港珠澳大桥区域经济发展 - 港珠澳大桥珠海公路口岸2024年底进出口总值突破万亿大关 日均包裹处理量达100万个[2] - 2025年经大桥出入境旅客突破千万人次 珠海香洲区新房均价逼近4万元/平方米 横琴写字楼半年成交775套[2] - 大桥红利集中于香洲、横琴等核心区域 外围区域出现供过于求现象[2] 和记黄埔资产处置策略 - 2025年8月集中抛售大湾区400套房源 惠州泷珀花园单价较2023年近乎腰斩 东莞海逸豪庭别墅价格缩水超五成[2] - 抛售项目多位于非核心区域 惠州泷珀花园总价最低仅40万元 东莞海逸豪庭因产品老化缺乏竞争力[2] - 选择性撤退体现对市场分化的清醒认知 核心区与外围区域出现明显分化[2] 房地产行业整体环境 - 2025年中国房地产销售面积持续下滑 国家统计局称"筑底需要过程"[3] - 恒大退市及房企外债违约规模超1400亿美元 行业面临重大危局[3] - 中央城市工作会议2025年终结棚改货币化 河北湖南试点取消公摊面积 标志房地产增量时代落幕[5] 资产周期与投资逻辑 - 东莞海逸豪庭1999年拿地时建安成本不足5000元/平方米 即便现价2.2万元/平方米仍保持丰厚利润[3] - 抛售项目多为2010年代拿地的存量资产 户型设计和配套设施已显落后[5] - 应对市场竞争并主动适应"房住不炒"长效机制[5] 战略转移与全球资产配置 - 截至2025年已抛售内地和香港超2300亿资产[6] - 转而掌控英国近三成天然气市场 四分之一电力分销业务[6] - 2025年6月与沃达丰合并英国电信业务 计划十年投入110亿英镑建设5G网络[5] 资本流动与风险偏好 - 美联储2022年开启加息周期后 新兴市场资本外流压力陡增[6] - 欧洲公用事业提供稳定现金流 受政策变动影响极小 成为避险港湾[6] - 英国电信投资承诺年成本协同效益达7亿英镑 确定性远高于内地楼市波动风险[8] 产业格局与资本诉求差异 - 港珠澳大桥带动贸易与产业升级 房地产作为重资产行业难以匹配流动性和收益率要求[8] - 大桥重构大湾区产业与贸易格局 房地产从"造富工具"回归居住属性[8] - 资本配置基于红利与风险权衡 流向阻力最小的河道[8]