随着市场成交的回暖，部分机构对香港房价走势也有了积极期盼。12月9日，中原地产预计2026年香港楼市将处于反弹初期，全年房价涨幅或达15%；仲 量联行香港主席曾焕平也在12月10日指出，香港楼价今年已见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5%。 12月15日下午，中原地产香港西半山首席营业董事李巍在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）微信采访时表示，"减息周期和租购倒挂"是推 动今年香港楼市成交大幅反弹的重要原因。 香港楼市在2025年第四季度迎来了重要转折。 短短两个月内，阿里巴巴、京东两大内地互联网巨头斥资超百亿港元，密集购入香港核心区写字楼。与此同时，地产界名人率先行动，内地高净值人群与 本地刚需客亦同步入场，带动整体成交回暖。 中原地产数据显示，2025年1—11月，香港一手住宅成交1.88万宗，二手住宅成交3.58万宗，均创近年峰值。 "2025年香港放宽印花税门槛，进入减息周期，置业门槛下降，而且港股走好，财富效应刺激买家入市意欲。租金已连续上升3年，首11个月累升4.84%， 进一步吸引投资客入市收租。与此同时，减息后'供平过租'（注：指购买房产后每月的按揭供楼 ...

香港房地产市场2025年回顾与2026年展望 - 香港住宅市场在2025年止跌回暖，整体楼价自年初至10月止跌回升1.8%，市场被认为已见底并逐步走出整固期 [2] - 2025年全年住宅成交量预计达到约6.2万宗，按年同比上升约17%，成交总值亦显著增长 [2][3] - 行业普遍预期2026年市场正面势头将延续，中小型住宅楼价预计上升约5%，有观点认为升浪可能持续更长时间 [6] 市场表现与价格走势 - 香港整体住宅楼价指数在2025年3月至10月期间出现3.3%升幅 [2][4] - 不同档次住宅价格均出现回暖：沙田第一城和太古城按季同比升幅为2.9%，豪宅贝沙湾按季同比上升6.1% [4] - 具体户型价格上升，面积431方英尺的A类单位平均售价从1月的467万港元升至9月的489万港元，升幅近5% [4] 成交量与成交金额 - 2025年住宅买卖合约数字已连续九个月录得超过0.5万宗，预计第四季度成交约1.64万宗，按年同比上升9% [2] - 截至12月初，私人住宅买卖登记约5.4万宗，涉及金额约4710亿港元，有机构推算全年成交量约5.72万宗，较2024年上升18% [3] - 以5.72万宗推算，全年成交总值将达约4970亿港元，同比增加13% [3] 驱动市场回暖的关键因素 - 宏观利率环境改善，香港银行跟随美联储降息，降低了楼市入场门槛及利息成本 [5][7] - 股票市场向好产生财富效应，进一步释放住宅需求 [5] - 特区政府政策调整，将100港元印花税门槛提升至400万港元房屋，刺激了小户型房屋成交量 [5] 细分市场需求与结构 - 400万港元以下一手及二手私人住宅前11个月交易约1.2万宗，较2024年全年增加约20%，创近九年新高 [5] - 在住宅单位总成交量中，约84%的成交价格在1000万港元或以下 [5] - 租金市场走强，住宅租金指数年初至今已录得约4.0%的升幅，部分小户型租金回报率已高于利息水平 [6] 未来市场供应与库存 - 新盘库存压力减轻，尾货量由2025年初的约2.3万套降至2万套左右，缓解了地产商推盘及开价压力 [8] - 地产商因前期市场不景气减少了拿地，未来供应存在一定压力 [8] - 私人住宅供应有望于2026年年底恢复至正常水平 [6] 2026年市场展望与潜在增量 - 低利率环境预计将持续，美国处于降息周期，香港利率可能同步下降，有助于资金流入楼市 [7][8] - 货币因素可能推动资产价格，港元与美元挂钩，美元贬值或令包括楼宇在内的实体资产价格上升 [8] - 人才计划带来新增需求，部分2023年至2024年通过人才计划来港的专业人士，在租住期满后可能考虑购置首套住房 [8]

（原标题：仲量联行：香港住宅市场软着陆，2026年中小户型价格料升5%） （仲量联行发布会现场 摄/张伟泽） 南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生谢巧云 香港报道 12月10日，仲量联行香港主席曾焕平在记者会上表示，目前香港住宅市场已经"软着陆"，预计2026年香 港中小型住宅价格将上涨约5%，而2026年豪宅市场价格将趋于稳定。新盘及楼龄较小的屋苑楼价升幅 会较显著。 曾焕平指出，2025年以来，香港住宅市场整体氛围转好，整体趋于稳定。截至2025年10月底，香港二手 住宅市场成交量达到5.1万宗，同比涨幅超20%。而根据仲量联行中小型住宅资本价格指数，香港住宅 市场价格在2025年前11月上涨1.4%。 曾焕平指出，市场回暖的首要推动力是积累购买力的释放。2024年2月香港多项税务宽减政策出台后， 内地买家不断涌入香港住宅市场，购房需求得到释放，为整体市场价格带来支撑。他观察到，部分地区 的新盘销售中，内地买家的占比甚至高达90%。 库存高企一直是香港房地产市场面临的挑战。曾焕平表示，随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底， 库存消化期将回落至2015年至2021年的平均水平约51.3个月。同 ...

香港业内人士：2026年本地住宅市场复苏势头有望延续 中新网香港12月10日电 (记者 戴小橦)临近年底，香港楼市的复苏态势与来年走向引发市场关注。多位 业内人士10日表示，2025年香港楼市已完成从复常到复苏的关键转折，2026年本地住宅市场复苏势头有 望延续。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，全球经济环境、香港本地供需变化与政策红利的共 振，是2025年住宅市场回暖的核心推手。美元年内贬值约8%提升了实物资产避险吸引力，叠加香港银 行跟随美联储减息，再加上港股反弹逾40%的财富效应，压抑多年的购房需求集中释放。 陈永杰表示，截至2025年11月，香港一手私人住宅成交量达1.88万宗，全年预计突破2万宗；二手市场 前11个月成交约3.58万宗，全年预计达3.9万宗，均创近年新高。 戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤从需求端给出解读。她指出，香港"高端人才通行证计 划""优秀人才入境计划"等人才政策持续发力，吸引各类人才及家属抵港；叠加非本地学生数量增加， 催生大量刚性居住需求。住宅租金指数延续升势，年初至今录得4%升幅，而拆息下调、置业成本走 低，不仅吸引投资者入市，更促使不少租客转向"租转 ...

核心观点 - 经历长达六年调整后，香港楼市出现转势曙光，优质写字楼租金及住宅楼价于2025年第四季显著回暖，预计2026年部分细分市场将录得增长 [1] 住宅市场 - 香港楼价已于2024年见底，对2026年前景持审慎乐观态度，预期中小型住宅价格将上升约5% [1] - 新盘及楼龄较轻的屋苑楼价升幅会较显著，新盘销情持续畅旺有助带动整体市场气氛 [2] - 银行下调最优惠利率及市场对后续减息的预期，有助纾缓按揭负担，压抑多时的住宅需求逐步释放，预计成交量可望持续增长 [2] - 近年来市场库存高企，以2023及2024年的供应计算，消化全部库存分别需时约101.6个月及67.4个月 [1] - 随着货尾单位逐步消化，预期至2025年底，库存消化期将回落至2015至2021年的平均水平约51.3个月 [1] - 至2026年底，私人住宅供应有望恢复至正常水平，去货速度可进一步缩短至约44.7个月 [1] - 豪宅价格预计维持平稳，但租金料可上升0%至5% [1] 写字楼市场 - 经历自2019年下半年起长达六年的回调后，香港甲级写字楼租赁市场料将于2026年见底 [2] - 2025年下半年，中环及尖沙咀率先带动回升，租金分别录得0.5%及0.2%的升幅 [2] - 2025年下半年净吸纳量达163万平方呎，为2019年上半年以来最高水平，反映企业开始重启扩充计划 [2] - 市场复苏主要受对冲基金、私人银行及财富管理中心的强劲需求带动，年内银行存款及证监会持牌专业人员数目均创历史新高 [2] - 展望2026年，市场表现料将呈现分化格局，复苏动力仍将主要来自金融服务机构，其中以中环写字楼市场受惠最深 [2] - 预计2026年中环甲级写字楼租金将录得0%至5%的升幅 [1] - 预计2026年整体写字楼市场租金则可能再跌0%至5%，在供应持续庞大的情况下，即使需求回升，预期整体空置率仍将维持约15% [3] 商铺市场 - 2025年优质商场及核心区街铺租金分别下跌9.1%及7.7%，但核心区街铺空置率略见改善 [3] - 租金回落促使租户趁机升级至核心地段，同时吸引新品牌把握较低租金水平进驻香港市场 [3] - 整体租赁活动有所回升，但成交仍集中于铜锣湾及中环等核心购物区 [3] - 虽然部分老牌餐饮商户相继结业，但升级换铺及新进品牌的需求依然稳健，预期2026年租务市场将保持活跃 [3] - 考虑到就业前景疲弱及出入境旅游持续失衡，预期2026年商铺结业速度将快于新租承接，空置率将维持于偏高水平 [3] - 预测2026年香港核心区街铺租金将下跌0%至5%，而优质商场租金则可能进一步下跌5%至10% [4]

她提到，随着香港银行跟随美联储调低利率，楼市入场门槛及利息成本降低，加上股票市场向好连带财 富效应，住宅需求进一步释放，买卖气氛持续向好。自今年3月起，住宅买卖合约数字连续9个月录得超 过5000宗，预计第四季住宅成交宗数约16400宗，同比升9%，即全年总成交量约62000宗，同比升 17%。年内发展商积极推盘去库存，1月至10月的一手成交约占整体住宅交投数目的33%。 戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示，预计明年香港住宅成交量有望与今年水平相约，楼价 升幅约5%之内。今年租金已经升很多，2026年租金都会有一定的增长，可能比今年稍微放缓，到3%左 右。至于酒店改装学生宿舍，酒店物业改造可能需要时间，物业不一定会一下子全部推出市场。 邓淑贤指出，受惠于成交量持续回升，香港楼价自今年3月起逐步回稳，并在4月起开始录得轻微升幅。 根据香港差估署数据，整体住宅楼价指数3月至10月期间录得3.3%升幅，以致年初至今楼价止跌回升 1.8%，显示楼市已见底并逐步走出整固期。另一方面，住宅租金指数在外来专才和非本地学生的住屋 需求带动下延续升势，年初至今录得4%升幅，在拆息下调下，继续吸引投资者入市，亦有租楼人士 ...

香港住宅市场 - 10月香港私人住宅价格同比上升1.1% 年初至今上升1.8% 显示价格及交投量呈温和复苏 [1] - 湾仔新盘Spring Garden销售率达97% 吸引中国内地及海外买家投资 [1] - 租赁市场1至2房单位需求强劲 特别是中国内地专业人士 月租6万港元以下租赁活动集中 月租20万至40万港元租赁亦见增加 [1] 香港写字楼市场 - 香港岛优质甲级写字楼展现强劲韧性 复苏速度显著快于传统办公楼 [1] - 传统规格办公楼因供应过剩及租户以质换量偏好而承压 [1] - 受中国内地企业及初创公司IPO需求带动 小型办公空间及共享办公需求进一步增加 [1] - 九龙区甲厦11月成交量增加 主要由租用3000方呎以下单位的中小企业搬迁带动 低于每方呎20港元的交易居多 [1] - 大型企业倾向续租以避免高额资本支出 市场跌幅放缓显示九龙或进入筑底阶段 [1] 香港零售物业市场 - 1月至9月香港零售销售总额达2765亿港元 跌幅收窄至1% [2] - 零售自4月结束连续14个月负增长后持续回升 奢侈品5月至9月增加6.2% [2] - 核心零售区租赁活跃 新零售商积极进驻 [2]

香港住宅市场前景 - 香港住宅市场处于转折点，预计未来3至5年进入上升周期 [1] - 新盘及二手住宅成交量强劲回升，私人房屋供应已见顶 [1] - 内地人才及学生持续流入使住宅空置率维持在约4%的低水平，租金增长稳健 [1] - 发展周期较长及土地销售疲弱导致供应持续受限 [1] - 失业率从疫情后的8%下降至最近的3.8%，家庭收入温和增长 [1] - 随着减息，更多租户可能转为置业，预期3至5年内楼价可重返2021年高位 [1] - 公共房屋供应增加不会影响私人住宅需求，因目标群体不重迭 [1] 香港楼市差异化优势 - 在"一国两制"框架下具有产权保护、资金自由流动、与美元挂钩及低税制等优势 [2] - 预期内地投资者对香港物业的需求保持强劲，大学区附近物业投资潜力较高 [2] 商业物业市场 - 零售业因电子商务面临结构性挑战，餐饮业具韧性但整体租赁需求疲弱 [2] - 写字楼市场在资本市场改善支持下出现复苏迹象 [2] - 商业物业将逐步改善，但需留意宏观经济及全球货币政策的不确定性 [2]

香港住宅市场表现概述 - 今年以来香港私人住宅市场呈现量价齐升的复苏态势，1-10月一二手成交量同比增加21% [2] - 房价于3月见底后持续复苏，9月私人住宅售价指数同比增长1.6%，为2022年以来首次同比回正 [2] - 中原地产发布的香港城市领先指数持续改善，表明楼市复苏趋势延续 [2] 价格上涨的驱动因素 - 租金回报率超过贷款利率是核心触发剂，购房相对吸引力明显提升 [3] - 随着美联储加息周期结束及Hibor快速下降，新发放住宅贷款利率在4月份首次低于租金收益率 [3] - 即使8月末后Hibor有所上行，新发放住宅贷款利率也仅为3.4%，仍低于当前3.7%的住宅租金回报率 [3] 市场供需格局根本性变化 - 人口流入是需求端主要动力，2023和2024两年合计签发人才签证超过27万宗，较2021年翻倍增长，占香港人口比重接近4% [4] - 赴港留学生数量大幅增加，2024学年入学人数较2022年增长近80%，加剧校外租房需求 [4] - 租金市场自2023年已企稳回升，私人住宅租金指数从2023年1月低点上涨超过15%，指示供需格局早已转为紧张 [4] - 香港股市回暖和经济复苏进一步提振楼市购买力 [4] 香港与内地市场差异 - 香港人口与楼市规模不大，国内赴港需求容易带动其市场企稳回升 [4] - 香港楼市转好不能简单视为国内地产的提前指标，因国内租金与租金回报率仍在调整过程中 [4]

香港地产股市场表现 - 恒基地产股价上涨4.04%至29.38港元 [1] - 九龙仓集团股价上涨3.29%至21.98港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.72%至98.25港元 [1] 香港住宅市场复苏迹象 - 自2025年3月低谷以来住宅价格已反弹超过4% [1] - 股市表现韧性与楼价有良好历史相关性 [1] - 被压抑需求释放导致成交量持续强劲 [1] - 银行上调物业估值且二手市场挂牌量呈下降趋势 [1] - 越来越多成交以高于估值价格完成助长市场情绪 [1] - 按揭利率预计将进一步下降且库存水平下降 [1] - 租金上涨且内地买家兴趣保持稳固 [1] - 金融产业复苏支持市场 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预测到2026年底楼价将再反弹约5% [1] - 正面迹象预计在短期内将占据主导地位 [1] - 市场建设性立场取决于恒生指数的持续韧性 [1]