房票安置政策在上海的推进与演变 - 房票安置政策正在上海全面快速铺开，未来极有可能成为动迁补偿的主流方式 [7] - 政策推进时间线：2024年6月金山发出上海首张房票，随后青浦、嘉定跟进，近期徐汇区也已开启 [9][11] - 政策定位从最初的“郊区去库存工具”转变为“全市楼市结构性调整的杠杆工具” [11] 各区域房票政策对比与徐汇模式创新 - 各区域政策差异：金山提供购房金额7%的现金奖励，嘉定为8%，徐汇则为固定2000元/平方米奖励 [11][12] - 徐汇江南新村模式创新点包括：房源选择范围扩大至全市、新房与二手房均可购买（一二手通兑）、购房有效期延长至18个月 [12][13][14][15] - 徐汇项目以40平方米户型为例，货币补偿单价预计为15万元/平方米，总补偿款约565.66万元 [12] 房票安置政策推出的宏观背景与动因 - 直接背景是上海2026年将启动全面的城中村旧改，预计产生小几万名动迁户 [6][7] - 根本动因在于缓解旧改资金压力，2018至2022年间中心城区旧改征收总费用接近7000亿元 [23] - 政策可降低政府动迁资金成本，避免垫付数十亿资金建设安置房，缩短安置周期 [25] - 上海郊区新房市场面临去化压力，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期曾最高超过30个月，为房票政策提供了必要条件 [30] 房票安置对上海楼市的潜在影响 - 已产生直接购买力：嘉定彭赵村268户动迁户中超过140户计划使用房票，占比约52%，按户均330万元额度计算，可形成近4.6亿元新房购买力 [37] - 去化效果显现：上海中原地产测算显示房票可将远郊局部去化周期缩短3-6个月，南翔某新盘约30%成交量来自房票客户 [40][41] - 未来规模可观：按2025–2027年全市66个城中村、5.2万户测算，即便一半选择房票安置，也将形成重要市场力量 [43] - 可能推动郊区产品结构优化，倒逼房企开发改善型产品以满足动迁户提升的居住品质需求 [47][48] - 可能对郊区二手房市场形成价值冲击，因现有政策均利好新房去化 [49]