高端住宅市场成交情况 - 上半年30个重点城市总价1000万元以上高端住宅成交规模同比增长18 76% [1] - 1亿元以上房产全国共成交32套（新房19套 二手房13套） 3000万元以上新房成交1846套 [1] - 上海3000万元以上新房成交1096套 占30城总量59 4% 平均每天成交6套 北京成交214套占比逾11% [1] - 30城3000万元以上二手房成交728套 其中上海336套 深圳181套 北京106套 广州81套 [1] - 上海5000万元以上新房成交482套 占30城总量近八成 [1] 高端住宅价格与供应趋势 - 除3000万~5000万元价位段新房成交受供应限制同比下降约30%外 总价越高成交增速越快 [2] - 5000万~1亿元总价新房和二手房成交同比分别上涨54 31%和48 15% [2] - 上海三个高端项目部分单价超26万元/平方米 保利世博天悦最高备案单价达30 27万元/平方米 [2] 高端住宅市场未来展望 - 下半年高端一手住宅市场整体将保持热度 但不同项目表现分化加剧 [2] - 核心区位优质高端住宅项目继续受追捧 区位优势不突出或产品力较弱项目去化节奏可能放缓 [2]

上半年楼市高端市场表现 - 上半年楼市关键词为"止跌企稳"，高端市场表现尤为明显，重点30城新房成交规模与去年同期基本持平，总价千万以上高端住宅成交同比增长18.76% [1] - 总价3000万元以上高端住宅成交同比减少15%，上半年重点30城成交1846套，去年同期突破两千套 [1] - 总价千万元以上一二手高端住宅成交同比增长17.31% [1] - 单价10万元以上高端住宅成交9146套，同比增长34%，但单价15万元以上顶豪成交规模同比下降超30% [1] - 总价5000万元以上高端住宅成交同比大增，一二手分别成交591套和173套，同比增长48.5%和43% [2] - 1亿元以上豪宅成交32套，比去年同期多2套，其中一手过亿豪宅成交19套，同比上涨11.76% [2] 不同价格段高端住宅成交情况 - 新建商品住宅中，1000-3000万价格段成交19752套，同比增长23.31%；3000-5000万价格段成交1236套，同比下降29.89%；5000-10000万价格段成交591套，同比增长54.31% [3] - 二手住宅中，1000-3000万价格段成交10611套，同比增长13.63%；3000-5000万价格段成交555套，同比增长28.47%；5000-10000万价格段成交160套，同比增长48.15% [3] - 单价10万-15万高端住宅成交7915套，同比增长62%；单价20万元以上顶豪成交133套，同比增长24% [9] - 单价15-20万价格段成交同比下降40%，主要因上海和北京该价格段成交降幅均在四成以上 [12] 城市分布格局 - 上海占据全国高端市场"半壁江山"，3000万以上高端住宅一二手占比分别达59.4%和46.2%，5000万以上一手占比接近八成 [1][4] - 3000万以上新房成交城市分布：上海1096套(59.37%)、北京214套(11.59%)、深圳199套(10.78%)、宁波104套(5.63%)、广州95套(5.15%) [5] - 3000万以上二手成交城市分布：上海336套(46.15%)、深圳181套(24.86%)、北京106套(14.56%)、广州81套(11.13%) [6] - 上半年成交金额TOP5项目有4个位于上海，其中上海壹号院成交135.44亿元 [6][7] 单价表现 - 单价10万以上一手高端住宅成交9146套，同比增长34%，其中上海成交5496套(占比超六成)，同比增长18.14% [8] - 单价10万以上成交城市：北京2033套(同比增长207%)、深圳1332套(同比增长34.95%)、宁波12套(同比增长1100%) [9] - 单价20万以上顶豪成交集中在上海(122套，同比增长17.31%)和广州(10套，同比增长233.33%) [12] - 上海单价超15万项目首日去化率基本在8成以上，预计房企推盘积极性有增无减 [12] 市场趋势 - 高端市场呈现较强韧性，核心城市稀缺资产需求旺盛，预计下半年核心城市豪宅市场保持热度 [14] - "以销定产"模式下，核心城市豪宅推盘积极性将持续，但供应回落城市的部分客户将被挤压至二手房市场 [14]

上海新房市场表现 - 上海新房市场在2025年上半年平稳收官，中高端住宅市场供需两旺，多个"红盘"持续入市带动市场加速筑底回稳 [1] - 4天内有至少5个楼盘"日光"，销售现场十分火爆，部分外围区域楼盘通过打造优质产品取得不错成绩 [1] - 下半年市场或将呈现"强者恒强"趋势，新房价格仍有持续上行动力 [9] 高端住宅热销案例 - 康定壹拾玖项目第二批次开盘均价17万元/平方米（较上批上涨），48套房12分钟售罄，平均15秒卖出一套，认筹率超250% [3] - 上海壹号院第四批次124套房源2小时售罄，均价18.9万/平方米，最贵单套1.87亿元，年内累计销售超170亿位列全国单盘榜首 [4] - 海上清和玺项目均价12.7万/平方米，25套洋房18分钟售罄，6月全面积段销售额达10.2亿元 [4] 外围区域楼盘表现 - 润雲金茂府二期均价9.16万/平方米（较上批涨2580元/平方米），48套房20分钟售罄，首开曾创36分钟14.5亿销售额 [7] - 保利·天奕（浦东唐镇）首开231套房均价8.04万/平方米，2小时售罄，认购率197%，配备1.7万㎡绿地及高端会所 [7] - 外围区域热销项目具备两大特征：靠近产业集聚区（如唐镇临近张江科学城）及产品力突出（得房率超100%、低容积率等） [8]

上海新房市场分化格局 - 上海新建商品住宅价格指数已环比连续上涨35个月，市场呈现高端项目热销与郊区项目滞销的两极分化现象[1] - 高端项目如上海壹号院三批次开盘64套房源均价18.5万元/平方米，总价4347万元至2.49亿元，当日售罄，2025年两次开盘销售额达108.71亿元，成为全国首个破百亿项目[1] - 上海外环以外可售住宅套数4.82万套，占全市79%，郊区项目如浦东阳明花园（均价6.2万元/平方米）和璟澜湾（均价3.8万元/平方米）出现"0认购"[2] 高端住宅市场表现 - 上海核心区域高端项目集中入市，如金陵华庭、潮鸣东方、上海壹号院等，刷新单日销售金额和套均总价纪录[2] - 上海壹号院非沪籍买家占比70%，其中浙江籍17%、江苏籍13%，山东和安徽籍买家也较多[3] - 潮鸣东方项目非沪籍买家占比68%，金陵华庭非沪籍买家过半，显示全国购买力持续涌入[3] 高端项目推盘策略 - 采用"少量多批"推盘策略减缓购买力消耗，加推房源备案均价较前批次上涨，部分涨幅超20%[4] - 翡雲悦府首开均价10.72万元/平方米，认购率412%，二批次均价升至10.74万元/平方米，认购率318%[5] 郊区新房去化措施 - 上海外环外土地供应缩减，2025年商品住房用地整体缩减13%，远郊板块如金山、临港供应降至10公顷以内[6] - 公积金贷款利率下调0.25个百分点，LPR下调0.1个百分点至3.5%，降低购房成本刺激郊区刚需[7] - 部分开发商启动降价、送车位等策略，但产业导入和基础设施完善被视为根本解决郊区库存压力的途径[7]

绿城潮鸣东方项目 - 项目位于上海市徐汇滨江板块，均价19.5万元/平方米，120套房源当日售罄，总销售额69.88亿元，单套最高总价1.54亿元 [2] - 项目地块原为小米公司商业办公用地，2021年成交价15.5亿元，楼面价31001元/平方米，后调整为住宅用地并由绿城中国以48.05亿元竞得，楼面价131045元/平方米，溢价率30% [3][4] - 项目规划3栋高层住宅，户型面积274—584平方米，容积率2.2，社区布局突出舒适度，对比同期豪宅项目区位优势明显 [5] 上海市豪宅市场表现 - 2025年1—2月上海市单套5000万元以上豪宅成交105套，同比增长337.5%，成交均价175602元/平方米，同比增长4.52% [6] - 金陵华庭项目均价18.9万元/平方米，158套房源3小时售罄，总销售额92.34亿元，刷新上海市单日销售金额等多项纪录 [6] - 陆家嘴太古源·源邸第二批次57套房源售出55套，套均售价约5700万元，两批次累计销售额57.6亿元 [7] 豪宅市场驱动因素 - 2024年政策松绑（如"沪九条""沪七条"、取消住宅认定限制等）推动高端改善需求释放，5000万元以上新房成交量超2022—2023年总和，近3年成交均价年均复合增速15% [6] - 全球经济不确定性下，核心城市优质资产被视为"避风港"，上海市豪宅作为"硬通货"可对抗货币贬值，预计核心区豪宅年涨幅3%—5% [2][6] - 徐汇滨江板块依托"文化先导、科创主导"规划，配套资源丰富，西岸金融城等重大项目提升区域价值 [4] 房企策略建议 - 中环内应选择去化周期短的核心板块，提供大平层或复式产品，中环外选择自然资源优越板块提供别墅产品 [8] - 产品设计需在成本可控前提下做大空间并保证私密性，适当增加不计容建筑面积以提高得房率 [9]

上海豪宅市场表现 - 绿城潮鸣东方项目120套房源一日售罄，总销售额达69.88亿元，最便宜房源超4000万元，最贵达1.54亿元，6套顶层复式价格超1亿元 [1] - 项目从拿地到开盘仅用9个月，楼面价13.1万元/平方米，备案均价19.5万/平方米，为上海新盘价格第二贵 [1][3] - 上海豪宅市场持续坚挺，2023年60个"日光盘"中32个为均价超10万元/平方米的豪宅，2024年3月嘉里金陵华庭开盘3小时售罄158套房源 [4][5] 土地拍卖与开发效率 - 徐汇区斜土街道地块原为小米商办用地，调整规划后以48亿元总价成交，溢价率30%，楼面价10.1万元/平方米升至13.1万元/平方米 [1] - 绿城打破2016年融信中国的地王纪录，拿地后立即成立开发指挥部，4个月启动桩基工程，年底组建销售团队 [2] 中高端住宅市场数据 - 2024年4月上海成交4309套商品住宅，其中1109套为总价超1000万元的中高端住宅，占比25.7% [5] - 2023年中海顺昌玖里项目单日销售额达196.53亿元，创全国商品房单次开盘纪录 [4]