11月新房市场整体表现 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [3][4] - 厦门、南宁、长春等7个城市在2025年11月无项目开盘加推 [4] - 去化率超过60%的城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市 [4] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [4] 核心城市豪宅市场表现分化 - 上海、杭州、深圳的标杆豪宅项目去化率居前 [5][6] - 上海金陵华庭项目11月去化率高达95%，其二期首批房源于9月开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海今年单次推盘总金额最高值记录 [6] - 步入四季度，核心城市如北京、上海、深圳、成都的高端市场有转冷迹象，项目销售分化 [10] - 上海绿城黄浦ONE、高福云境等项目去化率为70%，未达售罄预期；成都新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目去化率在20%-30% [10][11] “好房子”与产品力成为热销关键 - 在中央推动建设“好房子”的号召下，产品力强的优质改善盘成为市场宠儿 [13] - 以武汉为例，11月全市新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，首日去化率不足5% [13] - 西安绿城绿汀芳菲项目11月去化率高达96%，其89-108㎡户型得房率高达110%-120% [14][15] - 武汉联发向湖、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等项目11月去化率均超过90% [15] 优质配套对项目去化的支撑作用 - 健全配套设施，尤其是强教育资源的学区房和供给稀缺片区的轨交房，是吸引购房者的重要因素 [16] - 南京谷翠星岚项目因板块长期断供带来稀缺性，且距离S8号线地铁站仅约200米，11月去化率达80% [18] - 天津金地上湾玖峯项目凭借市区中环内位置和天津小外12年制学校资源，11月末开盘去化率达82% [19] - 长沙绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化 [20] 部分城市以价换量效果分化 - 苏州、郑州、武汉等部分市场相对低迷的城市，有项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金来促进销售 [21][22] - 苏州11月销量TOP10项目中，超七成因高性价比或以价换量入榜，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折 [22] - 郑州客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始递减，但主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目 [23] - 武汉福星惠誉铂雅府、城投融创国博城等项目通过工抵房、清栋促销名义让利，当周实现较高转化；但城投南山长投领峯持续推出特价房源效果平平 [24][26] 12月市场展望 - 年末房企预期加快推盘节奏并释放折扣，新房成交绝对量预期回升，但由于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 城市间、项目间分化将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高端改善盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；福州、常州等弱二三线城市整体去化率预期仍低于20% [26]

市场整体态势 - 2025年1-11月上海房地产市场在调整中呈现结构性分化 核心区域优质楼盘持续热销而市场整体供需出现下滑 [1] - 在宽松政策基调支撑下 上海房地产市场正逐步修复信心并向稳发展 [1] - 2025年1-11月上海商品住宅（不含保障性住房）成交面积为505.20万平方米 成交套数为40557套 [3] - 进入11月市场供需均出现下滑 当月商品住宅成交面积仅31.19万平方米 成交套数2459套 与年底房企销售压力增大密切相关 [3] 房企销售业绩 - 2025年1-11月上海房地产销售业绩TOP30企业合计销售额达4392.9亿元 销售面积合计621.2万平方米 [1] - 销售额突破150亿元的房企有10家 华润置地 保利发展 招商蛇口占据销售额前三名 分别为417.9亿元 395.8亿元和387.8亿元 [1] - 招商蛇口以65.0万平方米的销售面积位居首位 保利发展和华润置地分别以57.1万平方米和45.3万平方米紧随其后 [1] 房企权益销售 - 2025年1-11月上海房地产权益销售业绩TOP30企业合计销售2954.6亿元 权益销售面积合计420.7万平方米 [2] - 权益销售额突破百亿元的房企有9家 保利发展以283.6亿元登顶 招商蛇口和华润置地分别以274.5亿元和265.5亿元位列第二 三位 [2] - 权益销售面积榜上 招商蛇口以44.4万平方米领跑 保利发展和华润置地分别以39.4万平方米和31.7万平方米保持前三 [2] 单个项目表现 - 2025年1-11月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1126.0亿元 门槛值高达64.6亿元 [3] - 黄浦区上海壹号院和金陵华庭分别以220.3亿元和214.2亿元的销售金额占据前两名 浦东新区翡雲悦府以142.5亿元位列第三 [3] - 销售面积榜单上翡雲悦府以12.9万平方米的成绩夺冠 上海壹号院和金陵华庭分别以11.8万平方米和10.9万平方米紧随其后 [3] - 翡雲悦府以992套的销售套数拿下销售套数榜首位 成为2025年上海楼市"三料明星"项目 [3]

港资房企内地业务收缩现象 - 英皇集团旗下地产公司英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期债务危机[7][8] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队[12] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套价格抛售大湾区400套房源[38][39] - 九龙仓从2019年开始停止内地拿地，内地应占土地储备降至140万平方米[42][44] 港资房企昔日辉煌表现 - 香港置地2020年以约310.5亿元拿下上海徐汇滨江西岸金融城地块，创当时内地成交纪录[15][17] - 嘉里建设2022-2023年以约221亿元分两批拿下上海黄浦区金陵东路地块[17] - 瑞安房地产2021年以约165.3亿元获得武汉总价地王[17] - 新世界发展在广州开发的广粤观邸以21.8万元/㎡网签均价成为2025年全国网签均价最高豪宅[20] - 香港置地启元项目2024年4月推出80套房源，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡[23][24] - 瑞安翠湖六期以21万元/㎡备案均价打破启元纪录[27] 港资房企财务表现与战略调整 - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元[31][32][33] - 香港置地净债务保持稳定，股东每股股息维持6美元[34] - 长实集团北京御翠园二期销售均价从最高备案单价9.97万/㎡降至7万/㎡[41] - 九龙仓有计划地出售内地资产，如以4.03亿元出售常州项目公司[44] 港资房企战略转型与创新 - 新鸿基地产番禺南站TOD项目拿地后8个月动工，首批住宅已交付[48][50] - 嘉里建设上海金陵东路地块住宅部分提前半年入市，金陵华庭项目今年3次开盘实现累计销售额近220亿元[52][55] - 太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和陆家嘴太古源项目[56][58] - 太古地产与LV合作打造"路易号"巨轮，兴业太古汇日均客流达8万至10万人次，首周客流翻番，销售额三位数增长[68][71] 轻资产模式发展 - 瑞安房地产在上海黄浦区淮海中路地块项目中仅持股25%，引入太平洋保险等资本方[81][82] - 瑞安佛山岭南天地项目出售成熟物业获得总对价约34.9亿元，同时保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入[86][87] - 新世界发展K11 Select品牌通过轻资产合作快速扩张，从2022年3月到2023年底内地轻资产项目计划增至10个[94][96]

文章核心观点 - 港资房企在内地房地产市场正经历显著的战略调整，从过去的高调扩张转向收缩或转型，部分公司面临债务和盈利压力 [1][9] - 面对市场变化，港资房企呈现出不同的应对策略：包括急流勇退抛售资产、加速项目开发、寻求合作开发以及转向轻资产运营模式 [11][15][23][28] - 内地房企竞争力的提升促使行业洗牌，而积极调整战略的港资房企在精准细分市场中仍有机会 [28] 港资房企战略收缩与财务压力 - 英皇集团旗下英皇国际面临166亿港元银行借贷逾期的债务危机 [1] - 香港置地启动终极裁员，住宅开发板块全员清退，仅保留华东商业运营团队，呈现“断腕式”调整 [1] - 香港置地2024年上半年核心业务出现700万美元亏损，而2023年同期为盈利4.22亿美元 [9][10] - 长实集团近十年持续抛售内地资产，去年以低至40万元/套的价格抛售大湾区四个城市的400套房源 [11] - 九龙仓从2019年开始停止在内地拿地，内地布局城市从约15个锐减至7-8个核心城市，并有序出售存量资产 [13][15] 港资房企昔日辉煌与市场表现 - 港资房企曾以创纪录价格拿地：香港置地2020年以310.5亿元拿下上海地块，创当时全国总价地王纪录；嘉里建设在2022-2023年以约221亿元拿下上海地块 [4] - 开发项目销售成绩优异：新世界发展在广州的广粤观邸以21.8万元/㎡的网签均价成为2025年全国网签均价最高的豪宅 [5] - 香港置地上海启元项目推出80套房源，总价5000万元起，开盘当天售罄，销售额超44.5亿元，均价17.8万元/㎡ [6] - 瑞安房地产开发的翠湖六期以21万元/㎡的备案均价打破上海纪录 [8] 积极的战略调整与新模式探索 - 部分港资房企提升开发速度：新鸿基地产拿下广州番禺南站TOD地块后8个月动工，首批住宅已交付；嘉里建设将上海金陵东路住宅项目首开时间提前半年至今年3月，项目全年销售额累计近220亿元 [16][19] - 转向合作开发模式：太古地产与陆家嘴集团合作开发前滩太古里和住宅项目陆家嘴太古源，实现“土地资源+开发运营”的优势互补 [20] - 卓越的商业运营能力显现：太古地产运营的上海兴业太古汇“路易号”巨轮活动后，日均客流达8万至10万人次，周末最高17万人次，商场首周客流翻番，销售额实现三位数增长 [22] - 轻资产模式成为新选择：瑞安房地产在佛山岭南天地项目通过出售成熟物业保留管理权，获得约6.83亿元现金净流入 [23] - 新世界发展通过旗下K11 Select品牌进行轻资产输出，从2022年3月到2023年底计划将内地轻资产项目增至10个 [24][27]

全国楼市销售概况 - 10月份全国12个重点城市楼市保持韧性，前10个月累计销售额超50亿元的项目达到18个，比前9个月增加4个 [1] - 上海TOP10项目1~10月累计销售额达1065.7亿元，较1~9月的963.5亿元增长超100亿元，与第二名深圳的430.4亿元拉开600亿元以上差距 [1] - 上海拥有4个"百亿大盘"：上海壹号院（217.8亿元）、金陵华庭（186.6亿元）、翡云悦府（139.8亿元）和前滩公馆（108.1亿元） [1] 各城市销售梯队分布 - 第二梯队城市包括深圳（TOP10项目销售额430.4亿元）和杭州（TOP10项目销售额430.1亿元） [1] - 第三梯队城市为广州（TOP10项目销售额326.1亿元）和成都（TOP10项目销售额300.2亿元） [1] - 天津、南京、重庆（中心城区）、长沙、郑州等热点城市TOP10项目合计销售额均未突破150亿元 [1] 上海项目销售表现 - 金陵华庭10月单月销售额超50亿元，翡云悦府10月单月销售额超17亿元 [1] - 上海包揽全国18个销售额超50亿元项目中的10个 [1] 深圳项目销售排名 - 深圳TOP10项目中，鸿荣源·珈誉府销售额161.5亿元，鹏宸云筑销售额151.0亿元，观山海家园销售额150.5亿元 [7] - 其他重点项目包括自贸·湾啟紫荆（141.1亿元）、金地环湾城（138.7亿元）、中海·深湾玖序（132.5亿元） [7] 南京项目销售排名 - 南京TOP10项目中，绿城华发·我陵目非销售额21.8亿元，招商·金陵序销售额20.9亿元，联发华发·嘉和华府销售额19.9亿元 [9] - 销售额在10-13亿元的项目包括中信泰富·九庐（13.0亿元）、中北金基山和月（12.9亿元）等 [9] 广州项目销售排名 - 广州TOP10项目中，保利天曜销售额53.8亿元，保利天奕销售额52.8亿元，万博悦府销售额45.3亿元 [10] - 万科理想花地销售额29.2亿元，保利珠江天悦销售额127.9亿元 [10] 杭州项目销售排名 - 杭州TOP10项目中，建发云湖之城销售额52.1亿元，咏湖云庐销售额49.6亿元 [14] - 滨杭滨纷城销售额44.7亿元，建发杭地发展云城之上销售额43.2亿元 [15] 成都项目销售排名 - 成都TOP10项目中，麓湖生态城销售额71.9亿元，中环天宸销售额32.7亿元，锦宸院销售额31.3亿元 [18] - 保利花照天珺销售额127.8亿元，招商锦城序销售额126.8亿元 [18] 武汉项目销售排名 - 武汉TOP10项目中，建发望湖销售额22.7亿元，福星惠誉·铂雅府销售额20.0亿元，武汉天宸销售额17.1亿元 [20] - 武汉长江中心和中海东湖玖章并列销售额16.3亿元 [20] 西安项目销售排名 - 西安TOP10项目中，金茂璞逸东方销售额30.5亿元，保利天珺销售额25.8亿元，招商西安玺销售额25.3亿元 [21] - 曲江金茂府销售额23.7亿元，中粮大悦未来城销售额21.2亿元 [21] 重庆项目销售排名 - 重庆TOP10项目中，联发观音桥销售额18.0亿元，长嘉汇销售额16.6亿元，云湖郡销售额13.9亿元 [24] - 观宸销售额112.4亿元，麓悦江城销售额18.9亿元 [24] 天津项目销售排名 - 天津TOP10项目中，上东金茂晓棠/锦堂销售额18.6亿元，建投·誉河院销售额18.2亿元，金茂泮湖满庭销售额15.6亿元 [26] - 信达格调·美古花园体北金茂府销售额15.0亿元，中海峰境南开销售额14.3亿元 [26] 郑州项目销售排名 - 郑州TOP10项目中，金茂璞逸云湖销售额28.9亿元，SIC超级总部中心·润府二期销售额19.1亿元 [28] - 中海云著湖居销售额13.8亿元，中海·时光之境销售额10.4亿元 [28] 长沙项目销售排名 - 长沙TOP10项目中，招商蛇口·长沙瑞府销售额24.4亿元，江山境销售额13.6亿元 [32]

新政核心内容与市场初步反应 - 2025年8月25日上海六部门联合发布“825新政”，从调减外环外限购、优化公积金政策、调整信贷政策和完善个人住房房产税四个维度刺激市场[1] - 政策出台后首月，外环外新房成交占全市比重达73.45%，创年内新高[1] - 政策效应未能持续，10月上海新房市场成交面积环比下降22.7%，市场在高位回落后再现疲态[1] 市场分化特征 - 高端项目表现强劲，上海壹号院销售额达217.8亿元，内中环和中外环成交量分别同比上涨24%和18%，成交金额分别上涨22%和27%[3] - 外围区域市场承压明显，今年1-3季度郊环外区域去化周期拉长至36个月，外环外库存高企[5] - 二手房市场“以价换量”特征显著，2025年1-9月成交19.5万套同比上涨16.9%，但成交均价降至4.88万元/平方米同比下降8.6%，近八成房源成交价低于挂牌价5%以上[7][9] - 10月二手房成交18483套环比下降9.35%，但节后日均成交754套，较9月日均680套高出近10%，显示出市场韧性[9] 未来政策与市场展望 - 政策仍有优化空间，权威媒体释放信号，北京、上海、深圳等城市可择机全域放开限购[10] - 行业专家指出当前购房政策已处于历史最宽松阶段，“十五五”规划推动行业从规模竞争转向品质、服务与可持续发展的综合竞争[10] - 上海可能进一步优化房产税政策，已发布通知对高层次人才等群体的购房房产税进行系统性优化，自2026年1月1日起执行[10] - 土地市场显示房企看好核心地块长期价值，10月徐汇滨江地块创板块楼面价新高[10] - 市场回归理性将促使真正的“好房子”脱颖而出[11]

2025年“金九银十”楼市整体表现 - 重点城市市场在9月高位运行后于10月略有降温，分化格局进一步凸显 [1] - 全国市场延续新房价格微涨、二手房价格持续调整的态势 [1] - 10月重点城市新房及二手房销售量同比出现较明显回落，年末市场仍面临一定压力 [7] 北京市场表现 - 10月北京二手房住宅网签12087套，环比下调23.7%，新建住宅网签3453套 [2] - 市场呈现“新房稳、二手调，核心平、远郊弱”的分化格局，改善型需求成为市场主力 [2] - 8月8日北京出台的楼市新政放宽了五环外限购，拉动了9月成交，对10月数据形成基数影响 [2] 深圳市场表现 - 10月深圳一二手住宅网签总量6847套，环比下降10.3%，其中一手住宅网签2651套（环比降14.1%），二手住宅网签4196套（环比降7.7%） [2] - 东部稀缺新规豪宅大运玖章开盘热销，但全市新房去化压力仍存 [3] - 10月深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比上涨0.3%，挂牌均价为6.2万元/平方米，环比小幅下降1% [6] 上海市场表现 - 10月上海二手房（含商业）网签成交18483套，环比下降9.3%，但节后日均成交754套，比9月份的日均680套涨超10% [3] - 10月上海新房成交面积环比下降22.7%，热销楼盘集中在核心地段优质产品 [4] - 2025年1-10月上海商品住宅销售金额TOP10项目合计销售1065.7亿元，上海壹号院以217.8亿元领跑 [4] 价格趋势分析 - 10月百城新建住宅均价为16973元/平方米，环比上涨0.28%，同比上涨2.67% [5] - 10月百城二手住宅均价为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60% [5] - 上海二手房挂牌均价持续下行，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上，但核心区二手豪宅房东议价空间收窄至3%-5% [6] 市场结构特征 - 核心区高端改善项目是市场“局部亮点”，如上海陆家嘴、徐汇滨江等核心区二手豪宅找房热度环比微涨1.5% [2][6] - 二手房市场“以价换量”持续带动需求，刚需与刚改支撑基本盘，热度韧性强于新房 [3] - 500万以下刚需及1000万以上高净值客群成交占比提升，总价500万元以下的刚需房源线上咨询量保持高热度 [6] 未来市场展望 - 年末房企将进入业绩冲刺阶段，核心城市新增供应增加有望对新房销售形成一定支撑 [7] - 二手房成交量预计延续温和修复状态，但短期价格或继续承压 [7]

交易概述 - 嘉里建设董事会主席郭孔华以个人名义购入上海金陵华庭一套449平方米大平层，总价1.17亿元 [1] - 该交易为郭孔华在自家开发楼盘的个人投资行为 [1] - 交易完成后，预计嘉里建设将获得约2300万元收益 [10] 项目销售表现 - 金陵华庭一期158套房源于3小时内售罄，单日销售额达92.34亿元 [3] - 项目二期在9月21日加推120套房源，其中865平方米复式户型创下32.68万元/平方米的上海新房备案单价纪录 [3] - 二期均价达到20.5万元/平方米 [6] - 9月上海有14个豪宅新盘入市，合计供应1619套房源，整体去化率达72%，市场分化明显，部分项目认购率超过400% [3] 项目定位与价值 - 金陵华庭是嘉里建设累计投入221亿元打造的综合开发项目，总开发体量65.5万平方米 [5] - 项目位于黄浦区深化城市有机更新及历史风貌保护计划的中心位置，保留历史风貌并进行现代化改造 [5][9] - 主力户型面积在270-875平方米之间，相比周边二手房存在明显溢价，但稀缺地段和未来发展潜力是主要卖点 [6] - 购房者视此类项目为能够抵御通胀的硬通货，更看重资产流动性和保值性而非单纯居住功能 [6] 客户构成分析 - 金陵华庭二期227组有效认购客户中，上海本地购房者占31.7%，长三角地区客户占比较高，另有9组境外及港澳客户 [6] - 客源结构反映上海高端住宅市场的辐射范围已超越地域界限 [6] 企业战略与投资 - 自2022年出任主席以来，郭孔华持续推进公司在上海的战略布局 [8] - 嘉里建设于2022年1月以133.29亿元拿下金陵路项目首批地块，2023年6月再以87.83亿元获得相关地块 [8] - 连续大手笔投资显示公司对中国内地核心城市高端房地产市场的长期看好 [8] 市场趋势与行业影响 - 2025年前三季度全国商品房销售面积同比下降约12%，但一线城市高端住宅市场保持相对活跃 [10] - 在股市、债市收益不确定背景下，核心城市优质不动产成为资金避险重要选择，显示出较强抗风险能力 [10] - 多家房企表示将加大在一线城市核心地段高端产品的布局力度，土地市场出现分化，核心区域地块竞争激烈而郊区地块多次底价成交 [13] - 行业整体经历结构性调整，战略转向稀缺地段的高端产品 [13]

公司核心交易 - 公司主席兼行政总裁郭孔华以人民币1.17亿元（约1.277亿港元）向公司全资附属公司购置上海金陵华庭项目一套449平方米的四房单位 [2] - 该交易预计为公司带来约2300万元人民币的收益，利润率约为19.66%，所得款项将用于集团一般营运资金 [2][6] - 该房源成交单价约26.03万元/平方米，超越项目三批次房源20.6万元/平方米的备案均价 [4] 项目概况与市场定位 - 金陵华庭项目二期推出120套房源，面积360-875平方米，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元，目前已完成117套备案 [5] - 项目一套865平方米顶层复式产品总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新上海新房单价纪录 [5] - 金陵华庭是公司内地投资比重最大的项目，总投资规模超400亿元，可售面积14.77万平方米，2025年上半年合约销售额达99.22亿港元（约90.1亿元人民币） [6][10] 行业趋势与战略意义 - 公司管理层购置自有项目房源的行为被视为一种“身份背书”和营销策略，能为项目带来强曝光并增强市场信心 [11] - 上海顶豪市场供应收缩，2025年1-10月3000万元以上豪宅供应2624套，同比下降超过五成，政策放宽后市场成交回暖 [14][15] - 开发商老板自留房源可降低库存压力，实现隐性融资，并在内环宅地供应持续减少的背景下，演变为对存量优质资产的争夺 [13][16] - 高端资产证券化或成趋势，自留资产可探索通过发行REITs或抵押贷款等方式盘活流动性 [16]

交易核心信息 - 嘉里建设主席兼行政总裁郭孔华以1.17亿元人民币购入公司开发的上海金陵华庭项目一套449平方米的四房单位 [2] - 该交易为关联交易，预计为集团带来约2300万元人民币的收益，利润率约为19.66% [2][5] - 该房源成交单价约26.03万元/平方米，超过项目三批次房源20.6万元/平方米的备案均价 [2] 项目概况与市场定位 - 金陵华庭是嘉里建设在黄浦区外滩街道的重大投资项目，总投资规模超400亿元人民币 [6] - 项目二期推出120套房源，涵盖360-875平方米户型，均价约20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [5] - 项目一套865平方米顶层复式产品备案总价达2.83亿元，单价32.68万元/平方米，刷新近年上海新房单价纪录 [3] - 项目整体可售面积14.77万平方米，上半年已实现约99.22亿港元（约90.1亿元人民币）销售额 [7] 行业策略与市场趋势 - 开发商老板自购豪宅行为被视为一种营销策略，具有“身份背书”和“活广告”效应，能有效撬动市场关注度 [8][10] - 上海3000万元以上豪宅供应收缩，2025年1-10月供应2624套，同比下降超过五成 [14] - 2025年上半年上海3000万以上新房成交1096套，成交金额同比暴涨184%，高端项目定价更趋市场化 [16] - 在市场供需失衡背景下，老板自留房源可降低库存压力，并探索资产证券化（如REITs）等退出通道以盘活流动性 [16]