中国房地产市场历史与现状 - 自1998年以来，中国房地产市场经历了超过二十年的持续上涨，全国平均房价从每平方米2000元升至2022年上半年最高的每平方米11000元，累计涨幅达5.5倍 [1] - 一线城市如北京、上海、深圳的房价从每平方米约3000元飙升至每平方米65000元 [1] - 自2022年下半年起市场转向，全国平均房价从每平方米11000元的峰值跌至2023年上半年的每平方米9560元，跌幅超过15% [1] 近期市场下行表现 - 2023年8月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下跌的城市有50个，环比上涨的城市仅19个，另有1个城市价格持平 [1] - 与7月相比，8月份新房价格环比下跌的城市数量增加了10个，表明市场下行压力正在扩大 [1] 导致市场下行的核心因素 - 人口结构变化是关键，中国正步入深度老龄化社会，截至2021年底，60岁及以上老年人口达2.67亿，占总人口18% [3] - 年轻人口数量递减，90后人口为1.75亿，00后人口为1.45亿，导致结婚率创历史新低，作为购房主力的年轻人口萎缩，刚性购房需求大幅下降 [3] - 疫情反复及实体经济不景气导致企业裁员降薪，居民收入增长预期降低，许多家庭暂停购房计划 [3] - 中国人民银行调查显示，多数受访者倾向于将资金存入银行而非投资或消费，同时房价下跌预期导致投机购房者选择观望 [3] 住房供应体系的结构性变化 - 各地政府正积极推进保障性住房（如廉租房、共有产权房）的建设和供应，以期为低收入群体提供住房托底 [5] - 保障性住房供应对商品房市场形成显著的分流效应，未来将形成包括商品房、房屋租赁和共有产权房在内的多层次住房市场体系 [5] - 在商品房市场需求大幅缩减的背景下，房价下行趋势难以避免 [5] 政策调控的影响 - 自2016年起中国对房地产市场进行严格调控，2021年全年调控次数高达651次，多年调控的效果已持续显现 [7] - 尽管近期许多城市逐步放松调控政策，但收效甚微，难以达到预期的市场提振效果 [7] - 购房在中国家庭观念中承载了落户、婚姻、子女教育等多元社会属性，使得具备经济实力的家庭仍将购房视为首选，但这一传统观念在当前市场环境下未能有效支撑需求 [7]