智通财经APP获悉，摩根大通发布研报称，自2025年3月的低谷以来，香港住宅价格已反弹超过4%，该 行观察到更多迹象支持住宅市场持续复苏，包括股市表现韧性，历史上与楼价展现出良好的相关性(财 富效应);被压抑的需求释放，成交量持续保持强劲;银行上调物业估值;二手市场挂牌量持续呈现下降趋 势;越来越多成交以高于估值价格完成，助长"害怕错过"的情绪;按息预计将进一步(至少温和)下降;库存 水平下降;租金上涨;内地买家的兴趣保持稳固(其人口预计将出现结构性增长);金融产业复苏(香港GDP的 最大贡献者)。 在香港房地产开发商中，该行的首选是信和置业(00083)(风险较低;6%的股息收益率确定性高)，其次是 恒基地产(00012)(股息收益率较高，为6.6%，但诚然存在股息削减的风险)。如果新鸿基地产(00016)的 股价回落至约85港元，该行会考虑买入。 在此背景下，该行预测到2026年底，楼价将再反弹约5%。诚然，市场仍面临一些阻力(例如，高风险开 发商可能仍会降价促销，某些行业失业率较高)，但该行相信上述正面迹象在短期内将占据主导地位。 话虽如此，该行的建设性立场取决于恒生指数的持续韧性，因为房地产市场是由情 ...

王兆麒预计新盘销情比二手市场好，但货尾量仍然高企，预计要再减少12,000至13,000个单位后，才有 利楼价回升，以现时销售步伐，最快在2026年上半年回落至较健康水平。短期内按月成交将徘徊在 5,000宗，预计今年一、二手成交量会上升至60,000至62,000宗。而发展商积极去货，受货尾囤积影响， 相信推盘时会提供更多优惠及财务计划去吸引买家。 另外，香港政府各类人才计划令劳动人口及高收入人士规模稍为回升，对住宅租务需求继续有刚性支 持，未来数月住宅租金走势保持平稳，今年有望再上升4至5%，创历史新高。料2026年租金走势继续平 稳向上，再升3至5%。 智通财经APP获悉，莱坊高级董事及大中华区研究及咨询部主管王兆麒表示，美国关税继续为全球经济 带来不确定性，美联储很可能于10月议息再减息0.25%以推动经济，预测香港楼价在未来数月开始好 转，但2025年全年香港楼价或升2至3%。2026年上半年有望明显回暖，楼价明年全年有机会升5%。王 兆麒预料，香港银行会在年内再下调最优惠利率(P)0.25%，按息将回落至近3%水平，低于租金回报 率，料吸引更多投资者入市。 王兆麒指出，市场气氛明显回暖，但由于货尾 ...

香港楼市逐步回暖。吕颖雅/摄 " 过去3年没见过这么旺的行情。 吕颖雅/发自广州 早上7点半，潘婉霞的工作已经拉开了序幕。 "这阵子真的忙疯了，几乎每天中午一点多，才有空扒几口饭。"潘婉霞笑着说，上海、厦门、广州、深圳、佛山的客户都有，不是在看房，就是在看房的 路上。 作为广州中原地产资产配置总经理，她所在的团队仅9月一个月就促成了11宗内地客户购买香港住宅的交易，既有新楼盘，也有楼龄超过60年的老屋苑。 交易的热度，香港楼市久违了。 ━━━━ 楼市复苏 香港楼市的回暖，从年初已显端倪。 据美联物业研究中心数据，今年2月~9月，一手住宅成交量连续8个月突破千宗，创下自2019年以来最长连续破千宗的成交周期。预计10月香港楼市将继 续价量齐升，一手住宅成交量有望重上2000宗水平，进一步延续单月成交逾千宗的走势。 市场普遍认为，过去3年香港楼市经历长周期调整，压抑的刚需与投资需求正在集中释放。 潘婉霞表示，从5月份开始，香港楼市便非常火爆，以九龙城新盘"臻博"为例，价格每平方尺1.4万~1.5万港元，比同区项目低约2成，性价比突出。开售当 日便录得4500张认购筹号，竞争150套单位，认购倍率高达30倍。"也有 ...

一手住宅市场成交 - 一手住宅成交已连续8个月单月突破千宗，打破2021年5月至11月连续7个月的纪录，创自2019年3月至11月后的最长纪录 [1] - 预期10月份一手成交量有望重上2000宗水平，进一步延续单月成交逾千宗的走势，并挑战2019年3月至11月连续9个月的最长纪录 [1] - 发展商趁市场气氛炽热持续推盘 [1] 二手住宅市场成交 - 预期10月份二手住宅成交量有望突破4000宗水平，较9月份估计的3800宗回升约5% [1] 楼价走势 - 美联楼价指数最新报130.1点，按周上升0.77%，连升3周，是自去年8月底后首次重上130点水平，创出逾1年新高，本年迄今楼价上升1.54% [2] - 由于最新楼价指数尚未反映美国重启减息及《施政报告》的叠加效应，未来楼价预计将稳中向上 [2] - 在众多正面因素推动下，10月楼价有望进一步上升约1% [2] 市场驱动因素与前景 - 美国重启减息利好港股，减息加上股市财富效应，预计将吸引资金加快流入实物资产，为香港楼市注入正面动力 [1] - 预期利好消息将推动用家由租转买及吸引长线投资者入市 [1] - 内地将于10月召开四中全会，可能推出利好内地经济及楼市的政策，有机会为香港楼市气氛带来刺激作用 [1] - 预期10月楼市将呈现价量齐升的态势 [1]

香港住宅租金收益率较高，在低利率环境下成为房价止跌催化剂 智通财经APP获悉，华创证券发布研报称，2022-2024年香港楼市"撤辣"只带来了脉冲回暖，2025年才 出现初步止跌迹象，截至8月底私人住宅房价指数较24年底仅微跌0.24%，而止跌回稳的关键在于 2025H1香港经济回暖(以金融业回暖为主)，以及5-7月利率下降窗口期，带来了住宅租金收益率超过房 贷利率的环境，2025年香港楼市中小面积、低总价户型量价表现更好也印证了这一点。但在整体库存量 仍在高位的情况下，短期房企仍聚焦于去库存，房价中枢或维持稳定，中长期关注经济回暖节奏及利率 变化。 华创证券主要观点如下： 2025年上半年香港房地产市场初步止跌，政策放松并非决定性因素 2023、2024年香港楼市政策调控力度更大，全面"撤辣"后有效补充了中国内地买家客户，2024年新房、 二手房交易中中国内地买家占比提升至24%，但政策效果仍为脉冲式回暖，2024年香港住宅房价指数下 跌7.1%。 2025年初香港楼市政策宽松力度一般，将征收100港元印花税的物业价值上限由300万港元提升至400万 港元；但楼市出现了初步止跌迹象，2025年1-8月香港新 ...

香港置业研究部董事王品弟表示，随着美联储重启减息周期，加上新一份《施政报告》推出多项支持楼 市的政策，市场气氛持续升温。差饷物业估价署最新数据显示，8月份私人住宅售价指数报288.5点，连 续三个月上升，反映市场信心正逐步回稳。然而，受到港岛新盘开售影响，加上部分减价二手盘已被市 场消化，导致二手盘源补充需时，二手交投放缓。 王品弟亦指，减息周期重启以及《施政报告》多项利好政策持续为市场注入动力，带动购买力进一步释 放。不过，随着二手笋盘被消化，盘源补充需时，加上业主叫价态度转强，导致本周末二手屋苑交投表 现略见放缓。然而，租金及租金回报率上升，部分投资者亦加快入市，买家租转买意欲亦会增加，为楼 市带来支持。 智通财经APP获悉，中原地产十大屋苑周末录得14宗成交，按周增加27.3%，连续三周企稳双位数水 平，更创下约三个月新高。当中，嘉湖山庄表现最好，录4宗成交;黄埔花园录3宗成交，排名第二;至于 零成交屋苑则减少至两个。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，受惠于减息及施政报告双重利好，加上本周末天色转 晴，一二手市场成交皆旺，反映买家入市信心增强，买家及投资者均积极入市。一手市场方面，西半山 新 ...

市场前景与价格走势 - 公司谨慎乐观认为香港住宅市场将触底反弹并在2026年实现交易量稳步复苏 [1] - 预期未来香港楼价将会平稳发展甚至微升主要基于恒生指数与楼价的高连动性及约2-3个月的滞后效应 [1] - 较低的借贷成本将吸引更多买家进入市场并支撑住宅价格香港各大银行调低最优惠利率0.125% [1] 影响因素与市场情绪 - 美联储于9月18日降息0.25%是引发香港银行调息的关键因素 [1] - 恒指近月急升带动香港楼市气氛趋向乐观 [1] - 如果恒生指数能够维持现水准或持续上升将对楼价产生积极影响 [1] 住宅租赁市场 - 公司预期香港住宅租金将维持上升趋势 [1] - 短期内租金增长可能会放缓因大专院校已经展开新学年 [1] - 香港政府致力于吸引优质人才及发展国际专上教育枢纽将推动住宅租赁需求不断增加 [1]

住宅市场表现 - 香港住宅市场6月总成交量环比增长17% 主要受一手住宅销售大增28%推动 第二季住宅交易较第一季增加37% [1] - 住宅楼价持续承压 截至5月年初至今下跌0.9% 同比下跌6.2% 买家对1200-1500万港元住宅兴趣最大 [1] - 第二季豪宅市场录得54宗金额超7800万港元成交 环比上升29% 黄竹坑及马鞍山为新盘成交最活跃地区 [1] - 豪宅租赁市场表现向好 5月租金环比上升0.7% 年初至今增加1.4% 非本地专业人士和学生需求为主要推动力 [1] - 非金融部门外籍人士数量增加 年轻专业人士租赁活动上升 特别从英国和新加坡来港寻求工作机会人士 [1] - 预计今年一般住宅楼价下跌最多3% 豪宅和一般住宅租金上升3%至5% 住宅销售可能复苏但二手楼价持续低迷 [1] 写字楼市场动态 - 甲级写字楼市场动力改善 对冲基金为主要租户 美资投资管理公司Jane Street租用中环新海滨3号22.3万方呎楼面 [2] - 为中企提供IPO服务的律师事务所可能成为写字楼需求潜在动力 IPO活动复苏预计推动下半年香港岛租赁需求 [2] - 中环地区3000-5000方呎装修完善写字楼单位因地理优势备受青睐 租户寻找高质素且提供最大折扣的写字楼 [2] - 尖沙咀写字楼租金增长温和 6月环比上升0.7% 租赁需求主要来自保险、金融和专业服务行业 [2] - 九龙东写字楼租赁活动平静 全球贸易不确定性对供应链相关租户构成挑战 整体需求疲弱且供应持续增加 [2] - 业主提供优惠吸引租户 大业主提升设施 小业主提供租金补贴 尖沙咀因租户组合与中环相似预计表现较其他地区理想 [2][3] 零售市场趋势 - 市民收入增加但消费减少 内地游客对奢侈品兴趣减弱 导致零售商放慢扩张计划 业主重新考虑零售策略 [3] - Z世代成为奢侈品消费关键驱动力 更重视品牌价值、可持续性和定价透明度 本地消费模式逐步转变 [3] - 尽管香港旅游业复苏 但零售消费仍未完全恢复至疫情前水平 各行各业均受影响 [3]

市场趋势 - 香港住宅市场供应量回落 HIBOR下降 内地买家增加 楼价可能见底 [1] - 上半年住宅成交量上升3.9%至2.95万伙 [1] - 400万港元以下物业成交大幅增长305% 归因于印花税减免 [1] 投资建议 - 维持对香港住宅市场乐观看法 推荐高股息回报及货源充足的新鸿基地产和恒基地产 [1] - 发展商在利率下行环境中将优先受惠 均予增持评级 [1]

香港住宅市场前景 - 香港房价可能已触底 支撑因素包括供应有限 抵押贷款利率下降 内地购房者贡献增加 [1] - 住宅市场和开发商前景积极 尤其看好新鸿基地产(00016)和恒基兆业(00012) 依据是高股息收益率 Hibor下降利好 充足可售资源 [1] 需求情况 - 2025年上半年整体成交量同比增长39%至29万套 驱动因素包括Hibor下降 开发商竞争性定价 内地购房者增加 [2] - 售价≤1000万港元房产销量同比激增305% 因印花税放宽至仅100港元 [2] - 2025年大众市场表现预计继续优于奢侈品市场 一手单位销量预计达18万套(同比+6%) [2] 供应情况 - 潜在供应已见顶 土地供应有限导致新项目完工量下降 市场或进入上升周期 [3] - 2025年前五个月已完工库存占一手销量55%(2023/24年度约40%) 开发商正清理库存 [3] - 一手单位价格折扣从12%收窄至9% 去化率从2023年50%提升至2025年上半年64% [3] 价格趋势 - 2025年上半年房价同比仅降1% 降幅小于预期 美联预计全年上涨3% 摩根士丹利预计下半年涨2% [4] - 房价催化剂可能出现在供应降至9万套以下时 [4] - 图表显示房价从2021年9月峰值下跌28%后趋稳 [6] 租金趋势 - 租金前景积极 因内地人才/学生流入增加 本地人积压需求可能释放 [5] - 美联预计2025年租金同比涨6%(上半年+12%) 图表显示租金上涨支撑房价 [5][8] 其他关键数据 - 内地购房者在一手市场贡献占比上升(按价值计算) [12] - 香港租金收益率相比一线城市更具吸引力 [13] - 抵押贷款利率下降反映Hibor下降 [15] - 私人住宅潜在供应2025Q2环比减少4000套 [10]