中国家庭住房贷款意愿与结构变化 - 2018年至2024年，中国家庭住房贷款占收入30%以上的比例从99%下降至94%，表明家庭贷款意愿下降，更倾向于提高首付比例以降低负债[1][14] - 同期贷款结构发生显著变化：贷款占收入60%及以上的家庭比例从2018年的48%波动上升至2024年的64%，而贷款占收入50%及以下的家庭比例则从2018年的51%下降至2024年的30%[2][15] - 市场现象表明，单纯放开购房资格的政策效果有限，降低购房成本是关键，现实中购房者的首付比例在上升[1][14] 房地产市场“负资产”风险加剧 - 2024年，市场上“负资产”房产（房屋售价低于剩余房贷）数量约为70万套，占全年住宅销售总量的9.8%[3][16] - 若按当前趋势发展，预计到2027年，“负资产”房产数量可能增至330万套，占当年住宅销售量的55.4%，即约每两套新房中有一套可能陷入负资产[3][16] - “负资产”房产是法拍房的主要来源，但其数量增长并不直接等同于大规模违约[2][6][15][19] 住房抵押贷款违约风险分析 - 尽管“负资产”房屋数量增加，但大规模违约风险目前可控，参考香港1997-2003年经验，负资产比例超30%时，抵押贷款拖欠率峰值仅1.4%[6][19] - 中国购房者违约的社会信用成本高，只要月供能偿还，大多数人不会轻易断贷，因此法拍房数量远低于资不抵债的房屋数量[6][19] - 瑞银调查显示，仅1.2%的按揭持有人月供超过月收入，整体借款人现金流状况尚可[7][19] 经营贷成为主要潜在风险点 - 经营贷规模庞大，超过30万亿元，且期限短（平均2年），再融资与违约风险更高[7][20] - 2026-2027年将有约36万亿元经营贷集中到期，瑞银预测到2027年经营贷违约率可能达4.8%，远高于同期房贷预测违约率1.6%[7][20] - 经营贷问题源于疫情期间审批放宽，部分资金流入房地产市场，尤其广州、深圳普遍，当前一线城市房价回调30%以上甚至腰斩，对其偿还能力构成巨大压力[7][20] 二手房市场抛压与价格信号 - 根据瑞银对贝壳网数据统计，从2022年至今，一线城市二手房挂牌量增加约50%，其他城市增幅类似，2023年一年挂牌量增速达30%，显示抛压积累[8][21] - 近期一线城市贝壳挂牌量增速降至1.9%，但此数据与房价急跌、房东降价意愿上升的调研结果相悖，可能暗示贝壳平台市占率下滑[8][21] 银行业风险与政策前景评估 - 银行业因住房抵押贷款出现系统性风险的可能性不大，未来不良贷款率会上升，但可通过计提拨备消化，对利润构成压力但整体可控[12][24] - 存在结构性风险，部分资产质量差、资本金薄弱的小型城商行抗风险能力较弱[12][25] - 政策重心在于金融体系稳定而非房价涨跌，银行风险可控降低了出台强力救市政策的动力，房价可能继续下跌[12][25] - 最有利于房东的市场局面是银行处于“快要出问题”的边缘以倒逼政策，但又不能真正引发金融危机[13][26]