核心观点 - 戴德梁行发布《2025年杭州商业地产报告》 报告对杭州写字楼和零售商业市场进行解读 并对2026年发展趋势进行展望和预测 [1] 写字楼市场现状 - 2025年杭州甲级写字楼存量达742.86万平方米 全年新增优质办公面积约46.5万平方米 叠加产业园与乙级办公增量 市场竞争激烈 [2] - 写字楼租金较2024年下降6%至3.3元/平方米/天 空置率升至24.3% 核心与新兴商圈均面临租金下行压力 [2] - 写字楼销售市场降温 2025年销售成交面积29.1万平方米 较2024年大幅下降21.4% 成交均价降至19164元/平方米 同比下跌3.6% [2] 写字楼需求与租户结构 - 租户结构以数字经济为主导 TMT行业占比升至30.0% 人工智能、电商技术等赛道需求持续释放 [2] - 教育培训行业占比从2.0%跃升至7.0% 留学服务与教育科技成为核心增长动力 [2] - 钱江世纪城、滨江板块因租金与品质适配性高成为租赁热门区域 业主通过灵活租期、装修补贴等方式维稳存量客户 [2] 写字楼未来供应 - 2026年望江新城、未来科技城、钱江新城二期等板块将迎来集中供应 [3] - 到2028年 滨江、钱江新城二期、望江新城、钱江世纪城等区域新增供应预计超60万平方米 将持续为市场带来增量压力 [3] 零售商业市场现状 - 截至2025年底 杭州优质商业规模达1775.3万平方米 全年新增优质商业105万平方米 [4] - 全年有14个新商场项目开业 集中落地奥体、九堡、崇贤等商业空白或新兴板块 增量向城市外围倾斜 [4] - 全市优质零售物业平均租金降至6.48元/天/平方米 较2024年下降3.4% 跌幅加剧 [4] - 核心商圈如武林、湖滨租金跌幅收窄至1% 而钱江世纪城等区域跌幅超3% [4] 零售商业市场分化 - 全市优质零售物业空置率升至9.7% 较2024年上涨0.8个百分点 [4] - 非核心区域如城东新城、临平等空置率均超15% 与核心商圈4%-5%的低空置率形成鲜明对比 [4] - 核心商圈表现亮眼 湖滨商圈客流同比上涨5%-6% 区域商圈增速放缓至0%-2% 马太效应凸显 [4] 零售商业市场能级与展望 - 2025年杭州全年引入各类首店332家 其中全国首店38家、华东首店16家 彰显城市商业能级提升 [5] - 展望2026年 杭州将继续迎来14个优质商业综合体 新增供应139万平方米 存量规模将突破1900万平方米 [5] - 恒隆广场、嘉里城等标杆项目将带动城市商圈升级 核心商圈强化高端与潮流消费 近郊区域加速补位 形成多中心发展格局 [5]