收购要约核心条款 - 博裕资本提出全面要约收购金科服务并建议撤销其上市地位，基本要约价为每股6.67港元，经提高要约价达每股8.69港元 [1] - 采用双层价格结构，提高要约价比基础要约价高出30%，股东要获得更高溢价需满足两项条件：退市决议获独立股东至少75%批准且反对票不超过10%，以及要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳 [2] - 博裕资本及其一致行动人已持有金科服务约3.78亿股，占公司全部已发行股份约63.29%，若要达成退市条件还需获得约32.3%的无利害关系股份 [2] - 若退市条件达成，按提高要约价计算最高金额约为23.27亿港元；若未达成，按基本要约价计算最高金额为17.86亿港元 [2] 博裕资本的投资战略 - 博裕资本通过多次交易逐步增持金科服务股份：2021年12月以37.34亿港元收购22.69%股权（每股26港元），2022年11月以约9.3亿港元要约收购11.94%股份（每股12港元），2025年3月通过司法拍卖以约7.18亿港元获得18.05%股份（每股约6.65港元） [4] - 累计投入已超过40亿港元，若本次私有化成功，总投入或将高达77亿港元，远高于金科服务当前约47亿港元的市值 [4] - 博裕资本管理规模约百亿美元，投资周期长，风格偏向长期价值投资，近期以约40亿美元收购星巴克中国业务60%股权 [5][6] - 对金科服务的私有化符合其“长期合伙人”策略，旨在行业低潮期锁定优质资产并通过业务重组实现超额回报 [6] 金科服务基本面分析 - 公司股价从2021年2月历史高点的85港元（后复权）下跌超过90% [7] - 营收从2022年的约50亿元下降至2024年的45.9亿元，归母净利润连续三年亏损，累计亏损近34亿元（2022年亏18.2亿元，2023年亏9.5亿元，2024年亏5.9亿元） [7] - 2025年上半年业绩出现回暖迹象：营收约23.4亿元（同比下降3.1%），但归母净利润约6502万元（同比增长133.4%），现金及等价物等流动性金融资产共计约26.51亿元 [7][8] - 在管建筑面积为2.03亿平方米，合约建筑面积达2.19亿平方米，其中46.8%为独立第三方开发的物业 [8] - 公司正在进行战略调整，退出低质效项目以优化业务结构和提升经营质量 [8] 行业背景与私有化动因 - 港股物管板块经历从追捧到冷落的估值下行，私有化旨在摆脱上市公司监管约束与市场预期压力，提升决策效率并降低合规成本 [9] - 金科服务上市平台的融资与品牌功能已显著减弱，维持上市地位的收益无法抵消其行政和合规成本 [9] - 私有化使公司能推行以长期增长和价值创造为导向的战略，免受市场预期和股价波动压力 [9] - 通过法院拍卖获取控股权再通过要约收购实现私有化，正成为香港市场资本运作的新模式 [9] 退市后发展展望 - 退市后发展可能分三阶段推进：短期聚焦现金流回收和人员优化；中期实施资产分层并寻求部分资产溢价退出；长期可能通过并表、二次上市或装入其他上市主体完成资本退出 [10] - 重组过程可能伴随激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化等，为后续资本运作留出估值空间 [10] - 博裕资本的举动可能引发一波类似的私有化浪潮，基本面良好但被低估的物管企业可能成为下一个目标 [10] - 交易凸显专业投资机构对物管行业稳定现金流和庞大用户基础所蕴含的长期价值的认可 [11]