小规模纳税人转为一般纳税人的登记与申报流程 - 符合条件的小规模纳税人可申请登记为一般纳税人：年应征增值税销售额未超过规定标准（示例中年应征增值税销售额未超过**500万元**[1]）、会计核算健全且能够提供准确税务资料的纳税人，可以办理一般纳税人登记[1] - 一般纳税人登记生效日期为办理登记的当期首日：以案例中的纳税人A为例，其于2026年5月10日申请办理，一般纳税人生效之日为**2026年5月1日**[1] - 登记后申报周期与方式变更：登记为一般纳税人后，申报方式由按季申报变更为**按月申报**[1] - 登记前后发票处理方式：在一般纳税人生效之日后、登记办理前已按征收率开具的发票，可在冲红后重新按适用税率开具[1] - 过渡期申报安排复杂需注意所属期：以案例中的时间线为例，纳税人A需在**2026年6月**申报期内办理**2026年5月**税款所属期的一般纳税人申报；同时，还需在**2026年7月**申报期内，分别办理**2026年4月**税款所属期的小规模纳税人申报和**2026年6月**税款所属期的一般纳税人申报[1] - 办理路径清晰便捷：可通过登录电子税务局，在【我要办税】-【综合信息报告】-【增值税一般纳税人登记】模块在线办理[1] 个人所得税住房贷款利息专项附加扣除信息修改 - 住房贷款利息专项附加扣除有明确的时间与期限规定：扣除时间为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或合同终止的当月，且扣除期限最长不得超过**240个月**[7] - 提前还清贷款后需及时修改扣除信息：纳税人可通过个人所得税APP修改住房贷款利息专项附加扣除信息，确保扣除期限与实际贷款情况相符[7] - 修改操作路径明确：登录个人所得税APP后，依次点击【办 & 查】-【专项附加扣除】进入操作界面[7] - 需选择正确的扣除年度进行操作：在“专项附加扣除”界面，选择【住房贷款利息】后，需点击选择需要修改的具体扣除年度（例如**2026年**[9]），然后进行确认[9] - 修改核心为贷款期限信息：在填报详情页面点击【修改】后，进入【修改贷款信息】界面[11]，关键操作是修改【贷款期限(月数)】[15] - 系统提供“快捷计算”功能辅助填写：在贷款信息界面，点击贷款期限右侧的【快捷计算】按钮，选择实际还清贷款的具体日期，系统可自动计算并填充实际贷款期限[15] - 修改需上传证明材料并确认：根据提示上传相关证明文件，确认信息无误后，点击【确认修改】即可完成操作[15]

免征增值税的行业与项目 - 医疗机构提供的医疗服务免征增值税，医疗机构指依据有关规定设立的具有执业资格的机构，包括军队、武警部队各级各类医疗机构，但不包括营利性美容医疗机构 [2] - 托儿所、幼儿园、养老机构、残疾人服务机构提供的育养服务，以及婚姻介绍服务免征增值税 [2] - 托儿所、幼儿园是指取得托育或学前教育资格的机构，免征收入为收费标准规定以内的保育费、保育教育费 [3] - 养老机构是指为老年人提供集中住宿和照料护理服务的各类机构 [3] - 残疾人服务机构是指专门为残疾人提供相关服务的机构 [3] - 学校提供的学历教育服务及学生勤工俭学提供的服务免征增值税，学校包括提供学历教育的机构及技工学校、高级技工学校、技师学院 [3] - 纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的第一道门票收入免征增值税 [3] - 宗教场所举办文化、宗教活动的第一道门票收入免征增值税 [3] - 古旧图书（指向社会收购的古书和旧书）以及自然人销售自己使用过的物品免征增值税 [2] - 直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器、设备免征增值税 [2] - 外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备免征增值税 [2] - 由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品，以及残疾人个人提供的服务免征增值税 [2] 个人所得税住房贷款利息专项附加扣除操作 - 纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除的时间为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或合同终止的当月，扣除期限最长不超过240个月 [9] - 若住房贷款提前还清，纳税人需通过个人所得税APP修改专项附加扣除信息，具体操作为：登录APP，点击【办 & 查】-【专项附加扣除】 [11][13] - 进入“专项附加扣除”界面后，点击【住房贷款利息】，选择扣除年度（例如2026年），然后点击【确认】 [15][17] - 在填报详情页面点击【修改】-【修改贷款信息】 [19] - 在贷款信息界面，找到【贷款期限(月数)】，点击右侧的【快捷计算】按钮，选择实际还清贷款的具体日期，系统会自动计算并填充实际贷款期限 [22][23] - 根据提示上传相关证明材料，确认信息无误后，点击【确认修改】即可完成信息更新 [22][23]

政策与项目启动 - 上海市于2026年2月2日实质性启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目工作 [1] - 浦东新区、静安区、徐汇区被确定为首批试点区，标志着该模式进入实质性落地阶段 [1] - 项目旨在精准对接新市民、青年人、大学毕业生及各类人才的租赁需求，助力构建青年发展型城市 [1] 收购目标与标准 - 首批拟收购房源着重房型匹配、布局合理、配套成熟、交通便捷，以精准匹配人才“职住平衡”需求 [1] - 浦东新区聚焦收购内环内2000年前建成、面积70平方米以下、总价不超过400万元的二手房 [1] - 静安区主打收购计划置换本区新房商品房的客户房源，并采取“片区式收购为主，零散收购为辅”的策略 [1] - 徐汇区以收购小户型房源为主 [1] 项目影响与意义 - 该项目旨在为更多青年人提供优质居住选择，为城市核心产业发展筑牢人才支撑 [1] - 通过收购存量二手房，有利于稳定二手房成交供需与价格预期，并缓解库存压力 [2] - 该模式有助于带动一手房去化，有效促进租购并举格局的形成 [2] 金融支持与市场效应 - 中国建设银行为项目提供包括住房贷款、资金监管等在内的全流程金融支持 [1][2] - 金融支持有效扩充了保障性租赁住房供给，并优化了区域布局与房型结构 [2] - 项目降低了新市民、青年人的居住成本，有助于提升城市的人才吸引力 [2]

中国家庭住房贷款意愿与结构变化 - 2018年至2024年，中国家庭住房贷款占收入30%以上的比例从99%下降至94%，表明家庭贷款意愿下降，更倾向于提高首付比例以降低负债[1][14] - 同期贷款结构发生显著变化：贷款占收入60%及以上的家庭比例从2018年的48%波动上升至2024年的64%，而贷款占收入50%及以下的家庭比例则从2018年的51%下降至2024年的30%[2][15] - 市场现象表明，单纯放开购房资格的政策效果有限，降低购房成本是关键，现实中购房者的首付比例在上升[1][14] 房地产市场“负资产”风险加剧 - 2024年，市场上“负资产”房产（房屋售价低于剩余房贷）数量约为70万套，占全年住宅销售总量的9.8%[3][16] - 若按当前趋势发展，预计到2027年，“负资产”房产数量可能增至330万套，占当年住宅销售量的55.4%，即约每两套新房中有一套可能陷入负资产[3][16] - “负资产”房产是法拍房的主要来源，但其数量增长并不直接等同于大规模违约[2][6][15][19] 住房抵押贷款违约风险分析 - 尽管“负资产”房屋数量增加，但大规模违约风险目前可控，参考香港1997-2003年经验，负资产比例超30%时，抵押贷款拖欠率峰值仅1.4%[6][19] - 中国购房者违约的社会信用成本高，只要月供能偿还，大多数人不会轻易断贷，因此法拍房数量远低于资不抵债的房屋数量[6][19] - 瑞银调查显示，仅1.2%的按揭持有人月供超过月收入，整体借款人现金流状况尚可[7][19] 经营贷成为主要潜在风险点 - 经营贷规模庞大，超过30万亿元，且期限短（平均2年），再融资与违约风险更高[7][20] - 2026-2027年将有约36万亿元经营贷集中到期，瑞银预测到2027年经营贷违约率可能达4.8%，远高于同期房贷预测违约率1.6%[7][20] - 经营贷问题源于疫情期间审批放宽，部分资金流入房地产市场，尤其广州、深圳普遍，当前一线城市房价回调30%以上甚至腰斩，对其偿还能力构成巨大压力[7][20] 二手房市场抛压与价格信号 - 根据瑞银对贝壳网数据统计，从2022年至今，一线城市二手房挂牌量增加约50%，其他城市增幅类似，2023年一年挂牌量增速达30%，显示抛压积累[8][21] - 近期一线城市贝壳挂牌量增速降至1.9%，但此数据与房价急跌、房东降价意愿上升的调研结果相悖，可能暗示贝壳平台市占率下滑[8][21] 银行业风险与政策前景评估 - 银行业因住房抵押贷款出现系统性风险的可能性不大，未来不良贷款率会上升，但可通过计提拨备消化，对利润构成压力但整体可控[12][24] - 存在结构性风险，部分资产质量差、资本金薄弱的小型城商行抗风险能力较弱[12][25] - 政策重心在于金融体系稳定而非房价涨跌，银行风险可控降低了出台强力救市政策的动力，房价可能继续下跌[12][25] - 最有利于房东的市场局面是银行处于“快要出问题”的边缘以倒逼政策，但又不能真正引发金融危机[13][26]

英国住房贷款市场动态 - 2025年11月英国抵押贷款批准数量为64,530宗，较10月的65,010宗下降，为6月以来的最低水平 [1] - 尽管有所下降，但11月的抵押贷款批准数量仍高于经济学家预期的64,000宗 [1] - 抵押贷款审批数量略低于新冠疫情前的水平 [4] 财政政策对市场的影响 - 财政大臣在2025年11月26日的预算案中宣布，对价值超过200万英镑（约270万美元）的房产征收新税 [4] - 此类高价房产仅占英国住房总存量的一小部分 [4] - 政府预算案增加了260亿英镑的税收，但大部分影响将在未来几年显现 [4] - 预算案公布前的市场猜测对住房市场产生了轻微的抑制作用 [4] 英国房价与消费者债务 - 全英房屋抵押贷款协会报告显示，2025年12月英国房价出现意外下跌 [4] - 2025年11月，英国消费者新增了21亿英镑的无抵押债务，为两年来最高水平，是市场预期的两倍 [4] - 11月无抵押债务的增长主要由信用卡借贷推动，该项借贷额增加了3亿英镑，达到10亿英镑 [4]

政策核心内容 - 2026年1月1日起，存量公积金贷款与商业住房贷款同步执行新利率标准，全国1.5亿房贷家庭受益 [1] - 2026年1月1日起，实施一次性个人征信修复政策，对满足条件的逾期记录在央行征信系统中不再展示 [2][3] 房贷利率下调具体措施与影响 - 此次利率调整是2025年5月央行政策（降低个人住房公积金贷款利率25个基点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.60%）的落地兑现 [1] - 以一笔100万元、30年期、等额本息的首套公积金贷款为例，月供从4136元降至4003元，减少约133元，总利息支出减少约4.76万元 [1] - 以组合贷款（商业与公积金贷款各100万元、30年期）为例，利率降低后累计30年月供减少6.76万元 [1] - 这是近年来针对居民部门规模最大、覆盖面最广的一次利率调整 [1] 征信修复政策具体内容 - 政策针对2020年1月1日至2025年12月31日期间产生的个人信贷逾期信息 [3] - 修复条件为：单笔逾期金额不超过1万元，且截至2026年3月31日已足额偿还债务 [3] - 采用“免申即享”模式，系统自动识别调整，不收取费用，覆盖所有贷款类型（如房贷、信用卡、消费贷） [3] 政策出台背景与目标 - 居民部门面临三重压力：房价回调抑制需求、收入增长放缓与就业不确定性、高房贷支出挤压消费空间 [2] - 不少城市房贷月供占家庭可支配收入比重超过40% [2] - 政策旨在降低月供压力、减少消费抑制、稳住居民现金流与信心，并释放“托底民生、畅通内循环”的信号 [2] - 政策组合拳从“降成本”与“修信用”两个维度，为居民部门卸下包袱、疏通堵点，为扩大内需注入动力 [3] 政策预期效果 - 利率下调使家庭每月节省的“小钱”能增强其对收入波动的耐受力 [4] - 征信修复让曾因突发状况导致小额逾期的居民重获平等融资机会，可能获得更低利率的消费贷用于装修、教育或文旅消费 [4] - 两项政策共同织就“稳预期、强信心”的民生保障网，有望放大消费释放效应 [4]

核心观点 - 在2024至2025年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场因房贷利率降幅有限，并未迎来复苏周期，呈现“供需两弱”状态 [1][2] - 展望2026年，尽管“特朗普房改”政策可能出台，但受制于政策约束、传导滞后及结构性因素，美国房地产供需结构难以在短期逆转，基准判断是维持弱复苏状态 [1][2][5] - 若想美国地产周期出现明显复苏，房贷利率需降至5%左右，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [2][6] 当前市场状况（2024-2025） - **需求端疲弱**：受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房和成屋销售量低于2024年水平 [3] - **供给端紧张**：成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落 [3] - **房价高位运行**：在供给紧张的支撑下，美国房价延续上涨趋势 [3] - **利率传导不畅**：尽管美联储连续降息，但房贷利率维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值4.3%左右的水平 [4] 市场疲弱的核心原因 - **房贷利率高企**：关税政策下的“再通胀”和美国债务危机下的“去美元化”长期推高期限溢价，导致房贷利率降幅有限，维持在6%以上 [4] - **供给短缺循环**：高利率导致“锁仓效应”，抑制成屋供给；关税扰动和利率波动抑制新屋供给，共同导致房屋供应短缺 [4] - **恶性循环形成**：供给端长期偏紧支撑房价上涨，进而恶化需求，形成“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环 [4] 2026年政策展望（特朗普房改） - **潜在政策路径**：推测政策可能沿降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径展开 [1][2][5] - **具体政策思路**：可能涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态以释放联邦土地用于住房建设等 [1][5] - **政策实施约束**：政策端受立法、司法等约束，且大幅降息难以有效传导至房贷利率 [1][2][5] - **其他制约因素**：叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转 [1][2][5] 行业周期前瞻指标 - **关键观测变量**：通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点 [6] - **历史启动指标**：当利差回落至90-100bp区间，也即5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标 [6] - **利率对应关系**：若房贷利率降至上述合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [2][6]

北京房地产新政核心内容 - 北京市四部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2025年12月24日起施行，旨在放宽购房条件、支持多子女家庭并减轻购房者负担 [3] 个人住房信贷政策优化 - 新政拉平首套与二套房贷利率，银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套与二套住房，此举将降低二套房贷利率，减轻购房成本 [4] - 调整前，北京首套商贷利率为3.05%，五环内二套为3.45%，五环外二套为3.25% [6] - 调整后，首套与二套房贷利率将统一为3.05% [6] - 以贷款200万元、期限30年、等额本息计算，购买五环外二套房月供较新政前减少约218元，总利息节省约7.85万元；购买五环内二套房月供减少约439元，总利息节省约15.81万元 [6] 公积金贷款政策调整 - 新政降低二套房公积金贷款最低首付比例，由不低于30%调整为不低于25% [7][8] - 调整后，北京公积金贷款首套、二套最低首付比例分别为20%和25%，首付差距缩小 [8] - 有分析指出，此次首付比例降至2.5成，力度不大且仍高于其他一线城市，未来在降低首付比例、扩大使用范围等方面仍有优化空间 [8] 北京房地产市场近期表现 - 2025年1月至11月，北京新建商品住宅销售面积458.5万平方米，较上年同期下降12.4% [9] - 同期二手住宅成交15.7万套，同比增长1.9% [9] - 11月新房成交面积处于2025年以来月度低位，仅高于2月；二手房成交1.44万套，保持较高水平 [9] - 预计本次政策落地将带动市场活跃度出现阶段性好转 [9] 行业政策未来优化方向探讨 - 有观点认为，化解房地产市场困境需打破“房价下跌-财富缩水-预期悲观”的负向循环，政策需稳定市场、创新金融工具并推动向新模式转型 [12] - 短期应稳定社会预期，防止风险扩散，可探索设立住房贮备基金收购法拍房用作保障房，并继续降低住房交易环节税费 [12] - 中期应推动市场止跌回稳，因城施策优化调控，释放刚性和改善性需求 [12] - 长期应构建房地产市场新模式，推动“好房子”建设，并完善土地、财税、预售制等基础性制度 [12] - 随着多轮房贷政策调整落地，房贷利率和首付层面的进一步调整空间已有限，应更多从其他角度为购房者减负 [12] - 11月个人住房新发放贷款加权平均利率仅为3.1% [12] - 建议对少数一线城市，可将商业性和公积金二套房贷首付比例统一下调至15% [13] - 按揭贷款贴息的呼声渐高，多位受访人士认为此举对稳定楼市很有必要 [13] - 建议财税政策发挥主要作用，可参照个人消费贷款贴息政策，推出针对首套房贷的财政贴息，并进一步降低住房交易环节税费 [13] - 建议金融政策可进一步优化保障性住房再贷款政策，支持收购存量商品房转化为保障房，并加大住房信贷产品创新力度，开发面向青年人和新市民的特色贷款产品 [14]

邮储银行乌鲁木齐分行提振消费金融举措 - 公司于2025年2月发布《中国邮政储蓄银行提振消费扩大内需行动方案》，围绕加快消费金融发展等方面提出16项具体措施，旨在加大金融服务以扩大内需、提振消费 [1] - 分行立足城市消费市场，通过丰富金融产品、优化服务流程来激发消费潜力，释放刚性和改善性消费需求 [1] 汽车消费贷款业务 - 公司聚焦客户对“利率低，办得快，手续简单”的要求，制定差异化利率定价策略，并编制车贷业务“明白纸” [3] - 公司优化经销商对接机制，实行辖内支行分片包干，并派驻优秀客户经理常驻，现场受理贷款申请与解答疑问 [3] - 公司重点优化作业流程，客户经理指导客户线上申请，实现当日审批放款 [3] - 公司现已准入汽车经销商50多家，建成汽车特色支行6家 [3] - 2025年以来，公司汽车消费贷款投放超两亿元，为700多人次提供了购车金融支持 [3] - 案例显示，一位客户申请120万元汽车消费贷款，从申请到放款仅用一天时间 [2] 住房消费贷款业务 - 公司聚焦客户住房消费需求，积极与当地房产协会对接，强化与一手房开发商及二手房中介的合作 [5] - 公司给予新发放住房贷款客户利率优惠，并持续提升客户经理的专业能力与服务水平，派驻客户经理进行全流程对接服务 [5] - 2025年以来，公司住房贷款投放超10亿元，助力近2000个家庭安家 [5] - 案例显示，一笔需要“带押过户”的特殊二手房贷款业务，从申请到审批通过仅用了两天时间 [4] 信用卡促消费活动 - 2025年10月，公司以信用卡为抓手，与“我家电器”平台联动，推出“家电选‘我家’，邮惠送万家”新客满减活动，覆盖数码、家电等多个品类 [6] - 该活动开展一周内，已有100多人参与，活动提供“1万元优惠500元”的力度 [6] - 公司推出贯穿全年的信用卡补贴活动，包括“5元吃面”、“10元洗车”、“加油满减”等，构建覆盖餐饮、购物、洗车、观影等生活场景 [7] - 2025年以来，公司在信用卡促消费方面的补贴费用达数百万元，信用卡累计交易超百万笔，带动直接消费近17亿元 [7]

核心观点 - 近几个月来，房利美与房地美大幅增加其自持抵押贷款投资组合，市场猜测此举旨在压低抵押贷款利率、提升盈利能力，并为潜在的公开上市做准备 [1] 自持投资组合规模与增长 - 截至10月的五个月内，两家公司的合并自持投资组合（持有而非出售的债券和贷款）增加了超过25%，总规模升至2340亿美元，为2021年以来最高 [1] - 自2022年底以来，其投资组合已从1580亿美元显著增长，仅最近五个月就增加了超过500亿美元 [3] - 当前持仓规模仍比监管上限低2000多亿美元，为后续增长留下了充足空间 [3] - 花旗集团预测，到2026年，合并自持投资组合可能增加约1000亿美元，甚至存在增至2500亿美元的可能性 [5] - 分析师估计，明年两家公司可能再增加高达1000亿美元的自持资产 [1] 此举的潜在动机与影响 降低抵押贷款利率 - 通过减少流入市场的抵押贷款支持证券（MBS）供应，可以压缩收益率，进而降低消费者支付的抵押贷款利率 [4] - 花旗估计，投资组合增长1000亿美元可能将MBS风险溢价压缩约0.25个百分点，部分或全部传导至抵押贷款利率 [5] - 此举被视为政府一个灵活的降息工具，类似于美联储的货币政策操作 [5] - 政府正关注住房可负担性，财政部长曾表示可能宣布“国家住房紧急状态” [4] 为公开上市做准备 - 在资产负债表上持有更多MBS意味着更多利息收入和可能更高的利润，这有助于增强其在未来股票发行中对投资者的吸引力 [1][6] - 提升盈利能力是解决对其盈利能力相对于债务的疑虑的关键，这是任何股票发行的障碍 [6] - 特朗普政府已开始为非正式接触投行探讨潜在发行事宜铺路，商务部长表示IPO将“尽早而非推迟”进行 [6] 对MBS市场的影响 - 两家公司成为9万亿美元美国机构MBS市场的重要需求来源，抑制了证券流入市场的数量并支撑其价格 [2] - 当利差扩大时有大型买家介入，可能抑制市场波动，并改变投资者评估风险的方式 [2] - 如果持续扩张，它们可能重新成为市场上最重要的买家之一，改变过去三年以基金经理为边际买家的市场动态 [7] - 更大的自持投资组合可能会压低风险溢价，抑制日常波动，改变市场动态 [6] 历史背景与风险考量 - 自持投资组合在1990年代和2000年代急剧膨胀，到2008年合并持仓超过1.5万亿美元，成为主要利润引擎，但也持有高风险私人标签债券等资产 [2] - 金融危机期间，这些头寸及其背后的杠杆带来巨额亏损，导致两家公司被政府接管 [2] - 此后，财政部强制出售资产并设置严格上限，投资组合在2022年底缩水至1580亿美元 [3] - 市场观察人士认为，当前更严格的承销标准使抵押贷款债券比以前更安全，但如果大幅增持，仍需要严格监管 [7] - 很少有人预期会回归危机前扭曲市场和掩盖风险的庞大投资组合模式 [7]