核心观点 - 在房地产行业整体调整、城市发展重心转移的背景下，赣州老城区上世纪八九十年代建造的“老破旧”二手房价值内核已发生根本改变，产品力弱的资产正遭受巨大价格冲击，市场呈现显著分化态势 [1][11] 市场现象与价格表现 - 赣州老城区出现多套单价极低的二手房成交案例，例如赣南纸厂小区有房源成交单价仅1900多元/平方米 [1] - 2025年6月15日，新赣南路社区一套约65.33平方米房屋以单价3031元/平方米、总价19.8万元成交 [1] - 2025年7月29日，姚府里一套约67.87平方米房屋以单价2093元/平方米、总价14.2万元成交 [4] - 此类低价房源普遍为房龄超过三十年、位于高楼层且无电梯的两房户型，成交单价集中在2000-3000元/平方米，总价在20万元以下 [1][4] 资产价值驱动因素变化 - 房地产供求关系变化及城市发展重心转移，削弱了老城区的区位价值 [1] - 房屋的金融属性与投资属性被剥离，同时拆迁预期难以实现，导致其支撑价格的核心因素消失 [1][11] - 房屋回归居住属性，在好房子新产品迭代的背景下，产品功能落后、居住体验差的“老破旧”资产竞争力急剧下降 [1][10][11] 产品缺陷与市场需求错配 - 无电梯的高楼层设计对年长居民极不友好，是导致其价格低迷的关键共性缺陷 [6][8] - 三十多年房龄的房屋普遍存在渗漏等难以根治的质量问题，严重影响居住体验 [8] - 尽管老城区生活配套尚可，且经过老旧小区改造环境有所改善，但房屋本身的居住体验落后问题无法改变 [10] 行业趋势与未来展望 - 市场长期分化将成为“时代现象”，产品力越弱的资产受到的价格冲击越大 [11] - 改变此现象需依赖整体环境向好，例如新通胀的到来，因不动产仍具抗通胀特性 [11]