项目规划调整 - 保利发展位于北京海淀永丰的改善型新盘嘉华天珺项目规划方案在一个多月后再度调整 [2] - 项目西区于9月上旬首次调整规划，楼栋由平行排列变为点状布局，楼栋数量从10栋增至15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩小至100平方米 [4] - 10月29日项目西区再次刷新规划方案，相较于9月方案仅对个别楼栋和公区景观略作调整，如增加部分结构外建筑以提升赠送面积，并分散安置电动车场地 [5] 项目销售与去化情况 - 项目从今年1月份开盘至今，整体去化率仅为16%，尚有上千套房源待售 [2][6] - 东区地块于1月1日率先取证，共852套住宅，备案均价8.2万至9.7万元/平方米，截至目前网签216套，成交均价8.52万元/平方米 [3] - 东区不同户型去化差异显著：99平方米户型供应324套，网签146套，网签率45%；88平方米户型供应43套，网签24套，网签率57%；而120平方米以上户型供应342套，仅网签25套，网签率低至7.3% [4][5] - 西区于今年4月5日取证，但5个多月来一直未形成网签 [6] 公司战略布局转变 - 近两年公司在北京的拿地策略转向海淀、朝阳等核心区域，改变了此前几年主要布局顺义、大兴等远郊区域的策略 [2][6] - 具体布局包括：去年7月联合北京建工以89.01亿元竞得海淀永丰地块（嘉华天珺项目），溢价率3.5% [3][6]；今年2月联合中国金茂摘得朝阳三间房地块 [6]；今年5月20日再次联合北京建工拿下海淀半壁店地块 [6] 市场竞争环境 - 市场整体面临压力，核心区域竞争激烈 [2] - 随着海淀、朝阳今年加大土地供应，叠加"好房子"政策落地，新盘之间竞争愈加激烈 [7] - 昌平区域新盘供应爆发，分流了部分海淀客群，对项目销售形成压力 [7] - 为促进销售，东区推出了特价房源，例如一层99平方米户型总价750万元，单价约7.6万元/平方米 [7]