上海楼市近期供应与成交情况 - 上周（11月24日至11月30日）上海共有14个项目集中开盘，入市面积达18.88万平方米，环比大幅增加345.08% [1] - 上周新建商品住宅成交面积为8.06万平方米，环比减少5.24%，中高端项目是交易主力 [4] - 月末通常有翘尾行情，但近期供应节奏不稳定且入市量偏少，一些市场期待的利好（如LPR下调）未兑现，土拍温度略有下降，市场焦虑情绪抬头 [6] 高端住宅市场表现 - 上周开盘的14个项目中，有4个是均价“10万+”的高端住宅，包括金茂璞元、澐启滨江、苏河融景和中海·云邸玖章 [1] - 金茂璞元三期加推57套约200平方米房源，均价168,100元/平方米，总价2,800万元起，认购率为104% [1] - 澐启滨江首开推出122套房源，均价136,700元/平方米，吸引259组有效认购，认购率约212%，其中上海本地买家占比近四成 [2] - 最新一批公示的6个新房中，有2个单价10万+的高端住宅，分别是备案均价130,180元/平方米的保利·誉静安和均价120,232元/平方米的西郊云庐 [4] “日光”盘与热销项目 - 11月29日开盘的7个项目中，有3个对外销售口径为“日光”，分别是招商·林屿湖畔、尚园、澐启滨江，这也是整个11月仅有的3个“日光”盘 [2] - 招商·林屿湖畔项目四开四罄，其首开曾创下34分钟售罄130套的纪录 [2] - 尚园二批次推出36套房源，收获37组有效认购，开盘即罄 [3] - 澐启滨江作为上海住宅新规后首个一线滨江改善住宅，认购率高达约212% [2] 土地市场与项目背景 - 金茂璞元所在地块由金茂&新加坡庆隆集团联合体经过184轮竞价，以总价89.64亿元、38.2%溢价率竞得，楼面价117,474元/平方米，刷新了虹口单价地王纪录 [1] - 招商·林屿湖畔所在地块（嘉定新城远香湖F03A-4地块）由招商经过49轮竞价，以26.603亿元总价摘得，溢价率30%，成交楼板价31,850元/平方米 [2] - 西郊云庐所在地块由新长宁集团在2023年10月上海第三轮土拍中以27.11亿元摇号获得，成交楼板价75,350元/平方米，联动价118,000元/平方米 [4] - 保利·誉静安地块由保利置业通过股权转让方式获得，是其首次切入静安市场的关键落子 [4] 项目去化与销售策略 - 金茂璞元首次开盘推出99套房源，截至发稿已签约81套；二期推出111套，目前已签约30套 [2] - 西郊云庐项目首开推出61套房源，目前已售出31套，去化率为50.82% [4][6] - 新长宁集团在拿下西郊云庐地块后等待了两年才于今年10月首开入市 [5] - 最新公示的6个新房项目整体供应量不大，最多的项目供应142套，最少的仅推出42套 [6] - 对房企而言，今年仅剩1个月时间，预计将加快推盘节奏并配合较多营销活动，未来楼盘间竞争将加剧 [6]

新建商品住房供应概况 - 上海近期推出8个新建商品住房项目，分布于6个区，合计供应874套房源，总建筑面积10.57万平方米 [2] - 本次上市项目均为加推批次，暂无全新盘亮相 [2] 项目详情与入围比分析 - 入围比为2.5的项目有2个，分别为浦东翡瑞名庭和虹口润和墙园，均为此前热销的高端盘 [4] - 入围比为2的项目有1个，为宝山润清名郎，推出86套住宅，均价约6.75万元/平方米 [4][6] - 入围比为1.8的项目有3个，包括闵行天誉兰园、嘉定润辰名感和临港境朗苑 [4][7] - 入围比为1.3的项目有2个，为嘉定观喜测庭和松江和胸难苑 [4][9] 重点高端项目表现 - 浦东翡瑞名庭（翡雲悦府）本次加推32套170平方米房源，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元，该项目今年前9个月成交金额达126.91亿元，位列上海楼盘销售金额榜前三 [5] - 虹口润和墙园（外滩瑞府）本次二期加推146套房源，户型面积124-330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米，其上月首开119套房源当日售罄 [5][6] 开发商动态与市场竞争格局 - 华润置地在此次8个项目中占据4席，推盘力度显著 [10] - 今年1-9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元 [10] 市场环境与政策影响 - 上海“金九”新房成交面积54万平方米，环比增加近40%，表现优于二手房市场 [10] - 市场表现得益于8月出台的优化调整房地产政策措施，涉及调减住房限购、优化住房公积金等 [10] - 对于“银十”后续行情，分析认为整体表现较为平淡，后续变化需关注LPR是否降息及新房推盘节奏 [10]

金陵华庭二期项目销售表现 - 项目二期首批120套房源于9月21日开盘当日全部售罄，单日销售额达98.43亿元 [1] - 项目户型面积约358平方米至865平方米，销售均价为20.5万元/平方米，套均总价约8200万元 [1] - 其中一套865.49平方米复式房源单价约32.68万元/平方米，总价高达2.83亿元，创上海新房备案单价最高纪录 [1] - 项目认购期间吸引228组意向客户，227组符合规定，认购率达190%，认购金至少18亿元 [1] - 项目首期于今年3月22日推出158套房源，均价近19万元/平方米，总价段4000万元至1.7亿元，同样实现"日光"，单日收金92.34亿元 [1] 上海核心区域豪宅市场趋势 - 上海豪宅项目表现持续优异，"售罄"、"日光"成为常态，黄浦区等老牌核心区域因区位优势不可替代，市场关注度高 [2] - 核心区域项目具备保值增值属性，市场表现好，能带动周边豪宅及改善型楼盘销售，为"金九银十"市场注入信心 [2] - 市场存在大量购买力，优质项目去化表现突出，将吸引房企积极在核心区域拿地，打造优质产品 [2] - 上海壹号院五批次于8月23日开盘，66套房源1小时内售罄，均价19.8万元/平方米，套均总价7358万元，单日销售48亿元 [2] - 上海壹号院累计开盘五次多批次连续"日光"，394套房源累计销售金额超240亿元 [2] 政策优化与市场广泛热度 - 上海"沪六条"新政于8月25日落地，从住房限购、公积金、信贷、税收等6方面优化调整房地产政策 [3] - 新政后多个新房项目实现"日光"，例如闵行梅陇的保利·海上印三批次168套房源当日售罄，均价约8.18万元/平方米 [3] - 宝山杨行的金茂棠前160套房源当日实现日光，均价约5.39万元/平方米，上述两项目均实现"三开三罄" [3] - 浦东新杨思板块的翡云悦府于8月28日推出80套房源当日全部售罄，其中64套平层仅用18分钟售罄，复式公寓备案均价13.75万元/平方米，平层备案均价10.98万元/平方米 [4] - 嘉定的招商·林屿湖畔于8月30日首次开盘，130套房源实现"日光"，备案均价约5.27万元/平方米，单日销售约9.2亿元 [4]

上海楼市新政"沪六条"核心内容 - 调减住房限购 符合条件的家庭外环外不限购 [1] - 优化住房公积金 提高公积金贷款限额 公积金可用作购房首付 [1] - 优化个人住房信贷 房贷利率不再区分首套和二套房 [1] - 完善个人住房房产税等6项举措 [1] 新政首周市场反应 - 新建商品住宅成交面积11.34万平方米 环比增加35.25% [2] - 全市5个区成交面积超过1万平方米 [2] - 外环外售楼处来访量明显增加 出现全部认筹完毕现象 [2] - 外环外二手房咨询量上涨约20% 部分门店带看量增长40% [8] - 8月30日周末网签量破千套 创60天新高 [8] 新盘开盘表现 - 保利海上印和外环外首个"日光盘" 金茂棠前开盘即罄 [1] - 保利天奕8月29日加推获得95%去化率 [1][4] - 象屿·天宸雅颂第四次开盘认筹100%转化 [1] - 保利虹桥和颂栖岸首开销售额超4亿元 [4] - 招商·林屿湖畔首开34分钟热销9.2亿元 去化率100% [5] - 康定壹拾玖184套房源228组客户摇号 整盘已售超80亿元 [5] - 翡雲悦府成为2025年全国第二个销量突破100亿元项目 [7] 开发商销售数据变化 - 保利发展上海公司周均成交量环比提升7% [4] - 保利发展上海公司成交量提升765% [4] - 保利虹桥和著项目来访量提升近30% 周度成交量上涨约20% [5] - 招商蛇口等开发商同样受益于新政 [5] 豪宅市场动态 - 嘉里金陵华庭二期将推120套房源 均价20.5万元/平方米 [8] - 金陵华庭一期3月推158套房源均价18.9万元/平方米 三小时清盘销售额92.34亿元 [12] - 太古源邸将推83套房源均价17.6万元/平方米 [12] - 中建玖上琅宸首推140套房源均价14.68万元/平方米 [12] - 静安玺樾将推165套房源均价约12.4万元/平方米 [13] - 蘭桂坊均价约11.7-14.8万元/平方米 [13] - 华润外滩瑞府均价14.78万元/平方米 认购率151% [13] - 建发海宸将推105-228平方米房源 首开均价有望11万元/平方米以内 [14] - 高福云境总价段分布在4600万-1.3亿元 [14] 市场整体表现 - 上半年上海总价1000万-3000万元豪宅成交6182套 [17] - 总价3000万元以上豪宅成交1096套 [17] - 总价5000万元以上豪宅成交482套 [17] - 市场呈现"量提振、价更稳"行情 [8] - 开发商进入应战模式全力冲刺"金九银十" [17]

组织架构与人才调整 - 公司推动组织架构扁平化改革 撤销五大区域公司 形成集团-城市二级管控体系 [4] - 从外部引入高量级人才 前美的置业总裁助理兼营销中心总经理邱海源加盟 担任总部营销对接人 [1][4] - 内部进行关键岗位轮动 华东区营销副总李骁楠与总部全国营销负责人张哲进行工作对调 [1][6] 营销战略强化 - 总部营销对接人需协助督导各城市公司销售业绩 监控年度月度任务及重难点项目 [4] - 新任营销负责人邱海源兼具集团统筹经验与区域管理经验 曾担任美的置业粤桂区域总 [3][5] - 营销条线变阵产生区域共振 华东区域由具备全局视野+一线实战经验的张哲操刀营销 [6] 区域业绩表现 - 2024年公司签约销售金额2193.02亿元 华东区域营收占比从26.38%降至23.61% [8] - 上海市场销售额从2023年645.57亿元骤降至2024年348.47亿元 同比下降46% [9] - 2024年前7个月上海市场销售额251.1亿元 位列第三 低于保利发展268.2亿元和华润置地254.4亿元 [10][11] 上海市场竞争格局 - 中海地产2024年在上海实现702亿元全口径销售额 超出公司一倍多 [9][10] - 公司近期在上海推出多个热销项目：康定壹拾玖二批次48套房源12分钟售罄 招商时代潮派二批次开盘 海上·清和玺6月热卖超10亿 招商序二批次劲销7亿 [11] - 公司在上海尚有数百亿货值 下半年计划重夺市场领先地位 [12]