事件概述 - 潍坊吾悦广场商业街（十佳商邨）的物业公司潍坊十甲物业管理有限公司，单方面通知将物业管理费从6元/平方米·月上调至13元/平方米·月，涨幅超过116% [1][2] - 物业费上调自2026年9月28日起执行，并要求商户一次性预缴一年费用 [2] - 部分商户因未按时预缴物业费，遭遇了物业公司的断电措施 [1][4] 物业费调整争议 - **物业方理由**：物业公司声称，前三年（2022年8月26日至2025年8月25日）为“商业培育期”，期间处于亏损状态，由供应商填补亏损，故按6元/平方米·月的优惠价格收取；此次调整为“恢复备案原价”，并非涨价 [1][4] - **商户方质疑**：商户指出，购房时开发商及售楼处曾承诺物业费长期按6元/平方米·月收取，且未被告知“商业培育期”及到期调价事宜 [1][5] - **合同与执行差异**：购房合同中虽有13元/平方米·月的条款，但对应期限已过期（2022年8月26日至2025年8月25日），过去三年实际收费为6元/平方米·月 [2] - **程序缺失**：物业公司未提前与商户协商，也未公示成本核算或备案报告，仅以“恢复原价”为由单方面发出通知 [2][5] - **价格公示**：物业公示栏长期标注的收费标准为6元/平方米·月 [5] 物业催费行为 - **断电措施**：有商户反映，因未按时缴纳物业费，店铺被物业断电，在缴纳物业费后约十分钟恢复供电 [4] - **物业否认**：物业管理人员否认采取停电等强制措施，声称对于逾期未缴费的商户只会下发催收函 [4] 商户反应与经营影响 - **商户经营压力**：租户普遍表示经营压力较大，若物业费确定上调，将在当前租赁合同到期后考虑不再续租 [8] - **投资依据**：部分商户表示，正是基于物业费长期按6元/平方米·月收取的承诺，才决定在此投资经营 [1] 法律与合规视角 - **收费标准认定**：律师指出，物业公司长期按某一标准收费并在公示栏公示，并有持续实际履约行为，在法律上可视为双方认可的有效收费标准 [8] - **调价程序**：物业费调整应视为变更合同，需由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业公司单方面通知调整不符合法律规定 [8][9] - **催缴限制**：物业公司不得以停电的方式催缴物业费 [9] 项目与公司背景 - **项目信息**：潍坊吾悦广场商业街（十佳商邨）由潍坊茂源商业发展有限公司建设，总层共三层，涵盖美食、购物、娱乐等板块 [9] - **物业公司**：潍坊十甲物业管理有限公司成立于2011年，负责该商业街的物业服务 [9] 当前状态 - 商户与物业公司就物业费调整事宜尚未达成一致 [10]

行业核心动态 - 当前物业行业面临收缴率下降与物业公司主动撤场的核心矛盾 业主降低物业费的诉求与物业公司维持可持续经营的“经济账”难以平衡[2][7] - 行业可持续发展面临较大困境 人工与物料成本攀升导致企业“增收不增利” 单纯依赖基础服务费调整的模式已难以为继[10] 物业费价格趋势 - 近一年重点城市平均物业费出现微幅下滑 2025年12月二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09%[4] - 但长期来看物业费均价整体仍呈上涨态势 从2021年12月至今二十城物业费年均复合增长率为2.96% 其中上海北京涨幅最高 年均复合增速分别为7.38%和4.80%[4][5] - 物业费局部下调案例增多 例如山西某小区物业费从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月 下调幅度约28.6%[6] 收缴率与撤场现象 - 物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑 2024年数据为88.17% 较此前大幅下降4.54个百分点[7] - 因收缴率低、效益低下及集团策略调整 物业公司“主动撤场”现象频发 案例涉及多个城市及包括龙湖智创生活、中海物业等头部公司[8] - 部分区域因前期市场扩张迅猛、新交付楼盘体量大 导致竞争激烈且矛盾集中 成为项目换防的“前沿阵地”[8] 成本与经营压力 - 物业经营成本持续攀升 包括保安、保洁等人力成本逐年上涨 以及设施老化带来的维护费用增加[10] - 成本压力与收缴困难易形成恶性循环 业主因感觉服务不佳而拒缴费 物业则因收费难而降低服务[10] 行业破局方向 - 行业寻求根本性突破需三管齐下 通过价格机制优化、科技赋能与模式创新 形成“质价相符”的良性循环[10] - 构建透明化市场环境是关键 物业公司需定期公示收支明细 让业主看清“明白账”[11] - 建议打破传统“一刀切”服务模式 探索让业主按需选择服务项目 同时需要业主、物业与政府多方协同[11]

行业核心动态 - 物业行业当前面临收缴率下降、物业费下调压力与物业公司主动撤场事件频发等多重挑战，行业可持续发展面临较大困境 [1][7][9] 物业费价格趋势 - 2025年12月，中指研究院监测的二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，环比下跌0.09% [3] - 从长期看（2021年12月至今），二十城物业费均价整体仍呈上涨状态，年均复合增长率为2.96% [3] - 一线城市物业费水平居前，深圳均价最高为3.97元/平方米/月，北京、上海分别为3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月 [3] - 部分城市物业费出现下调案例，如山西某小区物业费从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月，下调幅度约28.6% [6] 物业费收缴率与撤场现象 - “十四五”期间，物业服务百强企业的物业费收缴率持续下滑，2024年数据为88.17%，较此前大幅下降4.54个百分点 [7] - 收缴率低、效益低下导致物业公司“主动撤场”现象增多，案例涉及宁波、南京、重庆、长沙、武汉、上海等多个城市 [8] - 撤场项目涉及大量头部物业公司，如龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等 [8] 行业困境与成本压力 - 物业公司面临“增收不增利”的普遍现象，主要因人工成本随最低工资标准提升和社保规范化而攀升，同时能源、维修材料等物料成本也呈上涨趋势 [9] - 部分小区因入住率极低（如案例中入住率仅17.9%）导致物业收入远低于成本，陷入亏损经营 [2] - 行业陷入恶性循环：业主因感觉服务不佳而拒交费，物业因收费难而降低服务品质 [9] 政策导向与解决路径 - 政策导向在于构建规范化、透明化的市场环境 [10] - 行业突破需三管齐下：价格机制优化、科技赋能与模式创新，以形成“质价相符”的良性循环 [9] - 建议推行透明化运营，物业公司定期向业主公示收支明细 [10] - 建议打破传统“一刀切”服务模式，探索让业主按需选择服务项目的模式 [11] - 解决困局需要业主主动参与、多方协同，政府的“托底”与“引导”也至关重要，例如完善物业费定价的市场化机制 [11]

文章核心观点 - 当前物业管理行业面临物业费下调压力与收缴率下降的双重挑战 导致部分物业公司因经营压力主动撤场 行业可持续发展面临困境 寻求质价相符的良性循环成为关键 [2][7][9] 行业现状与数据趋势 - 近一年来重点城市平均物业费出现微幅下滑 2025年12月二十城物业服务均价为2.72元/平方米/月 同比下跌0.23% 环比下跌0.09% [4] - 但长期来看物业费仍呈上涨趋势 从2021年12月至今上述20城物业费均价年均复合增长率为2.96% 其中上海和北京涨幅最高 年均复合增速分别为7.38%和4.80% [4][5] - 物业费下调案例增多 例如山西某小区物业费计划从2.8元/平方米/月下调至2元/平方米/月 下调幅度约28.6% [6] - 物业费收缴率持续下滑 “十四五”期间物业服务百强企业物业费收缴率从高位下降至2024年的88.17% 大幅下降4.54个百分点 [7] 物业公司经营压力与撤场现象 - 物业费收缴率低、经营成本攀升导致部分物业公司“入不敷出” 引发“主动撤场”现象 [7][8][9] - 撤场案例涉及多个城市 包括宁波、南京、重庆、武汉、上海等 参与者既有中小物业公司 也有龙湖智创生活、中海物业、金碧物业、融创服务等头部企业 [8] - 物业经营成本攀升主要源于人力成本上涨及设施老化带来的维护费用增加 [9] - 中指研究院指出 成本上涨导致物业企业普遍“增收不增利” 单纯依赖基础服务费调整的模式已难以为继 [9] 矛盾根源与业主诉求 - 业主与物业矛盾核心在于服务标准模糊与费用不透明 部分业主因感觉服务不达标而拒交物业费 [2][7] - 降低物业费已成为部分二手房业主的共同诉求 但需通过合法程序修改合同 [2][3] - 低入住率加剧了物业费矛盾 例如广东某小区入住率仅17.9% 导致物业收入远低于成本 [3] - 业主与物业陷入恶性循环：业主因服务不佳拒缴费 物业因收费难而降低服务 [9] 行业破局方向与建议 - 行业突破需三管齐下：价格机制优化、科技赋能与模式创新 以形成“质价相符”的良性循环 [9] - 推行透明化运营 物业公司需定期向业主公示收支明细 [3][10] - 探索打破“一刀切”的服务模式 让业主可以按需选择服务项目 [11] - 需要业主、物业与政府多方协同 政府需完善物业费定价的市场化机制并厘清开发商遗留问题的责任边界 [11]

物业费下调趋势 - 物业费下调从二线城市蔓延至一线城市，深圳、上海等一线城市豪宅盘物业费降幅高达3元/平方米，重庆、武汉等二线城市超百个楼盘成功下调物业费 [1] - 2024年降费项目主要集中在重庆、青岛、武汉等二线及三线城市，整体降幅区间为10%~40%，不同城市和项目跌幅差异较大 [1] - 物业费调整反映业主对服务品质与价格匹配度的更高期待，业主与物业企业正通过协商寻求服务与收费的平衡点 [1] 行业竞争格局变化 - 物业行业市场化程度提升，企业面临全新竞争格局，服务质量成为决定企业去留的关键因素 [2] - 物业企业推出"可选菜单式服务"匹配个性化需求，通过降低成本达到降费目的 [2] - 物业行业竞争白热化，企业"带资进组"和"主动降费"现象屡见不鲜 [5] 物业企业经营压力 - 2024年物业服务百强企业毛利润均值3.19亿元同比下降1.34%，净利润均值7990.71万元同比下降4.71% [7] - 百强企业毛利率均值19.87%较上年下降0.98个百分点，净利率均值4.98%首次降至5%以下 [7] - 物业企业面临营收、利润持续下滑压力，基础服务、增值服务及创新型服务毛利率均出现下降 [7] 企业应对策略 - 万科物业推出"智选"产品，梳理508项作业SLA集，其中350项为可选服务，业主可根据需求选择 [8] - 头部物业企业系统优化服务标准与定价体系，提升服务透明度和收费合理性 [9] - 行业建议聚焦服务品质提升，通过标准化建设、智能化应用增强业主满意度，避免无效价格竞争 [9] 市场背景因素 - 物业费调降是多重因素叠加结果，包括房价和房租调整带来的连锁反应 [3] - 深圳中高端小区物业费普遍较高，如深圳湾一号莱佛士公寓33元/平方米，业主因服务不匹配拒交费现象增多 [3] - 物业企业面临服务成本与业主诉求的两难平衡，收缴率走低将显著增加经营压力 [3]