报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“持有”或“卖出”等具体的投资评级 [1] 报告核心观点 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场呈现“以价换量”态势 租金环比下降3.9%至每月每平方米人民币219.7元 空置率环比下降0.8个百分点至17.0% [3] - 市场长期发展受“十五五”规划科技创新导向及宏观政策支撑 但短期面临2026年集中供应带来的竞争压力 预计空置率将同比升至20.5%左右 租金同比下跌约9% [4] - 市场正从增量规模竞争转向存量价值重构 绿色化、智能化、灵活化及产业适配能力成为项目核心价值支点 具备相关优势的项目将在分化格局中胜出 [4] 市场概览 - 2025年第四季度北京甲级写字楼市场租金下行、空置率小幅改善 全市平均有效净租金同比下降12.7% 平均空置率同比下降1.43个百分点 [3] - 市场新增供应有限 需求分化 多数子市场承压 仅亦庄子市场凭借产业导入实现租金逆势环比上涨2.2%至每月每平方米84.4元 [3] - 中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著 韧性凸显 而亚奥等子市场供需压力延续 [3] 供应和需求 - 2025年全年北京甲级写字楼新增供应面积83,000平方米 较2024年大幅减少71% 截至年底总存量达12,652,483平方米 [9] - 2025年第四季度新增供应53,000平方米 净吸纳量144,786平方米 [5] - 市场需求呈现“区域集中、行业稳固、内资主导”特征 中央商务区为成交最活跃子市场 占比稳定在30%-37%之间 [9] - TMT、金融、专业服务构成稳定的需求“铁三角” 三者合计占比全年超70% 其中科技行业持续领跑 [9] - 内资企业主导地位不断强化 外资需求占比持续收缩 2025年全年净吸纳量达24.49万平方米 较2024年的22.95万平方米实现增长 [9] - 金融街、中央商务区、中关村等子市场需求复苏节奏加快 录得多笔大面积租赁成交 如中国进出口银行扩租17,000平方米 字节跳动新租约10,000平方米 [10][12][17] 租金走势 - 全市平均租金处于下行周期 业主普遍以调低租金、延长免租期等激励方案“以价换量” [13] - 各子市场表现分化：中关村子市场租金抗跌性最强 四季度环比降幅仅2.5% 明显小于全市平均水平 [16] 亦庄子市场是全市唯一租金正增长区域 四季度租金环比上涨2.2%至每月每平方米人民币84.4元 [3][16] 燕莎、东二环、亚奥、望京-酒仙桥等子市场租金持续承压 [13][16] 金融街租金保持高位但面临去化压力 [16] 丽泽需求保持增长 租金跌幅趋于平稳 [16] 投资市场 - 2025年第四季度投资市场延续国内资本主导格局 资金投向核心区位优质商办资产 [17] - 北京扬子江置业有限公司以人民币22.54亿元收购北京世茂大厦综合体项目 建筑面积约70,174.9平方米 [17] - 北京花径教育以约人民币4亿元整体购置E_ZIKOO智慧谷2号楼独栋写字楼 建筑面积9,516平方米 为典型的民企自用型购置案例 [17] 市场数据摘要 - 2025年第四季度主要区域市场数据：中央商务区存量347万平方米 租金每月每平方米人民币234.8元 空置率13.80% 金融街存量143万平方米 租金每月每平方米人民币251.1元 空置率10.20% 中关村存量120万平方米 租金每月每平方米人民币139.4元 空置率21.24% 丽泽存量113万平方米 租金每月每平方米人民币209.2元 空置率22.25% [19]