核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

万科长租业务不仅保持了领先的规模和效率，还在业内率先实现了"产、建、运营一体化"发展模式突 破。以佛山金色梦想项目为例，泊寓基于创新管理模式，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管 理，得到租户与业主双方认可。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作， 并就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。 房地产行业进入新发展阶段，租购并举已成必然趋势，万科已走在了行业前列。10月30日，万科发布三 季度报，尽管面临诸多挑战和压力，在各方支持和自身努力下，前三季度实现营收1613.9亿，销售收入 1004.6亿，高质量交付超7.4万套，经营服务业务前三季度实现收入435.7亿，经营服务效益持续保持行 业前列。其中，万科长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间，截至目前开 业突破20万间，共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房。更重要的是，泊寓还在业内率先实现 了"产、建、运营一体化"发展模式突破。 一位住房租赁行业人士分析，租购并举已成为趋势所向，但如何找到可持续的业务发展模式一直是行业 痛点，万科租赁住宅业务起步早，于业内率先探索出了"存量激活+服务增值+资本闭环"的可持 ...

万科长租业务不仅保持了领先的规模和效率，还在业内率先实现了"产、建、运营一体化"发展模式突 破。以佛山金色梦想项目为例，泊寓基于创新管理模式，对未售的分散式房源进行租赁运营和有效管 理，得到租户与业主双方认可。在合肥、武汉、苏州等城市，泊寓持续与属地国资平台开展深度合作， 并就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。 不仅在规模和效率上是行业"头号玩家"，万科长租还坚持以客户为中心，多维度提升租住品质。上半 年，万科泊寓在全国范围内推出"六大服务承诺"，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应及紧急维修 处理等核心租住保障，保障老租户权益的"续租价保"更是获得广泛认可。同时，泊寓针对企业客户商旅 和租户出游探亲开放短租服务，截至目前已累计入住超过50万间夜。一方面通过空间复用最大化保证出 租率，另一方面通过灵活变动租赁时间，获取多样性市场周期的收益最大化，"长短租结合"的模式使其 在激烈的市场竞争中闯出一条新路。 此外，万科在长租公寓领域的业务竞争力，也获得了大股东和第三方机构的认可。今年二季度，万科泊 寓与深铁签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深 铁置业将发挥其丰 ...

公司核心观点 - 乐乎集团凭借其标杆项目“乐乎公寓清河店”及提供全程咨询服务的“青核INNNG国际人才公寓”双双荣获“华北区域产品力TOP10”奖项，彰显了公司在项目操盘和“F+EPC+O”全链条产业模式下的强大实力 [1] 获奖项目亮点：乐乎公寓清河店 - 项目是对存量资产进行价值重塑的典范，位于北京市海淀区核心产业带，总体量逾6000平方米，规划152间客房，涵盖三大主力户型以精准覆盖不同客群需求 [4] - 室内设计采用现代简约风格，融合品牌三色，通过绿植点缀营造特定生活场域，诠释独特的居住哲学 [6] - 全屋配备品牌家电与智能门锁，空间设计注重细节与人文关怀，如洞洞板墙面和Loft户型中的猫窝设置，公共区域构建了包含健身房、咖啡厅等的多元质感生活圈 [8] - 卓越产品力转化为优秀经营表现，整体出租率达93.45%，其中先期招租的南楼出租率高达96.4%，客群中60%为来自核心科技区域的精英白领 [10] 咨询服务能力：青核INNNG国际人才公寓 - 青核INNNG国际人才公寓的获奖是乐乎集团将其成熟的运营理念、产品设计标准与资产管理能力成功对外输出的典范案例 [11] - 公司的咨询团队深度参与了项目从产品设计评估到社群氛围营造的全流程，结合已验证的成功经验与特定需求，打造出备受市场认可的高品质项目 [13] 公司商业模式与行业地位 - 公司构建了“F+EPC+O”全链条产业模式，形成募、投、建、管、退的完整资管能力，能提供覆盖住房租赁项目全生命周期的服务 [15] - 公司旗下拥有5大品牌，业务涵盖多种租赁形态，截至2025年，全国签约房量超7万间，运营资产管理规模达200亿，已开业门店400余家，累计服务租客超31万人 [15] - 公司行业地位屡获认可，包括“2023年住房租赁行业ESG先锋”、“2024年全国长租公寓卓越运营企业10强”及“北京市长租公寓品牌影响力TOP1”等荣誉 [15] 未来展望 - 公司表示将继续深化“全链条产业模式”，以更强的产品力、更优的资管能力和更专业的咨询服务，为合作伙伴创造价值，并持续引领行业高质量发展 [16]

市场环境与核心趋势 - 房价与租金水平下行，市场进入理性调整期，租赁产品品质与服务升级成为焦点 [1] - 租赁需求占比上升，买房需求占比下降，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳 [3] - 租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间 [3] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》自9月15日实施，从真实房源、租金监管、合同备案等方面加强监管，规范市场行为 [1] - 法规落地淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，合规与效率是行业重构的基石 [2] 供需关系分析 - 第七次人口普查显示全国流动人口为3.76亿，比2019年官方数据多出1.4亿人，构成租赁市场隐形需求 [2] - 供需错配问题突出：保障性租赁住房已建2400万套，实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%；个人房源市场呈现供不应求与租金下降并存现象 [2] - 2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城，释放巨大租赁需求 [3] 用户需求变化 - 需求端变化显著：家庭小型化降低对居住空间要求，生活配套亟待改善，人口结构升级带来长期改善性需求 [2] - 租客需求体现在服务升级与产品结构调整两方面，产业工人等服务人员转化为专业技术人员将释放新需求 [2][3] - 城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者需要低成本与基础服务保障，如电动车充电、早餐供应等细节 [3] 企业战略与运营创新 - 企业通过数字化管理、政策支持与资方合作，降低运营与建安成本，以应对利润压力 [3] - 企业探索精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合） [3] - 行业需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，注重服务的温度与社会价值 [3] 行业未来与估值逻辑 - 公募REITs推出为长租公寓投资者提供新路径，估值逻辑改变，现金流稳定性成为核心指标 [4] - 土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过提升运营效率与服务增值来增强资产退出时的市场认可度 [4] - 新租住时代核心关键词为运营效率、用户需求与生态共建，不再唯规模论，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [4]

合作项目概述 - 深圳市地铁集团有限公司与万科集团旗下长租公寓品牌泊寓正式签署协议，将深铁前海时代4号地块商务公寓交由泊寓运营[1] - 该项目是双方自2024年4月签订租赁运营合作框架协议后首个正式落地项目，标志着在住房租赁领域的融合发展迈出新一步[1] - 项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，为前海片区高端人才及商务精英提供373套服务式公寓[1] 合作背景与资产基础 - 2024年4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营[3] - 深铁置业总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米，连续十年销售额破百亿，为租赁运营合作提供了坚实的资产基础[3] - 战略协议签订后，双方仅用4个月即宣布推出首个合作项目，结合了深铁置业的项目资产优势与泊寓的品牌影响力和运营优势[3] 项目区位与定位 - 合作项目坐落于深铁置业打造的超百万方TOD地标综合体深铁前海时代，涵盖住宅、办公、酒店、商业、公园、学校等多功能业态[3] - 项目占据核心区位优势，邻近地铁1号线鲤鱼门站，紧挨华润万象商圈，休闲、教育等配套优质且步行10分钟即可抵达，"轨交+租赁"优势凸显[3] - 为匹配前海片区高端居住综合区定位，泊寓将以富瑞斯标准打造服务式公寓，为注重品质生活的商务人士提供高品质租住服务[5] 泊寓品牌实力与市场地位 - 万科泊寓已成长为国内长租公寓领域的标杆品牌，于2023年宣布实现业务盈利，规模、效率、纳保量三项关键指标均位列行业第一[6] - 截至稿前，万科长租公寓业务累计管理规模超28万间，其中纳保房源超13万间，出租率近95%，客户满意度长期保持95%以上[6] - 业务服务品质已获超5700家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业，并实现了RIETs等不动产基金的突破[6] 合作意义与行业影响 - 此次合作是泊寓与深铁集团融合发展的最新落地实践，有助于深铁资产的良性循环和万科长租公寓业务的发展[5] - 合作体现大股东对万科长租公寓业务的充分认可，用实际行动对其发展给予了大力支持[5] - 富瑞斯品牌已进驻深圳、成都、济南、苏州等城市，获评2024中国房地产产品力TOP100发布"全国十佳高端公寓产品系"，得到市场和行业认可[5]

产品标准发布 - 建信住房租赁私募基金管理有限公司发布《建信长租"好公寓"产品标准》[1] - 标准旨在通过高标准技术要求和管理规范解决长租公寓隔音差、空间局促、配套不完善、安全隐患等行业痛点[3] - 标准以安全、舒适、绿色、智慧为指引，形成覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的150余项控制点[3] 产品核心特点 - 产品标准以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要质慧的"5要好公寓"为目标[3] - 针对噪音问题，在墙面材料、抹灰厚度、墙体厚度、入户门材料、密封条等多方面进行优化以实现宁静需求[3] - 卫生间设计强调功能独立与空间高效，要求配置独立洗漱台、独立淋浴区、干湿分离马桶空间及具备精细收纳功能的浴室柜[3] - 公寓卫生间设有单独的得房率指标，目标为85%[3] 战略意义与行业影响 - 发布标准是公司以金融力量服务"好房子"建设，提升服务实体经济质效及助力"存量盘活"的创新实践[1] - "好公寓"是"好房子"理念在租赁住房领域的重要实践，旨在回应民生关切，助力加快构建房地产发展新模式[4] - 住房和城乡建设部总经济师肯定公司推动长租公寓品质化发展的努力，认为标准为保障性租赁住房建设提供了可复制、可推广的经验成果[4] - 公司未来将继续以金融"五篇大文章"为指引，发挥专业优势，推动城市高质量发展，助力实现从"住有所居"到"住有优居"的转变[4]

新华财经北京10月23日电（记者陆宇航）10月22日，在北京市朝阳区中关村朝阳园长租公寓项目现场， 建信住房租赁私募基金管理有限公司（以下简称"建信住租"）举行建信长租·住就美好——"好公寓"产 品标准发布会，发布《建信长租"好公寓"产品标准》（以下简称《标准》）。《标准》以安全、舒适、 绿色、智慧的"好房子"为指引，聚焦长租公寓行业特点，以建设要宁静、要从容、要安心、要健康、要 质慧的"5要好公寓"为目标，形成了覆盖规划设计、施工建造、运营维护全周期的150余项控制点。 中建集团党组成员、副总经理吴爱国表示，作为建信住租的重要战略合作伙伴，中建一局将充分利用和 发挥在开发建设领域的深厚积淀与专业优势，将中建"好房子"营造体系与建信住租"好公寓"标准体系深 度融合，共同打造出租赁住房领域的"样板工程"和"标杆项目"。 阿联酋驻华大使馆经济事务主管萨伊德·阿法里表示，期待与建行等机构携手，在不动产金融、绿色建 筑、长租公寓市场等领域探索创新模式，共同推动双方合作转型升级。 在发布会现场，建信住租、中国建筑科学研究院、中国城市科学研究会举行了《宁静公寓评价标准》编 制签约仪式。 编辑：尹杨 据了解，《标准》针对当 ...

随着《住房租赁条例》的出台与落地，住房租赁市场特别是长租市场正迎来全新的规范与变革。租赁市场正经历从增量扩张到存量优化的转变，机构化运营 占比不断提升。行业发展也从纯轻资产运营转向资产管理与个性化服务。国内知名长租公寓运营商乐乎集团创始人、董事长罗意指出，行业正从"野蛮生 长"迈入"理性规范"的新阶段，"好房子"不再是口号，而是市场竞争与政策引导共同推动的必然产物。 行业步入规范化轨道 罗意认为，住房租赁条例的发布引起了行业内外的广泛关注。"这是我国住房租赁市场的基石。"他表示，条例主要规范市场化租赁行为，标志着整个租赁赛 道的立法进入新阶段。 "过去行业缺乏统一规范，很多机构依靠模式创新或打擦边球生存，现在必须慢下来、沉下来，在存量市场中寻找差异化。"罗意指出，随着政策不断明晰， 纯粹追求规模扩张的企业将逐步退出，行业将更加注重合规经营与长期价值。 谈及行业未来，罗意认为租赁住房将朝着机构化、理性化、长期化方向发展。"上游资产的出路收窄，长租公寓变成了少有的可预期选择。"他表示，现在进 入这个赛道的多是大钱、长钱，如险资等，大家寻求的是确定性、长期稳定的租赁资产。 市场正在倒逼品质升级 "纯运营不代表未来， ...