行业趋势转变 - 过去房地产被视为稳赚不赔的投资，房价持续上涨，加杠杆购房普遍[1][3] - 近年来市场风向转变，房价不再单边上涨，二手房流动性下降，多套房家庭面临挑战[5] 投资门槛与成本上升 - “房住不炒”政策下，针对多套房家庭的限制增加，二套房首付比例和利率均高于首套房[9] - 银行对多套房贷款审核趋严，对收入、流水和负债率审查更细致[9] - 2025年四季度新发放商业房贷平均利率降至3.06%左右，但存量房贷利率多在4%以上，利差导致提前还款压力增大[11][13] - 经济不确定性增加，家庭现金流紧张风险上升，依赖高杠杆炒房的难度加大[13][15] 二手房市场流动性下降 - 全国百城二手住宅价格在2025年整体下跌，全年累计跌幅显著[19] - 多地二手房挂牌量创新高，成交周期被大幅拉长，部分房源需95天甚至半年以上才能售出[19] - 新房库存大且促销力度强，分流了二手房需求[21] - 购买力向核心城市和核心地段集中，三四线城市、远郊及老旧房产面临长期流动性困境[22][24] - 多套房家庭资产面临“有价无市”的变现难题[26] 房产持有成本增加 - 持有一套普通住宅的年固定成本包括：物业费（约2400元/年）、取暖费（北方约2000-3000元/年）及其他杂费[28] - 若有房贷，利息是主要成本，例如贷款余额100万、利率3.5%则年利息达3.5万元[28] - 2025年重点50城住宅平均租金累计下跌约3%[30] - 许多城市租金回报率仅1%～2%，例如价值200万的房产年租金约2-4万元[30] - 房产税/房地产税是未来潜在成本，虽全国落地节奏谨慎，但“持有环节交税”是方向，对多套房家庭将构成持续的现金流出[32][33][35] - 在房价停滞或下跌背景下，持有成本持续上升，房产从增值资产转变为消耗性资产[35]