发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元[1][2] 今年以来多数REITs产品获得正收益 涨幅最高的嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超50%[1] 具体数据显示58只REITs中57只取得正收益 其中嘉实物美消费REIT涨幅达51.84% 华安百联消费REIT 华夏首创奥莱REIT 华夏大悦城商业REIT涨幅均超48% 共有16只REITs涨幅超过30% 13只涨幅在20%-30%[2] 行业头部效应 头部三家基金公司管理近40%的REITs规模[1] 69只已成立的公募REITs来自25家基金管理人[1][2] 华夏基金独占14只REITs 中金基金旗下有10只 其余机构产品数量均不足5只[2] 从规模看华夏基金REITs规模突破340亿元 中金基金超过280亿元 平安基金超过150亿元位列第三 其他机构规模在十几亿元到85亿元之间[2] 新参与者动态 南方基金 汇添富基金 中银基金 创金合信基金等机构今年纷纷入局REITs市场[1] 汇添富基金上半年发行两只REITs：汇添富九州通医药REIT募资11.58亿元 汇添富上海地产租赁住房REIT募资13.62亿元[4] 南方基金发行南方顺丰物流REIT 另有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT即将发行[4] 中银基金首只REIT中银中外运仓储物流REIT于6月26日成立[5] 创金合信基金首只REIT创金合信首农产业园REIT获批 募集10亿份 底层资产为北京中关村移动智能服务创新园 另一只产品创金合信电子城产业园REIT于5月获上交所受理[5] 行业发展特征 REITs行业处于初级发展阶段 各类机构都有机会参与[1][6] 头部公司多具有深厚投行业务底蕴 多数通过股东协同机制开展项目承揽 承做和评估[6] 后来者需放弃"大而全"策略 转向追求"小而美 专而精" 专注于细分赛道如专业化产业园区 特定区域城市更新项目 新能源结合不动产等[6] 需在细分领域建立行业认知 资源网络和独特管理能力 成为专家型REITs[6]

公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

公募REITs市场总览 - 截至上半年末公募REITs总市值突破2000亿元 [1][2] - 年初至7月4日多数产品获正收益，嘉实物美消费REIT涨幅最高达51.84%，华安百联消费REIT等4只产品涨幅超48% [1][2] 行业竞争格局 - 头部效应显著：69只产品来自25家管理人，华夏基金(14只/340亿元)、中金基金(10只/280亿元)、平安基金(150亿元)三家管理近40%规模 [1][2] - 新参与者加速入局：南方基金、汇添富基金(发行2只合计25.2亿元)、中银基金、创金合信基金(首农产业园REIT获批)等机构上半年新增布局 [1][3] 新进入者动态 - 汇添富基金发行医药REIT(11.58亿元)和上海地产租赁住房REIT(13.62亿元) [3] - 南方基金成立物流REIT，另有两只数据中心REIT即将发行 [3] - 创金合信基金首农产业园REIT底层资产为中关村移动智能服务创新园，已吸引快手、小米入驻 [3] 行业发展特征 - 头部机构凭借投行股东资源形成协同优势，多数项目依赖股东背景 [4] - 行业处于初级阶段，后来者需聚焦细分赛道(如专业化产业园、城市更新、新能源不动产)建立"专而精"能力 [5] - 头部管理人通过资产筛选、主动管理等经验积累形成品牌效应和投资信任 [5]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

今日上市 - 锡振转债（111022）于2025年6月19日公布网上中签率 [1] 公告停牌 - 景顺长城标普消费精选ETF（QDII）（159529）、国泰标普500ETF（159612）于2025年6月19日开市起至当日10:30停牌 [1] - 招商基金招商蛇口租赁住房REIT（180502）、汇添富上海地产租赁住房REIT（508055）于2025年6月19日上午开市起停牌1小时，并于上午10:30起复牌 [1] 特殊停牌 股票 - *ST工智（000584）因刊登公司股票停牌暨可能被终止上市的风险提示公告，于2025年4月28日开市起停牌 [1] - 天茂集团（000627）因无法在法定期限内披露定期报告，于2025年5月6日开市起停牌 [1] 债券 - 众多债券如23中林集团SCP003 - 008、19中林集团MTN002、21中林集团MTN001等自2023年11月21日起停牌 [1] - 三一转债（110032）于2019年3月20日停牌 [1] - 安泰01次（112045）于2023年3月28日起停牌 [1] - 22平4次（112121）自2023年2月2日开市起停牌 [1] - 后续还有大量债券如H2盐湖01、14利源债等在不同时间点停牌，涉及众多公司和年份 [1][2][3] 基金 - 鹏扬国证财富管理ETF（159503）自2024年7月12日起停牌至终止上市，不再复牌 [14] - 景顺长城国证2000ETF（159522）因基金份额持有人大会计票日为2024年8月20日，于2024年8月20日开市起停牌 [14] - 后续还有众多基金因各种原因在不同时间点停牌，如华安深证主板50ETF、疫苗ETF基金等 [14][15][16]

苏州恒泰租赁住房REIT上市表现 - 苏州恒泰租赁住房REIT于5月21日上市，成为江苏首单租赁住房REIT、市场第八支保租房公募REIT，开盘即上涨29.99%，触及公募REITs上市首日的涨幅上限 [1] - 该基金募集规模13.67亿元，发售总份额5亿份，发售价格2.734元/份，存续期限48年 [2] - 网下认购倍数216.91倍创历史新高，公众认购倍数829.78倍 [2] - 5月23日收盘价4.178元/份，较基准价涨幅52.82%，导致5月26日停牌1小时 [2] 底层资产情况 - 底层资产为苏州工业园区"菁英公寓"，包括28幢公共租赁住房等，入池资产面积28.24万平米，可租赁面积25.05万平米 [4] - 2024年住宅平均租金26.17元/月/平米，配套物业37.12元/月/平米 [4] - 2020-2023年出租率分别为91.10%、90.11%、90.97%、87.97%，2024年恢复至93.33% [4] - 住宅部分租赁合同92.85%集中在2025年到期，2022-2024年续租率稳定在53%左右 [4] 行业动态与市场表现 - 2025年一季度保租房REITs营业收入同比平均增长1.3%，中证REITs价格指数保租房板块涨幅29.8%，行业总回报指数上涨34.8% [6][7] - 华夏北京保障房REIT扩募后年化现金分派率提升至3.13% [6] - 部分项目面临短期压力，华润有巢REIT营业收入环比下降1.6%，城投宽庭REIT和招商蛇口保租房REIT环比降幅分别为4.5%、13.4% [7] 公司发展规划 - 恒泰集团租赁住房业务板块管理"恒泰租住"是苏州最大租赁住房持有和运营主体，自持或运营16个项目约155万平米 [5] - 未来五年计划新增租赁住房建设投资约70亿元，已储备扩募项目12个合计117.34万平米 [5] - 公司将对照公募REITs发行标准进行扩募储备，施行投管退模式实现轻资产运营 [5] 行业前景 - 目前共有8只上市租赁住房REITs，保租房公募REITs成为资本市场热门投资标的 [6] - 克而瑞长租预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元 [7] - 行业分化验证"运营能力+区位价值"双重护城河逻辑，精细化管理和高能级城市布局的REITs更易穿越周期 [1]

保租房REITs市场表现 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT连续两日触发停牌，5月21日盘中及收盘价达3.554元/份（涨幅30%），5月22日达3.909元/份（涨幅10%）[2] - 该REIT网下认购倍数达222.64倍，有效认购确认比例仅0.45%，创历史纪录，超越此前汇添富上海地产租赁住房REIT的180.74倍认购倍数[3] - 2024年下半年以来，6支保租房REITs月度涨幅均超18%，2025年1月涨幅突破47%，2月维持在43%以上，持续领跑市场[4] 超额收益驱动因素 - 底层资产区位优势显著，集中于北上深核心商务区及高科技产业带（如上海杨浦创智天地、北京中关村科学城）[6] - 产业协同效应强化，如招商蛇口项目毗邻深圳湾超级总部基地，租户支付能力及租约稳定性优于市场[6] - 运营效能突出，领涨项目年均出租率达92%-97%（高于行业均值7-9个百分点），3年以上长租约占比超35%[6] 行业供需与政策支持 - 2024年全国55城个人房源新增供应同比增21%，核心8城集中式公寓供应同比增12%，其中保租房供应增速达25%[7] - 保租房REITs受益于政策倾斜及租金价格优势，估值稳步提升，而产业园和仓储物流REITs因租金下调等因素估值下降[4] - 债券市场利率回落背景下，REITs作为高分红、中低风险资产配置性价比提升，社保金和养老金入市预期进一步催化需求[4] 未来发展趋势 - 2025-2026年保租房新增供应将处"高峰期"，更多底层资产或通过首发/扩募进入REITs市场[7] - 原始权益人通过REITs盘活资金，实现"开发-运营-退出-再投资"循环，上海城投计划采用"重资产+轻资产运营"模式扩大规模[7] - 克而瑞预测2025年保租房REITs发行规模有望突破250亿元，市场活跃度将持续提升[7]

新发REITs遭抢购 - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数达222.64倍创历史新高报价区间为2.723-2.774元/份拟认购数量233.77亿份有效认购确认比例仅0.45% [1][2] - 此前纪录保持者汇添富上海地产租赁住房REIT超额认购180.74倍公众认购确认比例低至0.20% [2] - 该项目为江苏首单租赁住房REITs底层资产为苏州工业园区人才公寓总产证面积27.56万平方米累计服务3.4万人才2024年出租率95.99%净现金流收益率4.75% [2][3] 底层资产与扩募潜力 - 原始权益人恒泰集团未来五年计划新增租赁住房投资70亿元当前储备12个扩募项目合计建筑面积117.34万平方米 [3] - 南方顺丰物流REIT底层资产覆盖深圳/武汉/合肥三地总建筑面积48.55万平方米2024年前三季度营收合计1.81亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数较去年12月低点上涨16%至1070.97上周成交量6.4亿份(同比+149%)成交额28.5亿元(同比+186%)换手率3.49%(同比+67%) [4] - 近一年中证REITs指数回报率9.2%波动率6.9%年化现金分派率均值5.7%优于转债/股票/债券指数 [4] - 保租房和消费REITs估值提升产业园/仓储物流估值下降与租金下调及剩余年限缩短有关 [5] 市场扩容与机构布局 - 2024年新发6只REITs总规模达100亿元全市场存量66只REITs累计规模1730亿元较2021年增长375% [6] - 华夏基金(14只)/中金基金(8只)管理规模领先华泰证券资管已推动3单REITs上市覆盖高速路/物流/产业园资产 [7] - 财通资管今年发行首单类REITs项目"常熟经开工业坊1期"显示投融联动能力 [7]