11月新房市场整体表现 - 11月30个重点城市平均开盘去化率为34%，环比微增3个百分点 [3][4] - 厦门、南宁、长春等7个城市在2025年11月无项目开盘加推 [4] - 去化率超过60%的城市仅有天津、苏州、宁波，主要得益于个别网红盘集中入市 [4] - 上海、广州、深圳等热点城市去化率稳步修复，环比持增；武汉、郑州、青岛等前期低迷型城市出现止跌态势，环比增幅显著 [4] 核心城市豪宅市场表现分化 - 上海、杭州、深圳的标杆豪宅项目去化率居前 [5][6] - 上海金陵华庭项目11月去化率高达95%，其二期首批房源于9月开盘即售罄，销售额逾98亿元，打破上海今年单次推盘总金额最高值记录 [6] - 步入四季度，核心城市如北京、上海、深圳、成都的高端市场有转冷迹象，项目销售分化 [10] - 上海绿城黄浦ONE、高福云境等项目去化率为70%，未达售罄预期；成都新绿色J57半岛、金融城贝宸S1等项目去化率在20%-30% [10][11] “好房子”与产品力成为热销关键 - 在中央推动建设“好房子”的号召下，产品力强的优质改善盘成为市场宠儿 [13] - 以武汉为例，11月全市新规项目推盘11次，推盘套数占比94%，首日去化率高达59%；老规范项目推盘1次，首日去化率不足5% [13] - 西安绿城绿汀芳菲项目11月去化率高达96%，其89-108㎡户型得房率高达110%-120% [14][15] - 武汉联发向湖、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等项目11月去化率均超过90% [15] 优质配套对项目去化的支撑作用 - 健全配套设施，尤其是强教育资源的学区房和供给稀缺片区的轨交房，是吸引购房者的重要因素 [16] - 南京谷翠星岚项目因板块长期断供带来稀缺性，且距离S8号线地铁站仅约200米，11月去化率达80% [18] - 天津金地上湾玖峯项目凭借市区中环内位置和天津小外12年制学校资源，11月末开盘去化率达82% [19] - 长沙绿城知雅棠、润和学府凭借优质教育资源实现良好去化 [20] 部分城市以价换量效果分化 - 苏州、郑州、武汉等部分市场相对低迷的城市，有项目通过加强折扣力度或开启分销渠道提升佣金来促进销售 [21][22] - 苏州11月销量TOP10项目中，超七成因高性价比或以价换量入榜，中梁海伦堡滨湖云璟、泊印澜庭等项目折扣力度分别为8折和6折 [22] - 郑州客户对“价格战”政策逐步脱敏，以价换量效应开始递减，但主城区认购TOP10项目中仍有半数为特价项目 [23] - 武汉福星惠誉铂雅府、城投融创国博城等项目通过工抵房、清栋促销名义让利，当周实现较高转化；但城投南山长投领峯持续推出特价房源效果平平 [24][26] 12月市场展望 - 年末房企预期加快推盘节奏并释放折扣，新房成交绝对量预期回升，但由于去年12月基数较高，成交单月同比降幅和累计同比降幅可能进一步扩大 [26] - 城市间、项目间分化将持续加剧：京沪深杭蓉等核心一二线城市短期内市场热度转降，高端改善盘去化承压；武汉、南京、苏州、合肥等延续弱复苏走势；福州、常州等弱二三线城市整体去化率预期仍低于20% [26]

楼市热度与销售现象 - 截至11月27日，多个前期热门楼盘出现“零报名”现象，例如天澜传序府、和萃揽悦园、元起观潮府等 [1] - “零报名”现象部分原因为意向报名人数不足，部分为购房者希望直接选定心仪房源而跳过登记环节 [1] - 尽管存在“零报名”现象，部分项目销售去化迅速，例如天澜传序府56套房源在十来天内网签50套，去化率达89.29% [1] - 四季度楼市热度明显下降，整体去化速度放缓，中高端项目首开未售完，后期加推房源销售更困难 [9] 具体楼盘销售数据 - 上城区锦上万象府1、5幢房源均价65600元/m²，63套房源全部网签 [2] - 上城区招商蛇口杭序府1、2、12幢房源均价59098元/m²，112套房源网签107套 [2] - 上城区御园4、5、6、8、11幢房源均价188638元/m²，30套房源网签15套 [2] - 拱墅区法璟文华轩1、7、9、15幢房源均价45000元/m²，124套房源全部网签 [3] - 西湖区绿城悦海棠18、19幢房源均价32681元/m²，78套房源全部网签 [3] - 钱塘区绿城湖映金沙轩12、13幢房源均价38057元/m²，86套房源全部网签 [4] - 余杭区滨江时舟里2、6幢房源均价34760元/m²，140套房源网签147套 [7] - 余杭区望云润玺6、7幢房源均价39237元/m²，114套房源全部网签 [7] 市场分析与预期 - 整体市场处于下行过程，购房预期下降导致成交周期拉长 [9] - 当前楼市下行压力较大，市场需要更多利好政策支持 [9]

项目概况 - 项目天澜传序府位于钱江新城二期东侧，于2024年3月25日拿地，成交楼面价为41828元/㎡ [4] - 项目规划包括7幢高层和3幢叠墅，其中高层共188套，户型面积210-268㎡，叠墅共44套，户型面积283-545㎡，是钱江新城二期板块首个规划叠墅的楼盘 [4] - 项目于11月10日领出首张预售证，首开高层1和2，共56套房源，户型面积为210㎡和239㎡，含精装均价为58058元/㎡ [1][4] - 首开房源总价区间在1000万至1500万元左右 [4] 定价策略与成本分析 - 项目拿地楼面价（41828元/㎡）比同板块在售项目杭序府的拿地楼面价（37629元/㎡）高出4199元/㎡ [6] - 尽管拿地成本更高，但项目首开高层均价（58058元/㎡）略低于杭序府前期开盘均价（约59000元/㎡）及近期开盘均价（58000元/㎡） [4][6] - 开发商面对较高拿地成本选择随行就市定价，部分原因在于项目规划的叠墅产品溢价空间更高，可通过叠墅获取利润，为高层提供定价空间 [6] 市场环境与竞争格局 - 杭州中高端市场销售表现持续乏力，从市区到萧山热门区域的不限价改善新盘，开盘去化不完全的情况已逐渐常态化 [6] - 三季度末以来，“随行就市”成为不少中高端项目的选择，开盘定价愈发谨慎，例如钱江新城二期核心区项目蕙兰月华首开均价70088元/㎡，较限价时期（66000元/㎡）涨幅约6.8% [6] - 项目在总价段上面临竞争，不仅与同板块杭序府的200多㎡大户型总价重叠，城东新城项目翠隐江粼轩的187㎡户型也是实力竞品 [7] - 目前杭州总价千万元出头预算的新房和二手次新房选择面更广，为项目去化带来挑战 [7]

公司项目推盘计划 - 九、十月份预计首开楼盘包括咏舟府、鸣澜里、天澜传序府、松川境等 [2] - 续开楼盘包括奥映鸣翠府、鸣湖里、锦上万象府、时舟里、棠悦芳华轩等 [2] - 具体开盘时间以项目实际推盘为准 [2]