香港楼市整体表现 - 2025年香港房地产市场出现初步止跌迹象，截至8月底私人住宅房价指数较2024年底仅微跌0.24% [1][2] - 2025年1-8月香港新房和二手房成交量分别为1.3万份和2.7万份，均同比增长约13.9% [2] - 2024年香港住宅房价指数下跌7.1%，政策“撤辣”仅带来脉冲式回暖，并非决定性因素 [2] 市场止跌回稳的关键驱动因素 - 2025年上半年香港经济回暖是关键，特别是金融业复苏，第二季度GDP同比增长3.1%，私人消费开支同比转正并增长1.9% [1][3] - 2025年5-7月出现利率下降窗口期，香港房贷利率阶段性下降至2%左右，低于小面积户型实际租金收益率（2.2%-2.7%），形成资产配置动力 [1][4] - 2022年底启动的“优才计划”超预期，截至2024年底约35万人才及家属抵港，刺激租房需求，2023年和2024年私人住宅租金指数分别上涨6%和3.5% [4] 不同户型及总价住宅的市场表现 - 2025年中小面积、低总价户型量价表现更好，截至7月中旬，一房和两房户型新房成交量分别同比增长17%和45%，而三房成交量同比下降19% [4] - 从成交总价看，500万港元以下的住宅成交量同比增长35%，500万港元以上的成交量基本持平 [4] - 截至2025年8月底，A类住宅（<40平米）房价指数较2024年底上涨0.9%，面积越小户型房价跌幅越小 [5] 市场供应与库存情况 - 香港新房当前面临去库存压力，未来三至四年一手住宅潜在供应量高达10.1万伙，已落成未售出的“现楼货尾”约2.7万伙 [6] - 当前现楼库存去化周期约18个月，远高于2010-2020年间10个月以内的水平 [6] - 2025年上半年热销新盘多位于新界，并贯彻“以价换量”逻辑去化 [7] 相关上市公司 - 报告建议关注太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)等 [8]

香港一手住宅市场整体趋势 - 受惠于息口回落，香港楼市气氛逐步回暖，发展商积极推售现楼余货以加快清理库存[1] - 截至9月24日，香港一手货尾单位数量降至约19690个单位，较上月减少185个单位，跌幅接近1%，并已连续第三个月维持在2万个单位以下[1] - 与年初高峰的22816个单位相比，货尾量减少超过3100个单位，跌幅达14%[1] - 市民入市信心明显回升，带动一手市场表现理想，今年首九个月一手成交量突破15000宗[2] - 首九个月成交量较2022年全年9200宗及2023年全年10790宗，分别大增63%及39%[2] - 累计成交量已达去年全年15839宗的95%，全年有望突破20000宗，不仅超越去年水平，更有机会创下自2013年一手住宅新例实施以来的新高纪录[2] 各区域一手货尾量变化 - 新界西货尾量跌幅最为显著，由4147个单位减至2902个单位，减少约30%[1] - 九龙区货尾量由12763个单位降至10556个单位，跌幅达17%[1] - 港岛区货尾量录得轻微回落，由3676个单位减至3374个单位，跌幅约8.2%[1] - 新界东成为唯一录得升幅的地区，由2230个单位增至2858个单位，升幅达28.2%，反映区内新盘供应持续增加[1] - 九龙区仍是货尾重灾区，累计超过一万个单位，占香港逾半，其中启德比例最高，有超过5400个单位待售[1] 发展商销售策略与市场交投 - 随着减息周期展开，发展商将加快推售步伐，并以贴近市价策略吸引买家[2] - 预计今年底一手货尾量有望回落至约18000个单位[2] - 部分于楼市高峰期推出的楼花项目，近期转为现楼并下调售价两至三成，加快去库存并刺激交投[2] - 9月份一手市场暂录逾1500宗成交，其中逾六成属现楼，涉及近1000个单位[2] - 已届现楼的将军澳日出康城凯柏峰系列，9月录得逾130宗成交，是本月全香港成交量最多新盘[2]