11月新房市场整体表现 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [3][4] - 厦门、南宁、长春等7个城市在2025年11月无项目开盘加推 [4] - 去化率超过60%的城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市 [4] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [4] 核心城市豪宅市场表现分化 - 上海、杭州、深圳的标杆豪宅项目去化率居前 [5][6] - 上海金陵华庭项目11月去化率高达95%，其二期首批房源于9月开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海今年单次推盘总金额最高值记录 [6] - 步入四季度，核心城市如北京、上海、深圳、成都的高端市场有转冷迹象，项目销售分化 [10] - 上海绿城黄浦ONE、高福云境等项目去化率为70%，未达售罄预期；成都新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目去化率在20%-30% [10][11] “好房子”与产品力成为热销关键 - 在中央推动建设“好房子”的号召下，产品力强的优质改善盘成为市场宠儿 [13] - 以武汉为例，11月全市新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，首日去化率不足5% [13] - 西安绿城绿汀芳菲项目11月去化率高达96%，其89-108㎡户型得房率高达110%-120% [14][15] - 武汉联发向湖、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等项目11月去化率均超过90% [15] 优质配套对项目去化的支撑作用 - 健全配套设施，尤其是强教育资源的学区房和供给稀缺片区的轨交房，是吸引购房者的重要因素 [16] - 南京谷翠星岚项目因板块长期断供带来稀缺性，且距离S8号线地铁站仅约200米，11月去化率达80% [18] - 天津金地上湾玖峯项目凭借市区中环内位置和天津小外12年制学校资源，11月末开盘去化率达82% [19] - 长沙绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化 [20] 部分城市以价换量效果分化 - 苏州、郑州、武汉等部分市场相对低迷的城市，有项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金来促进销售 [21][22] - 苏州11月销量TOP10项目中，超七成因高性价比或以价换量入榜，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折 [22] - 郑州客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始递减，但主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目 [23] - 武汉福星惠誉铂雅府、城投融创国博城等项目通过工抵房、清栋促销名义让利，当周实现较高转化；但城投南山长投领峯持续推出特价房源效果平平 [24][26] 12月市场展望 - 年末房企预期加快推盘节奏并释放折扣，新房成交绝对量预期回升，但由于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 城市间、项目间分化将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高端改善盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；福州、常州等弱二三线城市整体去化率预期仍低于20% [26]