公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

今日上市 - 锡振转债（111022）于2025年6月19日公布网上中签率 [1] 公告停牌 - 景顺长城标普消费精选ETF（QDII）（159529）、国泰标普500ETF（159612）于2025年6月19日开市起至当日10:30停牌 [1] - 招商基金招商蛇口租赁住房REIT（180502）、汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）于2025年6月19日上午开市起停牌1小时，并于上午10:30起复牌 [1] 特殊停牌 股票 - *ST工智（000584）因刊登公司股票停牌暨可能被终止上市的风险提示公告，于2025年4月28日开市起停牌 [1] - 天茂集团（000627）因无法在法定期限内披露定期报告，于2025年5月6日开市起停牌 [1] 债券 - 众多债券如23中林集团SCP003 - 008、19中林集团MTN002、21中林集团MTN001等自2023年11月21日起停牌 [1] - 三一转债（110032）于2019年3月20日停牌 [1] - 安泰01次（112045）于2023年3月28日起停牌 [1] - 22平4次（112121）自2023年2月2日开市起停牌 [1] - 后续还有大量债券如H2盐湖01、14利源债等在不同时间点停牌，涉及众多公司和年份 [1][2][3] 基金 - 鹏扬国证财富管理ETF（159503）自2024年7月12日起停牌至终止上市，不再复牌 [14] - 景顺长城国证2000ETF（159522）因基金份额持有人大会计票日为2024年8月20日，于2024年8月20日开市起停牌 [14] - 后续还有众多基金因各种原因在不同时间点停牌，如华安深证主板50ETF、疫苗ETF基金等 [14][15][16]

苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT，开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限 [1] - 该基金募集规模13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格2.734元/份，存续期限48年 [2] - 网下认购倍数216.91倍创历史新高，公众认购倍数829.78倍 [2] - 5月23日收盘价4.178元/份，较基准价涨幅52.82%，导致5月26日停牌1小时 [2] 底层资产情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，包括28幢公共租赁住房等，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [4] - 2024年住宅平均租金26.17元/月/平米，配套物业37.12元/月/平米 [4] - 2020-2023年出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%、87.97%，2024年恢复至93.33% [4] - 住宅部分租赁合同92.85%集中在2025年到期，2022-2024年续租率稳定在53%左右 [4] 行业动态与市场表现 - 2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [6][7] - 华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13% [6] - 部分项目面临短期压力，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4% [7] 公司发展规划 - 恒泰集团租赁住房业务板块管理"恒泰租住"是苏州最大租赁住房持有和运营主体，自持或运营16个项目约155万平米 [5] - 未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，已储备扩募项目12个合计117.34万平米 [5] - 公司将对照公募REITs发行标准进行扩募储备，施行投管退模式实现轻资产运营 [5] 行业前景 - 目前共有8只上市租赁住房REITs，保租房公募REITs成为资本市场热门投资标的 [6] - 克而瑞长租预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [7] - 行业分化验证"运营能力+区位价值"双重护城河逻辑，精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期 [1]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续两日触发停牌，5月21日盘中及收盘价达3.554元/份（涨幅30%），5月22日达3.909元/份（涨幅10%）[2] - 该REIT网下认购倍数达222.64倍，有效认购确认比例仅0.45%，创历史纪录，超越此前汇添富上海地产租赁住房REIT的180.74倍认购倍数[3] - 2024年下半年以来，6支保租房REITs月度涨幅均超18%，2025年1月涨幅突破47%，2月维持在43%以上，持续领跑市场[4] 超额收益驱动因素 - 底层资产区位优势显著，集中于北上深核心商务区及高科技产业带（如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城）[6] - 产业协同效应强化，如招商蛇口项目毗邻深圳湾超级总部基地，租户支付能力及租约稳定性优于市场[6] - 运营效能突出，领涨项目年均出租率达92%-97%（高于行业均值7-9个百分点），3年以上长租约占比超35%[6] 行业供需与政策支持 - 2024年全国55城个人房源新增供应同比增21%，核心8城集中式公寓供应同比增12%，其中保租房供应增速达25%[7] - 保租房REITs受益于政策倾斜及租金价格优势，估值稳步提升，而产业园和仓储物流REITs因租金下调等因素估值下降[4] - 债券市场利率回落背景下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比提升，社保金和养老金入市预期进一步催化需求[4] 未来发展趋势 - 2025-2026年保租房新增供应将处"高峰期"，更多底层资产或通过首发/扩募进入REITs市场[7] - 原始权益人通过REITs盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"循环，上海城投计划采用"重资产+轻资产运营"模式扩大规模[7] - 克而瑞预测2025年保租房REITs发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将持续提升[7]

新发REITs遭抢购 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数达222.64倍创历史新高报价区间为2.723-2.774元/份拟认购数量233.77亿份有效认购确认比例仅0.45% [1][2] - 此前纪录保持者汇添富上海地产租赁住房REIT超额认购180.74倍公众认购确认比例低至0.20% [2] - 该项目为江苏首单租赁住房REITs底层资产为苏州工业园区人才公寓总产证面积27.56万平方米累计服务3.4万人才2024年出租率95.99%净现金流收益率4.75% [2][3] 底层资产与扩募潜力 - 原始权益人恒泰集团未来五年计划新增租赁住房投资70亿元当前储备12个扩募项目合计建筑面积117.34万平方米 [3] - 南方顺丰物流REIT底层资产覆盖深圳/武汉/合肥三地总建筑面积48.55万平方米2024年前三季度营收合计1.81亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数较去年12月低点上涨16%至1070.97上周成交量6.4亿份(同比+149%)成交额28.5亿元(同比+186%)换手率3.49%(同比+67%) [4] - 近一年中证REITs指数回报率9.2%波动率6.9%年化现金分派率均值5.7%优于转债/股票/债券指数 [4] - 保租房和消费REITs估值提升产业园/仓储物流估值下降与租金下调及剩余年限缩短有关 [5] 市场扩容与机构布局 - 2024年新发6只REITs总规模达100亿元全市场存量66只REITs累计规模1730亿元较2021年增长375% [6] - 华夏基金(14只)/中金基金(8只)管理规模领先华泰证券资管已推动3单REITs上市覆盖高速路/物流/产业园资产 [7] - 财通资管今年发行首单类REITs项目"常熟经开工业坊1期"显示投融联动能力 [7]

保租房REITs市场动态 - 华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT首次发售申请获批 原始权益人为苏州工业园区公租房管理有限公司 资产估值12.61亿元 2025-2026年现金流分派率分别为4.34%和4.41% [1][4] - 华夏北京保障房REIT扩募发售获批 为首单保租房REITs扩募项目 拟购入4个北京项目合计估值8.3亿元 扩募后基金2025-2026年现金分派率提升至3.13%-3.14% [2][7] - 汇添富上海地产租赁住房REIT将于3月31日上市 成为第7单保租房REIT 底层资产为虹桥项目和江月路项目 合计估值12.31亿元 募资总额13.62亿元 [10] 保租房REITs行业趋势 - 保租房REITs发展迅速 已上市6单 华夏北京保障房REIT为首单扩募项目 行业整体表现良好 为投资人创造较高回报 [2] - 上海易居房地产研究院预测 随着保租房REITs发行提速 多家企业推进申报工作 预计2025年累计发行规模超250亿元 [2] 项目资产详情 - 华泰紫金苏州恒泰REIT底层资产为菁英公寓项目 包含28幢公租房及配套设施 位于苏州工业园区 3公里内配套齐全 原始权益人恒泰集团为苏州最大租赁住房运营主体 管理16个项目约155万平方米 [4][5] - 华夏北京保障房REIT扩募项目包括房山区朗悦嘉园等4个北京项目 平均出租率92%-98% 2025年预测现金分派率4.11% [7] - 汇添富上海地产REIT底层资产虹桥项目为上海首批R4租赁用地 江月路项目为存量商办改造 合计建筑面积88266.7平方米 [10] 财务数据 - 华泰紫金苏州恒泰REIT 2025-2026年可供分配金额分别为5467.82万元和5563.49万元 [4] - 华夏北京保障房REIT 2024年Q4收入1816.67万元 净利润899.06万元 全年可供分配金额5384.86万元 [8]

保障性租赁住房加速推进 - 2025年开年深圳、成都、昆明等城市推出"六折租房战"，最低月租达421元，租金为市场价60% [2][3] - 深圳南山区保租房项目月租金57元/平方米，64平方米两房月租3648元（含物业费总计3916元）[3] - 昆明严家山洋润雅庭项目月租金12.07元/平方米，34.88平方米一居室月租仅421元 [8] 政策支持与供应规模 - 深圳2025年提供10404套保租房，政府配租类为市场租金六折，社会房源类为九折 [5] - 广州2025年计划筹建保租房10.79万套，政府性房源租金不高于市场价90% [9][17] - "十四五"期间全国计划筹建保租房870万套/间，2024年已建设172万套，2025年继续增量供应 [13] 城市差异化租金标准 - 郑州保租房租金不高于同区域市场价90%，武汉、昆明试点设定为85%，青岛为80% [18] - 北京经开区推出应届生阶梯式安居政策：7天免费住宿+3个月免费短租+3年优惠长租 [10] 市场影响与行业趋势 - 保租房大规模入市将缓解租房供需紧张，平抑租金水平，增强市场稳定性 [15] - 通过"商改租"、"以购代建"等政策，保租房房源筹集难度降低，未来或形成持续供应 [14] - 保租房REITs加速获批，如上海闵行区虹桥项目REIT从申报到通过仅用90天 [10]