市场背景与政策基础 - 2026年房地产市场重回估值底部，多数城市租金回报率已达合理水平，为增量政策提供土壤[2] - 中央层面《求是》杂志在1月1日和3月16日两次发文，强调稳定房地产市场预期并保持政策力度[5][6] - 上海2025年新房和二手房成交面积之和较2024年实现微幅回升，总需求率先企稳[7] - 上海核心城区“老破小”租金回报率处在1.5%-2.7%区间，与国际主要城市1.5%-2.5%的净租金回报率区间相近[7] 核心政策预期 - **城市更新加力**：截至3月25日，已发行项目建设专项债用于城市更新的比例为13.7%，较2025年增加1.8个百分点；新增8000亿元新型政策性金融工具预计重点投向该领域[11] - **收储政策**：宁波宣布加价5%收购2010年以前、140㎡以下二手房；绍兴收购老旧住房并额外给予最高10%补贴用于购买新房[12] - **贴息政策**：南京、东莞、武汉等近20个城市推出房贷贴息政策；南京对“卖旧买新”给予贷款总额1%贴息，总资金限额1亿元[13] - **购房补贴**：淮安市为符合条件的购房家庭发放2%-6%的差异化购房补贴；杭州多个城区推出“购房+消费券”补贴，金额从3万元至10万元不等[13] - **公积金贷款提额**：上海将首套公积金贷款额度上限提升至240万元，房贷利率可锁定在2.6%，促进需求释放[14] 风险提示 - 房地产止跌回稳进度不及预期，重点城市房价跌幅可能走阔[18] - 政策力度可能低于预期，中央层面是否出台有力政策存在不确定性[18] - 地缘政治不确定性超预期可能扰动房地产市场企稳节奏[18]