行业发展趋势 - 不动产行业产品更新迭代速度极快，每半年就会更新一个产品代际 [1] - 长租公寓行业正从增长期向成熟期蜕变，面临如何适配当代需求、提升资产价值的挑战 [1] - 租客在租赁市场中的话语权不断放大，管理方需更贴近租户以掌握长期经营方向 [9] 租客核心需求 - 44.8%的租客关注周边商场等配套设施，32%的租客关注小区环境 [3] - 租客需求从简单的“住下来”转向“开心住”，社区氛围和生活配套设施被摆在首位 [3] - 租客普遍关注硬件租住体验和软性的情绪需求，如社交氛围和便捷舒适的生活空间 [5][9] 产品升级与空间改造 - 公司对老项目进行改造升级，重点优化店招形象、公区设施和庭院景观 [5] - 公区改造包括将休闲区改为书吧，提升健身房和会客区，翻新篮球场并增加外摆和绿植 [5] - 基于租户需求，将改造重点放在前台空间、收纳不足和健身房空间小等方面，全新改造为接待区、休闲区、自习室等 [6] - 通过分区鞋柜、洞洞置物板等优化玄关收纳空间，根据使用逻辑对厨备分区进行精细化升级 [10][12] - 在起居区增加可灵活调整的组合收纳架，对叠放区和挂衣区进行功能细分 [12] - 公司产品从1.0迭代至4.0，系统升级功能丰富的公区和巨大的收纳空间 [14] 智能化运营与服务 - 应用IBMS-X智慧消防、慧眼AI视频云、Lora门锁水电安全系统、停车云等提供智能安防保障 [15] - 依托智能化系统实现客户维修需求30分钟内响应、24小时内上门、常规维修48小时内解决 [15] 创新商业模式与成效 - 开创“公寓+街区”融合业态，将2万㎡公寓与1万多㎡商业街区有机融合 [15] - 该模式使公寓获得商业配套优势，商业获得公寓稳定客源，实现共生共赢 [16] - 合肥欢肆项目运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43% [16] - 改造后项目租户满意度显著提升，长沙欧亚达店满意度达100%，客户认可度提升8%，郑州大学店满意度从95.7%上升至97.3% [8] - “冠寓+欢肆”新模式在过去8个月于合肥、成都、杭州、上海4座城市快速铺开 [18]