行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

住房租赁行业蓬勃发展 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停30% 次日再涨10% [1] - 2025年4月前30名集中式长租公寓企业累计开业房源量达1328万间 环比增加09万间 [1] - 行业呈现三大新看点：租赁需求多样化、供应主体多元化、REITs扩募改善投融资环境 [1][2][3][4] 租赁需求多样化 - 一线城市租房人口规模近4000万人 占比50% [1] - 需求从单一功能性转向品质化多元化 "住房+服务"成核心诉求 [1] - 人才公寓需求扩容 科创企业通过租金补贴吸引高端人才 [2] - 年轻家庭催生教育医疗等延伸服务需求 [2] - "绿色+智能"升级带动家具家电换新及适宠化改造需求 [2] 供应主体多元化 - 供给主体包括保租房和市场化长租房两类 [2] - 2024年中央支持收购存量商品房转保租房 配套金融政策助力供给渠道扩展 [3] - 运营机构盘活闲置非居住房屋 项目类型涵盖人才公寓服务式公寓等 [3] - 智能化运营管理平台提升资管能力 为REITs提供优质底层资产 [3] REITs扩募改善投融资环境 - 保租房REITs通过首发与扩募双轮驱动 打通"投融管退"渠道 [4] - 2025年已上市保租房REITs价格回升 表现优于其他基建板块 [4] - Pre-REITsABS类REITs等工具优化资金配置 "Pre-REITs+债权联动"方案受关注 [4] - 国内外资本积极布局长租公寓资产 [4]