北京、深圳，单项目发行规模预计在30亿元至50亿元，2026年上半年有望实现首批上市 [7] 投资关注点 - 写字楼是商业不动产REITs试点的核心资产，各机构关注的热门标的 [7] - 投资重点可聚焦超大特大城市的超甲级/甲级写字楼，因其通常具备租户优质、租金稳定、空置率低的特点 [7]

公司战略与资本运作 - 公司围绕转型方向及产业链关键环节，筛选战略协同性强、产业整合价值高的优质标的，以优化基金投资布局与并购重组 [1] - 公司已启动商业不动产公募REITs专项研究工作，对旗下符合发行条件的商业资产进行梳理与评估 [1] - 公司正在审慎论证公募REITs相关方案的必要性、可行性及发行路径 [1]

新项目开业与开业计划 - 南京尚悦天地于1月24日开业，是中信泰富地产在南京的首个商业项目，定位“城市生活新载体”，引入超40%区域首店品牌 [1][7] - 南京江北印象汇于1月24日焕新开业，项目斥资3300万元进行全面翻新，引入德国奥乐齐（ALDI）南京首店、XBOOM攀岩南京首店等多个首店 [3][5] - 济南海那城百联奥莱二期于1月23日正式开业，项目二期与一期衔接后总体量扩大至15万平方米，引入SALOMON、HONMA等山东奥莱首店，试营业期间客流提升两倍、销售翻番 [6][9] - 深圳大中华茂业天地-罗湖口岸店于1月18日开业，商场面积约3.8万平方米，涵盖深港生活美食集、新潮科技空间等多种业态 [11] - 邯郸东悦荟City于1月16日开业，总建筑面积约8万平方米，引进110个国内外品牌，其中13个为邯郸或河北省首店 [13][15] - 武汉甘露山嘉佑城市奥莱计划于2026年2月11日开业，建筑面积超1万平方米，是武汉首家全自营模式的奥特莱斯 [16][17] - 云南楚雄壹然广场预计2026年10月建成开业，总投资近10亿元，将构建一站式消费生活矩阵 [29][31] 重大项目规划与进展 - 深圳后海M80项目预计2026年底建成，总建筑面积达22.8万平方米，可能引入杭州“天目里”运营团队，并已确定引入太古集团旗下的居舍系列酒店 [18][20][21] - 杭州新世界城市艺术中心预计于2027年逐步开业，总建筑面积约74万平方米，总投资230亿元，汇聚K11购物艺术中心等五大业态 [22][24] - 上海佳通广场GT SQUARE计划于2026年下半年投入运营，总体量达19万平方米，首批签约品牌包括“三号黄浦会临佳宴”等 [25][26] - 南通海安上湖新天地商业综合体于1月20日正式开工，总投资2亿元，总建筑面积近5万平方米，定位“城市微度假商业街区” [28] - 广州马场一期地块于1月23日正式挂牌出让，起拍总价高达186亿元，总建筑面积近56.7万平方米，规划引入顶级商业SKP [35][36] 存量项目升级与战略发布 - 三里屯太古里焕新升级达成重要里程碑，北区近一半商业空间完成焕新，吸引迪奥、爱马仕、路易威登等国际顶级品牌旗舰店入驻，累计引入171个高质量品牌首店 [32][34] - 新城控股在2026年度经营会议中披露，2025年商业运营总收入达140.9亿元，同比增长10%，全国在营吾悦广场达178座 [38] - 龙湖商业发布“天街2026”战略，将通过存量焕新与增量拓展双轮驱动，2025年新开13座商场，2026年计划新开多座天街 [39] - 旭辉商业在2026年度工作会议中回顾，2025年成功签约7个委托管理及6个管理咨询项目 [40] - 百联奥莱设定2030年管理门店数增至15家的目标，并披露郑州、西安新项目规划，其中郑州中原奥特莱斯计划于2026年9月开业 [41] 资本市场与资产交易动态 - 博裕资本收购华联旗下北京八达岭奥莱75%股权，交易后瑞得时尚间接持有目标公司75%股权 [42] - 茂业商业公告拟以成都茂业中心部分楼宇作为底层资产，开展商业不动产公募REITs申报发行工作 [43] - 中金唯品会奥莱REIT 2025年第四季度实现收入8705.49万元，其底层宁波杉井奥特莱斯项目出租率达100%，租金单价为439.53元/平方米/月 [44] - 华安百联消费REIT 2025年第四季度收入约6483.15万元，项目整体出租率95.55%，报告期内客流量559.89万人次 [45] - 中金印力消费REIT 2025年第四季度收入约8820.03万元，期末出租率98.40%，报告期内客流同比增长10.72% [46][47] - 华夏首创奥莱REIT 2025年第四季度收入约7296.5万元，济南项目期末出租率达99.04%，武汉项目达98.89% [48] - 华夏华润商业REIT 2025年第四季度收入约1.9789亿元，底层青岛万象城出租率99.09%，会员总人数达177万，同比增长22% [49] - 华夏金茂商业REIT 2025年第四季度收入约2653.29万元，底层长沙览秀城项目出租率为99.20% [50] - 华夏中海商业REIT 2025年第四季度收入约3135.62万元，底层佛山映月湖环宇城出租率99.27% [51] - 华夏大悦城商业REIT 2025年第四季度收入约8918.04万元，底层成都大悦城项目报告期末出租率98.10% [52] 公司高层人事变动 - 豫园股份选举黄震为董事长、石琨为联席董事长、朱立新为副董事长，并聘任陈毅杭为公司总裁 [53]