美联储再次宣布降息25个基点，这已经是2024年以来的第5次了。 消息一出，很多人的微信群和朋友圈就开始躁动，尤其是正为房子发愁的朋友，心里难免嘀咕：这波"海外放水"，能成为拯救咱们国内楼市的"灵丹妙 药"吗？ 说实在的，盼着靠美联储降息就让国内楼市"起死回生"，这种想法可能有点过于乐观了。 在我看来，这次降息带来的，绝非一场普惠的"及时雨"，更像是一阵方向不定的"风"。它吹过来，确实能带来一些凉意，但想靠它浇灌干涸的土地，还差得 远。 它真正的影响，是沿着融资成本、政策空间和资本流动这三条小路，悄无声息地渗透进来，让楼市里的"强者"和"弱者"，感受截然不同。 01、美联储降息，对普通人有啥影响？ 在深入楼市前，咱们先聊聊最实际的：美联储降息，对你我的"钱袋子"意味着什么？简单说，就是"借钱一族"笑了，而"存钱一族"可能要皱眉头了。 1. 利好"月供族"：房贷压力有望减轻 但是，凡事有利必有弊。 对依靠利息收入的人来说，比如偏爱定期存款、大额存单的保守型投资者，会发现"钱生钱"越来越难了。银行放贷收益下降，付给储户的利息自然也会"缩 水"。 同样，你手里的余额宝、银行理财等产品的收益率，大概率也会跟着往下走。 ...

作为深耕房产领域10年的自媒体人，我每天都会收到上百条粉丝咨询。 而最近一周，问得最多的问题只有一个："住建部刚放的信号，是不是意味着'二次房改'真的来了？" 刚出炉的2025年1-10月数据或许能给出线索——全国配售型保障房供应套数同比激增120%，而商品住 宅成交面积却同比下滑7.2%，这种"一增一减"的反差，让我敏锐地察觉到楼市正在发生结构性巨变。 这波变革究竟是不是"二次房改"的序幕？至少有三类人，已经开始彻夜难眠。 第一类失眠的，是中小房企的掌舵人。常规解读总说房改针对炒房客，但真正首当其冲的是那些扛着高 负债的中小开发商。上周我刚和一位山东的房企老板张总通了电话，他的企业注册资本5亿元，在当地 也算有头有脸。 可他说今年日子比2022年还难熬："住建部要求配售型保障房'以需定建'，济南、天津这些城市都在批 量开工，我们根本没资格参与。商品房这边呢，融资成本比国企高9个百分点，华润拿地成本2.71%， 我们要11.88%，现在手里三个项目全卡着资金链。" 数据更残酷：2025年已有32家中小房企破产，同比增加35%，而配售型保障房占新增住房供应的比例已 达38%，直接挤压了中小房企的生存空间。 第二 ...

10月美联储降息25个基点的决策，通过全球利率传导机制渗透至中国经济肌理，其对房地产市场的影响直接关联民生账单与投资决策。不同于以往周期 的"大水漫灌"，此次降息带来的是差异化民生红利与资产配置再平衡，对房地产信息关注者与普通民众而言，需从民生实际感知与投资理性判断双维度把 握趋势。 对普通购房者而言，降息的核心利好体现在房贷成本的实质性下降。美联储降息后，美国30年期固定房贷利率已连续四周下降至6.17%，创下2024年10月 初以来最低水平，国内市场随之形成利率下行预期。目前国内部分城市房贷利率已降至3%左右，市场普遍预测未来3—6个月5年期以上LPR有望下调10— 15BP，以100万元30年期房贷计算，利率每降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超5万元。 但利率下行并非激活需求的"万能钥匙"。2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，主要源于基数效应，真实需求仍处筑底阶段。如同Realtor网 站首席经济学家Danielle Hale对美国市场的判断，利率下降空间已部分反映在当前价格中，除非经济基本面显著改善，否则难以形成趋势性提振。对中国 而言，居民收入预期改善不足 ...

全球货币政策环境 - 美联储自2024年9月以来进行第五次降息，于10月29日将联邦基金利率下调25个基点至3.75%至4.00%的区间[1] - 美联储降息显著缓解了中美利差压力，为国内降准降息打开了操作窗口[1] - 市场普遍预期未来3到6个月5年期以上LPR可能下调10到15个基点，政策重心侧重于优化信贷结构而非大水漫灌[3] 房企融资环境变化 - 新城控股重启美元债发行，票面利率比去年下降1到2个百分点[1] - 美元债成本下降为优质房企带来喘息之机，例如宝龙地产存量美元债利率降低0.5个百分点，每年可节省利息支出约500万美元[3] - 融资环境呈现结构性特征，改善直接缓解头部房企境外偿债压力，但行业多数主体融资困境未根本扭转[3] - 财务稳健的国企与完成重组的头部民企将借机扩大优势，而尾部企业的淘汰进程可能加速[5] 房贷利率与购房成本 - 以100万元30年期房贷计算，利率每下降0.25个百分点，月供可减少约140元，30年总利息节省超过5万元[6] - 目前国内部分城市房贷利率已降至3%左右，首套房贷利率有望进一步下调，甚至出现"2字头"利率[6] - 根据LPR基准变化，当5年期LPR从3.6%降至3%时，100万贷款月供从4,546.45元降至4,216.04元，累计利息从636,723.26元降至517,774.52元[4] 房地产市场表现与需求 - 2025年7月商品房销售面积累计同比降幅收窄至-4%，但这主要源于基数效应，真实需求仍处于筑底阶段[6] - 2025年上半年全国商品房销售面积同比降幅较2024年同期收窄15.5个百分点[9] - 全国一二手房交易总面积与去年同期基本持平，二手房占比持续提升，反映出总需求未减少而是交易结构变化[16] 外资流入与土地市场 - 美联储降息驱动全球资本重新配置，外资呈现"精准聚焦"特征，集中于一线及强二线城市核心资产[8] - 政策层面，外汇局将港澳居民购房结汇便利化措施推广至全国，允许凭购房合同先行结汇，降低外资入场门槛[8] - 上海新建商品住宅价格环比逆势上涨0.4%，为全国唯一正增长的一线城市；杭州、上海等城市优质地块竞拍溢价率回升至3%到8%[8] - 截止2025年10月27日，杭州市土地成交总价达1465.5亿元，平均溢价率27.94%；上海市成交总价1341.9亿元，平均溢价率16.3%[11] 行业格局与分化趋势 - 房地产市场供需结构已从总量过剩转向结构失衡，发展模式从规模扩张转向质量提升[9] - 排名前100的开发商已占据销售额70%以上，行业集中度持续提升，大量中小开发商面临破产或被兼并收购风险[12] - 改善型产品需求旺盛，而刚需产品面临去库存压力[12] - 在城市层面，长三角、珠三角、京津冀等核心城市群发展潜力指数领先，部分非核心城市面临人口流出压力[11]

楼市怪象，一边是鳞次栉比的空置房夜幕下黯淡无光，一边却是居高不下的房价令人望而却步，开发商 依旧热火朝天地建设着新的楼盘。这究竟是为何？按理说，商品供大于求，价格自然下跌，然而在房地 产市场，这似乎成了失效的定律。 有人将此归咎于"买涨不买跌"的消费心理，但这恐怕并非问题的核心。毕竟，真正让大量房屋空置的原 因在于，房子早已不再仅仅是居住之所，而是成为了投资获利的工具。即使房屋空置，持有者依然有利 可图，这种逐利心态才是刺激购房需求的关键。 正是因为有利可图，开发商才得以源源不断地建设新房，购房者的涌入进一步推高了房价。这无疑加剧 了社会矛盾，让真正有住房需求的刚需人群购房变得更加困难，同时也造成了严重的社会资源浪费。 值得庆幸的是，国家早已洞察到这一问题，并及时提出了"房住不炒"的政策方针。即使在疫情的冲击 下，这一政策也未曾动摇，并取得了显著成效。房价上涨的势头得到了有效遏制，开发商的资金链也面 临挑战，不得不放缓拿地和建设的步伐。那些囤积大量空置房，等待房价上涨的投机者，也发现房屋难 以脱手，购房的热情随之消退。 当投机者不再盲目购入，开发商不再疯狂建设，楼市的供需关系也将逐渐回归理性，空置房过多的问题 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年中国仍处于边际缩表，稳定宏观杠杆率方向不变，关注经济企稳和期限利差修复 [1][3] - 周末风险偏好上升，股涨债跌，股债性价比偏向股票，权益风格成长占优 [6] - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐A+H红利组合 [9][10] 根据相关目录分别进行总结 国家资产负债表分析 - 负债端：9月实体部门负债增速8.9%，预计10月稳定、后续下行，年底降至8.5%；金融部门资金面平稳，周末风险偏好上升 [1] - 财政政策：上周政府债净增2002亿超计划，预计10月政府负债增速降至14%，年底降至13% [2] - 货币政策：上周资金成交量和价格环比小降，期限利差平稳；一年期国债收益率周末收至1.47%，预计下沿1.3%；十年和三十年国债收益率波动区间分别为1.6%-1.9%和1.8%-2.3% [3] - 资产端：9月物量数据走弱，关注经济企稳；2025年实际经济增速目标5%，名义增速目标4.9%，需确认是否成未来中枢 [3][5] 股债性价比和股债风格 - 上周资金面平稳，风险偏好周末上升，股涨债跌，权益成长占优，股债性价比偏向股票 [6] - 年内两次实体部门扩表，促发因素不同；美国经济回落最悲观时候或已过，中国外部环境蜜月期结束 [7] - 推荐上证50指数（仓位60%）、中证1000指数（仓位40%），策略波动小、流动性好 [25] 行业推荐 行业表现回顾 - 本周A股缩量上涨，上证指数、深证成指、创业板指分别涨2.9%、4.7%、8.1% [30] - 申万一级行业中通信、电子等涨幅大，农林牧渔、食品饮料等跌幅大 [30] 行业拥挤度和成交量 - 截至10月24日，拥挤度前五为电子、电力设备等，后五为美容护理、综合等 [33] - 本周拥挤度增长前五为电子、机械设备等，下降前五为电力设备、有色金属等 [33] - 本周全A日均成交量1.8万亿较上周下降，石油石化、煤炭等成交量同比增速高 [34] 行业估值盈利 - 本周申万一级行业PE(TTM)中通信、电子等涨幅大，农林牧渔、食品饮料等涨幅小 [38] - 2024年盈利预测高且当下估值相对历史偏低的行业有银行、保险等 [39] 行业景气度 - 外需涨跌互现，9月全球制造业PMI回落，CCFI指数上涨，韩国出口增速有降有升，越南出口增速上升 [43] - 内需方面，二手房价格下跌，数量指标涨跌互现，产能利用率9-10月回落，汽车成交量高，新房成交低 [43] 公募市场回顾 - 10月第3周主动公募股基部分跑赢沪深300，10%、20%、30%和50%周度涨跌幅分别为8.4%、6.1%、4.8%、3.1% [60] - 截至10月24日，主动公募股基资产净值4.2万亿，较2024Q4小幅上升 [60] 行业推荐 - 缩表周期下股债性价比偏向权益幅度有限，价值风格占优概率高，推荐A+H红利组合和A股组合，集中在银行、电信等行业 [9][10]

房地产市场的"寒冬"：高房价已非首要困扰，新挑战悄然来袭 近年来，房地产市场始终是人们关注的焦点。一方面，过去二十年间房价的持续攀升，让住房成为许多 家庭购房的巨大压力；另一方面，住房的功能早已超越了单纯的居住需求，成为婚嫁、子女教育等人生 大事的必要条件，这无疑进一步推高了其在人们心中的地位和实际价值。 追溯房价的飙升，高昂的售价并非始于今日。早年间，国内确实存在房屋供不应求的严峻局面。为了推 动城市化进程，缓解居住空间的紧张，国家积极推行新建住宅和拆迁改造，楼市一度呈现爆发式增长， 房价也随之水涨船高。尽管如今全国的房屋总面积已足以满足所有居民的居住需求，但"高房价"的固有 印象已根深蒂固。更何况，部分投资者和企业敏锐地捕捉到房产的巨大投资潜力，通过大量囤积房源， 人为抬高市场价格，使得许多普通购房者望房兴叹，购房之路愈发艰难。 尽管如此，在市场上，关于房屋紧缺和价格即将上涨的论调从未间断。这种信息传递营造了一种紧迫 感，促使许多人急于出手，市场也曾屡屡出现开盘即被"秒光"的盛况。然而，近来不少房产销售人员却 发现，房屋销售的"黄金时代"似乎正在悄然落幕，市场出现了"不好卖"的迹象。深入了解后才发现，购 ...

文章核心观点 - 房地产市场正经历根本性转变，其作为投资品的黄金时代已结束，房产属性正从金融投资回归到居住本质 [1][13] - 2025年至2026年房地产市场将持续调整，整体表现疲软，但不同城市间分化将加剧 [4][9] - 对于不同家庭背景的个体，2026年的购房或投资策略应有显著差异，需根据自身需求审慎决策 [12] 2025年房地产市场表现 - 全国新建商品房销售面积3.5亿平方米，同比下滑2.9%，销售额3.4万亿元，同比下降3.8%，市场处于调整期，复苏迹象不明显 [4] - 全国百城二手住宅价格已连续下跌28个月，为过去二十年所未见 [6] - 城市间房价分化极端，上海内环区域房价坚挺，每平方米近28万元，而部分资源匮乏型城市出现30万元可购三居室的情况 [6] 市场转变的驱动因素 - 人口结构变化是根本驱动力，城镇居民住房拥有率高达96%，其中42%家庭拥有两套及以上房产，00后人口比90后减少4700万，人口红利消退导致需求接替不足 [7] - 政策导向明确转向"房住不炒"，并连续六年写入政府工作报告，2025年两会明确提出"稳住房地产市场"，并将"建设好房子"定为产业转型方向 [7] - 供给端变化显著，未来五年每年将有120万套保障性住房投入市场，租金低于市场价30%，将分流商品房市场需求 [7] - 融资环境收紧，2025年前100位房企债务偿还总额约3万亿元，开发商为回笼资金被迫降价促销 [8] - 居民购房意愿改变，城镇居民家庭债务收入比攀升至132%，接近历史最高点，95后群体中选择"租房结婚"比例超过40% [8] 2026年市场前景预测 - 全国整体商品房销售面积可能继续同比下降约6%，但在乐观情境下，随着城中村改造等政策加速，销售面积有望止跌企稳 [9] - 房价将继续分化，一线及强省会城市房价年涨幅可能在2%至3%之间，而约80%的城市房价可能经历不同程度下跌 [9] - 持有房产成本攀升，未来几年房产税试点范围可能扩大，对多套房产家庭影响显著 [9] - 核心城市的新型租赁住房项目被视为未来几年房地产领域为数不多的增长点 [10] 对不同群体的策略建议 - 刚需家庭当前或是购房窗口，可据自身需求和经济能力审慎选择，重点考虑地段、配套及房产品质 [12] - 已拥有多套房产的家庭需优化资产配置，尤其需关注房龄超20年老旧小区或三四线城市投资性房产的流动性风险 [12] - 初入职场的年轻群体租房更为理性，租金水平相对平稳且灵活性高，但需选择正规租赁公司并签署规范合同 [12]

行业政策定调 - 二十届四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”行业方向定调 [1][5] - 政策框架从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业进入从“量”的扩张转向“质”的提升的新阶段 [1] - 政策核心从“短期救市”向“长期筑基”深度过渡，旨在重构行业发展逻辑与城市价值体系 [7] “十四五”时期行业回顾 - “十四五”期间全国累计销售新建商品住宅约50亿平米，15个省份二手住宅交易量超过新房 [2] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [2] - 建设筹集各类保障性住房和安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [2] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [3] 房地产发展新模式构建 - 加快建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，改革开发、融资、销售等基础性制度 [3] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元，有力有序推进现房销售以防范交付风险 [3] - “十五五”期间将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手构建高质量发展新格局 [9] - 政策将坚持“房住不炒”，完善“保障+市场”住房供应体系，资源向人口持续流入地区倾斜 [9] 高质量发展内涵 - 高质量发展意味着房子建造品质、行业管理、产品供给体系均要向高质量迈进 [6] - 具体路径包括推进“人房地钱”要素联动，根据不同群体需求匹配住房供给及配套服务 [6] - 需把握市场回稳中的“堵点”，关注二手房挂牌增多、房屋置换链条不畅等问题，目标为“经济合理、品质提升” [6] - 通过《住宅项目规范》对层高、隔音等作出强制性规定，从五方面提升住房品质 [3]

行业政策定调 - 第二十届四中全会公报明确提出“推动房地产高质量发展”，为“十五五”期间行业发展锚定方向 [3][6] - 政策框架核心从规模扩张转向聚焦提升品质与内涵，标志着行业从“短期救市”向“长期筑基”的深度过渡 [3][8] - 政策组合拳包括严控增量优化存量、建设“好房子”、支持房企融资、提速城市更新，旨在重构行业发展逻辑 [3][8] “十四五”期间行业成就 - 全国累计销售新建商品住宅约50亿平方米，15个省份二手住宅交易量已超过新房 [4] - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [4] - 建设筹集各类保障性住房及安置住房超过1100万套（间），惠及3000多万群众 [4] - 全国750多万套已售难交付住房实现交付，有效维护购房者权益并稳定市场预期 [5] - 全国“白名单”项目贷款审批金额已超过7万亿元 [5] 高质量发展内涵 - 高质量发展意味着房屋建造品质、行业管理及产品供给体系均需向高质量迈进 [8] - 需把握市场回稳中的“堵点”，如二手房挂牌增多、房屋置换链条不畅，目标为“经济合理、品质提升” [7] - 将推进“人房地钱”要素联动新机制，根据不同群体需求匹配住房供给及配套服务 [8] “十五五”发展新模式 - 将以城市更新、完善住房保障、好房子建设为抓手，构建高质量发展新格局 [9] - 城市更新行动是推动城市高质量发展的重要举措，有望成为稳投资、促消费的重要支点 [9] - 预计政策将坚持“房住不炒”，完善“保障+市场”住房供应体系，改革开发、融资、销售等基础性制度 [9] - 将有力有序推进现房销售，从根本上防范交付风险 [5][9]