中经记者 郭阳琛 石英婧 上海报道 年关将近，上海楼市也迎来了"闯关交卷"的关键时刻。 12月15日，国家统计局发布的《2025年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，今年11 月，上海市新房价格同比上涨5.1%，1—11月平均同比上涨5.7%，均领跑全国楼市。 此外，今年11月，上海市二手房网签成交合计22943套，成交量也创下了自今年5月以来的新高。中指研 究院方面表示，当前，房地产市场已逐步进入以存量为主导阶段，二手房成为市场成交的主力。根据中 指数据，1—11月，全国重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，"新房+二手房"整体网签成交量同比 基本持平。 《中国经营报》记者注意到，随着澐启滨江、安澜上海等"地王"项目集中在年末入市，上海市新房市场 或将再起波澜。其中，澐启滨江首开推出的122套房源已经售罄，是当前市场中少有的"日光盘"。 多名业内人士分析称，学区资源丰富的板块成交放量、价格达到心理预期、租售比明显提升，是上海市 二手房市场回暖的主要原因。而在新房市场，房企在12月份历来有年终销售冲刺的惯例，供应量会有所 反弹，年末"翘尾"行情也值得期待。 "好房子"新规重构新房市场 克而 ...

上海楼市近期供应与成交情况 - 上周（11月24日至11月30日）上海共有14个项目集中开盘，入市面积达18.88万平方米，环比大幅增加345.08% [1] - 上周新建商品住宅成交面积为8.06万平方米，环比减少5.24%，中高端项目是交易主力 [4] - 月末通常有翘尾行情，但近期供应节奏不稳定且入市量偏少，一些市场期待的利好（如LPR下调）未兑现，土拍温度略有下降，市场焦虑情绪抬头 [6] 高端住宅市场表现 - 上周开盘的14个项目中，有4个是均价“10万+”的高端住宅，包括金茂璞元、澐启滨江、苏河融景和中海·云邸玖章 [1] - 金茂璞元三期加推57套约200平方米房源，均价168,100元/平方米，总价2,800万元起，认购率为104% [1] - 澐启滨江首开推出122套房源，均价136,700元/平方米，吸引259组有效认购，认购率约212%，其中上海本地买家占比近四成 [2] - 最新一批公示的6个新房中，有2个单价10万+的高端住宅，分别是备案均价130,180元/平方米的保利·誉静安和均价120,232元/平方米的西郊云庐 [4] “日光”盘与热销项目 - 11月29日开盘的7个项目中，有3个对外销售口径为“日光”，分别是招商·林屿湖畔、尚园、澐启滨江，这也是整个11月仅有的3个“日光”盘 [2] - 招商·林屿湖畔项目四开四罄，其首开曾创下34分钟售罄130套的纪录 [2] - 尚园二批次推出36套房源，收获37组有效认购，开盘即罄 [3] - 澐启滨江作为上海住宅新规后首个一线滨江改善住宅，认购率高达约212% [2] 土地市场与项目背景 - 金茂璞元所在地块由金茂&新加坡庆隆集团联合体经过184轮竞价，以总价89.64亿元、38.2%溢价率竞得，楼面价117,474元/平方米，刷新了虹口单价地王纪录 [1] - 招商·林屿湖畔所在地块（嘉定新城远香湖F03A-4地块）由招商经过49轮竞价，以26.603亿元总价摘得，溢价率30%，成交楼板价31,850元/平方米 [2] - 西郊云庐所在地块由新长宁集团在2023年10月上海第三轮土拍中以27.11亿元摇号获得，成交楼板价75,350元/平方米，联动价118,000元/平方米 [4] - 保利·誉静安地块由保利置业通过股权转让方式获得，是其首次切入静安市场的关键落子 [4] 项目去化与销售策略 - 金茂璞元首次开盘推出99套房源，截至发稿已签约81套；二期推出111套，目前已签约30套 [2] - 西郊云庐项目首开推出61套房源，目前已售出31套，去化率为50.82% [4][6] - 新长宁集团在拿下西郊云庐地块后等待了两年才于今年10月首开入市 [5] - 最新公示的6个新房项目整体供应量不大，最多的项目供应142套，最少的仅推出42套 [6] - 对房企而言，今年仅剩1个月时间，预计将加快推盘节奏并配合较多营销活动，未来楼盘间竞争将加剧 [6]

项目市场表现 - 项目于11月20日启动认购，认购率达到225%，创下上海高端住宅市场年内认购率新高 [3] - 项目于11月29日开盘即告售罄，上演“一席难求”的滨江收藏盛宴 [3] - 项目展厅开放后近半个月内来访客户超2000组，显示出极高的市场关注度 [3] 项目区位与土地稀缺性 - 项目位于上海内环内黄浦江畔，被定位为“最后一块战略留白”，土地资源稀缺 [7] - 项目雄踞浦东后滩“浦江之心”，地处前滩国际商务区、世博文化高地与徐汇滨江艺术硅谷交汇的“新黄金三角”几何中心 [9] - 黄浦江中环以内核心段一线临江的成片开发住区仅存六席，项目所在的“后滩九宫格”是最后一片尚未完全释放价值的拼图 [11] - 项目直线距江仅约300米，直面约7公里“S湾”水岸，其“步行可达的一线临江”属性在上海中央活动区范围内已是绝唱 [11] - 约7公里范围内拥有8条跨江线路与规划中的19号线构成的交通网络，以及前滩太古里、世博源等商业和生态资源，强化了土地的“绝版”属性 [13] 项目规划与设计理念 - 项目提出“江域汇流”的顶层设计理念，旨在重新定义江、城与人的关系，超越传统“造豪宅”逻辑 [14] - 通过一个约25万立方米的巨制底盘全架空抬升，形成连续、向城市完全开放的界面，与滨江绿带、南侧河道嵌合，构建水岸慢行系统 [16][18] - 规划有约700米的生活轴与约800米的生态花园轴，南北花园系统与滨江绿带形成闭环衔接，构建可步行、可停留、可社交的日常公共场景 [20][22] 产品力与创新 - 项目被誉为“好房子2.0”的旗舰实践样本，建筑立面以“风帆群像”为艺术原型，融合历史肌理与现代线条 [23] - 临江楼栋整体偏转32.5°，实现“户户瞰江”的视野革命 [25] - 建面约245㎡户型打造出约60㎡的IMAX级尺度客厅，配合270°环幕玻璃与“甲板级”阳台 [27] - 建面约125㎡户型首创约6米南向超大面宽客厅，实现“小户型，大平层”的体验飞跃 [30] - 项目提出打造上海首个“全息生境旗舰社区”，以约3500㎡的下沉水院为核心，通过约6.5米全域架空与约6米下沉庭院叠合，塑造落差近13米的“自然峡谷” [30] - 部分户型采用框筒结构，室内无剪力墙，并通过“三大柔性定制系统”提供个性化定制选择，实现从“交付房子”到“交付一种可参与塑造的生活方式”的转变 [32][33] 社区配套与圈层价值 - 近4000㎡的全域架空层被打造为立体的社区共享客厅，串联泳池、书吧、私宴、亲子乐园等多重功能场景 [35] - 项目被视为一张通往上海一流水岸生活圈的“身份凭证”，提供身份与圈层的认同感 [35]

行业竞争格局 - 2025年末上海豪宅市场“抢客大战”白热化，关乎房企业绩冲刺、市场份额重构与行业格局重塑 [1] - 2025年1-10月，华润置地以约340亿元全口径销售金额排名上海第三，与排名前二的保利发展与招商蛇口差距在20亿元左右，竞争激烈 [3] - 招商蛇口与华润置地有机会凭借安澜上海与澐启滨江两个全新盘冲击上海全年销售冠军 [3] - 保利发展未来两个月无全新盘入市，在售豪宅如保利世博天悦去化渐趋平淡 [3] - 中海地产2025年前十个月在上海销售排名第九，年底除安澜上海外无其他全新盘入市 [3] - 上海豪宅核心矛盾已从“日光”转为“能不能抢到客户”，高净值购房者决策更趋多元 [11] 重点项目表现 - 华润置地澐启滨江项目首批次认筹于11月25日结束，总认购量273组，首批房源122套，认购率达223.77% [1] - 澐启滨江认购成绩刷新了年内上海中高端项目认购纪录，有望成为2025年上海豪宅市场最后一个触发摇号与限售机制的标杆项目 [3] - 澐启滨江项目均价13.67万元/平方米，周边前滩江景二手房19万-20万元/平方米，存在价格倒挂优势 [7] - 澐启滨江首批122套房源以125平方米三房为主力，起步价约1600万元 [5] - 安澜上海项目由中海地产与招商蛇口联手操盘，即将进入认筹阶段，首批将推出288套房源 [3][7] - 安澜上海户型涵盖195至560平方米，按吹风价测算，一套房源起步价在3000多万元 [7] - 目前上海黄浦江两岸滨江板块的全新盘主要为澐启滨江、安澜上海、中粮北外滩壹号等，它们至少共享60%-70%的长三角高净值客群 [10] 市场动态与客户结构 - 2025年前三季度，上海市总价3000万元以上的商品住宅累计成交1524套，总价5000万元以上的顶级住宅成交674套，增幅达27% [10] - 购买豪宅的客群中，非沪籍购房者占比50%-80%，主力为江浙企业主 [10] - 总价5000万元以上豪宅交易的一次性付款比例高达71% [10] - 豪宅客群主要为35岁以上中高端客群，包括本地高净值家庭、外地投资客与新生代富豪 [10] - 澐启滨江样板房开放20多天，已有近3000组客户参观 [4] - 面对年底供应量爆发，能让高净值买家快速下单的产品不多，部分买家在耐心等待价格“破发”的新盘 [4] 产品策略与区位因素 - 澐启滨江是华润置地在上海“好房子”新规后落地的首个新盘，体现了如提升阳台面积（小户型12.5平方米、大户型16平方米）等标准 [4] - 为弥补周边商业不足，澐启滨江在项目内打造了6.8米挑高的4000平方米全域架空层 [4] - 澐启滨江位于后滩板块，拥有黄浦江第二个S湾景观，是一个比徐汇滨江、陆家嘴更新的滨江板块 [4] - 澐启滨江地块周边有跑步道、绿化带，其生活氛围吸引了不少年轻置换群体 [5] - 安澜上海项目由总地价523亿元的徐汇东安“地王”分割而来 [5] - 安澜上海聚焦30岁以上高知高收入精英，企业家与海归二代占比较高 [11] - 澐启滨江依托前滩产业优势，吸引喜好滨江生活、资产配置与学区资源的客户 [11]

公司上海市场表现 - 2025年1-10月公司在上海销售金额达341.7亿元，排名上海第三 [1] - 2025年1-7月上海销售额占集团总销售额约20%，预计下半年占比保持或提升 [1] - 2024年公司上海销售金额311.66亿元排名第四，2025年上半年升至第二达245.78亿元 [11] 高端项目去化情况 - 翡云悦府项目总房源738套，已售677套，去化率91.73%，销售均价从10万元/平方米涨至13万元/平方米 [2][3] - 外滩瑞府项目一期推出119套房源，已售89套，去化率约74.79%；二期推出146套房源，已售26套，去化率约17.8% [5][6][7] - 公司高端项目面临去化压力，近期开盘项目去化节奏逊于市场及自身预期 [2][4] 土地储备与战略布局 - 2025年公司战略向上海倾斜，8月斥资244.7亿元收购上海后滩+余庆里地块包 [2] - 2023年公司以217.63亿元位列上海房企拿地榜首位，2024年以144.39亿元位列第二 [11] - 公司近期在境外市场成功发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券 [10] 市场竞争与产品挑战 - 上海高端市场竞争加剧，对高净值客户的争抢成为重要课题 [4][9] - 公司产品面临配套落地短板，如外滩瑞府样板房设于写字楼内，与竞品实景样板房存在差距 [9] - 公司通过邀请知名设计师提升产品品质，但面临成本与落地难度提升的挑战 [9][10] 商业与住宅联动 - 公司商业与住宅联动推进暂未达预期，中环置地中心TOD综合体商办部分占用资金沉淀 [11] - 公司对现有项目旁商业规划地块开发参与积极性受影响，更倾向于修复代建模式参与 [11]

行业背景与公司战略举措 - “好房子”首次被写入2025年政府工作报告，成为中国房地产行业发展的新标杆 [4] - 公司近期在上海、北京、深圳、武汉四大城市同步推出五大高端项目，以“四城五子”阵容布局高端住宅市场 [4] - 公司从“空间建造者”蜕变为顶奢生活的“定义者”，在顶级高端住宅领域的打造能力已成为行业现象级研究对象 [4] 产品理念：对土地与文化的深度尊重 - 土地价值研判超越传统“地段论”，迈向对城市文脉与自然资源的深度唤醒 [5] - 在上海士林润园项目中，面对承载730余年文脉的土地，采用“城市织补”理念开发，拒绝“推倒重建”，完整保留了53处原址构件并创新性修复使用百年老砖 [7] - 项目最大程度保留“窄街深巷”历史街巷肌理，将103户合院别墅划分为10个以历史地名命名的组团，并通过比对历史地图将元代水系走向提炼为“水轴地雕” [9] - 在深圳澐玺项目中，项目承接深圳湾自然海岸景观，以“微笑之弧”成就城市全新天际线 [5] 客户洞察与定制化服务 - 在士林润园打造前，公司进行了300多位客户的深度访谈，每次上门进行2-3小时的深度面对面交流，以捕捉顶豪客户对身份认同、文化归属与家族传承的精神追求 [11] - 公司将“定制化”升维为贯穿全程的“专属服务”与“精神共创”，例如可依业主家族文化定制门楣匾额题字，使建筑成为家族精神载体 [12] - 公司建立强大的“共创体系”，以“创新一代、落地一代、标化一代”为路径践行客户研究和产品创新 [14] - 公司选择以客户为中心去打造项目的“反向操作”策略，强调以长期主义的陪伴式精神打造高端住宅 [14] 生活场景营造与城市运营 - 公司重塑圈层生活的核心优势是以“与城市共生共融”的宏大视野介入城市重要片区整体运营，实现对高端生活方式的全场景重构 [15] - 在上海澐启滨江，公司作为城市“共建者”深度参与后滩区域整体焕新，将高端商业、文化艺术与居住空间有机整合，营造“微城市”生态 [15] - 在深圳湾澐玺，公司以“城市运营商”角色参与后海片区规划，通过打造深圳湾万象城等地标，将片区塑造为金融文化核心与高端生活目的地 [15] - 业主入住后购买的不仅是一套房子，更是通往由公司自身生态构建的、涵盖工作、消费、社交与艺术的完整生活链条的通行证 [17] 高端物业服务体系 - 公司旗下华润万象生活推出的“礼仕服务”体系内含769项严苛标准，构建了四个一级场景、十三个二级场景、四十六个三级场景的完整服务图谱 [22] - 服务体系涵盖“礼仕·恒护”的7x24小时全时守护、“礼仕·宜居”的私邸家政与家电保养等主动服务，以及“礼仕·友邻”的专属社群运营 [22] 品牌战略与核心竞争力 - 公司已完成从单一开发商到复合功能社区营造者，再到城市核心板块“共建者”的角色蜕变，为其顶奢产品提供无与伦比的资源背书 [20] - 公司展现出持续的产品力迭代与内部创新动能，产品体系从早期“精品住宅”进化到如今关注文化传承与圈层共鸣的“顶奢作品” [21] - 公司的顶奢版图是其造城能力、空间运营智慧与持续产品创新的集中体现，为客户提供由公司亲手规划并持续运营的、更高确定性的美好生活未来 [23] - 公司已将竞争维度提升，引领中国高端居住文明，推动市场从“大师时代”迈入依靠系统能力与宏大资源的“华润时代” [25]

上海"一江一河"战略与滨水区域发展 - 上海"一江一河"滨水空间贯通与开发是提升城市能级和核心竞争力的重大战略 后滩作为世博精神延续区和黄浦江世界级会客厅关键段落 其发展模式 滨水生活塑造和未来规划受到政府 学界与公众广泛关注 [1] - 世博滨江以及后滩区域是生态价值转化和未来城市实践的卓越范例 2010年上海世博会留下宝贵遗产为土地复兴注入强大动能 该区域汇聚自然生态 文化艺术 人文交流等优质资源 并有央企 国企打造的高水准居住空间 成为先进滨江水岸生活范本先行区 [3] - 世博滨江板块是上海"一江一河"的灵魂 是"一江一河"的发动机 整个岸线贯通功能都来源于世博滨江空间的先试先行 [9] 滨水区域规划与生态建设 - 世博滨江的规划和建设反映从伟大事件驱动到功能深化与可持续发展战略 最终迈向全球城市核心功能区 发展路径是将浦江两岸景观和城市功能向生活秀带和创新秀带转变 致力于打造宜居宜业 生态优先 系统综合 以人为本的可持续低碳城市典范 [7] - 世博滨江和后滩区域打造要打好三张牌 一是打生态牌将黄浦江建设成世界级生态水系 二是打好文化牌以世博文化公园为首的世界级文化设施落地 第三打好创新牌以创新产业带来新需求 [9] - 世博文化公园位于浦东滨江核心区域 用地面积约2平方公里 定位为自然生态永续 文化融合创新 市民欢聚共享的世界一流城市中心公园 公园保留4个世博会场馆 引入全新功能 同时建设上海大歌剧院 国际马术中心以及音乐之林 星光草坪等户外文化活动场地 提供国际文化交流与展示平台 打造未来上海文化新高地 [11] 滨水区域经济动能与城市价值 - 高品质公园极大提升周边土地价值 构建充满人情味 有温度的城市公共客厅 深刻重塑世博板块及后滩区域生活图景 可感 可享 可参与的世界级公共空间将驱动城市综合价值提升 引领未来滨水生活方式典范 [11] - 上海后滩以及前滩和对面的西岸已成为上海滨江发展上的全新"金三角" 相较于伦敦金丝雀码头 上海"金三角"体量更大 内容更丰富 不仅是金融区或产业区 更多是站在国外滨水发展案例基础上 自上而下进行总体规划和运营 [13] - 滨江水岸空间既要有绿化也要有文化 文化要满足各种人群需求 在滨江空间运营和打造上必须搭建共建大舞台 让更多机构 人群 社群 居民参与运营共建 [13] 企业参与与项目开发 - 华润置地自进入上海33年以来一直深耕江河与城市 作为上海一江一河的共建者与参与者 公司参与世界级水岸蓝图绘制 思考如何与土地并肩同行 激活土地 为上海留下具有时代价值的作品 [5] - 华润置地沿黄浦江两岸总共布局8个项目 将"一江一河"特别是沿黄浦江两岸开发作为公司深耕的战略重点 [16] - 华润置地全新力作"澐启滨江"位于浦江黄金三角2.0 黄金S湾核芯 是公司在世界级水岸之上对滨水生活的终极探索 为黄浦江最后一湾写下全新注脚 该项目汇流文化灵感 诗意自然与伟岸经济 辉映艺术展演与国际潮流 在世界的"江流之心"完成对话全球城市水岸的封藏之作 [14][17]