文章核心观点 - 在多重压力下，全球超高净值人群对伦敦超高端豪宅的投资趋于保守，市场正经历深刻转型，伦敦已不再是默认的“安全港”[3] - 市场进入深度调整阶段，为买家提供了过去十多年中少有的实质性议价窗口期[4] - 展望2026年，市场有望底部企稳，核心区价格已较峰值显著回落，形成价值洼地[7] 市场表现与交易数据 - **交易量大幅萎缩**：2025年，伦敦仅录得161笔成交单价在1000万美元以上的交易，较上年同期大幅萎缩约32.1%[3] - **全球排名下滑**：在单价1000万美元以上交易的全球排名中，伦敦已由2022年的榜首跌至2025年的第五位[3] - **季度表现疲软**：2025年第四季度，伦敦1000万美元以上的豪宅交易仅为35笔，在其监测的12个主要市场中排名跌至第七[3] 市场调整与议价空间 - **议价空间显著**：市场出现“史无前例的议价空间”，例如有中东卖家物业最终以2500万英镑成交，较挂牌价（3500万英镑）有1000万英镑的议价幅度[4] - **价格调整普遍**：市场上不少挂牌价已下调15%左右，计入最终议价后折扣力度更大[4] - **开发商策略软化**：为回笼资金，部分项目的渠道佣金已从过去的2%~3%攀升至7%[4] - **价值重估成交**：此类“价值重估型”成交在过去一至两年内均有数笔，在此前的市场高峰阶段几乎未曾出现[4] 市场分化的驱动因素 - **买家结构分化**：2023年后市场分化明显，刚需买家波动较小，但投资型或改善型买家开始犹豫[5] - **高息环境影响**：在高息环境下，投资型买家会反复衡量配置实物资产与获取银行无风险收益的利弊[5] - **经济形势影响**：贷款利息高企及经济形势不稳定是近期豪宅交易量减少的原因之一[5] 核心政策变量与买家行为 - **“非居民身份”制度终结**：自2025年4月起，新规要求在英居住满4年后，其全球收入均须纳入英国征税范围，这曾是延续两百年的制度[6] - **国际买家重新评估**：该制度的落幕促使国际买家重新评估持有英国资产的必要性，部分顶级富豪选择彻底迁出[6] - **替代目的地兴起**：阿布扎比和迪拜凭借零个税、优质教育和业务便利性，正成为伦敦核心豪宅区买家的替代方案[6] - **政策影响显著**：对于该制度的改变，10个富人中会有5个觉得有影响，这5个人就会离开英国[6] - **资产减持案例**：有企业主因此以低于市场价20%的价格减持其位于肯辛顿的房产，并将业务与家庭重心迁往他处[6] - **部分需求回流**：受中东局势影响，有海外资产配置需求的买家被“分流”回伦敦，同时买家认为伦敦中心区豪宅价格已更加合理[6] 市场展望与价格预测 - **价格已显著回落**：根据库茨发布的伦敦顶级房产指数，核心区价格已较2014年峰值回落10.3%，部分区域如骑士桥降幅甚至接近30%[7] - **市场有望企稳**：展望2026年，伦敦豪宅市场有望底部企稳[7] - **价格预测**：第一太平戴维斯预测，2026年核心区价格将趋于平稳，并预计到2030年累计增长8.1%[7]

中国高端房地产市场核心观点 - 2025年中国高端住宅市场展现出强劲韧性与活力，成为房地产市场中极具独特性的细分领域 [1] - 市场呈现超豪宅、豪宅、改善型高端住宅三层结构，分层与分化特征显著 [2] - 产品创新成为市场发展关键动力，涵盖设计理念、技术应用和功能配置等多维度革新 [3] - 高净值人群资产配置趋向多元化、全球化，购房动机兼具资产保值、圈层象征与品质追求 [4] - 政策持续发力，"好房子"新规提升住宅标准，推动市场向更高品质、更可持续发展 [5] 市场表现与结构特征 - 超豪宅市场（总价3000万元以上）以上海为核心，2024年上海3000万以上新房成交2600套，占30个重点城市60.4% [2] - 1亿元以上豪宅成交同比增141%，涨幅显著高于5000万元-1亿元89%涨幅和3000万-5000万元50%涨幅 [27] - 豪宅市场（单价12万元/平方米以上）供应放量，上海开盘去化率近80%，"越贵越买"特征明显 [2] - 改善型高端住宅（总价约2000万元）需求稳定，上海黄浦区、徐汇区等核心区域去化率领先 [2] - 城市梯队差异突出，一线城市中上海全球领先，深圳四季度新政后成交倍增，杭州、成都等核心二线城市表现良好 [2] 产品创新趋势 - 第四代住宅普及，西安、重庆、贵阳等地项目通过错层露台、空中庭院等设计融合自然与居住空间 [37] - 实得面积提升成趋势，深圳、北京、成都等地项目通过减少公摊、赠送面积使实得率超90%，部分达133% [41] - 大平层创新设计多样，南京、合肥项目通过垂直咬合、户外花园等打造别墅级居住体验 [3] - 主卧空间升级，配备270°转角窗、环幕落地窗等提升采光与视野 [3] - 智能家居系统涵盖智能照明、语音控制厨房等，北京项目实现全屋定制收纳与拎包入住 [3] 高净值人群行为 - 高净值人群资产配置趋向多元化、全球化，股票占比下降，保险等占比上升 [4] - 购房动机兼具资产保值、圈层象征与品质追求，核心区高端住宅因稀缺性成保值首选 [4] - 高端项目的圈层纯粹性满足身份需求，主卧升级、健康娱乐配置等提升居住体验 [4] - 截至2023年底，中国内地拥有46,060名超高净值人士（个人流动金融资产超过2500万美元），占比全球19% [17] 未来发展趋势 - 政策持续发力，"好房子"新规提升住宅标准，推动市场积极变化 [5] - 产品差异化发展加速，细分市场精准匹配需求 [5] - 租金收益率有望提升至3%以上，随产品创新与市场成熟，高端住宅投资价值与居住品质将进一步提升 [5] - 2025年中国经济增长预计将保持在4.5%-5%的区间，通胀预期温和回升 [18] - 央行预计住房租赁静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率 [25]