《报告》中建议，要尽快出台房贷贴息的政策，来扭转居民的购房预期，甚至在短时间内来促进房价的 止稳回升。 清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵指出，贴息是用四分之一不到的以旧换新的财力去撬动 以旧换新所撬动的28倍的市场，以旧换新极限是10万亿，电冰箱、电风扇、汽车，超不过10万亿，这是 耐用消费品。房地产市场总价值高达 500 万亿，其中 70% 即 280 万亿归属居民所有。房地产不光是金 融属性，是通过金融属性变成了民生属性。 专题：第50届清华大学中国与世界经济论坛 第50届清华大学中国与世界经济论坛于1月13日在线上播出。清华大学ACCEPT研究院发布《宏观经济 报告》。 《报告》中建议，要尽快出台房贷贴息的政策，来扭转居民的购房预期，甚至在短时间内来促进房价的 止稳回升。 清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵指出，贴息是用四分之一不到的以旧换新的财力去撬动 以旧换新所撬动的28倍的市场，以旧换新极限是10万亿，电冰箱、电风扇、汽车，超不过10万亿，这是 耐用消费品。房地产市场总价值高达 500 万亿，其中 70% 即 280 万亿归属居民所有。房地产不光是金 融属性，是通过金融属性变成了 ...

市场传闻与政策预期 - 近期市场传闻国家或将针对楼市下行推出“房贷贴息”政策 补贴额度或为1% 但该消息未经官方证实[1] - 传闻版本多样 包括针对新增房贷贴息 或对高风险地区及困难房企给予贴息 并有关于首批落地城市的猜测[3] - 若按1%补贴 当前首套房贷利率3.05%在补贴后约为2.05% 将显著降低购房人成本[3] - 以总价300万人民币房产为例 利率降低1%后 30年总利息可减少约50万人民币[3] 房贷贴息机制与影响 - 房贷贴息可理解为在原有房贷利率基础上 由国家给予利息补差[3] - 该政策若落地 影响面将极为广泛 因房地产是国民经济的重要支柱[8] - 相比已推出的消费贷贴息 房贷贴息政策更为复杂 需考量一刀切或精准施策 补贴比例及财政支出压力等因素[8] 地方与市场先行案例 - 广州有楼盘推出开发商单独贴息活动 购买指定房源客户可享贴息1000元人民币/月 连续补贴30年 总计36万人民币/套 此举被视为“变相降价”的市场行为[3] - 官方下场“房贷贴息”已有先例 2023年12月杭州临平区发布政策 对购买新建商品房住宅的符合条件的贷款给予1-3%贴息补助 补贴期限36个月[4] - 目前杭州余杭、临平等区仍有不同程度的购房补贴和契税补贴活动[4] - 此类针对特定区域、楼盘的差异化补贴政策 与国家或地方统一补贴政策有所区别[5] 相关金融政策背景 - 与房贷紧密相关的5年期以上LPR已连续7个月未调整 2025年仅5月下调0.1个百分点 最新为3.5%[5] - 市场传言LPR或将在2026年一季度再次下调[5] - 对LPR调整及房贷贴息的关注 反映了当前低迷楼市下对救市新政的期待[7] - 消费贷贴息政策已正式推进 2025年8月财政部等多部门发布方案 对截至2026年8月31日的个人消费贷给予年贴息比例1% 单笔5万元人民币以下全额贴息 5万元以上按5万元封顶贴息 涵盖七大重点领域[7]

政策风向与潜在措施 - 行业风向显示，中国相关部门可能正在研究新一轮房地产支持政策，其中全国层面的个人住房贷款利息补贴是讨论度较高的选项之一 [1] - 潜在政策组合可能包括：在全国层面推出个人住房贷款利息补贴、将住房贷款利息专项附加扣除标准从每月1000元提高至2000元、以及进一步降低住房交易契税 [1] - 这些潜在措施释放了清晰信号，旨在从“买房-贷款-持有”的全链条为购房者减负，而非进行单点刺激 [3] 政策影响分析 - 房贷贴息的本质是降低购房者的资金成本，有助于降低购房“门槛高度”，打破市场观望情绪，提高成交活跃度并稳定市场预期，推动市场从“止跌”走向“修复” [3] - 对购房者而言，贴息是直观利好，能直接减少每月还款金额，减轻现金流压力，从而放大改善型家庭的决策空间 [3] - 对金融机构而言，贴息有助于在利率下行阶段稳定居民的负债行为，减少提前还贷，从而缓解银行端的经营压力 [3] 潜在市场规模测算 - 根据中指研究院测算，2025年全国新建和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设平均首付比例为50%，对应的贷款规模约为7万亿元 [4] - 若按1%的贴息比例计算，仅针对新增贷款的贴息规模就可能接近700亿元 [5] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例，若享受1%贴息，购房者每月还款额可减少约1048元，一年可减少约12570元，相当于一笔可观的年度家庭支出 [6][7] 地方与市场先行动向 - 在政策尚未明朗前，地方和市场端已开始行动，例如广州有楼盘推出“买房贷款补贴”活动，在特定9天内成交的客户可获每月1000元补贴，连续补贴30年，最高补贴总额达36万元/套 [9] - 该楼盘同时进行价格调整，例如90-94㎡户型总价从530万元以上降至490万元起，整体均价从6.1万元/㎡降至5.2万元/㎡ [10] - 此类动作被视为对市场情绪的试探，表明房贷贴息虽非“猛药”，但在当前市场环境下是关键举措 [11] 高端市场表现 - 2025年，上海总价3000万元以上的豪宅成交达1096套，在全国主要城市中占比59.37%，遥遥领先，显示上海已成为全球高净值人群的资产配置目标地 [12][13] - 北京和深圳的3000万元以上豪宅成交套数分别为214套和199套，占比分别为11.59%和10.78% [13] - 如果支持政策持续落地并带动楼市信心回升，预计将对豪宅市场形成更强有力的支撑 [13]

房贷贴息政策升温与试点情况 - 随着消费贷贴息推广，房贷贴息讨论升温，市场对全国性政策落地有预期[1] - 政策以财政补贴填补息差缺口，直观减轻购房者负担，降低入市门槛并激活住房需求[1] - 自2023年以来，个别地区已开展房贷贴息试点，政策呈现区域限定、首套优先、额度封顶、期限明确等共性特征[3] - 武汉市于2025年9月底发文，在2025年10月1日至12月31日期间，于指定重点区域对首套新建商品住房商业贷款家庭，按初始贷款金额1%给予利息补贴，单户最高补贴2万元，分两年等额发放[3] - 长春市政策设计更为多元，自2024年8月起，对购买主城区、开发区新建商品住房的家庭，按初始贷款金额每年给予1%财政贴息，最高1万元/年，贴息期限长达3年，覆盖公积金与商业贷款[3] - 南京市雨花台区试点根据购房面积提供不同额度贴息，购买面积小于90平、90—120平、大于120平的最高贴息分别为4万元、3.5万元和3万元，全款购房者可一次性申请4万元贴息[4] 政策效果与购房者影响 - 房贷贴息1%本质是一次“隐形降息”，构建了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的共赢格局[4] - 以100万元贷款、30年期等额本息、当前平均利率3.06%计算，月供约3860元，总利息支出约49万元；若享受1%贴息，实际利率降至2.06%，月供减少至3410元，每月减负450元，3年贴息期内累计节省利息约1.62万元[4] - 对于200万元贷款30年期的情况，月均减负可达900元，年节省利息超1万元[4] - 实质性减负能缓解已购房家庭现金流压力，降低潜在购房者入市门槛，激活刚性与改善型住房需求[4] 对银行业的影响与机制 - 银行净息差持续收窄，截至2025年三季度末，银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行净息差低至1.31%[5] - 房贷贴息模式为破解银行盈利压力提供了可行路径，银行仍按原有利率收取利息，息差缺口由财政资金补贴，从而保护银行息差水平[1][5][7] - 政策有助于稳定银行现金流，缓解此前“提前还贷潮”导致的优质资产流失和流动性管理压力[6] - 对于国有大型银行，贴息政策更侧重于稳规模、稳市场，对冲息差下行压力[7] - 城商行由于资金成本较高、区域依赖性强、对地方财政依赖度更高，政策适配性存在较大差异[7] 政策模式与全国落地考量 - 试点城市已形成1%贴息比例、2至3年期限的主流模式[7] - 全国性落地需考虑区域差异与风险防控，科学设定核心参数[7] - 财政压力是重要考量因素，若采用中央与地方共同分担资金模式，影响将呈现明显分化[8] - 核心一二线城市房价高、新增房贷规模大，地方贴息分摊金额更高[8] - 部分三四线或人口外流城市，土地出让收入等财政来源已缩减，承担贴息可能进一步加剧地方财政压力[8]

文章核心观点 - 市场对房贷贴息政策关注度高 源于对其积极作用的预期及部分城市的先行试点 该政策有助于降低购房者月供压力 刺激住房需求并释放消费潜力 符合扩大内需的政策方向 但需关注财政可持续性及金融风险等实施问题 [1][2] 政策现状与市场预期 - 自2023年末以来 杭州 南京 长春 运城 武汉等部分城市已尝试推出区域性房贷贴息政策 主要通过地方政府提供利息补贴 [1] - 区域性试点引发了市场对于该政策在全国范围内推广的猜测 [1] 政策潜在积极影响 - 对购房者 房贷贴息可以减轻月供负担 提升可支配收入 缓解月供挤压消费的问题 [1] - 对房地产市场 通过降低购房成本 可适度刺激刚性和改善性住房需求 着力稳定房地产市场 [1] - 对银行 在净息差持续收窄制约LPR下调的背景下 通过贴息政策若能不损害银行净息差并助力房贷资产的稳步增长 银行对此也将“乐见” [1] - 对整体经济 政策积极效用不局限于楼市 对于盘活内需大盘同样具有积极意义 从“十五五”规划建议到中央经济工作会议 提振消费被确立为推动经济高质量发展的核心战略之一 [1] - 通过补贴房贷利息 既能推动房地产市场回稳 也能直击消费者痛点 达到促消费的目标 [2] 政策实施面临的挑战与考量 - 需关注财政可持续性问题 避免大规模贴息增加地方政府债务压力 因此需统筹中央与地方财力 避免加剧财政失衡 [2] - 在资金统筹方面 需参考消费贷的贴息政策 解答央地之间如何分配 尤其是地方财政压力如何缓解等问题 [2] - 在期限方面 可设定政策实施期限 并逐步退坡 避免长期补贴扭曲市场 [2] - 贴息的力度需要谨慎把控 避免过度贴息政策可能诱使银行过度扩张房贷业务 埋下金融风险隐患 [2] - 需要精准施策 优先支持首套房 改善型普通住房需求 [2]

纪要涉及的行业或公司 * 行业：中国内地房地产市场、香港房地产市场[1] * 公司：新鸿基、领展、港铁[8] 核心观点与论据 政策基调与方向 * 2025年中央经济工作会议对房地产的表述从2024年的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”转变为“着力稳定房地产市场”，表明“止跌回稳”目标未完全实现，政策重心转向长期稳定策略[1][2] * 未来政策将继续“因城施策”，通过控制增量、去库存、优化供给等手段稳定市场[1][3] * 政策可能鼓励收购存量商品房用于保障性住房[1][3] * 将清理消费领域不合理限制措施，意味着限购、限贷等政策可能进一步放松[3][4] * 将高效灵活运用降准降息等工具，以降低房贷利率或通过房贷贴息降低购房成本[1][4] 具体政策举措 * **城市更新**：2025年强调“高质量推进”，相较于2024年的“大力实施”更注重实际效果和居住品质提升，旨在将旧城区改造为更具吸引力的新社区[1][5] * **公积金制度改革**：将扩大覆盖范围至灵活就业人员，放宽使用条件至装修等用途，并提高跨城跨省联动便捷度，简化提取手续[1][5] * **房贷贴息**：虽未在高级别会议中明确提及，但仍是未来可能采取的政策思路，具体执行细则将逐步出台[1][6] * **房贷贴息案例与效果**：以长春市2024年8月政策为例，对使用贷款购买新建住房给予1%（普惠）或2%（以旧换新）的财政贴息，最高每年1万或2万元，持续3年[7] * **房贷贴息影响评估**：长春案例显示，1%-2%的贴息在短期内对成交量有帮助（自2024年8月以来成交量显著回升），但难以完全阻止价格下跌[1][7] * **政策关键变量**：未来若推出类似贴息政策，其持续时间和幅度至关重要，短期（如两三年）吸引力有限，若超过五年将显著影响购房者现金流，对市场吸引力大增[7] 香港市场现状与展望 * **住宅市场**：处于持续修复状态，2025年10月私人住宅价格环比增0.4%，同比增1.1%，已连续第五个月环比上涨[8] * **住宅价格指数**：中原城市领先指数显示2025年11月香港住宅价格环比增长近2%[1][8] * **住宅成交量**：2025年10月新房成交同比下降27%，二手住宅同比下降1%，但2025年累计新房和二手住宅成交量同比增长约17%[1][8] * **租金与收益率**：2025年10月私人住宅租金同比增长4%，按揭利率约3.25%，大部分A类、B类住宅租金收益率高于按揭利率，产生正向现金流，占总住房数量的80%[3][8] * **利率环境**：2025年11月底香港银行同业拆借利率（Hibor）下降25个基点至3.18%[8] * **零售市场**：2025年10月零售额约300亿港元，同比增长7%，已连续6个月上升；2025年前十个月累计零售额约3,000亿港元，同比基本回正[3][8] * **复苏序列与投资策略**：香港房地产复苏最快的是住宅，其次是零售物业，再次是写字楼，投资策略应优先考虑这些领域[3][8] * **未来关键变量**：香港市场未来走势主要取决于美联储是否继续降息，降息将带动香港按揭利率进一步下降，改善贷款环境并促进市场复苏[3][8] 其他重要内容 * 长春市的购房补贴政策还包括对一次性付款购房者给予1.5万元消费券，对“以旧换新”者给予3万元消费券[7] * 香港零售业的改善得益于人口回流和消费回升[8]

文章核心观点 - 文章核心观点：通过财政资金对购房贷款利息进行补贴的“买房贴息”政策，被认为有一定可能性出台，该政策可在不直接压缩银行净息差的前提下实现类似降息的效果，缓解银行经营压力，并借鉴财政贴息消费贷的成功模式，有望实现财政、银行与购房者的“三方共赢” [3] 政策实践与模式 - 自2023年末以来，杭州、南京、长春、运城、武汉等多地已试点购房贴息政策，通过财政补贴部分贷款利息的方式降低购房成本 [4] - 主要操作模式分为两类：一是按贷款金额比例给予固定贴息，例如长春、武汉按初始贷款金额1%发放补贴，南京则根据购买新房面积（小于90平方米、90~120平方米、大于120平方米）分别给予2%、1.5%、1%的财政贴息；二是采用贷款利息的百分比进行贴息，例如运城面向高层次人才，按其购房贷款利息的50%、40%、30%给予贴息支持 [5] - 贴息期限普遍在1至3年，发放形式包括一次性、按年或按月兑付 [6] - 政策效果已初步显现，例如南京市雨花台区2024年6月政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长17.5%、15.0%；武汉2025年9月末政策落地后，次月新房成交套数、成交面积环比分别增长18.7%、5.7% [8] 政策效果与市场影响 - 机构普遍认为贴息有助于提振市场信心、稳定预期，降低购房门槛，带动住房交易活跃度提升，促进房地产市场修复，同时有利于减少居民提前还款，缓解银行经营压力 [11] - 以一笔200万元、期限30年、利率3.1%的贷款为例测算，若获得1%的贴息支持，购房者月供可减少约1048元，全年预计节省利息1.26万元 [11] - 政策预期已反映在资本市场，2025年12月10日，港股内房股一度冲高，万科企业涨超17%，融信中国、融创中国涨超12%，世茂集团涨11%，中国金茂涨逾9%，碧桂园涨超5% [14] 政策逻辑与落地可能性 - 业内普遍对贴息落地持积极预期，认为房价需要内在利率平衡，2025年重点50城租金回报率为2.08%，而全国三季度新增房贷平均利率为3.06%，房屋潜在收益低于资金成本 [15] - 银行净息差持续承压制约了房贷利率进一步下调，2025年三季度末商业银行净息差平均值已降至1.42%，其中国有大型银行低至1.31%，财政对房贷贴息可在不损害银行净息差的背景下，达到类似降息的“稳房价”效果 [15] - 贴息政策有助于优化银行资产质量，2025年1~10月新房销售中房贷首付比例达到68.22%，当下新购房群体首付比例高、风险承受能力提升，是信用风险更小的客户，贴息能吸引这类优质客户入市 [15] - 2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本 [16] 政策规模预测 - 根据中指研究院预测，2025年全国新建住宅和二手住宅总销售额或在14万亿元左右，假设首付比例50%，贷款金额约7万亿元，若按1%贴息，增量贷款的贴息金额将在700亿元左右 [12] - 方正证券预测，该政策可能会分步推进，优先覆盖新增首套房贷，试点一线及核心二线城市，年贴息资金需求（仅新增）约300亿~450亿元，对应年新增房贷3万亿~4.5万亿元规模 [12]

货币政策与市场环境 - 美联储宣布将联邦基金利率目标区间下调25个基点至3.5%至3.75%之间 [1] - 2023年至今，南京、长春、武汉等多个城市已出台购房贷款贴息政策 [2] 银行业经营与资本动态 - 11月以来至12月10日，已有12家上市银行接待了81家机构的195次调研，调研次数较10月大幅上升，受访银行多为城商行和农商行，机构关切净息差走向与资产质量 [3] - 华夏银行董事会核定与北京银行的日常关联交易额度为人民币1398亿元 [5] - 宜宾市商业银行注册资本获批准由人民币39亿元增加至人民币45.884亿元 [6] - 重庆银行获批发行不超过40亿元的无固定期限资本债券 [7] - 今年以来，银行物理网点退出节奏显著加快，已有超9000家网点获批关停，辽宁农商银行14家分支机构近日获批终止营业 [9] 银行业务与监管动态 - 银行对涉及虚拟货币交易的账户进行“不收不付”管控，若转账附言注明“狗狗币”需提供材料证明与虚拟货币无关 [4] - 山西银行原行长李颖耀已履新省委金融工委副书记 [8] 银行理财子公司动向 - 今年以来截至12月10日，3家银行理财子公司合计参与了A股30家上市公司IPO网下报价，报价173次，有效报价161次，获配股份数量合计104.97万股，在权益市场存在感增强 [10][11]

港股通资金流向总结 - 12月11日，南向资金（北水）全天成交净买入7.91亿港元，其中港股通（沪）净卖出3.2亿港元，港股通（深）净买入11.11亿港元 [1] 个股资金净买入情况 - **美团-W (03690)** 获净买入12.79亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][3][4] - **小米集团-W (01810)** 获净买入10.09亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][4] - **贝壳-W (02423)** 获净买入6.47亿港元，是当日净买入最多的个股之一 [1][3][5] - **农业银行 (01288)** 获净买入3.48亿港元 [2][5] - **腾讯控股 (00700)** 在港股通（沪）获净买入3.00亿港元，但在港股通（深）遭净卖出4.15亿港元，合计净卖出1.15亿港元 [2][3][7] 个股资金净卖出情况 - **中海油 (00883)** 遭净卖出5.17亿港元，是当日净卖出最多的个股 [1][2][7] - **阿里巴巴-W (09988)** 遭净卖出4.17亿港元，是当日净卖出最多的个股之一 [1][4] - **中芯国际 (00981)** 遭净卖出4.03亿港元，是当日净卖出最多的个股之一 [1][5] - **中兴通讯 (00763)** 遭净卖出3.58亿港元 [6] - **华虹半导体 (01347)** 遭净卖出2.57亿港元 [3][5] - **建设银行 (00939)** 遭净卖出1.96亿港元 [2][5] - **工商银行 (01398)** 遭净卖出7978.89万港元 [2][5] 行业与公司相关消息面 - **外卖平台行业**：摩根士丹利指出，随着《外卖平台服务管理基本要求》出台，预计外卖竞争将在第三季度达到顶峰，之后趋缓，美团和阿里巴巴均承诺确保理性竞争 [4] - **小米集团**：中信证券研报指出，公司2025年第三季度汽车业务收入283亿元，同比增长197.9%，首次实现扭亏（经营收益约7亿元），智能手机高端化成效突出，国内3000元以上机型占比提升至24.1% [4] - **房地产中介行业**：市场对房贷贴息政策讨论增多，若政策落地可能激发潜在购房需求 [5] - **内银股**：市场对重点房企资产质量风险担忧重燃，但中信证券认为地产债务处置的推进对银行房地产开发贷款质量影响有限 [5] - **芯片股**：特朗普表示美国政府将允许英伟达向中国出售H200人工智能芯片，同样安排或适用于AMD和英特尔 [5] - **中兴通讯**：公司正就涉及美国《反海外腐败法》合规性调查事项与美国司法部进行沟通 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 黄金如期降息，白银再创新高突破60 [1] 各部分内容总结 基本面跟踪 - **价格方面**：沪金2512昨日收盘价956.40，日涨幅0.51%；沪银2512昨日收盘价14373，日涨幅5.59%；Comex黄金2512收盘价4258.30，日涨幅0.51%；Comex白银2512收盘价62.200，日涨幅1.70% [1] - **成交与持仓方面**：沪金25122510昨日成交222,609，较前日变动 -6,955，持仓192,659，较前日变动 -1,834；沪银2512昨日成交1,814,842，较前日变动505,812，持仓450,557，较前日变动33,231 [1] - **ETF持仓方面**：SPDR黄金ETF持仓1,046.82，较前日变动 -1；SLV白银ETF持仓（前天）16,083.16，较前日变动110 [1] - **库存方面**：沪金库存91,299千克，较前日无变动；Comex黄金库存（前日）36,099,219金衡盎司，较前日变动 -113,819；沪银库存741,845千克，较前日变动24057；Comex白银库存（前日）455,821,771金衡盎司，较前日变动 -321,251 [1] - **价差方面**：黄金T + D对AU2512价差 -5.27，较前日无变动；买沪金12月抛6月跨期套利成本4.77，较前日变动 -0.87；白银T + D对AG2510价差11，较前日变动 -46；买沪银12月抛6月跨期套利成本73.41，较前日变动 -11.3 [1] - **汇率方面**：美元指数98.64，较前日变动 -0.61%；美元兑人民币（CNY即期）7.06，较前日变动 -0.12%；欧元兑美元1.16，较前日无变动；美元兑日元156.86，较前日变动0.05；英镑兑美元1.21，较前日无变动 [1] 宏观及行业新闻 - 美联储取消常备回购操作的总额度限制，自12月12日开始每月购买400亿美元国库券 [1] - 特朗普批评美联储降息幅度太小，将接见央行前理事凯文·沃什就主席一职面试 [4] - 中国11月CPI同比上涨0.7%，创2024年3月来最高，PPI同比降幅略有扩大 [4] - AH股房地产板块周三午后大涨，万科展期债券讨论与市场对“房贷贴息”政策预期成情绪核心驱动 [4] - 高盛模型显示人民币被低估25% [4] 趋势强度 - 黄金趋势强度为1，白银趋势强度为1，趋势强度取值范围为【-2,2】区间整数，强弱程分类为弱、偏弱、中性、偏强、强， -2表示最看空，2表示最看多 [3]