文章核心观点 - 文章围绕房地产交易中的“跳单”行为展开 通过多个法院判例阐述了“跳单”的认定标准和法律依据 [1][2][3][4][5] - 核心法律依据为《中华人民共和国民法典》第九百六十五条 判定“跳单”需满足接受服务、利用服务、绕开中介签约三个要件 [12][13] - 判断是否构成“跳单”的关键在于委托人是否“实质性利用了中介提供的服务” 特别是交易机会或媒介服务 [5][12][13] 法律认定标准与要件 - 构成“跳单”需满足三要件：接受中介人服务、利用中介人提供的交易机会或媒介服务、绕开中介人直接订立合同 [5][12][13] - 核心判断标准是是否“实质性利用了中介提供的服务” 若房源非独家且通过其他正当途径获得相同信息 则不构成“跳单” [5] - 即使未签订书面中介合同 但中介方通过提供房源、带看房屋等服务 双方中介合同关系亦可成立 [2] 典型案例分析 - **四川江油案例**：买方李某通过中介看房后 绕开中介以16.6万元直接与房主成交（中介挂牌价18万元） 法院认定构成“跳单” 酌定支付中介费1660元 [1][2] - **北京办公室租赁案例**：委托人通过甲中介看房并磋商后 通过乙中介以更高租金成交 法院认为房源非独家且服务未达实质议价阶段 不构成“跳单” [4][5] - **辽宁鞍山案例**：委托人安某通过A中介议价至41.8万元后 通过B中介以相同价格成交 法院认定A中介提供了实质性服务 需支付报酬 [8][9][10] - **广州别墅交易案例**：中介与卖方签独家包销合同并带看后 买卖双方在包销期满后以930万元低价私下成交 法院认定构成恶意“跳单” 判决支付中介费11万元 [11] 中介行业实务与证据保留 - 对于非独家房源 中介可通过拍照、录像、微信聊天记录、《看房确认书》、价格磋商记录等方式保留服务证据 [12] - 服务范围包括提供房源信息、带看房屋、协助商谈价格、过户等 服务深度影响中介费的计算 [2][12]

法院对"跳单"行为的认定标准 - 核心判断标准为是否"实质性利用了中介提供的服务" 包括接受中介服务、利用交易机会或媒介服务、绕开中介直接签约三个要件 [3][6] - 若房源非独家且买方通过其他正当途径获得相同信息并成交 则不构成"跳单" [4][5] - 需通过书面合同、带看记录、沟通记录等证据证明中介提供了交易机会或媒介服务 [6] 构成"跳单"的典型案例 - 四川江油案例：买方利用中介提供的房源信息和带看服务后绕开中介直接以16.6万元成交（低于挂牌价18万元） 被认定需支付中介费1660元 [2] - 辽宁鞍山案例：买方通过A中介议价至41.8万元后通过B中介以相同价格成交 法院认定A中介提供了实质性服务需支付报酬 [5] - 广州别墅案例：买卖双方利用中介提供的交易机会在独家包销期满后私下以930万元低价成交 被认定恶意"跳单"并判各支付11万元中介费 [6] 不构成"跳单"的典型案例 - 北京办公室租赁案例：房源非独家 中介仅提供带看未完成议价 且通过其他中介成交租金更高 法院认定无逃避付费主观恶意 [3] - 明星夫妇购房案例：涉资约6000万元 因无协议证明中介合同关系成立且房源非独家代理 法院认定不构成"跳单" [5] 行业实践与法律依据 - 依据《民法典》第九百六十五条 委托人利用中介服务后绕开中介直接订立合同需支付报酬 [6] - 中介需通过拍照、录像、微信记录等方式保留带看确认书、价格磋商、房源介绍等证据 [6] - 裁判文书网显示"跳单"相关文书达3353篇 每月均有新案由披露 争议点多集中于是否构成"跳单" [2]

核心观点 - 法院认定"跳单"需满足三要件：接受中介服务、利用交易机会或媒介服务、绕开中介直接签约 [6][12] - 是否"实质性利用中介服务"是判断跳单的核心标准 若房源非独家且通过其他正当途径成交则不构成跳单 [6][8] - 中介需通过带看记录、沟通记录等证据证明自身提供了交易机会或媒介服务 [12] 司法案例判决 - 四川江油案：买方绕开中介以16.6万元成交（低于挂牌价18万元） 被判支付1660元中介费 [2] - 北京办公室租赁案：因房源非独家且通过其他中介成交租金更高 法院驳回跳单诉求 [4][5][6] - 辽宁鞍山案：买方通过B中介以与A中介议价相同的41.8万元成交 被判支付报酬 [10][11][12] - 广州别墅案：买卖双方在独家包销期满后以930万元低价私下成交 被判分别支付11万元中介费 [13] 法律依据与认定标准 - 《民法典》第九百六十五条规定利用中介服务后绕开签约需支付报酬 [12] - 裁判文书网显示"跳单"相关文书达3353篇 争议点多集中于是否构成跳单 [2] - 2023年某明星夫妇6000万元房产交易案因无协议证明中介关系 原告败诉 [7]

中介服务合同纠纷案例 - 阿文通过A公司中介晓雪获取房源信息并签署《看房确认书》，约定成交后支付2%佣金，若六个月内私下交易则赔偿3% [1] - 阿文绕过A公司以250万元私下购买案涉房屋，A公司以"跳单"为由起诉要求7万元违约金 [2] - 法院认定《看房确认书》有效，阿文行为构成"跳单"，酌定违约金为成交价2.4%即6万元 [3][4] 法律对"跳单"的认定标准 - 构成要件包括：中介合同关系成立、委托人实际利用服务、绕开中介直接交易 [7] - 具体表现形式包括直接签约、通过低价中介签约、以亲友名义签约 [7] - 需严格因果关系证明委托人利用了特定服务，公开信息渠道交易不构成违约 [9] 中介机构维权要点 - 需留存三类证据：服务关系证明（如签字文件）、服务内容证明（如看房记录）、交易关联性证明（如价格一致性） [15] - 服务深度影响认定，仅初步带看不构成跳单前提 [11] - 格式条款需合法公平，不得限制消费者比价权利 [11] 房产交易市场规范 - 中介市场信任基础依赖诚信原则，跳单行为会推高行业信息成本 [9] - 制度设计平衡秩序与自由，允许"货比三家"但禁止无偿使用独家资源 [9] - 消费者应避免签订独家委托协议，保留正当交易证据 [12][13]