公司业绩表现 - 2025年全年收入为257.41亿港元，同比增长1.92% [3] - 2025年公司股东应占盈利为56.53亿港元，同比减少10.21% [3] - 2025年每股基本盈利为1.17港元，拟派发末期股息每股0.76港元 [3] 业绩变动原因分析 - 基础盈利减少主要由于2024年有政府收回新界土地及出让北角港汇东物业权益带来的约47.68亿港元一次性收益，而2025年因收地带来的收益仅为5.99亿港元 [3] - 高盛报告指出，因缺乏2024年的一次性重大收益，恒基地产2025年基础盈利按年下跌38%至61亿港元 [3] 市场反应与机构观点 - 业绩发布后，公司股价一度涨近4%，截至发稿涨1.87%至30.6港元，成交额6.07亿港元 [3] - 高盛仍视公司为更受惠于香港住宅市场上升周期的股份之一，并预期未来盈利复苏强劲 [3] 未来发展前景与资源 - 高盛预期公司2026至2028年盈利年均复合增长率超过20% [3] - 增长动力主要源于公司持有丰富的可售资源，以及其拥有的4,050万平方呎农地将可变现或换地，与邻近地块合并作未来发展 [3]

报告行业投资评级 - 对“房地产开发”行业评级为“增持”（维持）[5] - 对“房地产服务”行业评级为“增持”（维持）[5] 报告核心观点 - 香港房地产市场延续复苏趋势，住宅市场呈现“淡季不淡”特征，商业地产租金同比跌幅收窄，呈现结构性复苏 [1] - 中东局势升温短期可能压制香港流动性宽松预期，但长期有望强化香港作为全球避险和多元化配置中心的地位，吸引增量资本，为核心商业地产和高端住宅带来需求 [1][4] - 继续看好香港市场占比高的港资房企投资机遇，建议把握短期调整带来的配置机会，重点推荐新鸿基地产 [1][7] 住宅市场表现总结 - **房价延续较快上涨**：2月末中原地产领先指数较1月末上涨1.4%（1月为+2.2%），年初至今累计上涨3.6%（2025年全年为+4.7%）[2] - **成交量“淡季不淡”**：根据香港土地注册处数据，1-2月香港新房和二手房私人住宅成交合约数量分别为4093份和7360份，同比分别大幅增长148%和65% [2] - **租金再创新高，维持“供平过租”**：1月香港私人住宅租金指数环比/同比上涨0.3%/4.3%；70平以下住宅平均租金收益率为3.35%，仍高于3.25%的封顶房贷利率 [2] - **流动性延续改善**：2月末1个月HIBOR环比下降20个基点至2.41% [2] 商业地产市场表现总结 - **租金同比跌幅延续收窄**：1月香港零售、写字楼、工厂大厦租金指数同比分别下跌2.9%、2.9%、2.2%，跌幅持续收窄 [3] - **前端零售景气度改善**：1月香港零售业销货价值同比增长5.5%（2025年同比+1.0%），其中耐用消费品和奢侈品表现领跑，同比分别增长32.7%和31.1% [3] - **写字楼市场结构性复苏**：1月香港甲级写字楼空置率环比下降0.6个百分点至13.5%，租金环比上涨0.3%；其中金融业需求推动中环空置率降至2023年以来最低水平，租金环比上涨1.2%，表现优于其他区域 [3] - **报告观点**：商业租金全面复苏仍需等待，但高端零售和中环写字楼可能率先迎来结构性修复 [3] 中东局势影响分析 - **短期影响**：中东局势升温可能推升通胀预期、推迟美联储降息，导致香港流动性宽松预期受阻，对房地产市场产生边际影响 [4] - **长期机遇**：中东变局有望强化香港作为离岸金融中心的避险和多元化配置属性，吸引更多全球避险资本 [4] - **资本流入证据**：根据德勤报告，2025年底香港家族办公室达到3384间，较2023年末增长25%；中东资本对大中华区域的配置意愿本就较为积极 [4] - **报告观点**：香港凭借其地缘背景、金融基础设施和政策优势，有望吸引更多中东资本流入，从而为核心商业地产和高端住宅带来增量需求 [4] 重点公司推荐与观点 - **重点推荐公司**：新鸿基地产（股票代码：16 HK），投资评级为“买入”，目标价164.37港币（当地币种）[7] - **业绩表现**：新鸿基地产2026财年上半年实现营收527亿港币，同比增长32%；核心归母净利润122亿港币，同比增长17%；中期每股股息（DPS）为0.98港币，同比增长3% [28] - **推荐理由**：在内地开发结转放量等因素推动下，公司核心净利润增速亮眼，租金表现具备韧性，压降负债后开始积极拓展香港土储；预计将持续受益于香港房地产市场复苏，并在投资物业和租金规模上具备成长性 [28] - **估值调整**：基于分部估值法，计算公司资产净值（NAV）为6351亿港币，给予25%折让（前值为30%），上调目标价至164.37港币，主要考虑到香港房地产市场复苏趋势更为明确 [28]

文章核心观点 - 2026年初全国房价显现止跌迹象，而香港楼市已率先实现量价齐升的明显回升，其背后由“撤辣”政策、降息、内地买家涌入、租售比改善及供应预期减少等多重因素驱动，市场预期此回升趋势将持续 [3][5][6][7][25][30] 全国楼市概况 - 2026年1月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [5] - 一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月缩减0.4个百分点；二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [5] - 一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平；二线城市下降0.3%，降幅收窄0.1个百分点 [5] 香港楼市表现 - **成交量与金额**：2025年香港整体楼宇买卖合约共80,702宗，同比上升18.7%，为近4年最高；成交总值6,142.77亿港元，同比上升15% [7] - **房价指数**：2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%–3.3%，为自2021年后首次年度上涨 [7] - **价格反弹轨迹**：中原城市领先指数（CCL）显示，香港二手住宅价格于2025年3月见底，自5月开始逐步回升 [7] - **近期走势**：截至2026年2月第二周，CCL环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29% [7] - **市场预期**：有观点预测香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [9] 香港楼市回升的驱动因素 - **政策因素**：2024年2月全面“撤辣”，取消针对非本地买家及第二套房产的额外印花税等限制措施，大幅降低了购房成本，例如为一位内地买家省下超200万港元费用 [21] - **金融环境**：香港实行联系汇率制度，跟随美联储进入降息周期，按揭利率下行，减轻还贷压力，当前房贷实际年息约为3.25% [22] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，房租却不断上涨，租金已能覆盖大部分甚至全部房贷，提升了房产的投资吸引力 [23] - **供应预期**：过去数年市场不景气导致开发商减少囤地，预计未来两三年新房供应将减少，对房价形成支撑 [23] - **财富与情绪效应**：股市好转与楼市企稳共同提振了市场情绪和财富效应 [31] 内地买家的角色 - **成交占比**：2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13,906宗，同比增长14.1%；涉及金额1,379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [27] - **市场份额**：内地买家购买了香港约四分之一的已售住宅，即每4套中有1套 [28] - **买家构成**：主要包括通过“高才通”等人才计划赴港的内地人才，以及子女在港读书的内地家长 [29] - **需求推动**：人才计划累计收到逾57万宗申请，批出近40万宗，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求；同时香港高校非本地生招生上限提升，推高了高校周边租金，进一步促使家长由租转买 [29] 市场参与者行为与心态 - **买家动机**：部分买家出于投资目的入场，认为核心区域房价在经历大幅下跌后已“超跌”，具备涨价空间 [13][15] - **市场转变**：市场由买方市场转向卖方市场，出现“想买但没房子买，除非加价”的情况，甚至有买家主动询问出租房的业主是否愿意卖房 [16][19] - **业主行为**：随着房价回暖预期建立，业主开始抬价，抬价幅度从几万到几十万港元不等 [30] - **投资逻辑**：投资者计算经济账，当租金收入能与房贷月供持平时，认为持有房产成本极低，是划算的投资；并设定明确的盈利目标，如房价上涨至特定价位则考虑出售 [23][30]

文章核心观点 - 高盛认为香港住宅市场自2025年中已见底 尽管新《财政预算案》未出台重大刺激措施 但更佳的经济前景、支持性的人才政策及恢复卖地将有利于市场情绪和开发商盈利复苏 该行继续看好香港住宅市场并推荐相关股票 [1] 财政预算案与政府财政 - 港府未宣布针对住宅市场的重大刺激措施 符合高盛预期 [1] - 受资本市场活跃及经济复苏带动 印花税及企业税收高于预期 加上持续控制财政开支 2025/26年度财政结余修订为29亿港元盈余 [1] 香港住宅市场前景 - 香港住宅市场自2025年中以来已经见底 [1] - 整体语调更为正面 更佳的经济前景、支持性的吸引人才签证/入境政策 以及以相对较低价格恢复卖地 应有利于未来市场情绪及发展商的盈利能力复苏 [1] - 高盛继续看好香港住宅市场 并重点推介 [1] 公司投资评级 - 高盛予新鸿基地产、恒基地产及信和置业“买入”评级 [1]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

全国房地产市场整体态势 - 2026年开年，全国房价已现止跌迹象，根据国家统计局数据，2025年1月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 [2] - 二手房市场方面，2025年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，比上月降幅缩减0.4个百分点，二、三线城市分别下降0.5%和0.6%，降幅收窄0.2和0.1个百分点 [3] - 新房市场方面，2025年1月一线和三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%和0.4%，降幅与上月持平，二线城市则收窄0.1个百分点，环比下降0.3% [3] 香港房地产市场表现 - 香港楼市表现显著优于内地，呈现量价齐升态势，2025年香港整体楼宇买卖合约共80702宗，同比上升18.7%，为近4年最高水平，成交总值6142.77亿港元，同比上升15% [6] - 2025年全年，香港私人住宅售价指数同比上涨约3.25%—3.3%，这是自2021年后首次年度上涨，二手住宅价格在2024年3月见底后自5月开始逐步回升 [6] - 截至2026年2月第二周，追踪香港二手住宅楼价的中原城市领先指数（CCL）环比上周上涨1.47%，环比上月上涨3.29%，上升势头持续 [6] - 行业内有乐观预测认为香港楼价将在三年内突破2021年高点，上涨行情可能持续至2031年，累计涨幅或达85% [8] 香港楼市回暖的驱动因素 - **“撤辣”政策效应显著**：自2024年2月起，香港全面取消针对非本地买家及购买第二套房产的额外印花税等“辣招”，此前内地买家最高需承担30%额外税务，政策取消大幅降低了购房成本 [20] - **利率环境改善**：香港实行与美元挂钩的货币制度，随美联储进入降息周期，香港按揭利率下行，减轻了购房者还贷压力，目前实际房贷年息约为3.25% [21] - **租售比改善**：尽管过去数年房价下跌，但房租持续上涨，租售比持续改善，部分房产租金已可覆盖房贷月供，增强了房产的投资吸引力 [22][24] - **供应预期减少**：由于过去数年市场不景气，开发商减少了囤地行为，预计未来两三年香港新房供应数量会随之减少，对房价形成支撑 [24] 内地买家在香港市场的角色 - 内地买家是推动本轮香港楼市回升的重要力量，2025年内地买家在香港一二手住宅市场的注册量共13906宗，比2024年的12190宗增长14.1%，涉及金额1379亿港元，同比上升3.8%，宗数与金额均创历史新高 [26] - 以该数据计算，香港每卖出4套住宅中，就有1套被内地买家购买 [27] - 内地买家主要分为两类：一类是通过“高才通计划”等各类人才引进计划赴港的内地人才，截至2025年12月中，香港各项人才入境计划累计批出近40万宗申请，其中26万名人才已携家人抵港，产生了巨大的住房需求 [28][29]；另一类是为在香港读书的子女购置房产的内地家长 [28] - 香港高校扩招（非本地生招生上限从20%提升至40%）推高了高校周边租金，当租金与房贷持平时，促使部分内地家长选择直接购房 [29][30] 市场情绪与预期变化 - 市场情绪随楼市回暖而转变，房价下跌期间市场情绪低落，随着股市好转、地产企稳，情绪逐渐回升，形成财富效应 [32] - 市场预期改变导致买卖双方行为变化，房价回暖后，业主开始抬价，有的加价几万，有的几十万，买方砍价难度加大 [32] - 市场参与者认为香港楼市回升并非短期趋势，未来仍将持续 [32]

报告行业投资评级 - 对“房地产开发”行业评级为“增持 (维持)” [6] - 对“房地产服务”行业评级为“增持 (维持)” [6] 报告核心观点 - 香港房地产市场延续复苏势头，房价上涨速度较快，尤其1月房价创下本轮复苏以来最大单月环比涨幅 [1] - 住宅市场库存压力持续改善，去化周期已回归至历史正常区间，同时住宅租金再创历史新高 [1][3] - 商业地产方面，零售业销货价值止跌回升，写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但商业租金全面复苏仍需等待，高端零售和中环写字楼可能率先迎来结构性修复 [1][4] - 继续看好香港市场占比高的港资房企的重估机遇，有望在香港地产复苏的β趋势下迎来戴维斯双击，同时股息率也带来一定支撑 [1] - 重点推荐头部港资开发商和领展房产基金 [1][8] 住宅市场：量价表现 - **房价**：1月末中原地产领先指数较25年12月末环比上涨2.2%，创下自25年4月本轮复苏以来的最大单月环比涨幅 [1][2] - **房价**：根据香港差饷物业估价署数据，25年12月香港私人住宅价格指数环比上涨0.2%，同比上涨3.3%，自25年3月低点累计反弹5% [2] - **成交量**：1月香港新房和二手房私人住宅成交合约数量分别为1537份和3674份，由于春节错位影响，同比分别大幅增长104%和50% [2] - **市场展望**：报告维持26年成交量温和上升（新房+4%、二手房+9%）、房价延续上涨（同比+4.7%）的判断 [2] 住宅市场：库存与租金 - **库存规模**：25年末香港竣工在售库存为2.3万套，连续3个季度下降；在建未售库存为6.1万套，连续5个季度下降 [3] - **去化周期**：竣工未售库存的去化周期降至14个月，较高点缩短10个月；计入在建未售库存后的总去化周期为50个月，较高点砍半，已修复至过去二十年的平均区间 [3] - **租金**：12月香港私人住宅租金指数环比上涨0.1%，同比上涨4.3%，继续创出历史新高 [3] - **租金收益率**：70平以下住宅平均租金收益率为3.35%，依然高于3.25%的封顶房贷利率 [3] - **市场流动性**：1月末1个月HIBOR环比下降47个基点至2.61%，金融市场流动性持续改善 [3] 商业地产市场表现 - **零售业**：25年香港零售业销货价值为3805亿港币，同比上升1.0%，自25年5月以来连续8个月同比上升 [4] - **零售细分**：酒类饮品及烟草、电器等耐用消费品实现双位数增长；珠宝首饰、钟表及名贵礼物在25年下半年显著复苏；鞋服制品、超级市场、百货公司等业态全年录得同比下滑 [4] - **写字楼**：25年香港写字楼净吸纳量创2018年以来新高，但由于供给量处于2009年以来的次高水平，全年空置率同比上升0.4个百分点至17.3%，仍处于历史高位 [4] - **商业租金**：12月香港零售、写字楼、工厂大厦租金指数分别环比持平、下降0.2%、下降0.1%，同比分别下降4.7%、3.3%、3.0% [4] - **结构性机会**：报告认为商业租金的全面复苏仍需等待，但高端零售、中环写字楼等业态可能率先迎来结构性修复 [1][4] 重点公司推荐与观点 - **领展房产基金 (823 HK)**：报告给予“买入”评级，目标价50.59港元 [8][29] - **公司定位**：作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，总估值约2258亿港元，自上市以来其基金单位持有人年化回报率为10.9% [29] - **估值驱动**：人民币升值、人口回升、美联储降息及纳入港股通等因素有望共同推动公司估值修复 [29] - **盈利预测**：预计公司2026-28财年可分派总额为69.08亿、69.82亿、70.52亿港元，对应DPU为2.67、2.70、2.73港元 [29]

行业前景 - 香港住宅市场正触底回升，需求全面回暖 [1] - 预计新楼供应将从2024年或2025年起逐步减少 [1] - 在供需前景改善下，住宅市场复苏势头有望持续 [1] - 预测2024年香港住宅楼价将上升5%至10% [1] - 预测2024年一手及二手市场成交量分别增长5%及8% [1] 公司分析 - 住宅市场复苏对美联集团构成利好 [1] - 上调美联集团2025至2026年盈利预测29%及22% [1] - 上调美联集团目标价至3.61港元 [1] - 给予美联集团"买入"评级 [1]