行业发展趋势 - 不动产行业产品更新迭代速度极快，每半年就会更新一个产品代际 [1] - 长租公寓行业正从增长期向成熟期蜕变，面临如何适配当代需求、提升资产价值的挑战 [1] - 租客在租赁市场中的话语权不断放大，管理方需更贴近租户以掌握长期经营方向 [9] 租客核心需求 - 44.8%的租客关注周边商场等配套设施，32%的租客关注小区环境 [3] - 租客需求从简单的“住下来”转向“开心住”，社区氛围和生活配套设施被摆在首位 [3] - 租客普遍关注硬件租住体验和软性的情绪需求，如社交氛围和便捷舒适的生活空间 [5][9] 产品升级与空间改造 - 公司对老项目进行改造升级，重点优化店招形象、公区设施和庭院景观 [5] - 公区改造包括将休闲区改为书吧，提升健身房和会客区，翻新篮球场并增加外摆和绿植 [5] - 基于租户需求，将改造重点放在前台空间、收纳不足和健身房空间小等方面，全新改造为接待区、休闲区、自习室等 [6] - 通过分区鞋柜、洞洞置物板等优化玄关收纳空间，根据使用逻辑对厨备分区进行精细化升级 [10][12] - 在起居区增加可灵活调整的组合收纳架，对叠放区和挂衣区进行功能细分 [12] - 公司产品从1.0迭代至4.0，系统升级功能丰富的公区和巨大的收纳空间 [14] 智能化运营与服务 - 应用IBMS-X智慧消防、慧眼AI视频云、Lora门锁水电安全系统、停车云等提供智能安防保障 [15] - 依托智能化系统实现客户维修需求30分钟内响应、24小时内上门、常规维修48小时内解决 [15] 创新商业模式与成效 - 开创“公寓+街区”融合业态，将2万㎡公寓与1万多㎡商业街区有机融合 [15] - 该模式使公寓获得商业配套优势，商业获得公寓稳定客源，实现共生共赢 [16] - 合肥欢肆项目运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43% [16] - 改造后项目租户满意度显著提升，长沙欧亚达店满意度达100%，客户认可度提升8%，郑州大学店满意度从95.7%上升至97.3% [8] - “冠寓+欢肆”新模式在过去8个月于合肥、成都、杭州、上海4座城市快速铺开 [18]

全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

行业整体格局 - TOP30住房租赁企业开业房源总量达139.8万间，管理房源量约198万间 [1] - 房企系企业持续领跑行业，与地方国企系共同主导市场供应 [1] - 全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，同比下跌3.76% [2] 企业规模与集中度 - 万科泊寓以20.54万间开业房源量稳居榜首，龙湖冠寓、领寓国际分别以12.70万间、8.77万间位列第二、三位 [1] - 前五名企业开业规模均突破8万间，头部效应显著 [1] - 房企系企业达11家，合计开业规模64.7万间，占比46%；地方国企系企业规模30.5万间，占比22% [1] - 管理规模榜中，万科泊寓以28.07万间居首，房企系企业管理规模占比达48%，地方国企系占比23% [1] 市场租金表现 - 9月住房租赁市场进入传统淡季，租金水平呈现下行态势 [2] - 全国50城住宅平均租金为34.74元／平方米／月，环比跌幅较8月扩大0.24个百分点 [2] - 仅4个城市租金环比上涨，北海以0.78%的涨幅居首；46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22% [2] - 学龄家庭租住高峰期结束及部分城市租赁房源供应量增加是租金下跌的重要原因 [2]

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

租房市场现状与趋势 - 市场出现“局地降温”，重点城市租金整体小幅波动调整，2025年上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37% [11] - 全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月，较2024年水平下降1.12% [11] - 北京地区合租租金较前几年最高点下降约100元/月，整租租金下降约300-400元/月 [12] - 2025年7月全国55城个人房源合计挂牌量达61.80万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，为近三年峰值 [13] 主要商业模式分析 - 市场主要存在两种模式：收取中介费但无服务的类型，以及无中介费但收取月租10%服务费的托管类型 [8] - 重托管模式（如自如）由平台先从房东收房，统一装修后出租，赚取租金差价 [9] - 轻托管模式（如贝壳省心租）保留房东原有硬装，仅增加必要软装，同样收取约10%服务费但仅包含维修，无附加保洁 [9] - 重托管模式面临压力，因租金下滑导致出租周期延长、空置成本攀升，资金腾挪空间被削弱 [20] 行业监管与规范化发展 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，要求企业配备专职管理人员、定期检测空气质量，并核验房源真实性 [4][20] - 条例对虚假房源发布者最高罚款10万元，增加了租赁机构的运营成本 [20] - 监管趋严倒逼行业从依赖租金差盈利转向通过服务价值实现盈利 [20] 市场竞争格局与参与者 - 主流租房平台包括链家、贝壳、自如、我爱我家等，以及巴乐兔、房小豆、闲鱼租房等较小平台 [7] - 开发商旗下长租公寓项目如龙湖冠寓、万科泊寓也是市场重要参与者 [7] - 同一生态内的不同平台（如链家、自如、贝壳）虽有关联，但业务独立，各收各的房源 [10] 服务品质成为核心竞争力 - 行业未来长期机会点在于服务品质提升，而非过度依赖规模效应 [21] - 服务品质体现为维修响应速度等基础性服务，例如5分钟内达成响应，现场服务速度比行业平均水平快1小时 [21] - 轻重托管模式正在完成历史交接，服务将成为关键卖点 [20][21]

《住房租赁条例》实施与行业意义 - 《住房租赁条例》于9月15日正式实施，为住房租赁市场健康发展划定红线和底线 [1][3] - 中国城镇租房人口已达2亿多，租赁市场庞大 [1] - 条例实施为合规企业带来更多长期发展机会 [1][3] 市场主体分类监管与行业作用 - 条例创新提出市场主体“分类监管”模式，将市场主体细分为个人出租人、住房租赁企业、经纪机构、网络平台经营者四类，实施差异化监管 [2] - 住房租赁企业在整个租赁市场中起到“压舱石”和“助推器”的作用，是健全租购并举制度不可或缺的市场化力量 [1][2] - 专业化、机构化的经营方式解决了传统租赁市场信息不对称、服务无标准、权益无保障的核心痛点 [2] 当前租赁市场存在的问题 - 房源供给质量参差不齐，部分房源存在设施老化、装修污染等问题 [2] - 租赁关系稳定性不足，房东单方解约、随意涨租、克扣押金等现象时有发生 [2] - 行业监管与服务标准缺失，部分机构存在“高收低租”、“长收短付”等违规操作，扰乱市场秩序 [2] 合规企业的机遇与转型路径 - 国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，加强对企业的规范管理 [3] - 从2016年就进入市场的合规企业积累了丰富经验，将获得更多长期发展机会 [3] - 持有“重资产”的企业可尝试通过REITs等金融工具转变成“轻重结合”的投资者和运营商，构筑企业发展“护城河” [4] - 开发业务是短期现金流，而租赁业务是长期、稳定的现金流，“轻重结合”能全面提高企业抗风险能力 [4] 行业市场规模与发展空间 - 截至2025年8月31日，全国开业规模TOP30住房租赁企业累计开业房源量为139.8万间，占整体市场份额仍较小 [5] - 从市场化、专业化的政策导向来看，中国长租公寓企业仍有较大发展空间 [5] 数字化手段的应用与案例 - 利用大数据帮助企业精准客户定位、进行设计优化，如通过捕捉居民行为数据优化房间空间与功能设计 [7] - 魔方生活服务集团打造了覆盖租赁大社区运营的完整数字化解决方案，形成11大核心子系统，超过300个功能模块，并对外输出全套解决方案，服务行业大型机构近百个 [7] - 龙湖冠寓以数字化技术为支撑，租客可通过App实时查询房源信息、签订电子合同、缴纳租金等，确保信息公开透明 [7] - 自如坚持以O2O科技为核心，为业主和租客提供全流程线上化服务，并推出全屋智能租赁解决方案“灵之智能” [8] 政策协同与合规管理 - 自如和魔方等企业通过系统与政府住房租赁监管平台实现实时对接，自动完成合同备案、房源信息同步等，大幅提升备案效率和合规性 [8] - 魔方通过和银行对接，实现租赁业务信息报送、资金监管数据处理等全自动化，确保符合条例具体要求 [8] 盘活存量资产与市场前景 - 高效盘活存量资产成为决定企业未来发展的关键，龙湖集团在“非居改租”领域积累了多元化、可复制的创新盘活模式 [9] - 全国已筹集租赁住房超535万套，核心八个城市开业量接近40万间 [9] - 未来租赁住房市场将形成“市场化+保租房”双轨并行的局面，已上市发行的保障性租赁住房REITs表现良好，为行业构建了完善的退出闭环 [9] - 在条例支持下，叠加REITs新规落地，租赁住房行业未来前景被看好 [9]

合约销售表现 - 2025年上半年合同销售金额350亿元 同比下滑32% [2][6] - 全口径销售面积261万平方米 同比下滑28% 销售均价13393元/平方米下降4% [6] - 权益销售金额245亿元 权益占比70% [6] - 全年可售货源约1600亿元 上半年去化350亿元 剩余1250亿元90%位于一二线城市 [2][6] - 销售区域集中西部28.1%和长三角26.5% 重庆北京苏州成都西安为前五大销售城市 [8] 土地投资策略 - 新增4幅土地于贵阳重庆上海苏州 新增土储24.9万平方米同比下降57% [2][10] - 权益面积18.4万平方米 权益地价17.76亿元 平均收购成本7907元/平方米 [10] - 财务安全优先于新增投资 重点保障债务安全及保交楼 [2][10] - 总土储2840万平方米下降14% 一二线城市货值占比70% [12] - 烟台土储573万平方米占比20.2% 但2024年销售仅10.3万平方米 去化压力显著 [2][13] 运营业务表现 - 运营业务不含税租金收入70.1亿元 同比增长2.5% 毛利率77.7% [3][16] - 商业租金收入55亿元增长4.9% 出租率96.8% 冠寓出租率95.6% [16] - 服务业务收入62.6亿元 毛利率30% 在管面积4亿平方米 [16] - 投资物业评估增值28.2亿元 [16] - 2025年商业航道预计增长10% 下半年新开10座商场 [3][17] 盈利能力分析 - 营业收入588亿元同比增长25% 但毛利润74亿元下降23% [3][19] - 开发业务结算收入455亿元 毛利率仅0.2% [3][19] - 净利润39亿元下降43% 净利率6.72%下降2.8个百分点 核心净利率3% [3][19] - 开发业务分部溢利亏损11.8亿元 拖累整体分部溢利55亿元 [3][22] - 已售未结算金额1059亿元下降17% 合同负债754亿元下降18% [19] 财务安全状况 - 持有现金447亿元 非受限现金293亿元 [4][25] - 总有息负债1698亿元下降4% 经营性物业贷872亿元增加99亿元 [25] - 现金短债比1.14 净负债率51.2% 剔除预收款资产负债率56.1% [4][25] - 平均融资成本3.58%下降42bps 平均借贷年期接近11年 [4][25] - 计划2025年压降有息负债超300亿元 目标稳定在1000亿元规模 [4][26] - 贸易应付款394亿元 其中180天内账期159亿元 应付税项224亿元 [4][26]

市场表现与签约事件 - 龙湖·光年中心位列2025年1-8月合肥办公产品成交榜首 [1] - 东源电力签约入驻整层约2200平方米总部空间 [1] 地段优势与区域定位 - 项目位于高新蜀西湖CBD 是国家级高新区核心区域 比肩北京中关村和上海张江 [3][5] - 区域具备高浓度资源：政府政务窗口 上下游产业链 高净值人才均在1公里范围内 [5] - 无缝接驳地铁2号线 3横3纵路网 5分钟可达产商居研一站式配套 [8] 品牌生态与服务体系 - 龙湖集团依托地产开发 商业投资 物业管理 资产管理 智慧营造五维生态布局 [5] - 项目自带约12万平方米天街购物中心 提供品牌展示与客户接待流量入口 [5] - 配备龙湖冠寓长租公寓 解决500强企业全国调派人才居住需求 [5] - 智能通行与24小时能源监测系统提升办公效率30%以上 [5] 硬件配置与空间设计 - 项目采用垂直TOD生态理念 73%企业将TOD综合效能列为关键选址因素 [8] - 配备8大鼎级配置：约200米天际线 LOW-E双层中空玻璃 11部锋速电梯 VRV分户空调 [8] - 拥有约700平方米精装大堂 约600平方米CEO云顶会客厅等尊享空间 [8] 资产管理与成本优化 - 黑金权益服务体系通过4大智能科技+2大绿色节能系统帮助企业节省15%-20%运营成本 [10] - 提供10项全周期行政助理服务 包括政策申报 工商财税 活动策划等菜单式解决方案 [10] - 资管团队定期提供租金走势分析和产业政策解读 实现空间与资产双重收益 [10] 企业集聚与生态价值 - 已汇聚超过60家头部名企 包括国家级专精特尖小巨人富瑞雪 晋江离岸创新中心等 [13] - 项目通过地段×品牌×产品×服务全维度价值进阶 重新定义合肥商务地标标准 [13] - 形成资源互通 合作共荣的全维商务生态圈 成为企业第二张烫金名片 [13]

政策导向与市场机遇 - 《住房租赁条例》将于9月实施 明确多渠道增加租赁住房供给并培育市场化、专业化住房租赁企业 [1][2] - 国家通过完善政策措施支持保障性租赁住房发展 包括土地、财税、金融等专门支持政策 [5][9] - 租赁被视为存量房源盘活的最大潜力 是楼市止跌回稳的重要抓手 [3] 非居改租实践与成效 - 非居改租在部分城市已取得实际进展 深圳允许不变更土地性质和不补缴土地价款 [1][5] - 泊寓品牌通过非居改保、由售改租、TOD租赁社区等模式 累计盘活超1.46万间存量住房 [3] - 龙湖冠寓在南京和北京成功改造商业物业和国企大院 近700间公寓焕发新价值 [6] - 深圳环水泊寓项目将闲置办公楼改造为204套租赁住房 投运2年持续满租且租金为周边9折 [4][6] 机构化租赁市场发展 - 集中式长租公寓租客中毕业3年内占比达62% 显著高于个人房源的52% [2] - 龙湖冠寓已累计服务近200万租户 泊寓开业房间数突破20万间 [2][3] - 专业化机构主体被认定具有更大能量去盘活存量资产 资管行业迎来发展风口期 [2] 改造挑战与成本问题 - 非居改租面临改造成本高、用地性质变更难、消防报批难等突出问题 [7] - 老旧厂房改造需大范围拆卸并重建基础设施 成本回收期远超常规的5-8年 [8] - 厂房改造存在空间布局和采光通风限制 需结合区位和客群评估收益 [8] 审批流程与政策期待 - 非居改租需经多部门联合会审 包括住建、消防、规划等 审批环节耗时较长 [8] - 业界期待条例配套措施简化合规审批 并明确非住业态认定保租房的标准 [9] - 相关部门表示将出台配套规定细化制度措施 确保条例落地实施 [9]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于9月实施 核心政策包括"多渠道增加租赁住房供给" 重点推动"非居改租"模式 [1] - 政策明确培育市场化、专业化住房租赁企业 目前市场供给主体以个人为主 机构主体发展不足 [2] - 深圳等地已推出配套细则 允许非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 不变更土地性质 不补缴土地价款 [5] 行业现状与市场表现 - 长租公寓成为新市民首选 集中式公寓租客中62%为毕业3年内年轻人 分散式公寓中占比52% [2] - 泊寓开业房间数突破20万间 2025年上半年新开业房源中超七成与国企合作保租房项目 [3] - 龙湖冠寓累计服务近200万租户 南京水晶郦城店将可售商业改为700间长租公寓 [2][6] 存量资产盘活实践 - 泊寓在长春、广州等地盘活1.46万间存量住房 其中万科旗下房源7000间 形成"非居改保"等可复制模式 [3] - 深圳环水泊寓·生态软件园店由国企办公楼改造 204套房源持续满租 租金为周边同品质9折 [4][6] - 北京亚运村关庄店改造国企大院 办公楼更新为长租公寓 食堂浴室改为联合办公空间 [6] 改造难点与政策期待 - 老旧厂房改造面临成本高、设计差异大等问题 回收期远超常规5-8年 需重新做楼面结构等基础改造 [7][8] - 审批流程复杂 部分地区需经市区两级多部门联合会审 涉及住建、消防、规划等10余个部门 [8] - 行业期待《条例》配套措施优化审批流程 明确非住业态认定标准 降低水电气费用等运营成本 [9]