投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][7] 核心观点 - 公司在核心一二线城市持有并运营高端商业及写字楼，物业租赁业务是穿越周期、平抑业绩波动、提供现金流及分红的压舱石 [7] - 公司在中高端住宅开发领域具备影响力及口碑，中国内地与中国香港的高端住宅销售良好，为公司提供了成长弹性 [7][107] - 在利率下行及楼市逐步企稳的背景下，公司物业销售规模及利润率有望修复，投资物业有望迎来价值重估 [7][107] 公司概况与业务模式 - 公司成立于1978年，1996年于港交所上市，早期聚焦中国香港房地产开发，20世纪90年代起进军中国内地，打造了北京嘉里中心、上海静安嘉里中心等标杆综合体 [12] - 公司战略为开发与持有并重、中国香港与中国内地互补的多元协同发展模式 [12] - 公司控股股东为Kerry Group Limited，持股60.23% [16] - 公司主营业务分为物业销售、物业租务、酒店营运三大板块，物业销售是业绩向上弹性的助推器，物业租务是穿越周期的稳定器 [24] 财务表现与预测 - **历史业绩**：2024年营业收入194.99亿港币，同比增长48.97%；归母净利润8.08亿港币，同比下降75.09% [6] - **盈利预测**：预计2025-2027年归母净利润分别为8.47亿、12.64亿、42.04亿港币，同比增速分别为+5%、+49%、+233% [6][7] - **收入结构预测**：预计2025-2027年物业销售收入分别为130亿、75亿、170亿港币；租金收入分别为47.52亿、50.74亿、52.62亿港币；酒店运营收入分别为15.60亿、15.38亿、15.38亿港币 [101][103] - **毛利率**：2024年及2025年上半年公司毛利率已降至不到33%的低位，但随着高毛利项目进入结转，毛利率有望企稳修复 [90] 物业开发业务 - **合约销售**：2025年上半年公司合约销售额162亿港币，同比增长130%，主要得益于上海“金陵华庭”项目热销及中国香港楼市回暖 [7][30] - **中国内地销售**：2025年上半年中国内地销售额达106.4亿港币，同比+784%，其中上海顶豪项目“金陵华庭”贡献了93%的销售额 [34][35] - **金陵华庭项目**：2025年三次开盘均热销，共带来约220亿元销售额，销售净利率有望超过19%，预计2027年起为公司带来结转利润的大幅增长 [7][41] - **中国香港销售**：受益于2024年2月“撤辣”等政策，楼市复苏，2024年全年合约销售金额达101亿港币，其中顶级豪宅项目“缇外”单盘贡献85亿港币 [47][52] 投资物业与酒店业务 - **租赁收入**：2025年上半年公司合并租赁收入25.0亿港币，同比-5.5%；中国内地租赁收入占比78.1% [55] - **出租率**：2025年上半年，中国内地办公、零售、公寓出租率分别为90%、90%、94%；中国香港零售、公寓、办公出租率分别为97%、96%、80% [7][68][73] - **资产规模与估值**：截至2025年上半年，投资物业应占总楼面面积（GFA）为1848万平方尺，同比+17.2%；投资物业组合估值进一步回升至862.9亿港币 [58][60] - **酒店业务**：2025年上半年酒店营运收入7.93亿港币，同比-3.5%；酒店物业应占GFA为5349千平方尺，同比+3.0% [76] 财务健康状况 - **借贷情况**：截至2025年上半年，公司借贷总额596.24亿港币，同比-2%；平均借贷成本降至4.0%；平均贷款年限升至2.7年 [7][77][79] - **偿债指标**：截至2025年上半年，公司净负债率降至38.4%，剔预资产负债率降至40.6%，现金短债比升至2.5倍 [7][85] - **现金状况**：截至2025年上半年，公司现金及银行存款为142.15亿港币，同比+15.0%，主因收到上海金陵华庭项目预售款 [85] - **负债结构**：借贷币种以港币（59.5%）和人民币（38.2%）为主；到期期限主要集中在第三至五年（67.1%） [81] 股息政策 - **分红政策**：公司采取稳健的绝对金额分红政策，2020年以来持续分派0.4港币/股的中期股息加0.95港币/股的末期股息，合计每股股息1.35港币/股 [7][92] - **分红比例**：2020-2025年上半年，公司分红比例整体维持在45%-60%区间 [93] - **股息率**：截至2026年2月9日，公司股息率为5.4%，在可比港资开发商中较高 [7][99] 土地储备 - **总土储**：截至2025年上半年，公司总土地储备约为4971万平方尺 [27] - **业态结构**：发展中物业占比42%，投资物业占比37%，酒店物业占比11%，持作出售物业占比10% [27] - **区域分布**：中国内地、中国香港及海外土储占比分别约为76%、10%及14% [27] - **内地布局**：土地储备持续聚焦核心一二线城市，重仓上海，如2022-2023年间获取黄浦区金陵路地块 [46]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出行业整体投资评级，但通过分析2025年顶级豪宅市场逆势热销的现象，揭示了在整体房地产市场深度调整背景下，高端住宅细分市场所展现出的强劲韧性和“确定性”价值 [3] 报告核心观点 * 在技术演进与全球秩序重构带来的不确定性时代，能够穿越周期、稳固承载价值的“确定性”资产成为高净值人群配置的终极标尺，这解释了2025年顶级豪宅市场逆势热销的逻辑 [3] * 房地产市场分化已成为长期趋势，普通住宅仍需供需再平衡，而高端市场因其资产价值的“确定性”展现出较强韧性，2025年的豪宅热销本质上是高净值家庭进行资产再配置的理性选择 [19] * 未来，企业对居住需求的精准洞察、产品创新能力及物业服务品质，将共同决定市场对其价值的判断，这是“确定性溢价”时代下高端市场的核心竞争逻辑 [19] 格局之变：2025年顶豪市场定义者 * **城市格局**：一线城市绝对主导，上海表现尤为突出。2025年重点城市成交金额TOP30项目中，北上广深包揽26席，其中上海独占13席 [7]。在7个成交额超百亿的楼盘中，上海占5席 [7]。2025年，重点25城新建住宅成交套数同比下降22%，而1000万以上产品成交量仅微降2%，其中上海1000万以上新房成交占25城总体的33%，5000万以上占比高达70% [7] * **需求来源**：政策松绑带动积压改善需求释放，上海对外部高净值人群的“聚集效应”突出。例如，绿城潮鸣东方项目非沪籍客户认筹占比超60%，其中江浙皖客户占比超30%；上海壹号院五批次开盘江浙籍买家占比超40% [11]。部分外向型经济城市（如义乌）因民营经济活跃，也为豪宅市场提供了购买力基础 [11] * **开发主力**：央国企主导，联合开发成为主流。TOP30项目中，约八成由央国企主导开发，其中华润参与5个，保利参与4个 [12]。超半数项目采用联合开发模式，7个百亿项目中5个为合作开发，反映了房企通过强强联合汇集资源、分散风险的倾向 [12] * **价格维度**：千万级成主流，百亿楼盘单价全面进入“10万+”时代。TOP30项目中，套均总价突破千万的项目达21个，较2024年增加1个 [13]。7个百亿项目单价均超10万元/平方米，其中5个项目单价突破15万元/平方米 [13] 热销密码：位置、产品与服务的三重逻辑 * **位置稀缺性**：地段价值强调资源的排他性与未来的可持续性，核心区域新增土地极为有限。例如，金陵华庭位于上海外滩南端，是区域内少有的新出让住宅用地 [15]；保利玥玺湾位于广州珠江新城等三大CBD交汇的核心位置，是近年来罕有的南向一线临江项目 [15]；深圳湾的中信城开信悦湾凭借最后一块一线海景住宅用地的稀缺性，开盘两小时内销售额即突破百亿 [15] * **产品回应真实需求**：高端产品理念从“大而贵”转向关注空间效率、功能适配与长期居住体验。例如，北京和树望雲引入“四代宅”理念增强家庭互动 [16]；上海翡雲悦府通过高窗地比提升通透感 [16]；广州保利玥玺湾打造艺术化社区及约6000平方米的艺术会所 [16][17]。产品还通过融入文化元素（如岭南骑楼、江南园林）满足精神共鸣 [17]，并运用前沿科技（如智能控制、八衡科技系统）提升居住体验 [17] * **物业服务深度升级**：高端物业服务升级为“全周期、精细化、定制化”的生活解决方案，涵盖智能安防、定制化家政、商务协助、资产养护及高端圈层活动组织等，旨在保障资产价值并满足高品质生活与社交需求 [18] 市场数据与项目表现 * **百亿级项目榜单**：2025年多个顶级豪宅项目成交金额突破百亿，领跑者为上海壹号院（成交金额222.5亿元，均价186,328元/平方米）和上海金陵华庭（成交金额215.8亿元，均价196,310元/平方米） [4]。其他百亿项目包括上海翡雲悦府（150.5亿元）、广州保利玥玺湾（140.8亿元）、上海前滩公馆（110.3亿元）、深圳深圳湾璟玺（110.2亿元）、上海保利·世博天悦（108.0亿元） [4] * **千万级以上成交结构**：2025年，上海在重点25城各价位段千万级以上新房销售中占比最高，其中1000-2000万元段占比30.3%（9,309套），2000-3000万元段占比32.6%（1,487套），3000-5000万元段占比45.0%（1,143套），5000万元以上段占比70.0%（933套） [7][8]

上海房地产市场电话会议纪要关键要点 一、 行业与公司 * 纪要涉及行业为**中国上海市的房地产市场**，涵盖新房、二手房及土地市场[1] * 纪要未提及具体上市公司，但提及了多个房地产项目及开发商，如**上海一号院、金陵华庭、翡云悦府、保利世博、绿城朝鸣东方、高福云境、华润**等[1][10][11] 二、 2025年市场总体情况 * **新房市场供需失衡**：全年供应面积和成交面积分别下滑**30.34%**和**20.59%**，但新房价格同比提升**7.06%**[1][2] * **市场呈小周期行情**：上半年供应低、需求好，供需平衡；下半年供应增加但成交量未跟上，导致失衡[2] * **二手房市场以价换量**：下半年成交量增长与价格下降相关[1][13] 三、 2026年初市场表现 * **新房成交低迷**：2026年1月预计新房销售量约**1,720套**，同比下滑**50%**，供需环境处于低位[1][3] * **土地市场预期平淡**：第一季度预计表现出低溢价趋势，开发商关注度不高，出让活动可能不活跃[15] 四、 市场结构性变化与分化 * **区域分化显著**：外环内新房供需从高点下滑约**10%**，而外环外区域下降幅度超过**60%**[4]；内环内及中外环间成交量变化不大，但外交环及郊环外区域成交量对比23年高点分别下降**50%**和**53.4%**[7] * **产品结构向改善型转变**：100平米以下新房占比为**29.7%**，同比下降**8.9%**；110至140平米面积段占比为**23.9%**，同比增长**8.8%**[8][9] * **价格区间上移**：800万以下新房成交占比为**59.9%**，同比下降**8.1%**；800万至2000万区间占比为**32.3%**，同比增长**9.4%**[9] * **高端市场由豪宅主导**：2025年新房销售榜单前十名主要由市区豪宅项目主导，如上海一号院、金陵华庭等，单套价格均在**6,000万元以上**[1][10] 五、 价格走势分析 * **新房与二手房价格走势分化**：2022年至2025年底，新房价格受个案影响波动上行，二手房价格则呈现平稳下滑趋势[1][5] * **新房价格环线差异**：内环内23至24年价格增长**31%**，24至25年增长**4.2%**；中外环间23至24年降**5%**，24至25年增**7%**；外交环及郊环外价格控制性相对较差[7] * **二手房价格波动**：825新政后，二手房溢价率从约**6%-7%**跳涨至**15%**[13]；内环内或内中环间价格变化小，每季度平均变动约**3%**，向外扩展则逐步增至约**4%-5%**[13] 六、 土地市场趋势 * **供给减少，价格上涨**：2021年至2025年土地供给逐步减少，2025年住宅土地楼面价约**4.4万元每平方米**，同比上涨**4.76%**[1][14] * **核心城区溢价率高**：核心城区如虹口、浦东新区、静安区和杨浦区等地溢价率最高[14] * **协议用地出让增加**：如徐汇东安地块和浦东新区杨思地块，由国企或地方城投参与开发[14] 七、 需求与置换链条 * **改善型需求是重要支撑**：100-140平方米区间房产成交占比提升，主要面向改善类人群，是带动整个置换链条的重要因素[9][17] * **中高端市场分层**：2000万至5000万区间的中高端客群对市场链条置换有明显支撑作用[16]；5000万元以上的超豪宅产品主要依赖于近几年的需求积累，未来需求量可能不会像2025年那样大[16] 八、 政策与市场反应 * **825新政影响显著**：新政出台后，新房供应增加但成交量未跟上[2]；二手房市场出现房东集中挂牌，导致价格下行，9月、10月降幅较大[18] * **部分区域受政策规划影响**：中心城区住房存量有限，加之规划利好（如城市更新、一江一河概念），价格更稳定[13] 九、 其他重要观察与风险 * **新盘认筹率下降**：从前年下半年到去年12月底，每月触发摇号积分的楼盘仅一两个且积分不高[6]；豪宅盘上半年认筹率相对较高，但下半年基本没有达到**100%**[6] * **二手房价格支撑因素**：在上海，由于工作和生活需求，租售比不是衡量二手房价格合理性的主要参照标尺[19] * **未来预期**：在没有新增政策情况下，二手房以价换量特征将持续，市场价格企稳需待库存达到底部[21]；2026年一季度“金三银四”期间，新产品价格和成交情况或有上行空间，但具体影响需视整体经济环境而定[20]

核心观点 - 嘉里建设2025年在中国内地的销售额实现爆发式增长，同比增幅高达1646.5%，达到227.87亿元，主要归功于上海豪宅项目“金陵华庭”的热销 [2][3][4] - 公司业绩增长高度依赖单一项目，且面临“增收不增利”的财务困境，毛利率显著下滑，其他城市项目销售疲弱 [6][8][9] 销售业绩与增长驱动 - 2025年，嘉里建设在中国内地的销售额为227.87亿元，同比增幅达到1646.5%，成为百强房企中销售额增幅最大的企业 [2][4] - 销售额的爆发式增长绝大部分源于上海豪宅楼盘“金陵华庭”，该项目在2025年累计销售金额逾220亿元，几乎贡献了全部内地销售额 [3][4] - 金陵华庭一期于2025年3月开盘，均价18.9万元/平方米，158套房源售罄，总销售额达92.34亿元，创下当时上海单次推盘总金额最高纪录 [3] - 二期于2025年9月开盘，均价20.5万元/平方米，开盘当日售罄，总货值逾98亿元，打破了自身保持的纪录 [4] - 三期于2025年11月开盘，均价20.6万元/平方米，最后40套房源收获61组有效认购，预计货值约30亿元 [4] - 相比之下，公司在其他城市的项目销售缓慢，例如沈阳雅颂阁项目2025年上半年销售额为3.18亿元，武汉江城府为1.51亿元，其他项目销售额未过亿元 [6] 项目布局与投资 - 公司布局主要位于中国香港及内地的上海、武汉、沈阳、天津、深圳、杭州等核心城市 [3][7] - 上海金陵路项目为城市更新项目，公司累计拿地金额高达221亿元，总开发体量达65.5万平方米 [3] - 业内预计金陵路项目总体投资或达400亿元，对公司的现金流和开发运营能力构成考验 [6] - 公司发展模式与港资房企一致，采取商业“收租”与地产开发并举的保守扩张策略，定位于高端产品线 [8] - 公司在上海市场经营多年，但拿地节奏稳健，直到2021年及2022-2023年才分别获取浦东巨峰路TOD项目和金陵路项目 [8] 财务表现与盈利能力 - 2025年上半年，公司实现合并收入99.54亿元，同比增长65% [8] - 同期，公司期内基础溢利为9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利为6.12亿港元，同比下降22% [8] - 毛利率从2024年同期的45%大幅下降至27% [8] - 基础溢利下跌的原因包括：发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及新落成投资物业的开业前支出和未资本化的融资费用增加 [8] - 上海金陵华庭项目虽销售火爆，但尚未到达利润确认的时点 [9] 公司背景与管理层 - 嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族掌控，郭鹤年享有“亚洲糖王”和“酒店大王”美誉，其家族业务广泛，涵盖物流、酒店、食品等，旗下知名品牌包括金龙鱼、香格里拉酒店等 [7] - 公司董事会主席、行政总裁及执行董事郭孔华（郭鹤年之子）于2022年5月上任，更加注重中国内地业务的扩张 [7] - 2025年10月底，郭孔华以约1.17亿元的总价购买了金陵华庭一套449平方米的房源，为上市公司贡献了2300万元的收益 [5] - 管理层对上海高端住宅项目的市场反应感到满意，但对其他城市项目销售的疲弱态势表示关注 [9] - 管理层对香港及内地经济的长期前景保持乐观，但承认短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战，公司将优先确保公司的稳健性与韧性 [9]

核心观点 - 嘉里建设在2025年中国内地房地产市场调整期间，凭借上海豪宅项目“金陵华庭”的热销，实现了销售额的爆发式增长，同比增幅高达1646.5% [1][2][4] - 公司业绩增长高度依赖单一项目，且面临“增收不增利”的财务困境，毛利率显著下滑，其他城市项目销售疲软 [4][8] 2025年销售业绩表现 - 2025年，嘉里建设在中国内地的销售额达到227.87亿元，同比增幅高达1646.5%，成为百强房企中销售额增幅最大的企业 [1][4] - 公司内地销售额的爆发式增长绝大部分源于上海豪宅楼盘“金陵华庭”，该项目在2025年累计销售金额超过220亿元，几乎“撑起一片天” [2][3][4] - 作为对比，2024年嘉里建设在中国内地的销售额仅为24.77亿港元 [4] 核心项目“金陵华庭”详情 - 金陵华庭位于上海黄浦老城厢板块，是嘉里建设通过城市更新获得的地块，累计拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米 [3][5] - 项目在2025年分三期开盘，均取得热销： - 一期于3月22日开盘，158套大平层房源以均价18.9万元/平方米售罄，总销售额92.34亿元，创当时上海单次推盘总金额最高纪录 [3] - 二期于9月21日开盘，首批房源以均价20.5万元/平方米售罄，总货值超过98亿元，打破了自身保持的纪录 [3] - 三期于11月16日开盘，最后40套房源均价达20.6万元/平方米，预计货值约30亿元 [3] - 2025年10月底，公司董事会主席郭孔华以约1.17亿元的总价购入该项目一套449平方米的房源，为上市公司贡献了2300万元的收益 [4] 公司业务布局与战略 - 嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族掌控，业务布局主要位于中国香港及内地的上海、武汉、沈阳、天津、深圳、杭州等核心城市 [2][7] - 公司发展模式与港资房企一致，采取商业“收租”与地产开发并举的策略，定位高端产品线，扩张策略较为保守稳健 [7] - 公司自1992年进入上海市场，打造了静安嘉里中心、浦东嘉里城等地标，但拿地节奏缓慢，直到2021年后才陆续获得浦东巨峰路TOD项目和金陵路项目 [7] - 现年47岁的董事会主席兼行政总裁郭孔华于2022年5月上任后，更加注重中国内地业务的扩张 [7] 财务表现与挑战 - 2025年上半年，嘉里建设实现合并收入99.54亿元，同比增长65% [8] - 然而，公司陷入“增收不增利”的困境：期内基础溢利为9.78亿港元，同比下降30%；股东应占溢利为6.12亿港元，同比下降22%；毛利率从2024年同期的45%大幅下降至27% [8] - 基础溢利下跌的原因包括：发展物业毛利率下跌、租赁收入减少、税项增加，以及新落成投资物业的开业前支出和未资本化的融资费用增加 [8] - 上海金陵华庭项目虽销售火爆，但尚未到利润确认时点，而其他城市项目销售势头缓慢，例如沈阳雅颂阁上半年销售额为3.18亿元，武汉江城府为1.51亿元，其他项目销售额未过亿元 [4][8] - 金陵路项目作为大型城市更新项目，业内预计总体投资或达400亿元，对公司的现金流和开发运营能力构成考验 [5] - 公司对香港及内地经济的长期前景保持乐观，但承认短期内整体经济和房地产市场仍面临显著挑战 [9]

核心观点 - 2025年一线城市豪宅市场表现强劲，多个项目创下销售纪录，市场呈现显著的结构性分化，其中上海市场在成交金额和市场份额上占据绝对主导地位 [1][3][4] 上海豪宅市场 - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3][4] - 2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献 [6] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，榜首上海壹号院销售220.3亿元，套均价格达6223万元，第二名金陵华庭销售214.2亿元，套均6887万元，高福云境项目以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [7] - 金陵华庭项目二期首批房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录 [6] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，其中6个项目是均价“10万+”的高端住宅，安澜上海项目备案均价17.88万元/平方米，开盘当日销售额约90.77亿元，去化约九成 [8] 北京豪宅市场 - 2025年截至目前，北京套均总价1500万元以上豪宅累计供应6240套，远超2024年全年，累计成交2851套，同比增长10.6%，成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4% [11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [11] - 中海地产安澜北京项目获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，总价约3000万元起，其地块楼面价约10.23万元/平方米，为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块 [11][14] - 安澜北京周边高端项目竞争激烈，如圆明天颂项目二手房挂牌均价达17.6万元/平方米，臻云项目网签均价12.36万元/平方米，建发海晏网签均价约13.6万元/平方米 [15] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以三大顶豪项目收官，累计销售额近300亿元，其中中信信悦湾开盘两小时销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价8436万元 [3][18][19] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录 [19] - 深圳湾沄玺首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，GCC联泰超总湾首开销售额达53亿元 [21] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段预计有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套 [21] 广州豪宅市场 - 1—10月，广州“千万级”豪宅网签超6000套，同比上涨约42% [21] - 1—11月，保利玥玺湾项目成交金额达110.89亿元，成交256套，其于11月7日开盘单日销售约106亿元，成为今年全国首个“开盘当日破百亿元”的豪宅项目 [2][22] - 其他标杆项目表现突出，如中海大境单日成交额达1.2亿元，金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录 [22] - 2026年广州近10个高端项目蓄势待发，天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市 [24] 市场驱动因素 - 高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产，市场需求从“刚需主导”转向“改善主导” [24] - 政策引导住宅向低密度、高舒适度转型，新入市豪宅在产品力、配套、服务上全面升级，精准匹配改善需求 [24] - 新增供应带来的鲶鱼效应，有望推动豪宅市场持续升温，带动土地出让和招商引资，同时吸引高净值人群 [25]

2025年一线城市豪宅市场表现 - 2025年一线城市豪宅市场表现火热，多个项目开盘销售额突破百亿元[1] - 广州天河区保利玥玺湾11月7日开盘销售约106亿元，成为今年全国首个开盘当日破百亿元的豪宅项目[2] - 深圳中信信悦湾12月28日开盘选房，两小时销售额便已超百亿元，若加上深圳湾沄玺和GCC联泰超总湾，三大顶豪项目累计销售额近300亿元[3] - 2025年上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，北京、广州、深圳三地同级别豪宅的成交总额与之大致相当[3] 上海豪宅市场 - 上海豪宅市场量价一骑绝尘，市场份额高度集中[4] - 中指研究院统计，年内上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元；以3000万元为统计口径，成交套数约1900套，总金额超过1000亿元[4] - 克而瑞数据显示，2025年上半年全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海一城贡献[6] - 金陵华庭项目表现突出，3月一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批次房源于9月21日开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95%[6] - 中指研究院统计的1—11月上海商品住宅销售金额TOP10中，榜首上海壹号院套均价格达6223万元，第二名金陵华庭套均价格为6887万元，高福云境项目套均价格达到8177万元[7] - 12月22日—28日，上海有17个项目开盘，供应面积为30.27万平方米，环比增加175.15%，其中有6个项目是每平方米均价10万+的高端住宅[7] - 安澜上海备案均价17.88万元/平方米，12月26日开盘当日销售额约90.77亿元，总货值约98亿元，去化在九成左右[9] 北京豪宅市场 - 中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模[11] - 年内北京套均总价1500万元以上豪宅累计成交2851套，同比增长10.6%；豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点[11] - 12月25日北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%[11] - 中海地产启动全新高端产品系安澜北京，该项目地块为北京单价地王，总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%[11] - 安澜北京获准预售268套房源，价格区间15.4万—18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起[13] - 安澜北京周边云集多个高端热门新盘，如圆明天颂项目目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米，臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，建发海晏在售均价约13.6万元/平方米[13] - 中指研究院高级分析师范诒杰表示，2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市，叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力[16] 深圳豪宅市场 - 深圳豪宅市场以一场完美的收官战给2025年画上句号，深圳湾三大顶豪项目累计销售额近300亿元[17] - 中信信悦湾开盘两小时内销售额突破100亿元，156套房源成交128套，去化率接近83%，套均备案总价高达8436万元[17] - 中信信悦湾两套顶层复式分别以1.87亿元（单价36万元/平方米）、2.5亿元（单价38万元/平方米）成交，开盘1小时内被买家收入囊中，其中38万元/平方米的最高单价刷新了一线城市非别墅住宅单价纪录[17] - 深圳湾沄玺11月底推出348套大平层，首开销售额达130亿元，创下2025年全国单盘销售总额纪录，其中14套亿元级房源成交13套，3.7亿元的楼王户型迅速售罄[19] - GCC联泰超总湾12月中旬推出125套顶级公寓，首开去化八成，销售额达53亿元，多位大客户选择整层买入[20] - 2025年第四季度至2026年上半年，深圳核心地段将有6个豪宅新盘集中推出，累计住宅套数超1500套，包括后海招商玺、宝中观潮府、前海招商海晏府等重点项目[20] 广州豪宅市场 - 克而瑞数据显示，1—10月，广州千万级豪宅网签超6000套，同比上涨约42%[20] - 过去10年，广州仅有3个商品住宅项目能够在年度销售榜中冲破百亿元，但今年前11个月，排名第一的保利玥玺湾项目成交金额已达110.89亿元，成交套数256套[21] - 广州豪宅标杆项目扎堆，如中海大境单日成交额达1.2亿元，有买家从看房到全款刷卡仅用48小时；金茂越秀·璞樾墅网签一套6259万元房源，刷新2025年广州一手别墅成交总价纪录；保利玥玺湾首开单日狂揽106亿元[21] - 中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，广州豪宅市场的亮眼表现是市场需求从刚需主导转向改善主导的鲜明体现，高净值客群将核心地段高端住宅视为压舱石资产[23] - 2026年广州顶豪市场竞争将进一步延续，近10个高端项目蓄势待发，江景豪宅扎堆供应，包括天河南方面粉厂地块、冼村地块、保利南泰路地块等重点地块将陆续入市[24] - 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，新增供应带来的鲶鱼效应将推动广州豪宅市场持续升温，有望带动土地出让和招商引资，同时留住本地富豪，吸引外地高净值人群[24]

2025年1-11月重点城市新房销售格局 - 2025年楼市进入倒计时，11月全国12个重点城市新房销售竞争白热化，“百亿大盘”数量增至6个[1] - 1-11月，上海TOP10项目累计销售额达1123.3亿元，以断崖式优势领跑全国[1] - 上海诞生2个销售额超200亿元的大盘，分别为“上海壹号院”（220.3亿元）和“金陵华庭”（214.2亿元），套均成交价分别为5223万元和6887万元[1] - 1-11月，其他重点城市TOP10项目累计销售额为：杭州约460亿元，深圳约457亿元，广州约447亿元，成都约311亿元[1] - 12个重点城市中，销售额超50亿元的项目有21个，较10月增加3个，分布为上海10个、深圳4个、杭州3个、广州3个、成都1个[1] - 6个“百亿大盘”分布于上海（5个）和广州（1个）[1] 上海市场销售领先项目 - 上海销售额领先项目包括“前滩公馆”（109.9亿元）、“保利·世博天悦”（104.2亿元）、“绿城潮鸣东方”（169.8亿元）、“康定壹拾玖”（68.0亿元）、“陆家嘴太古源·漫出”（66.8亿元）、“中環置地中心”（65.7亿元）、“高福云境”（64.6亿元）[3] 深圳市场销售领先项目 - 深圳销售额领先项目包括“中洲迎玺花园”、“鸿荣源·珈誉府”、“鹏宸云筑”、“观山海家园”（51.0亿元）、“自贸·湾啟紫荆”（44.0亿元）、“金地环湾城”（42.1亿元）、“中海・深湾玖序”（35.9亿元）、“前海时代”（32.0亿元）、“都市茗荟花园”（29.6亿元）、“开云府”（28.3亿元）[4][5] 广州市场销售领先项目 - 广州销售额领先项目包括“保利玥玺湾”、“保利天曜”（58.1亿元）、“保利天奕”（56.6亿元）、“万博悦府”（48.8亿元）、“万科理想花地”（31.2亿元）、“珠江・天河都荟”（30.4亿元）、“保利珠江天悦”（30.2亿元）、“西派天河序”（29.7亿元）、“中建·未来方洲”（26.3亿元）、“绿城馥香园”（24.9亿元）[7] 成都市场销售领先项目 - 成都销售额领先项目包括“麓湖生态城”、“华润置地·中环天宸”（33.5亿元）、“锦宸院”（32.2亿元）、“招商锦城序”（29.1亿元）、“保利花照天珺”（27.8亿元）、“金融城交子约华”（25.9亿元）、“阅天府”（23.1亿元）、“蜀道翰林府”（21.6亿元）、“东城金茂晓棠”（21.3亿元）、“金牛西派御府”（21.0亿元）[8][9] 杭州市场销售领先项目 - 杭州销售额领先项目包括“奥映鸣翠府”、“建发云湖之城”、“滨杭滨纷城”、“咏湖云庐”、“滨江时舟里”、“建发云启钱湾”（43.0亿元）、“建发杭地发展·云城之上”（43.0亿元）、“潮语映月轩”（41.8亿元）、“兴耀·沐云川”（33.9亿元）、“和萃揽悦园”（33.1亿元）[11][12]

行业整体销售态势 - 2025年1月至11月，全国12个重点城市的新房销售竞争进入白热化阶段[1] - 在此期间，销售额超过50亿元的项目达到21个，较10月份增加了3个[1] - “百亿大盘”数量增加到6个，分布在上海市和广州市[1] 核心城市销售表现 - 上海市TOP10项目累计销售额合计1123.3亿元，以断崖式优势领跑全国[1] - 上海市诞生了2个销售额超过200亿元的大盘，分别是“上海壹号院”和“金陵华庭”，销售额分别为220.3亿元和214.2亿元[1] - 上海市“百亿大盘”数量为5个，是12个重点城市中最多的[1] - 杭州市TOP10项目累计销售额约为460亿元[1] - 深圳市TOP10项目累计销售额约为457亿元[1] - 广州市TOP10项目累计销售额约为447亿元[1] - 成都市TOP10项目累计销售额约为311亿元[1] 高端项目市场情况 - 销售额超50亿元的21个项目中，上海市占10个，深圳市占4个，杭州市占3个，广州市占3个，成都市占1个[1] - 上海高端项目“上海壹号院”的套均成交价格为5223万元[1] - 上海高端项目“金陵华庭”的套均成交价格为6887万元[1] 杭州市场具体项目 - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“绿城潮鸣东方”，销售额为69.8亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“康定壹拾玖”，销售额为68.0亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“陆家嘴太古源”，销售额为66.8亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“濾邸”，销售额为65.7亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“中環置地中心”，销售额为64.6亿元[3] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“高福云境”，销售额为62.3亿元[3][5] - 杭州商品住宅销售排名前列的项目包括“奥映鸣翠府”，销售额为62.3亿元[5]

文章核心观点 - 在当前房地产市场调整与转型的背景下，市场呈现显著的结构性分化，以上海为代表的一线城市核心资产受到高度关注，其背后是改善型需求在品质和资产属性上多维度的释放 [2] - 豪宅市场火热，购买行为呈现复合特征，既是基于当下利率和产品力的消费选择，也是面向未来的资产布局，其财富储存功能更加凸显 [11] - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，消费理念从硬件堆砌向生活体验与服务过渡，未来打动顶级改善客群的关键应是回归难以量化的居住体验与服务 [11][12] 上海豪宅市场量价表现 - 上海保利世博天悦项目一套总价1.2亿元的顶复售出，项目内6套“7000万+”顶复全部售罄 [2] - 截至12月15日，上海总价3000万元以上的新建住宅成交金额已突破1000亿元，成交套数约1900套 [3] - 上海总价4000万元以上的住宅成交约1300套，金额突破800亿元 [3] - 2025年上半年，全国30个重点城市3000万元以上新房成交总量中，59.4%由上海贡献 [2][3] - 上海3000万元及以上豪宅成交金额，已大致与北京（1600万元以上约588亿元）、广州（1000万元以上约592亿元）、深圳（2000万元以上约199亿元）三地同期同类交易的总和相当 [3] - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目中，上海壹号院销售金额220.3亿元，套均价格6223万元；金陵华庭销售金额214.2亿元，套均价格6887万元；高福云境以79套成交实现64.6亿元销售额，套均价格达8177万元 [5] 其他一线城市豪宅市场特征 - 北京1600万元以上新房成交约2400套，金额588亿元 [6] - 广州1000万元以上的豪宅成交超过3000套，总金额约592亿元 [6] - 深圳2000万元以上的豪宅成交约598套，金额199亿元 [6] - 深圳湾沄玺项目开盘，单价25万～28万元/平方米，总价1.3亿～3.3亿元，开盘当日整体去化率接近七成，单日销售额约130亿元 [6] - 深圳GCC联泰超总湾项目首批销售125套，当日实现销售额约53亿元 [6] - 广深市场1000万元以上的豪宅销售占比在2%以下，而京沪在3%～5% [6] 豪宅市场热销项目与趋势 - 上海金陵华庭项目一期158套房源3小时售罄，揽金92.34亿元；二期首批房源开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破了2025年上海单次推盘总金额最高值纪录；11月再次开盘去化率仍高达95% [4] - 豪宅的购买群体正变得更多元和年轻化，包括中年客群、企业家二代、海归、新经济创富者等 [9][10] - 支撑豪宅购买力的，既有居住升级的消费需求，也有资产避险的投资需求，上海一些高端豪宅的非上海籍买家占比较高，甚至达到七成 [10] - 在经济下行和转型期，对高净值人群而言，核心城市、核心区位的优质物业具有稀缺性和保值功效 [10] 豪宅消费理念与产品标准演变 - 豪宅买家对“好房子”的评判标准正在升级，以前更看重小区大理石比例、装修豪华程度等硬件，现在更看重公区品质、水系、会所以及生活体验与服务 [11] - 根据调研，“好房子”的标准中，居住舒适度需求占比达61.6%，远高于安全、绿色、智慧等其他核心目标 [11] - 不同人群对“好房子”的关注点有差异：中年群体倾向于全生命周期的空间适配和代际关怀设计；老年群体关注安全与尊严的适老化场景；青年群体则突出智能化需求 [11] - 头部企业正尝试从“造房子”转向“造生活”，例如将酒店式度假和松弛感作为设计哲学，前置物业服务方案，打造高端社群平台等 [12]