值得注意的是，本月全国"百亿大盘"增加3个，均在上海。目前，全国4个"百亿大盘"分别是上海壹号院、金陵华庭、翡云悦府、前滩公馆，销售额分别达到 214.7亿元、133.4亿元、122.7亿元和105.9亿元。 12个城市中，销售额超50亿元的项目有14个，其中上海10个、深圳2个、杭州1个、成都1个。 6 长沙润府 10.7 7 9.8 湘江金茂府 邦泰观宸 8 9.4 中建·翡翠天序 9.2 9 18.1 (10) 金茂璞印梅溪 每经智库 · 每经房产 出品 2025年1-9月 郑州 商品住宅销售TOP10 排名 企业楼盘 2025年前9个月，全国12个重点城市TOP10项目销售如何？诞生了多少"百亿大盘"？ 1一9月，上海TOP10项目累计销售额963.5亿元，与2024年同期的972亿元基本持平。这一成绩也让上海继续"遥遥领先"，与第二名深圳、杭州的差距均超过 550亿元。 据中指研究院统计，深圳TOP10项目销售合计金额约408.2亿元，杭州为409.6亿元。成都TOP10项目合计销售额约286亿元，接近一线城市广州的287.7亿元， 而南京、天津、长沙、武汉等热点城市TOP10合计销售均未能突破20 ...

高福云境项目开盘表现 - 项目于10月18日开盘 首日25套总价1.3亿至1.7亿元房源全部售罄 单日销售额超过2024年上海全年同价段豪宅成交总额 创下当地顶豪市场单日去化新纪录[3] - 项目位于上海黄浦区衡复风貌区核心 由万科和华洲地产合作开发 本批次推出125套超高层塔楼大平层 面积270平方米至600平方米 均价21万元/平方米 单套总价全部超过1.3亿元 最贵几套超过1.6亿元[3] - 个人购房者需缴纳760万元认购金 企业客户认购金高达1900万元 项目吸引184组有效认购 认购率达152%[3] 高福云境项目产品与区位优势 - 项目建筑高度150米 为单栋布局设计 600平方米户型配有私人电梯与空中花园 并为业主提供黑金卡服务[4] - 2024年上海亿元豪宅中600平方米以上户型占比骤降至12% 高福云境600平方米户型仅占总量20% 稀缺性凸显 此前金陵华庭640平方米顶复曾以25万元/平方米成交[4] - 衡复风貌区因历史保护政策 年均新盘不足3个 构筑了顶豪市场绝对护城河 项目21万元/平方米均价较周边二手豪宅溢价40%[4] 上海顶豪市场整体趋势 - 近期上海多个豪宅楼盘接连开盘即罄 今年3月和9月 金陵华庭以套均8000万元房源"两开两罄"[6] - 9月21日金陵华庭二期首批房源开盘 推出120套面积360-875平方米房源 套均总价8203万元 当日售罄 收金98.43亿元 其中单价最高一套达32.68万元/平方米 总价2.8亿元 刷新上海新房备案单价最高纪录[6] - 2025年上半年上海总价3000万元及以上新房成交达1096套 2024年为1542套 已连续两年突破千套 相较2017年至2023年平均水平 近两年交易量增速达214%[6] - 上海顶豪市场虹吸效应显著 今年上半年全国重点20个城市总价5000万以上新房豪宅共成交621套 仅上海就成交482套 占全国成交总量78%[6]

项目销售表现 - 金陵华庭项目于2025年3月和9月两次开盘均实现售罄，房源套均价格为8000万元 [1] - 高福云境项目于10月18日首次开盘，其中25套总价1.3亿至1.7亿元的房源当日售罄 [1] - 高福云境单日销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录 [1] 市场热度与客户画像 - 疑似国足前锋武磊夫人入围认筹及影视明星胡歌夫妇现场看盘等事件提升了高福云境项目的市场热度 [1] - 项目认购客户以江浙沪高净值人群为主，其中上海客户占据绝对主力 [1] 行业意义与市场信号 - 项目热销现象折射出长三角财富圈层对上海核心资产的坚定信心 [1] - 该销售案例为行业重构"好房子"的价值标准提供了关键样本 [1]

上海顶奢豪宅市场表现 - 2025年上海顶奢豪宅市场呈现“逆市突围”态势，部分项目刷新成交记录 [1] - 金陵华庭项目于2025年3月和9月两次开盘均实现“全额售罄”，套均总价达8000万至8200万元 [1][2] - 高福云境项目于2025年10月18日首开，25套总价上亿元房源“秒光”，但125套房源未实现“日光” [1][3] 重点项目销售数据 - 金陵华庭二期推出120套房源吸引227组客户抢购，最贵一套总价2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 金陵华庭两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场销冠级项目 [2] - 高福云境首开均价达21万元/平方米，亿元级房源单日销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额 [3] 客群特征分析 - 上海顶奢豪宅客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，彰显对上海核心资产的坚定信心 [1][6] - 高福云境184位有效认购客户中，上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [7][8] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [8][9] 项目开发商与产品特点 - 金陵华庭由嘉里建设开发，项目后续面临12.4万平方米低密风貌商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科地产与华洲地产共同开发，建筑高度150米，拥有稀缺“天空权”，单栋布局设计保障私密性 [3] - 高福云境产品包括276至592平方米环幕云际大平层，300平方米户型均价19万元/平方米 [7] 市场竞争与资金流向 - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级稀缺豪宅，千万级豪宅承接力出现断层苗头 [5] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划约2000套房源，可能分流部分对“未来价值”敏感的买家 [5] - 翠湖天地六期于2024年9月开盘，均价21万元/平方米，108套房源当日售罄，套均总价约1.11亿元，总销售额119.79亿元 [7]

上海顶奢豪宅市场整体态势 - 中国房地产市场整体处于止跌回稳的关键阶段，上海顶奢豪宅项目呈现"逆市突围"态势 [1] - 上海黄浦区作为核心区域是顶豪市场的"风向标"，2025年下半年高福云境与金陵华庭的竞争将高端住宅市场推向高潮 [2] - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级豪宅，千万级豪宅承接力出现"断层"苗头 [6] 金陵华庭项目表现 - 项目于2025年3月和9月"两开两罄"，二期推出120套房源吸引227组客户抢购，实现全额售罄 [1][2] - 套均总价达8200万元，最贵一套房源总价2.83亿元，折合单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录 [2] - 项目两期累计揽金近200亿元，成为2025年上海高端市场的销冠级项目 [2] 高福云境项目表现 - 项目于10月18日首开，推出125套房源，首开均价达21万元/平方米，是上海第二个均价达21万元/平方米的高层住宅项目 [3][8] - 25套总价1.3亿至1.7亿元房源售罄，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录 [3] - 项目吸引184组有效认购，认购率达152%，但125套房源未能实现"日光" [1][3] 客群特征分析 - 两大项目客群以江浙沪高净值人群为绝对主力，上海本地客户占比领先，浙江与江苏客户紧随其后 [1][7][9] - 高福云境184位有效客户中，上海客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [9] - 金陵华庭一期上海客户占比43.97%，二期占比31.28%，但长三角客群整体占比稳定在55%以上 [9] - 客群以企业家为购买主力，但高福云境明星客户含金量提升，吸引了如胡歌夫妇、疑似武磊夫人等知名人士 [3][4][5] 产品与地段价值 - 金陵华庭由嘉里建设开发，是市中心巨无霸综合体城市更新项目的一部分，后续仍面临12.4万平方米商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [2] - 高福云境由万科与华洲地产共同开发，位于"巨富长"历史风貌区核心，建筑高度150米，拥有稀缺"天空权"，单栋布局设计保障私密性 [3] - 资金流向体现了对地段、景观、上海文脉价值加持的认可，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力 [6] 市场竞争与未来供应 - 2025年上海高端市场供应集中，此前上海壹号院、金陵华庭等项目已消化大量5000万级以上购买力 [6] - 北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划有2000套左右房源，可能分流部分对"未来价值"敏感的买家 [6] - 对于钟情老上海核心板块的富豪而言，高福云境被视为获取跻身上海顶豪圈层的"最后入场券" [8]

文章核心观点 - 2025年上海顶奢豪宅市场在整体房地产市场止跌回稳的背景下呈现“逆市突围”态势，部分项目刷新成交记录 [1] - 黄浦区两大顶豪项目“金陵华庭”与“高福云境”通过差异化定位吸引江浙沪高净值人群，彰显核心资产避险属性 [1][3] - 上海豪宅市场承接力出现分化，资金集中流向亿元级稀缺房源，而千万级房源需求出现短期趋紧 [7] 项目市场表现 - 金陵华庭于2025年3月和9月“两开两罄”，二期120套房源吸引227组客户，套均总价达8200万元，最贵房源总价2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房备案单价最高纪录，项目累计揽金近200亿元 [3] - 高福云境于10月18日首推125套房源，首开均价21万元/平方米，其中25套总价1.3亿至1.7亿元房源秒光，总销售额超过2025年全年上海同价段豪宅成交总额，创下上海顶豪市场单日去化新纪录，184组有效认购对应认购率达152% [4] - 高福云境是上海第二个均价达到21万元/平方米的高层住宅项目，此前翠湖天地六期于2024年9月以均价21万元/平方米推出108套房源，套均总价约1.11亿元，开盘当日售罄，总销售额119.79亿元 [9] 客群特征分析 - 两大项目客群均以江浙沪高净值人群为绝对主力，高福云境184位有效客户中上海本地客户占比34.78%，浙江客户占比14.13%，江苏客户占比10.87%，长三角三省一市客户合计占比超60% [10] - 金陵华庭一期307位有效客户中上海客户占比43.97%，二期227位客户中上海客户占比31.28%，但浙江、江苏客户占比提升，长三角客群整体占比稳定在55%以上 [10] - 高福云境客群中明星含金量提升，如影视明星胡歌夫妇看盘、疑似国足前锋武磊夫人入围认筹，凸显项目对高净值人群吸引力 [5] 产品与地段价值 - 金陵华庭由嘉里建设开发，项目后续面临12.4万平方米低密风貌商业群落和约300米骑楼商业街的开发运营挑战 [3] - 高福云境由万科与华洲地产共同开发，位于“巨富长”历史风貌区核心，建筑高度150米，拥有稀缺“天空权”，单栋布局设计保障私密性 [4] - 市场分析指出，购房者更关注项目品质细节与规划落地能力，北外滩板块有近千套豪宅货量储备，徐汇东安地王群规划约2000套房源，可能分流对“未来价值”敏感的买家 [7]

行业评级与选股观点 - 对中国内地及香港地产板块维持"与大市同步"评级 [1] - 主要选股为华润置地(01109)和新鸿基地产(00016)，均给予"买入"评级 [1] - 华润置地目标价为34.1港元，新鸿基地产目标价为106.9港元 [1] 嘉里建设评级与项目分析 - 将嘉里建设(00683)的评级上调至"买入"，目标价维持22.8港元 [1] - 认为金陵华庭项目建筑成本较高，但预测2027年住宅部分竣工后可录得不俗利润 [1] - 项目利润有助于提升公司核心净利润，近期股价回落或提供吸引的入市机会 [1] 项目销售表现与市场趋势 - 嘉里建设上海住宅项目金陵华庭第二期首批单位推售当日售罄，认购率达190% [1] - 项目平均售价为每平方米20.5万元人民币，较今年3月推售时提升1.6万元人民币 [1] - 买家主要为35至55岁、来自高收入行业的自住人士 [1] - 反映出内地住宅需求趋向稳健，但投资情绪仍然疲弱 [1] - 10月份全国新房及二手房交易同比下降，主要城市投资需求减弱 [1]

嘉里建设上海项目销售表现 - 嘉里建设上海住宅项目金陵华庭第二期首批单位推售当日售罄，认购率达190% [1] - 项目平均售价为每平方米20.5万元，较今年3月推售时提升1.6万元 [1] 中国房地产市场趋势 - 内地住宅需求趋向稳健，但投资情绪仍然疲弱 [1] - 10月份全国新房及二手房交易按年下降，主要城市投资需求减弱 [1] 嘉里建设投资评级与目标 - 嘉里建设评级被上调至"买入"，目标价维持22.8港元 [1] - 金陵华庭项目预测于2027年住宅部分竣工后可录得不俗利润，有助于提升公司核心净利润 [1] - 近期股价回落或为投资者提供吸引的入市机会 [1] 地产板块整体观点与选股 - 对内地及香港地产板块维持"与大市同步"评级 [1] - 主要选股为华润置地及新鸿基地产，均予"买入"评级 [1] - 华润置地目标价为34.1港元，新鸿基地产目标价为106.9港元 [1]

上海高端住宅市场销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘售罄 销售额达98.43亿元 均价20.5万元/平方米[1][2] - 中建·玖上琅宸140套房源当日售罄 销售额32.98亿元 均价14.68万元/平方米[1][2] - 蘭桂坊855推出12套房源开盘售罄 指导价11.7万元/平方米[3] - 一周内8个项目推出954套房源 其中3个高端项目"日光" 2个项目去化超90%[1] 项目定价与产品特征 - 金陵华庭二期主力户型360平方米 总价6000-7500万元 顶层复式865平方米总价超2.82亿元 单价32.68万元/平方米创上海新房备案记录[2] - 金陵华庭二期均价较半年前一期18.9万元/平方米上涨8% 两次开盘总销售额190.77亿元[2] - 中建·玖上琅宸产品为128-210平方米3-4房 认筹率159%[2] - 尚发馨苑备案均价11万元/平方米 较邻近项目保利外滩序12.9万元/平方米低14%[4] 企业战略与项目推进 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% 上海高端住宅成为重要推动力[2] - 大华集团3月28日以24.8564亿元溢价32.3%拿地 3个月内进入施工阶段 静安年华项目认购率77%[6] - 建发房产收购杨浦地块楼板价5.42万元/平方米 4个月内实现首批房源入市 采取96折加5万元优惠使实际均价降至10.63万元/平方米[7] 市场供需与竞争格局 - 9月上海20个项目开盘 其中5盘宣称"日光" 3盘因认购不足取消摇号[3] - 9月下旬21个新盘将入市 包含6个"10万+"项目 保利外滩启PARK77备案均价13.55万元/平方米 认购率108%[5][6] - 建发海宸首推322套房源为上海今年单次推盘量之最 均价11.08万元/平方米低于预期 认购率128%[7] 行业趋势与市场影响 - 高端住宅热销反映高品质产品对顶端客群的吸引力 带动市场信心提升[3][8] - 房企加速核心区域项目开发 推动产品品质升级 对"金九银十"行情产生积极推动作用[6][8]

项目销售表现 - 金陵华庭二批次推盘120套 认购228组 认购率达190% [1] - 二批次房源均价20.5万元/平方米 刷新上海市2025年度高层住宅价格纪录 最高单价达32.68万元/平方米 [1][2] - 二批次总货值约98亿元 套均总价约8200万元 其中17套房源总价过亿元 最贵顶层复式总价2.8亿元 [2] - 首批158套住宅于2025年3月开盘3小时售罄 均价18.9万元/平方米 销售额92.34亿元 [3] - 剩余40套房源预计2025年内推出 具体时间待定 [1][3] 财务影响 - 上海金陵路项目推动公司2025年上半年合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% [1][5] - 截至2025年6月底 公司未确认合约销售额约193亿港元 其中74%来自内地项目 [1][5] - 2025年上半年收入同比增长60%至80.59亿港元 物业销售收入增长1.76倍至64.2亿港元 [6] - 股东应占溢利同比下降22%至6.12亿港元 基础溢利同比下降30%至9.78亿港元 [6] 项目投资与规划 - 嘉里建设2022年1月以133.29亿元拿下金陵东路4宗地块 2023年6月再斥资87.83亿元拿下6宗地块 总拿地投入超221亿元 [4] - 上海金陵路项目总开发体量约65.5万平方米 总投资额近400亿元 预计2028-2030年分期竣工 [4] - 项目计划保留骑楼风貌 打造近一千米骑楼风貌商业街 打通外滩与人民广场两大枢纽 [5] 市场环境与前景 - 上海市"沪六条"新政于2025年8月25日落地 通过购房资格放宽和按揭利率优化等措施扩大豪宅市场客群范围 [3] - 瑞银研报指出剩余40套房源有进一步提价空间 预计公司净负债比率可能下降至22% 净负债下降42% [6] - 公司对香港及内地经济长期前景保持乐观 但对房地产市场短期挑战保持警惕 [5]