2025.11.09 本文字数：1306，阅读时长大约3分钟 作者 |第一财经 马一凡 在上海城中村改造按下"加速键"之际，"房票安置"的推行范围也从郊区扩展到了中心城区。 11月7日，上海市浦东新区建设和交通委员会官方微信号发布"带您解读《浦东新区房票安置实施办法 （试行）》"，其中明确：浦东新区范围内国土、集体房屋征收均可适用房票安置；浦东新区（含临港 新片区浦东区域）内新建商品房楼盘经审核均可纳入申报房票房源库。 为什么浦东新区要推行房票安置？上述政策解读文中提及，原因包括加快推进浦东新区存量商品房去 化，拓展征收补偿安置方式，鼓励被征收居民以征收货币补偿资金购买新建商品房等。 根据实施办法，如果被补偿人户选择房票安置，可以享受到一定的政策性奖励。 在十年前那一轮楼市去库存中，房票安置曾起到重要作用，但随着2018年棚改退潮，房票也逐渐淡出人 们的视野。近几年，城中村改造规模扩大以及楼市去库存压力增加，促使房票安置又"重出江湖"。 去年年初，广州率先发布《广州市房票安置实施方案》，成为本轮楼市去库存中首个落地房票政策的一 线城市。同年，其他三个一线城市也开启对房票安置制度的探索。 去年8月，上海市金山区 ...

2025.11. 09 本文字数：1306，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 马一凡 比如若某项目房票奖励率为8%，那么房票购房资金上限可以达到房屋货币补偿金额的108%。根据 相关办法，具体的房票奖励率按照"一基地一方案"，具体结合项目实际予以确定并公示。 若选择房票安置，那么被补偿人户在征收补偿协议中可以约定以征收货币补偿款自主购买浦东新区房 票房源库中新建商品房，并签订房票购房协议，即可享受适度政策性奖励。 在十年前那一轮楼市去库存中，房票安置曾起到重要作用，但随着2018年棚改退潮，房票也逐渐淡 出人们的视野。近几年，城中村改造规模扩大以及楼市去库存压力增加，促使房票安置又"重出江 湖"。 去年年初，广州率先发布《广州市房票安置实施方案》，成为本轮楼市去库存中首个落地房票政策的 一线城市。同年，其他三个一线城市也开启对房票安置制度的探索。 在上海城中村改造按下"加速键"之际，"房票安置"的推行范围也从郊区扩展到了中心城区。 11月7日，上海市浦东新区建设和交通委员会官方微信号发布"带您解读《浦东新区房票安置实施办 法（试行）》"，其中明确：浦东新区范围内国土、集体房屋征收均可适用房票安置；浦东新 ...

在十年前那一轮楼市去库存中，房票安置曾起到重要作用，但随着2018年棚改退潮，房票也逐渐淡出人 们的视野。近几年，城中村改造规模扩大以及楼市去库存压力增加，促使房票安置又"重出江湖"。 去年年初，广州率先发布《广州市房票安置实施方案》，成为本轮楼市去库存中首个落地房票政策的一 线城市。同年，其他三个一线城市也开启对房票安置制度的探索。 去年8月，上海市金山区金山卫镇横浦村集体土地动迁群众李先生拿到了"沪上001号房票"，此后，房票 安置制度在上海的青浦、嘉定等外围郊区陆续铺开。 今年下半年，房票机制开始被引入上海中心城区动迁工作中，引发坊间关注。 在上海城中村改造按下"加速键"之际，"房票安置"的推行范围也从郊区扩展到了中心城区。 11月7日，上海市浦东新区建设和交通委员会官方微信号发布"带您解读《浦东新区房票安置实施办法 （试行）》"，其中明确：浦东新区范围内国土、集体房屋征收均可适用房票安置；浦东新区（含临港 新片区浦东区域）内新建商品房楼盘经审核均可纳入申报房票房源库。 为什么浦东新区要推行房票安置？上述政策解读文中提及，原因包括加快推进浦东新区存量商品房去 化，拓展征收补偿安置方式，鼓励被征收居民以征 ...

房票安置政策在上海的推进与演变 - 房票安置政策正在上海全面快速铺开，未来极有可能成为动迁补偿的主流方式 [7] - 政策推进时间线：2024年6月金山发出上海首张房票，随后青浦、嘉定跟进，近期徐汇区也已开启 [9][11] - 政策定位从最初的“郊区去库存工具”转变为“全市楼市结构性调整的杠杆工具” [11] 各区域房票政策对比与徐汇模式创新 - 各区域政策差异：金山提供购房金额7%的现金奖励，嘉定为8%，徐汇则为固定2000元/平方米奖励 [11][12] - 徐汇江南新村模式创新点包括：房源选择范围扩大至全市、新房与二手房均可购买（一二手通兑）、购房有效期延长至18个月 [12][13][14][15] - 徐汇项目以40平方米户型为例，货币补偿单价预计为15万元/平方米，总补偿款约565.66万元 [12] 房票安置政策推出的宏观背景与动因 - 直接背景是上海2026年将启动全面的城中村旧改，预计产生小几万名动迁户 [6][7] - 根本动因在于缓解旧改资金压力，2018至2022年间中心城区旧改征收总费用接近7000亿元 [23] - 政策可降低政府动迁资金成本，避免垫付数十亿资金建设安置房，缩短安置周期 [25] - 上海郊区新房市场面临去化压力，崇明、金山、奉贤等远郊商品房去化周期曾最高超过30个月，为房票政策提供了必要条件 [30] 房票安置对上海楼市的潜在影响 - 已产生直接购买力：嘉定彭赵村268户动迁户中超过140户计划使用房票，占比约52%，按户均330万元额度计算，可形成近4.6亿元新房购买力 [37] - 去化效果显现：上海中原地产测算显示房票可将远郊局部去化周期缩短3-6个月，南翔某新盘约30%成交量来自房票客户 [40][41] - 未来规模可观：按2025–2027年全市66个城中村、5.2万户测算，即便一半选择房票安置，也将形成重要市场力量 [43] - 可能推动郊区产品结构优化，倒逼房企开发改善型产品以满足动迁户提升的居住品质需求 [47][48] - 可能对郊区二手房市场形成价值冲击，因现有政策均利好新房去化 [49]

上海动迁安置的房票方案"上强度"了。 这一次，上海嘉定区马陆镇彭赵村率先试水动迁安置"商品房自由"。根据"上海嘉定"微信公众号，目前全区共有15个在售小区入驻房源超市，房源总量约 2800多套。 据"嘉定房管"微信公众号，房源超市由区住房保障和房屋管理局会同相关部门组织建设、管理，参与房票安置的房地产开发企业入驻。未来，房管部门还 将根据动迁群众的诉求和开发商的意愿，不断优化调整房源超市的楼盘范围。 彭赵村的房票到底受不受欢迎？开发商态度积极不积极？国庆长假期间，《每日经济新闻》记者来到彭赵村，并实探房源超市和房票涉及的楼盘。 时值长假，村里的年轻人大多出了门，小卖部挂上了"放假休息、双节快乐"的牌子，门口的饮料柜也上了锁。但城中村改造项目指挥部北侧的一排办公室 仍然敞开大门，保持着工作状态。 据"上海嘉定"微信公众号，此次彭赵北城中村项目共涉及268户，除传统的货币安置补偿外，还包括"现房+期房"模式和"现房+房票安置"模式。 其中涉及的期房预计2029年前后交房，"现房+房票安置"方式则为：被补偿人完成首套安置房选购后，将剩余应安置面积乘以该地区征收安置房的评估均 价，得出基本额度后，再给予该基本额度8% ...

政策总体基调与出台情况 - 2025年三季度中央整体延续“止跌回稳”定调，预计四季度政策将继续围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式等方面落实以巩固市场态势[1] - 2025年以来截至9月27日，全国约200省市（县）出台政策超470条，由于多数城市已放开限制性政策，政策优化频次放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条有所降低[1] - 二十届四中全会即将召开，研究“十五五”规划建议，有望为房地产发展锚定方向[1] 中央层面政策导向 - 7月15日中央城市工作会议定调城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，强调以城市更新为抓手[2][7] - 8月29日中共中央国务院《关于推动城市高质量发展的意见》系统推进“好房子”和完整社区建设，加快构建房地产发展新模式，满足刚性和多样化改善性住房需求[2] - 8月18日国务院第九次全体会议重申采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，多管齐下释放改善性需求[2][11] 城市更新与城中村改造 - 中央层面多次强调稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建[2][7] - 地方层面积极落地城市更新实施文件，如深圳规定城市更新单元配建的出售型保障房可按比例调整为商品房，上海允许部分未竣工项目转换为保障性租赁住房[8] - 多地探索老旧住房自主更新，通过政策优化奖励鼓励产权人参与，如浙江、广州、广东等地出台指导意见明确实施主体、资金筹措和支持政策[8][10] - 多个省市优化“房票”安置政策推进城中村改造，如广州运用专项借款，截至7月末黄埔区城市更新项目新开工206万平方米，使用房票认购商品房1489套，完成固定投资266亿元[10] 需求端支持政策 - 中央及监管部门保持宽松政策基调，强调多管齐下释放改善性需求[11] - 优化公积金贷款是重要方向，前三季度各地调整公积金政策约220条，其中三季度出台超60条，政策包括提高贷款额度、支持提取公积金用于首付等，如上海多孩家庭购买绿色建筑住房贷款额度上限可提高至216万元[12] - 购房补贴力度加大且更具针对性，如衢州对三孩家庭购买120平米以上住房补贴20万元，岳阳对三孩及以上家庭奖励约10-20万元[13] - 核心城市优化限制性政策，北京、上海、深圳相继优化调整限购政策，放宽五环外或外环外购房限制，上海青浦区通过人才绿色通道放松限购，上海和深圳明确在利率定价机制方面不再区分首套和二套住房[13] - 多地创新政策举措，如广西、河南出台“低月供”金融产品延后月供偿还时间，芜湖推出部分产权商品住房以降低购房门槛[14] 供给端优化与库存盘活 - 中央层面强调全面摸清城市资产资源底数，建立规划调整机制，优化产权政策以加快存量资源盘活，并批复10个要素市场化配置综合改革试点，重点提及盘活存量土地[15] - 地方层面控制增量，如成都深化土地供应“三色”管理机制，广西对商业办公用地空置率较高区域严控新增用地供应[16] - 去化库存方面，各地持续落实收回收购存量闲置土地和存量商品房，截至9月27日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元，其中8个“自审自发”试点省市已发行专项债近2000亿元[17][20] - 三季度专项债发行加快，7月以来发行超990亿元用于收购存量土地的专项债，高于上半年约960亿元的总量，陕西披露超230亿元专项债券用于新增土地储备，为非“自审自发”试点地区首例[17] - 在收购存量商品房方面，广西累计收购存量住房2.9万套，浙江、四川发行合计27.9亿元专项债券用于收购存量商品房[17] 构建房地产发展新模式与“好房子”建设 - 推进“好房子”建设是加快构建房地产发展新模式的重要方向，中央层面明确要系统推进“好房子”和完整社区建设[26] - 各地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则进行规范，如上海发布政策局部提高建筑高度并放松阳台计容面积计算规则，成都明确阳台等附属空间面积不大于住宅计容建筑面积的30%[26] - 预计更多城市将对“好房子”的计容规则进行规范，稳定建设预期，满足改善性住房需求[26] 四季度政策展望 - 预计四季度政策将持续围绕稳定预期、激活需求、优化供给方面落实支持[27] - 激活需求方面，政策仍具备优化空间，如进一步降低首付比例、优化人才限购，各地预计在房贷利率、公积金贷款、购房补贴等方面继续加大优化力度，并加大“房票安置”力度[27] - 优化供给方面，预计将继续落实收购存量闲置土地和商品房的配套政策，非“自审自发”试点省市专项债券有望加快发行落地，各地也将加快推进“好房子”建设[27] - 城市更新相关政策有望加快推进落实，在稳投资、促需求方面发挥综合效应[28]

中央城市工作会议精神 - 我国城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效为主的新阶段，重点推进城中村和危旧房改造 [1] - 珠三角作为粤港澳大湾区核心承载区，其城市治理与发展路径具有全国风向标意义 [1] - 广东省委常委会提出要创造性落实中央要求，走中国特色城市现代化新路子 [1][8] - 广州、深圳、东莞三地围绕"人民城市为人民"理念，部署推进城市内涵式发展 [1][9] 城中村改造进展 - 广州有272个城中村，常住人口670万，占全市1/3 [2] - 2024年5月《广州市城中村改造条例》施行，冼村项目1950栋村屋全面清拆，2000余套复建房交付 [2] - 黄埔区金坑村银岭片区项目成为广州首个央地合作的城中村改造工程 [2] - 东莞2024年将实施40个拆除新建项目，推进36个整治提升项目 [3] - 东莞城区人口突破1000万，达到超大城市级别 [9] 房票安置创新 - 广州2024年1月出台房票安置方案，荔湾区发行首批房票 [4] - 黄埔区实现跨区房票使用，认购商品房1100余套，去化面积超10万平米，资金流转超20亿元 [5] - 天河区开出全市最高1亿元面额房票 [5] - 南沙区"房源超市"整合12家开发商1400套商品房资源 [5] - 深圳、珠海、惠州等地也相继推出房票安置政策 [4][5] 老旧小区改造 - 广东省截至6月底累计开工老旧小区改造项目750个，惠及11万户居民 [6] - 广州2024年计划新开工改造老旧小区156个 [6] - 深圳计划完成老旧小区改造100个以上，更新供水管网66公里 [6] - 东莞将开工20个老旧小区改造项目，组织1700台老旧电梯申报国债支持 [7] - 2024年中央财政对广东老旧小区改造投入预计达35.57亿元，同比增长49% [7] 城市发展战略 - 广州提出推动老城市焕发新活力，实现"四个出新出彩" [9] - 深圳锚定建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧"六个城市"目标 [9] - 东莞立足制造业基础，推动产城融合和"十五五"规划制定 [9] - 中央要求城市发展实现五个转变：理念、方式、动力、重心、方法的转变 [7]