行业趋势：菜市场成为都市青年社交新场景 - 菜市场正从传统采购地转变为年轻人逃离内卷、拥抱真实生活的精神锚点和具有仪式感的生活方式[3] - 年轻人在菜市场通过真实的人际互动治愈乡愁、收获归属感 逛菜市场行为从购物升级为社交与治愈[3] - 菜市场承载城市记忆与在地文化 成为“味觉博物馆”[3] 公司举措：窝趣以菜市场为媒介打造社群活动 - 公司联合菜市场经济学发起人及美育教育者在广州西门口地铁站轻社区举办“wo们开伙啦”在地社群活动[1] - 活动以菜市场为社交媒介 旨在为租房青年打造兼具烟火气与归属感的趣味欢聚[1] - 公司精准捕捉趋势 以“我享趣”价值主张为核心 将社区社交场景延伸至菜市场[5] - 活动让来自五湖四海的租客在寻味过程中打破隔阂 在真实互动中建立联结 为租房生活注入温暖与乐趣[5] 活动设计：通过三重互动构建社区温暖纽带 - 活动以“食”为媒构建零压力社交场景 租客围坐畅谈家乡味道与童年记忆 碰撞各地饮食文化[6] - 设置创意互动环节 包括制作“味觉地图”和本地食材竞猜游戏 增强社交乐趣并悄然滋生归属感[6] - 设计沉浸式探索环节 租客抽取词语组合走进街巷捕捉画面并分享 促进对在地文化底蕴的深度交流[8] 品牌战略：深耕“趣社区”以引领生活方式 - 公司定位为长租公寓行业的“生活方式引领者” 坚守“一半共享 一半私享”的居住理念[9] - 公司深耕“趣社区”建设 将社区空间从居住场所升级为年轻人相遇、相知、相伴的温暖圈子[9] - 活动是公司品牌特性的生动诠释 依托在地资源实现社群连接[9] - 公司未来将继续挖掘在地文化资源 打造更多元社群活动 让租客收获友谊与温暖[12] - 公司旨在证明租房生活也能充满烟火气与归属感 真正实现“租房也能住出家的感觉”[12]

行业整体规模 - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为202.7万间，较2025年末减少0.6万间 [1] - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为142.5万间，与2025年末基本持平 [1] 企业竞争格局与管理规模 - 万科泊寓以263,200间的管理规模位居行业第一 [2] - 龙湖冠寓以164,000间的管理规模排名第二 [2] - 瓴寓国际以153,050间的管理规模排名第三 [2] - 管理规模榜第四至第十名企业依次为：美寓（151,083间）、魔方生活服务集团（111,387间）、白瑞纪集团（107,974间）、华润有巢（97,839间）、乐乎集团（82,937间）、保利公寓（71,459间）、城家（71,168间） [2] - 杭州安居集团的宁巢公寓新晋上榜，管理规模为24,513间 [1][3] 企业竞争格局与开业规模 - 万科泊寓以192,899间的开业规模位居行业第一 [5] - 龙湖冠寓以127,000间的开业规模排名第二 [5] - 瓴寓国际以95,352间的开业规模排名第三 [5] - 开业规模榜第四至第十名企业依次为：乐乎集团（82,937间）、魔方生活服务集团（78,266间）、白瑞纪集团（75,215间）、美寓（72,324间）、城家（52,449间）、安居乐寓（52,096间）、自如寓（49,696间） [5] 市场结构性变化 - 少数民营长租企业在部分城市集中关停项目，导致其开业规模有所下降 [1] - 地方国企系长租企业开业规模保持稳中有增态势，在TOP30中的规模占比提升至24% [1] 市场租金表现 - 2026年1月，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67% [7] - 1月租金环比跌幅较2025年12月收窄0.15个百分点，但同比跌幅扩大0.05个百分点 [7] - 50个重点城市中，仅1个城市（北海）租金环比上涨0.79%，其余49个城市租金环比均下跌 [10] - 西安、北京等15个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，为0.92% [10]

行业整体运营数据 - 2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为142.5万间，与2025年末基本持平 [1] - 2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为202.7万间，较2025年末减少0.6万间 [1] 不同类型企业表现分化 - 少数民营长租企业在部分城市集中关停项目，导致其开业规模量有所下降 [1] - 地方国企系长租企业开业规模保持稳中有增态势，其在TOP30中的规模占比提升至24% [1]

核心观点 - 长租公寓行业正经历深刻调整，以魔方公寓为代表的传统“包租”模式因市场租金下行与刚性成本压力而陷入资金困境，行业正从依赖资本扩张的规模竞争，转向注重精细化运营、轻资产模式以及与政策协同的可持续发展 [1][2][3] 行业现状与困境 - 魔方公寓在上海、杭州、深圳等多个城市的门店近期突然关闭，业主张贴公告收回物业，理由为长期拖欠租金，部分租客被要求限期搬离且退款困难 [1] - 魔方公寓将关店称为“整体房源结构战略性优化”，并称公司经营“正常有序” [1] - 行业普遍采用“包租”模式，企业从房东手中整体租下房屋，装修改造后以更高价格分租，赚取租金差价与管理费 [1] - 2025年，全国40个重点城市平均挂牌租金同比下降6.4%，但许多长租公寓仍背负早年高位签下的长期租约，导致收入收窄而成本刚性，利润空间被压缩 [1] - 自2022年以来，市场上类似长租公寓品牌密集关店，早期依靠资本扩张的品牌如蛋壳公寓、青客公寓已然倒下 [2] 行业分化与新趋势 - 行业出现分化：以魔方为代表的传统包租模式承压收缩，而其他玩家在寻找更稳健路径 [2] - 龙湖冠寓的核心竞争力在于精细化运营带来的高出租率与客户满意度，并通过与龙湖商业、物业等板块生态协同，共享安保、保洁、工程等服务以降低边际成本 [2] - 保障性租赁住房（保租房）作为强大新力量崛起，2025年10月全国新投放的集中式租赁房源中，近99%为保租房或人才公寓 [2] - 地方国企、大型房企积极参与保租房，例如华润的有巢公寓已成功发行相关金融产品，打通“投资、建设、运营、退出”链条 [2] - 享有政策支持、资金成本更低的保租房模式正在改变市场规则，对纯粹市场化的“二房东”模式构成巨大压力 [2] 未来发展方向 - 轻资产模式可能比“包租”更可行，即企业为业主提供品牌管理与运营服务，只赚服务费而不赚租金差价，虽然利润较薄但风险更小 [3] - 与政策同向而行是关键选择，主动将项目纳入保障性租赁住房体系可获得稳定政策支持并打通融资渠道 [3] - 通过发行不动产投资信托基金（REITs）等金融工具回笼资金，将成为实力玩家的重要能力 [3] - 行业竞争核心将回归运营与服务，未来竞争看谁能实现更高的出租率、更长的租期以及为租客提供更安心舒适的居住体验 [3] - 行业本质是服务业，好的模式不应建立在赌注租金持续上涨或脆弱的资金链上，而需要踏实的运营、稳健的财务和对需求的真诚回应 [4]

公司运营状况 - 魔方公寓在广州、上海、深圳等多地出现门店因拖欠业主租金被收回场地的情况[1] - 广州区域部分门店因拖欠租金被收回 包括番禺亚运城店、大石店、天河元岗店等[2][4][6] - 广州番禺亚运城店因运营方红璞公寓逾期缴纳租金超过30天 租赁合同自2025年12月1日起解除[2] - 广州大石店运营方红璞公寓拖欠2025年7月至12月租金超60万元 业主方采取停水停电措施并收回房屋[4] - 广州天河元岗店运营方红璞公寓拖欠业主租金75.7万元及电费9万元[6][7] - 广州荔湾如意坊店运营方截至2026年1月6日拖欠租金合计117.316万元 业主计划于2月10日前收回物业[8][10] - 公司官方回应称根据整体房源结构战略性优化策略 对少量门店进行关闭或运营主体调整 目前经营正常有序并仍在拓展新项目[11][12] - 魔方公寓官网显示广州区域仍有13家门店在运营中[1][26] 租户影响与纠纷 - 部分门店租户遭遇押金退款难题 有租客退租后未能收到押金[2] - 大石店租户反映2025年12月底开始出现断网、断电事件 管理方以电路故障搪塞[4] - 大石店运营方与业主协商让现有租客与新业主重新签合同 但租客退租找不到管家且被告知提前退租属违约押金不退[4] - 天河元岗店租户反映从11月开始经历不间断停电 有租户称两个月停了7次电 去年12月中旬停电后才发现是物业业主和魔方之间出现问题[6] - 荔湾如意坊店多数租客不了解门店即将被收回的消息 近三个月无异常情况 仅在1月23日房东发布升级收款账户及停缴水电费通知[10] 行业背景与公司经营挑战 - 长租公寓运营方与业主签订的长期合同通常包含租金递增条款[26] - 前几年租房行情较好吸引众多长租公寓品牌入场 近年来市场租金价格下调但运营成本增加[26] - 当公寓无法以对应价格出租时 经营不善的门店就会关闭[26]

公司运营与财务危机 - 魔方公寓在上海、杭州、深圳等多地门店停止运营，租客押金与租金退款被拖欠，产权方也被拖欠数月租金[1][4] - 公司自2025年3月起开始拖欠产权方租金，至当年7月已完全拖欠，部分产权方被拖欠租金达3个月，广州地区拖欠部分业主租金达数十万至百万元不等[5] - 公司关联公司魔方(上海)公寓管理有限公司已被列为失信被执行人，涉案金额超过1500万元[10] 公司历史与业务模式 - 魔方公寓是魔方生活服务集团旗下品牌，成立于2009年，专注于为都市白领提供集中式长租公寓服务[2] - 公司收入从2019年的9.46亿元人民币增长至2021年的14.71亿元人民币，净利润从2019年的6360万元人民币增长至2021年的2.95亿元人民币[7] - 截至2022年底，公司在营公寓共有7.62万套，分布在全国25座城市，业务模式包括直营模式以及加盟管理和第三方托管模式[7] 市场环境与行业挑战 - 2025年全国40个重点城市全年平均挂牌租金约为43.3元/平方米/月，较去年同比下降6.4%[8] - 长租公寓作为“二房东”模式，其盈利依赖于锁定长期租约成本后市场租金的上涨，租金价格不涨或缓涨将加大公司经营压力[8] 公司当前应对与宣传 - 公司称部分门店关闭是“整体房源结构战略性优化策略”的一部分，并表示经营正常有序，同时仍在积极拓展新项目[6] - 在公司小程序上，仍宣传“2026抄底淘房季”活动，发送限量秒杀券以抵扣3000元租金[1]

公司2025年度业绩预告核心要点 - 公司预计2025年度利润总额为-3000万元至-2000万元，归母净利润为-4500万元至-3000万元，扣非归母净利润为-4800万元至-3300万元 [1] - 公司预计2025年度营收为1.8亿元至2.2亿元，扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营收为1.79亿元到2.19亿元 [1] - 根据上交所规定，若公司最近一个会计年度经审计的利润总额、净利润或扣非后净利润孰低者为负值且营收低于3亿元，将被实施退市风险警示（*ST）[1] 公司面临退市风险警示 - 基于2025年度业绩预告数据，公司在2025年年度报告披露后可能被*ST [2] - 公司提示，预告数据为初步测算，具体准确的财务数据以经审计的2025年年度报告为准 [2] 公司历史业绩与经营状况 - 公司1997年成立，1998年上市，实控人为上海市国资委 [3] - 主营业务分为现代物流、气象科技、长租公寓、资源类投资四大板块，其中现代物流是核心主业，2024年营收占比为79% [3] - 2017年至2024年，公司营收整体呈下降趋势，扣非归母净利润持续亏损，分别为-1.37亿元、-6.80亿元、-1.97亿元、-1.12亿元、-1.74亿元、-0.23亿元、-0.29亿元、-0.58亿元 [3] - 2025年预计营收约为2017年高峰期营收28.41亿元的十分之一 [6] - 2025年业绩预亏主要因市场竞争加剧，国际货代业务、汽车物流业务收入下降，未能覆盖日常运营开支 [7] 公司涉及重大诉讼事项 - 公司涉及一宗诉讼案，涉案金额为1.52亿元，可能进一步影响2025年度利润 [8] - 2025年3月11日，公司收到上海铁路运输法院应诉通知书，被金交中心起诉 [8] - 2025年6月，前次诉讼按原告撤回起诉处理，但公司随即收到更新版起诉状，被追加为共同被告 [8] - 2025年11月10日，公司收到法院传票，案件于2025年12月15日下午开庭 [9] - 该诉讼对公司2025年度利润的影响尚不确定，若在年报出具日前形成实质性进展或判决，可能导致业绩预告净利润与最终披露金额存在差异 [9] 公司市场表现 - 截至1月28日收盘，公司股价报8.05元/股，总市值为29.40亿元 [10]

2025年度业绩预告与财务表现 - 预计2025年度利润总额为-3000万元至-2000万元，归母净利润为-4500万元至-3000万元，扣非归母净利润为-4800万元至-3300万元 [2] - 预计2025年度营收为1.8亿元至2.2亿元，扣除与主营业务无关的收入后为1.79亿元至2.19亿元 [2] - 根据上交所规定，若年度利润为负且营收低于3亿元，公司将被实施退市风险警示（*ST），2025年报披露后可能被*ST [2][3] 历史业绩与经营状况 - 公司1998年上市，实控人为上海市国资委，主营业务分为现代物流、气象科技、长租公寓、资源类投资四大板块，2024年现代物流业务营收占比79% [4] - 2017年至2024年，公司营收整体呈下降趋势，扣非归母净利润连续八年亏损，分别为-1.37亿元、-6.80亿元、-1.97亿元、-1.12亿元、-1.74亿元、-0.23亿元、-0.29亿元、-0.58亿元 [4] - 2025年营收预计仅为2017年高峰期（28.41亿元）的约十分之一，业绩下滑主因是国际货代与汽车物流业务收入下降，未能覆盖日常运营开支 [7] 潜在风险与重大事项 - 公司涉及一项涉案金额达1.52亿元的诉讼案，该事项可能进一步影响其2025年度利润 [8] - 该诉讼案于2025年3月首次受理，后原告撤诉并重新起诉，追加公司及若干主体为共同被告，案件已于2025年12月开庭审理，对公司利润的影响尚不确定 [9] - 若诉讼在年报出具前形成可计量的实质性进展或判决，可能导致业绩预告的净利润与最终披露金额存在差异 [9] 市场数据 - 截至1月28日收盘，公司股价报8.05元/股，总市值为29.40亿元 [10]

公司科技实力获得国家级认可 - 万科旗下长租公寓品牌泊寓的科技平台——深圳市小泊科技有限公司获得“国家高新技术企业”认定 该资质由国家科技部、财政部、税务总局联合评审 代表对企业核心自主知识产权、技术研发能力及成果转化的认可 [1] 行业数字化转型趋势 - 中国租赁住房行业正进入高质量发展阶段 单纯依靠房源规模与资本投入的增长模式已面临瓶颈 运营效率、客户体验与资产价值成为竞争关键 科技已从辅助工具演进为行业核心基础设施 [2] - 小泊科技获得国家级认可 象征着经过大规模实践验证的租赁住房数字化解决方案具备了可复制、可推广的行业价值 为存在数据孤岛、管理粗放、标准不一等痛点的租赁行业提供了经由数字化实现标准化、专业化升级的可行路径 [6] 公司数字化战略与平台发展 - 泊寓早在2016年便前瞻性地成立小泊科技 将数字化能力建设提升至战略高度 经过长达九年的探索和迭代 其构建的不动产运营管理平台管理超30万间房源 [2] - 小泊科技从服务内部业务的科技部门转型为助推行业整体数字化进程的开放平台 除泊寓自身业务外 还为小米集团、深圳人才安居集团、京东集团等超过30家企业提供技术支持 [2][5] 数字化对租户体验的提升 - 租户通过泊寓APP或小程序可实现找房、签约、居住、服务等全流程线上化 保障大规模运营下的服务标准 [3] - APP找房功能支持地理位置、面积、户型、价格等基础信息筛选 以及是否养宠、是否需要阳台等个性化需求条件匹配 并提供在线VR看房和管家线上服务 [3] - 租户通过APP提交的报修需求可实时自动分配至对应服务人员 通过“数字驱动、责任到人”的模式 泊寓构建了超过600万注册用户的数字社区 该数字社区每年贡献超30%客源 显著降低了传统依赖中介渠道的成本与信息损耗 [3] 数字化对运营效率的革新 - 在项目拓展阶段 科技系统通过录入项目信息 10分钟即能自动测算出投资周期、现金流等关键指标 提供精准数据支撑 [4] - 在定价环节 系统能根据房源位置、楼层、朝向、市场供需及季节性因素动态调整每间房的价格 以最大化资产收益并确保市场竞争力 [4] - 在租赁管理环节 “数据基座”能做到实时调度数万间房源 可视化房态图使全国各项目的房间乃至车位、商铺状态一目了然 [4] - 新租户在线签约可实现从实名认证、电子合同签署到入住办理的全流程无纸化操作 将原本需要数日的流程压缩至几分钟内完成 [4] - 依靠数字化全流程租务管理 1名泊寓管家可以管理160间房源 使泊寓常年保持超过88%的GOP（经营利润）率 [4] 开放平台的行业赋能价值 - 小泊科技的不动产运营管理平台将长租公寓复杂的“投、融、建、管、退”全生命周期管理线上化 [5] - 合作企业可借助该数字化工具快速建立起规范高效的租控流程、清晰的财务对账和敏捷的线下服务体系 财务做账自动化率达99% [6] - 该平台有助于提升行业整体管理精度、效率和服务水平 在更广范围内保障租客权益、稳定租赁关系、提振资产信心 服务于“租购并举”住房制度建设大局 [6] 公司业务规模与盈利状况 - 截至2025年12月31日 万科泊寓在全国运营管理房源26.9万间 开业房源20.3万间 成为集中式公寓中首家突破20万间里程碑的企业 [6] - 公司通过数字化流程改造稳固保持行业领先的运营效率优势 并于2023年实现业务盈利 [6]

公司运营状况 - 魔方公寓在广州、上海、深圳等多地门店被传因拖欠房租清退离场，引发广泛关注 [1] - 记者走访发现，广州部分门店因拖欠业主方租金被收回场地，拖欠金额在数十万元至百万元不等 [1] - 广州番禺亚运城店因运营方广州红璞公寓逾期缴纳租金超过30天，租赁合同自2025年12月1日起被解除 [2] - 广州大石店因运营方拖欠2025年7月至12月租金超60万元，业主方有权采取停水停电措施并收回房屋 [3] - 广州天河元岗店运营方拖欠业主方租金75.7万元及电费9万元 [4] - 广州荔湾如意坊店运营方截至2026年1月6日拖欠租金合计117.316万元，业主方计划于2月10日前收回物业 [5][6] - 尽管存在欠租，广州荔湾如意坊店等部分门店仍在运营，暂未出现停水停电情况 [5][6] - 魔方公寓运营方魔样生活回应称，根据整体房源结构战略性优化策略，对部分门店正在进行优化，少量门店将进行关闭或运营主体调整 [6] - 魔方公寓官网显示，在广州区域内仍有13家门店在运营中 [1][6] 租户影响与纠纷 - 部分门店租客遭遇押金退款难题，有租客退租后未能收到押金 [2] - 大石店租户反映自2025年12月底开始，门店断网、断电事件时有发生 [3] - 大石店运营方曾尝试让现有租客与新业主重新签合同，但租客退租时被告知合同未到期属违约，押金无法退还 [3] - 天河元岗店租户反映从11月开始经历不间断停电，有租户称两个月停了7次电，后因物业纠纷问题，该租户已获退还押金和租金 [4] - 对于荔湾如意坊店即将被收回的消息，多数租客并不知情，近三个月该门店运营暂无异常 [6] 行业背景与经营挑战 - 长租公寓运营方与业主签订的通常是长期合同，合同中包含租金递增条款 [7] - 前几年租房行情较好，吸引众多长租公寓品牌入场，但近年来市场租金价格下调 [7] - 公寓运营成本在增加，若租金收入无法覆盖成本，经营不善的门店就会关闭 [7]