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高端住宅市场分层分化
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2025中国高端房地产市场现状报告-MCR嘉世咨询
搜狐财经· 2025-06-07 09:35
中国高端房地产市场核心观点 - 2025年中国高端住宅市场展现出强劲韧性与活力,成为房地产市场中极具独特性的细分领域 [1] - 市场呈现超豪宅、豪宅、改善型高端住宅三层结构,分层与分化特征显著 [2] - 产品创新成为市场发展关键动力,涵盖设计理念、技术应用和功能配置等多维度革新 [3] - 高净值人群资产配置趋向多元化、全球化,购房动机兼具资产保值、圈层象征与品质追求 [4] - 政策持续发力,"好房子"新规提升住宅标准,推动市场向更高品质、更可持续发展 [5] 市场表现与结构特征 - 超豪宅市场(总价3000万元以上)以上海为核心,2024年上海3000万以上新房成交2600套,占30个重点城市60.4% [2] - 1亿元以上豪宅成交同比增141%,涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000万-5000万元50%涨幅 [27] - 豪宅市场(单价12万元/平方米以上)供应放量,上海开盘去化率近80%,"越贵越买"特征明显 [2] - 改善型高端住宅(总价约2000万元)需求稳定,上海黄浦区、徐汇区等核心区域去化率领先 [2] - 城市梯队差异突出,一线城市中上海全球领先,深圳四季度新政后成交倍增,杭州、成都等核心二线城市表现良好 [2] 产品创新趋势 - 第四代住宅普及,西安、重庆、贵阳等地项目通过错层露台、空中庭院等设计融合自然与居住空间 [37] - 实得面积提升成趋势,深圳、北京、成都等地项目通过减少公摊、赠送面积使实得率超90%,部分达133% [41] - 大平层创新设计多样,南京、合肥项目通过垂直咬合、户外花园等打造别墅级居住体验 [3] - 主卧空间升级,配备270°转角窗、环幕落地窗等提升采光与视野 [3] - 智能家居系统涵盖智能照明、语音控制厨房等,北京项目实现全屋定制收纳与拎包入住 [3] 高净值人群行为 - 高净值人群资产配置趋向多元化、全球化,股票占比下降,保险等占比上升 [4] - 购房动机兼具资产保值、圈层象征与品质追求,核心区高端住宅因稀缺性成保值首选 [4] - 高端项目的圈层纯粹性满足身份需求,主卧升级、健康娱乐配置等提升居住体验 [4] - 截至2023年底,中国内地拥有46,060名超高净值人士(个人流动金融资产超过2500万美元),占比全球19% [17] 未来发展趋势 - 政策持续发力,"好房子"新规提升住宅标准,推动市场积极变化 [5] - 产品差异化发展加速,细分市场精准匹配需求 [5] - 租金收益率有望提升至3%以上,随产品创新与市场成熟,高端住宅投资价值与居住品质将进一步提升 [5] - 2025年中国经济增长预计将保持在4.5%-5%的区间,通胀预期温和回升 [18] - 央行预计住房租赁静态租售比基础上有望提升至3%以上,将高于多数资产回报率 [25]