2021 年后房地产调控效果减弱，人口结构和收入增速等长周期因素导 致需求疲软，新房限价政策下企业高周转策略未能有效提振行业发展， 反而加剧了财务风险。 2018 年后，新房限价促使房企缩短拿地到预售周期，加速资金周转， 总资产规模迅速扩张，但高周转模式难以持续，优质项目售罄后，剩余 项目难以快速变现，信用环境压力增大。 限价政策导致新房供应受限，需求转向二手房市场，核心城市新房市场 出现分化，一二手房价格倒挂现象减弱，集中供地政策下，高周转项目 获取土地难度增加。 2019-2023 年房企信用债融资净额为负，母公司现金流紧张，依赖项 目公司输血，导致经营杠杆下降和缩表行为，加速不良资产降价去化， 本轮地产周期与以往存在显著差异，库存总量未显著增长。 房企应对策略包括放慢周转速度，提升产品品质，差异化定价，收缩供 给，等待需求端政策传递，部分企业通过降图储、降杠杆保持稳健经营， 母公司现金占比稳定。 地产寻底的企业视角 - 地产 2025 年中期策略 20250706 摘要 Q&A 近年来房地产市场的周期性变化有哪些显著特点？ 房地产市场的周期性变化在近年来呈现出一些显著特点。首先，调控政策虽然 频繁出台， ...

报告行业投资评级 - 行业投资评级为增持（维持）[1] 报告的核心观点 - 本周申万房地产指数涨幅低于沪深 300 指数，板块表现弱于大盘；一手房成交规模同比降环比略增，二手房成交规模同环比双降；土地供给和成交面积同比均增，成交金额同比大幅增长；房地产企业信用债发行同比大幅增加 [6][7][8][14] - 建议关注财务稳健、业绩良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展等；随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，可关注华润万象生活、中海物业等 [9] 各部分总结 一周行情回顾 - 申万房地产指数上涨 0.29%，沪深 300 指数上涨 1.54%，相对收益 -1.25%，板块表现弱于大盘 [6] - 申万房地产板块涨跌幅排名前 5 位个股为*ST 南置、南山控股、爱旭股份、珠江股份、皇庭国际；后 5 位为*ST 亚太、ST 数源、深振业 A、*ST 荣控、衢州发展 [14] 行业新闻追踪 - 住建部调研组赴广东、浙江调研，强调促进房地产市场平稳健康发展，各地要因城施策，巩固市场稳定态势，推动“好房子”建设 [16] - 海南省拟推商贷转公积金贷款新政，设置“带押直转”和“自筹结清”两种方式 [16] - 合肥市调整 2025 年度住房公积金缴存基数上限，缴存基数为职工 2024 年月平均工资，上限 30540 元 [17] 个股公告及新闻追踪 - 融创中国 2025 年 6 月合同销售金额 75.5 亿元，上半年累计 235.5 亿元 [20] - 保利发展 2025 年 6 月签约面积 152.33 万平方米，签约金额 290.11 亿元，同比分别降 26.20%、30.95% [20] - 越秀地产 2025 年 6 月合同销售金额 108 亿元，同比降 29.4%；上半年累计 615 亿元，同比升 11.0%；6 月在北京昌平获居住用地 [20] 行业基本面 重点城市一手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）38 个重点城市一手房成交 39921 套，同比 -40.8%，环比 3.1%；成交面积 455.3 万平方米，同比 -33.3%，环比 21% [7][22] - 本月至今（7.1 - 7.3），38 个重点城市一手房成交 9926 套，同比 -41.7%，环比 72.1%；成交面积 105.1 万平方米，同比 -33.6%，环比 91.9% [26] 重点城市二手房成交分析 - 本周（6.27 - 7.3）16 个重点城市二手房成交 18203 套，同比 -13.7%，环比 -10.9%；成交面积 178.6 万平方米，同比 -13%，环比 -13.3% [7][36] - 本月至今（7.1 - 7.3），16 个重点城市二手房成交 8978 套，同比 -11.3%，环比 136.2%；成交面积 90.2 万平方米，同比 -8.3%，环比 149.9% [39] 重点城市库存情况分析 - 本周（6.27 - 7.3）17 个重点城市商品房库存面积 18754.4 万平方米，环比 -1%，去化周期 145.1 周 [7][48] 土地市场供给与成交分析 - 本周（6.23 - 6.29）供应土地 2786.4 万平方米，同比 33.6%；供应均价 1224 元/平方米，同比 -4.4% [8][58] - 本周成交土地 3168.3 万平方米，同比 31.5%；成交金额 711.7 亿元，同比 44.1%；成交楼面价 2246 元/平方米，溢价率 6.7% [8][58] 房地产行业融资分析 - 本周（6.27 - 7.3）房地产企业发行信用债 130.64 亿元，同比 794.79%，环比 161.28% [8][73] - 本月至今房地产企业发行信用债 93.53 亿元，同比 1733.92% [73]

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府宣布调整住宅房地产的卖方印花税（SSD）和锁定期，以抑制投机行为 [1] - 卖方印花税的锁定期将从三年延长到四年，恢复到2017年上一轮调整之前的年限 [1] - 锁定期每个级别的SSD税率上调四个百分点，私宅业主若在置业的不到四年内出售单位，须缴付更高的卖方印花税，介于4%至16% [1] - 上述调整将影响在2025年7月4日与之后购买的私宅房地产 [1] - 调整不影响组屋屋主，因组屋屋主必须遵守最低居住年限才能出售 [1]

宏观经济企稳向好迹象 - 2025年上半年GDP名义增速回升至4.6%，较去年下半年有所改善 [2] - 装备制造业和高技术制造业增加值及投资增速显著高于规上工业整体水平 [2] - 社会消费品零售总额同比增速环比加快，消费呈现复苏态势 [2] 经济领域风险因素 - 16-59岁就业人口占比持续15年下降，青年失业率压力加剧 [2] - 房地产销售低迷叠加高库存，开发投资持续下滑 [2] - GDP平减指数、CPI、PPI持续面临下行压力 [2] - 制造业营业收入利润率近五年呈明显下降趋势 [2] - 企业应收账款规模扩大且回款周期延长 [2] 财政金融政策建议 - 需从传统公共财政转向现代公共金融理念 [3] - 建议政府发行高流动性国债作为金融市场信用底座 [3] - 国债发行应基于资产负债表而非现金流表考量 [3] - 现阶段具备大规模发行国债的有利条件 [3] 房地产行业现状与建议 - 一线城市新房市场局部回暖但二手房价格仍下行 [4] - 建议通过REITs盘活非住宅类不动产存量资产 [4] - 保障房供给模式需转向收储机制 [4] - 需解决市场化定价工具缺失等三大制度障碍 [4] 长效动能释放路径 - 建立社保跨区流转机制激活流动人口住房消费 [5] - 创新老旧社区重建模式吸引社会资本 [5] - 发展农房长期租赁市场预计年带动4万亿投资 [5] 国际比较与竞争优势 - 中国人均GDP仅为美国16%，显著低于日本泡沫时期水平 [6] - 中国在绿色革命和AI领域具备全球竞争优势 [6] - 超大规模经济体量赋予更强发展潜能 [6] 金融开放与外资策略 - 建议合并地方债为"准主权债"并通过香港发行ETF [5] - 需提升民众收入预期以增强外资吸引力 [5]

核心观点 商品房销售 - 单月销售面积降幅扩大成交动能走弱，累计销售面积、金额、均价同比降幅均扩大；预计 6 月销售环比或正增长但同比难改善，2025 年销售面积、金额、均价同比增速分别为 -9%、-12%、-3% [7] 商品住宅库存 - 现房住宅库存压力大占比近四分之一，5 月末广义库存面积 16.7 亿平环比降 1.2% 同比降 15.9%，现房库存面积约 4.13 亿平环比降 1.1% 同比增 6.5% [8] 房地产开发投资、新开工、竣工 - 投资同比降幅扩大因施工建安投资承压，预计 2025 年开发投资额、新开工面积同比增速分别为 -9%、-16%；竣工面积同比降幅收窄但绝对值处 2008 年以来同期最低，预计 2025 年同比增速 -21% [9][10] 开发商资金 - 房企到位资金降幅扩大，销售回款与国内贷款融资均走弱，5 月到位资金 7636 亿元同比减少 10.1% [12] 70 城房价 - 房价下行压力加大，新房、二手房环比跌幅扩大，下跌城市数量增加；各线城市及各类型产品房价环比跌幅均扩大 [15] 6 月金股组合 - 岭南控股（000524.SZ）、青岛啤酒（600600.SH）、索辰科技（688507.SH）、顺丰控股（002352.SZ）、安集科技（688019.SH）、佰仁医疗（688198.SH） [1][4] 市场指数表现 - 上证综指收盘价 3387.40 跌 0.04%，深证成指收盘价 10151.43 跌 0.12%，沪深 300 收盘价 3870.38 跌 0.09%，中小 100 收盘价 6353.78 跌 0.13%，创业板指收盘价 2049.94 跌 0.36% [2] 行业表现（申万一级） - 煤炭涨 0.89%、公用事业涨 0.82%、石油石化涨 0.72%、交通运输涨 0.51%、商贸零售涨 0.51%；医药生物跌 1.44%、美容护理跌 1.24%、传媒跌 1.22%、纺织服饰跌 0.75%、轻工制造跌 0.67% [3] 房地产行业 2025 年 5 月统计局数据 销售情况 - 5 月销售面积 7053 万平同比增速 -3.3%，开发投资金额 8504 亿元同比增速 -12.0%，新开工面积 5348 万平同比增速 -19.3% [1][6] 70 城房价 - 70 大中城市新房价格环比下降 0.2%，二手房价格环比下降 0.5% [1][14]

报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 5月新房成交同比降幅收窄，二手房成交动能持续转弱；土拍溢价率持续回落 [1] 根据相关目录分别进行总结 5月新房成交同比降幅有所收窄，二手房成交动能持续走弱 - 新房成交面积环比增长，同比降幅收窄，5月40城新房成交面积环比+12.4%，同比-3.2%，同比降幅收窄5.6pct，1-5月累计同比+1.1%，预判6月新房成交环比或正增长但同比难改善 [5][12] - 各能级城市中，5月一线城市新房成交面积同环比均正增长，二、三四线城市环比正增长、同比负增长 [5][13] - 二手房成交面积环比下降，同比涨幅收窄，成交动能转弱，5月18城二手房成交面积环比-15.9%，同比+3.6%，同比涨幅收窄8.7pct，1-5月累计同比+19.1% [5][20] - 各城市能级中，5月各能级城市二手房成交面积环比均负增长，一、二线城市同比涨幅均收窄、三四线城市同比由正转负 [5][21] - 库存规模与去化周期环比略有上升，截至5月末，12城新房库存面积环比+0.1%，同比-17.3%，整体去化周期为15.6个月，环比+1.5个月，同比-4.5个月 [5][29] - 重点城市开盘去化率环比微幅上涨，5月平均开盘去化率为39%，环比+1pct，同比+10pct [5][35] 土地市场：1-5月呈现明显“提质缩量”的特征，5月单月溢价率持续回落 - 5月土地市场成交规模同比持续缩量，全国成交土地建面环比+9.8%，同比-2.7% [5][40] - 土拍市场热度环比有所回落但好于去年同期，5月全国成交土地平均楼面价环比-28.8%，同比+0.8%，平均土地溢价率为4.6%，环比-3.6pct，同比+2.3pct [5][52] - 1-5月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超10%，整体“提质缩量”特征明显，成交土地规划总建面同比-7.6%，成交总价同比+4.2%，楼面均价同比+12.7%，平均溢价率8.3%，同比+4.8pct [5][54] 房企：5月百强销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度环比均下跌 - 百强房企5月全口径销售同比降幅扩大，实现全口径销售额3107亿元，同比-11.1%，环比+3.3%，1-5月全口径销售金额1.41万亿元，同比-8.4% [73] - 5月CR20销售同比降幅有所收窄，CR5、CR10、CR20全口径销售额同比增速分别为-10.5%、-8.8%、-8.6%，同比降幅分别收窄9.9、7.9、5.8pct [73] - TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的有：电建地产（+310%）、能建城发（+199%）、融创（+128%）等 [74] - 5月百强房企拿地金额与拿地强度环比均下跌，全口径拿地金额706亿元，同比+18.9%，环比-47.4%，拿地强度为23%，环比-22pct，同比+6pct [5][81] - 1-5月百强房企全口径拿地金额4824亿元，同比+38.0%，拿地建面4372万平，同比+0.4%，楼面均价11032元/平，同比+37.5%，拿地强度34%，同比+12pct [85] - 5月房地产行业融资规模环比减少，国内外债券、ABS发行规模合计289亿元，同比+24%，环比-41%，平均发行利率2.35%，同比-0.43pct，环比-0.41pct，1-5月行业累计发行规模1965亿元，同比-15%，平均发行利率2.95%，同比-0.19pct [5][89] - 未来一年（25年6月-26年5月）行业国内外债券到期规模为7720亿元，25年6月、25年7月、26年4月是到期小高峰，到期规模分别为957、879、806亿元 [5][89] 政策：降准降息落地，城市更新资金支持力度有望加大 - 多项楼市金融支持政策落地，包括降准0.5pct、下调政策利率0.1pct、下调结构性货币政策工具利率0.25pct、下调公积金贷款利率0.25pct等，有助于住房需求释放 [5] - 城市更新的顶层设计进一步完善，资金支持力度将进一步加大，包括加大中央预算内投资等支持力度、推动多元化投融资机制等 [5] - 信阳发文落实现房销售，短期内“一刀切式”全面推行现房销售可能性较小，长期来看，严格资金监管是推进新发展模式大趋势 [5] 5月地产板块跑输沪深300，主要是因为行业基本面走弱 - 5月房地产板块绝对收益为-0.4%，相对收益（相对沪深300）为-2.3%，行业基本面走弱，近两年降息对成交带动作用边际减弱，4月核心指标同比降幅扩大 [5] 投资建议 - 近期政策端进一步发力概率明显提升，关注7月政治局会议前政策博弈行情机会 [5] - 建议关注四条主线：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高的房企；2024年以来销售和拿地有显著突破的“小而美”房企；经营或策略有增量或变化的房企；受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [5]

本文来自微信公众号： 真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426） ，作者：巧克丽丽，原文标题：《广 州为什么现在放松政策》，题图来自：AI生成 以下文章来源于真叫卢俊 ，作者真叫卢俊团队 我跟朋友开玩笑说，活久见，这大概是这几年地产人唯一的甜。 真叫卢俊 . 认认真真聊地产，实实在在谈买房。 6月13日，也就是昨天， 首个全面取消限购的超一线城市出现了，广州。 意外也不意外。 意外的是，看似还算平稳的超一线市场怎么就一下全面放开了；不意外的是，如果有这天到来的时 候，那一定自广州始。 而且它还不是单一出击，新的旧的，集结了一箩筐政策，老广真的太客气。 不过相比广州地产人，我朋友圈更嗨的是非广州地产人。 确实，每到这时候，留给所有局外人最黏糊的东西不就是遐想么。 所以接下来会怎样，其他三个会跟么？ 别急，我们去看看这次广州全面放开到底是基于一个怎样的背景，看完你就有答案了。 一 首先， 广州的成交并不差。 这里的不坏我分两条线说。 首先是广州新房。 今年一季度，广州新房成交14453套，这个数字对比2022年、2023年同期确实低了，但跟过去三年各 季度相比，不算跌相难看的数字。 同比2024年一季 ...

房地产市场现状 - 深圳某房东将挂牌价从1600万提高到2000万 直接加价400万 [1] - 上海5月新房成交面积环比上涨14.53% 成交均价91759元/平方米创近一年新高 [3] - 上海二手房成交21380套 同比上涨15%创2022年以来同期最高 连续8个月突破1.5万套荣枯线 [3] - 北京二手房成交创20个月新高 深圳成交量达近5年最高 杭州单月二手房成交超万套 [3] 四大新政影响 - 严控土地供应 自然资源部明确通过控制总量、调整结构和把握节奏调节供需 [3] - 开发进度受控 未来新房或更稀缺 促进市场止跌回稳 [4] - 住建部加强保交房项目监管 将符合条件的项目纳入"白名单"提供融资支持 [7] - 多个省份调整公积金贷款政策 广州双人贷款额度提高至160万 二孩家庭再上浮40% [9] - 2025年完成2000年前老旧小区改造 20个示范城市获中央财政补助8-12亿/城 [10] 三类潜力房产 - 品质社区 层高3米、隔声达标、好物业的高质量住宅将成抢手货 [12] - 黄金地段住宅 配套资源齐全、交通便利 保值增值潜力高 [13] - 稀缺资源房 地铁房、名校学区房等中高端家庭持续追捧的目标 [14] 市场行为建议 - 买房需考虑需求与经济实力 避免盲目加杠杆 [16] - 投资房产需超强市场判断力与资金实力 否则亏多赢少 [16] - 卖房应评估资产地段、品质、资源三大优势 非优质资产建议及时变现 [17]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 认为去年9月底“止跌回稳”仍是目前政策主基调，稳房价对房地产和消费至关重要，中央定调房地产仍有很大发展空间，预计政策支持力度将进一步发力，包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等，还将逐步推进房地产新发展模式，加大好房子支持力度，现房销售将渐进推进，行业竞争格局将优化，产品力房企优势强化 [5] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比下降3%，一二线环比下降5%、三四线环比上升34%；5月34城月成交同比下降7%，一二线同比下降9%、三四线同比上升7% [5][6][9] - 二手房成交量：上周13城周成交环比-1%，5月成交同比-5% [5][14] - 新房库存：15城上周推盘107万平，可售面积环比下降0.1%、去化月数环比持平 [5][23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：2025年一季度末，人民币房地产贷款余额53.54万亿元，同比增长0.04%，增速比上年末高0.2个百分点；房地产开发贷款余额13.87万亿元，同比增长0.8%；个人住房贷款余额37.9万亿元，同比下降0.8%，增速比上年末高0.5个百分点；多地出台因城施策和公积金政策 [33] - 物管行业：5月26日，南京市物业管理行业协会第五届理事会第三次会员大会暨理事会第三次会议召开；5月31日，上海推进物业试点工作 [39] 重点公司公告 - 地产公司：保利发展完成85亿元定向可转债发行，发行2025年度第二期中期票据；多家公司有人事变动、股权质押、委托理财、补充流动资金等情况 [5][41] - 物管公司：5月26日 - 5月30日，贝壳 - W共耗资约2000万美元回购股份约324万股；新大正调整回购股份价格上限 [44] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨0.95%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益为2.03%，板块表现强于大市；主流AH房企25/26PE均值分别为13/12倍 [5][47] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨1.31%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益为2.4%，板块表现强于大市；当前物管25/26PE均值分别13/11倍 [5][54]

近年来，我国多个城市出现了房价急剧下跌的现象。对此，许多人感到不解，认为房价暴跌反而意味着更多普通人有机会买得起房子。然而，真的是这样 吗？ 事实上，日本通过其30年的房地产经验，向全球展示了一个深刻的教训——房价暴跌并非好事，而是一场灾难。在房价暴跌引发的经济大动荡中，所有人都 难以幸免，最终成为"输家"。 那么，日本经历了怎样的房地产泡沫崩塌？为什么对那些买不起房的老百姓来说，房价暴跌并非如他们所愿的好事呢？ 曾几何时，房价一路攀升，许多人为了拥有一套房子，不得不背负沉重的债务，长年累月地偿还房贷。我国主要城市的房价多年上涨，成了许多人日常生活 的焦点。然而，进入2023年后，房价突然出现了巨幅下跌，一些城市的房价暴跌令人瞠目结舌。 以南京为例，作为我国的经济强市，河西新城经历了20多年的快速发展，汇集了金融、商务、商贸等多个行业，成为繁华的商业新中心。这片区域不仅商业 发达、生活便利，而且房价一直处于高位，是南京市民的安家首选地。2005年，河西新城的房价均价仅为6000元/平方米，而到了2021年，这一数字已攀升 至6万元/平方米，涨幅超过十倍。 然而，2023年南京的房价发生了急转直下的变化。河西新 ...