行业投资评级 - 报告维持REITs行业“看好”评级 [3][61] 核心观点 - 近期REITs市场呈现“一级热度高、二级承压调整”的格局 [3][61] - 政策层面，商业不动产REITs试点加速落地，底层资产加速向酒店、文创街区等新业态扩容 [3][61] - 资金层面，债券利率中枢下移叠加资产荒，REITs分派率与30年期国债利差维持，配置价值仍在，整体定价正从稀缺性溢价转向基本面分化 [3][61] - 建议关注经营韧性强、业绩兑现强的消费与保租房标的，以及产业方增持意愿明确、一级认购热度高但二级折价的新品种，逢低布局 [3][61] 基金投资REITs按证券投资管理，一级市场持续扩容 - 2026年第40-41周，板块进入政策破冰、供给扩容与二级分化的交织期 [4][12] - 10月9日证监会就《公募基金运作管理办法（征求意见稿）》征求意见，明确基金投资REITs按“证券投资”管理，跳出了此前基金投资基金的各种约束 [4][12][13] - 银华粤海水务水利REIT公众发售一日售罄、网下认购218倍创纪录 [4][12][13] - 汇添富上海地产租赁住房REIT扩募已申报，拟发售基金总额37.37亿元，扩募拟装入上海浦东的两个保障性租赁住房项目，合计约20.77万平方米，扩募完成后基金持有项目将由2个增至4个，总建筑面积升至约29.6万平方米，布局从闵行延伸至浦东 [13] - 楚天高速公告主动终止大广北高速公路REITs的申报发行，该项目2025年8月即获交易所受理，推进超一年后选择撤回 [13] 市场回顾：中证REITs指数双周环比下跌0.54% 中证REITs（收盘）指数 - 2026年第40-41周，中证REITs（收盘）指数为695.45，同比下跌15.88%，双周环比下跌0.54% [5][14][61] - 2025年年初至今，REITs（收盘）指数累计下跌11.54%，同期沪深300指数累计上涨8.45%，累计超额收益-19.99% [5][14][61] 中证REITs全收益指数 - 2026年第40-41周，中证REITs全收益指数946.48，同比下跌10.6%，双周环比下跌0.25% [5][18][61] - 2025年年初至今，REITs全收益指数累计下跌1.79%，同期沪深300指数累计上涨8.45%，累计超额收益-10.24% [5][18][61] 双周跟踪 - 2026年第40-41周，REITs市场交易规模成交量达3.39亿份，同比下降4.24% [5][24][61] - 成交额达12.9亿元，同比下降27.53% [5][24][61] - 区间换手率0.51%，同比-0.23pct [5][24][61] 30日数据 - 过去30成交日REITs市场交易规模成交总量达34.05亿份，同比下降7.76% [28] - 成交总额达113.46亿元，同比下降15.5% [28] - 近30日平均区间换手率0.34%，同比下降0.04pct [28] 分板块表现：双周保障房板块仍领涨 - 2026年第40-41周，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs双周涨跌幅分别为0.84%、-0.27%、-0.32%、-1.16%、-0.76%、0.54%、0.01% [5][31][61] - 一月涨跌幅分别为2.36%、0.16%、-0.57%、-0.59%、0.65%、1.14%、1.18% [5][31][61] - 2025年以来消费和仓储物流板块累计超额收益较高 [33] - 2026年第40-41周，工银蒙能清洁能源REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT、浙商沪杭甬REIT涨幅靠前，涨幅为4.15%、2.89%、1.47% [50] - 广发成都高投产业园REIT、创金合信首农REIT、华夏南京交通高速公路REIT跌幅靠前，跌幅为-3.74%、-3.40%、-3.16% [52] 一级跟踪：50只REITs基金等待上市，商业不动产活跃 - 2026年第40-41周，共有50只REITs基金等待上市，14只REITs基金等待扩募 [56] - 待上市首发REITs中，商业不动产REITs达28支，底层资产类型丰富，包含商业综合体、办公（含配套商业、车位）、零售商业（奥特莱斯、购物中心）、酒店等 [56] - 第二批6只商业不动产REITs已获证监会批复，覆盖凯德、保利、陆家嘴、北京国资等，业态扩至酒店/综合体，整体市场继续扩容 [56] - 待上市REITs中，资产类型涵盖商业不动产、保障性租赁住房、能源基础设施、消费基础设施、仓储物流、园区基础设施、交通基础设施、水利设施等 [57][59][61]

二级市场表现 - 2026年10月5日至2026年10月9日，我国已上市公募REITs二级市场价格有所下跌，中证REITs（收盘）和中证REITs全收益指数分别收于695.45和946.48，本周回报率分别为-0.56%和-0.28% [4] - 加权REITs指数的本周回报率为-0.29% [4] - 从项目属性来看，本周产权类和特许经营权类REITs的二级市场价格均有所下跌，其中产权类REITs回报率为-0.38%，特许经营权类REITs回报率为-0.12% [4] - 从底层资产类型来看，本周市政设施REITs涨幅最大，回报率排名前三的底层资产类型分别为市政设施、水利设施和保障性租赁住房，回报率分别为0.73%、0.39%和0.36% [4] - 从单只REIT层面来看，有35只REITs上涨，有54只REITs下跌，涨幅排名前三的分别是汇添富上海地产租赁住房REIT、华夏中海商业REIT和浙商沪杭甬REIT [4] 成交规模及换手率 - 本周公募REITs成交规模为5.9亿元，新型基础设施类REITs区间日均换手率领先其他 [5] - 截至本周，已上市的89只REITs期内总成交额为5.9亿元，期内区间日均换手率均值为0.28% [5] - 从单只REIT层面来看，期内成交量前三的是中金普洛斯REIT/建信中关村REIT/南方万国数据中心REIT [5] - 成交额方面，期内成交额前三的是华夏华润商业REIT/平安广州广河REIT/南方万国数据中心REIT [5] 主力净流入 - 本周主力净流出1396万元，市场交投热情较上一期有所回升 [5] - 主力资金净流入层面，期内主力净流入额前三的是商业不动产类/生态环保类/保障性租赁租房类 [5] - 从单只REIT来看，期内主力净流入额前三的REITs是创金合信北京国资公司REIT/中航首钢绿能REIT/国泰海通砂之船商业REIT [5] 大宗交易 - 本周大宗交易总额达1242万元，较上一期有所下降 [5] - 本周仅星期四、五（2026年10月08日-09日）有大宗交易，总成交额为1242万元，总成交量为259万份，对应平均折溢价率为-1.81% [5] 一级市场 - 本周无REITs产品新增上市 [6] - 本周有1只REITs产品的项目状态得到更新 [6]