上海楼市近期供应与成交情况 - 上周（11月24日至11月30日）上海共有14个项目集中开盘，入市面积达18.88万平方米，环比大幅增加345.08% [1] - 上周新建商品住宅成交面积为8.06万平方米，环比减少5.24%，中高端项目是交易主力 [4] - 月末通常有翘尾行情，但近期供应节奏不稳定且入市量偏少，一些市场期待的利好（如LPR下调）未兑现，土拍温度略有下降，市场焦虑情绪抬头 [6] 高端住宅市场表现 - 上周开盘的14个项目中，有4个是均价“10万+”的高端住宅，包括金茂璞元、澐启滨江、苏河融景和中海·云邸玖章 [1] - 金茂璞元三期加推57套约200平方米房源，均价168,100元/平方米，总价2,800万元起，认购率为104% [1] - 澐启滨江首开推出122套房源，均价136,700元/平方米，吸引259组有效认购，认购率约212%，其中上海本地买家占比近四成 [2] - 最新一批公示的6个新房中，有2个单价10万+的高端住宅，分别是备案均价130,180元/平方米的保利·誉静安和均价120,232元/平方米的西郊云庐 [4] “日光”盘与热销项目 - 11月29日开盘的7个项目中，有3个对外销售口径为“日光”，分别是招商·林屿湖畔、尚园、澐启滨江，这也是整个11月仅有的3个“日光”盘 [2] - 招商·林屿湖畔项目四开四罄，其首开曾创下34分钟售罄130套的纪录 [2] - 尚园二批次推出36套房源，收获37组有效认购，开盘即罄 [3] - 澐启滨江作为上海住宅新规后首个一线滨江改善住宅，认购率高达约212% [2] 土地市场与项目背景 - 金茂璞元所在地块由金茂&新加坡庆隆集团联合体经过184轮竞价，以总价89.64亿元、38.2%溢价率竞得，楼面价117,474元/平方米，刷新了虹口单价地王纪录 [1] - 招商·林屿湖畔所在地块（嘉定新城远香湖F03A-4地块）由招商经过49轮竞价，以26.603亿元总价摘得，溢价率30%，成交楼板价31,850元/平方米 [2] - 西郊云庐所在地块由新长宁集团在2023年10月上海第三轮土拍中以27.11亿元摇号获得，成交楼板价75,350元/平方米，联动价118,000元/平方米 [4] - 保利·誉静安地块由保利置业通过股权转让方式获得，是其首次切入静安市场的关键落子 [4] 项目去化与销售策略 - 金茂璞元首次开盘推出99套房源，截至发稿已签约81套；二期推出111套，目前已签约30套 [2] - 西郊云庐项目首开推出61套房源，目前已售出31套，去化率为50.82% [4][6] - 新长宁集团在拿下西郊云庐地块后等待了两年才于今年10月首开入市 [5] - 最新公示的6个新房项目整体供应量不大，最多的项目供应142套，最少的仅推出42套 [6] - 对房企而言，今年仅剩1个月时间，预计将加快推盘节奏并配合较多营销活动，未来楼盘间竞争将加剧 [6]