重庆楼市现状分析 房价回调情况 - 重庆主城区二手房成交量TOP5区域（渝北区、沙坪坝区、南岸区、江北区、九龙坡区）2025年前4月成交均价较2018年分别下降13 5%、23 1%、24 3%、21 9%、24 4% [12] - 成交量TOP5板块中4个板块（大学城、南坪、西永、龙头寺）房价较2018年下跌11 3%、35 4%、28 1%、22 8%，南坪板块跌幅超三成 [14] - 典型案例：渝北区空港新城某楼盘2020年开盘价2万元/m²，2025年同户型二手成交价缩水至146万-152万元（原总价约200万元），跌幅超30% [6] 库存与去化周期 - 重庆中心城区广义住宅存量4270万m²（含未开发土地），去化周期97个月（约8年），其中有效存量3703万m² [23] - 狭义存量（已拿证未售）909万m²，去化周期21 2个月 [23] - 渝北区二手房挂牌量占比28%，沙坪坝区17%，南岸区12%，主城区总挂牌量同比2024年4月增长14 4% [12] 市场供需结构 - 2015-2024年重庆新建商品住宅成交1 677亿m²（157 8万套），新增供应1 564亿m²（147 1万套），十年间供不应求 [21][22] - 2022年起新房供应锐减：2021年新增住宅面积1664万m²，2022年骤降至585万m²，销售金额从2732亿元跌至857亿元（降幅68 6%） [21] - 二手房成交占比从2021年46%升至2024年71%，2024年一二手总成交量15 5万套，较2019年35 6万套下降56 5% [28] 抗跌板块特征 - 照母山板块（渝北区）2025年前4月二手成交均价较2018年上涨13 4%，因聚集行政机构、高科技企业及高端住宅 [15] - 稀缺性资产表现稳定：南岸区一线江景房（带学位、低密度）当前毛坯挂牌价1 6-2万元/m²，较2017年买入价1 3万元/m²仍有溢价 [15][16] 政策与市场动态 - 2025年重庆住宅用地供应计划787公顷，仅为2022年2243公顷的35% [28] - 2024年一季度中心城区商品住房成交连续6个月正增长，4月起供应、销售、价格全面回升 [28] - 贝壳数据显示2025年前4月主城区新房成交量同比增6 6%，二手房增17 3%，3月起二手价格环比企稳回升 [29] 历史对比 - 2018年为重庆楼市峰值：商品住宅销售面积2667 7万m²，成交均价11303元/m²（首次破万），销售额3015亿元 [18] - 2017-2021年年均销售超2000亿元，2022年后未能重返千亿规模 [21]