财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.64美元，比季度初的指引高出0.01美元 [10] - 同店收入增长较去年下降0.4%，较第四季度的下降1.6%有所改善 [8] - 同店投资组合的平均入住率在第一季度降至89.5%，下降了50个基点，较第四季度下降120个基点有所收窄 [9] - 第一季度新入住率同比下降约8%，较第四季度同比下降约10%有所改善 [9] - 同店运营费用较去年仅增长0.6%，好于本季度的模型预测 [10] - 同店NOI增长为负0.8% [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，本季度平台新增33家门店，季度末管理的第三方门店达到869家 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约市、芝加哥、华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州郊区等强劲市场持续表现强劲；受供应影响的市场如北新泽西、凤凰城和亚特兰大，呈现出稳定或复苏的迹象 [7] - 4月入住率为89.9%，与去年有90个基点的差距 [21][65] - 4月平均租金同比下降约2%，第一季度同比下降约8%，第四季度同比下降约10% [22] - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4% [69][70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司收购了未合并合资企业HVP IV剩余80%的权益，投资4.528亿美元，包括偿还合资企业层面债务的4450万美元，目前完全拥有该投资组合 [11] - 公司将继续以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略，ECRI策略保持一致，暂无重大改变计划 [60][61] - 公司关注每个投资机会，维持健康的资产负债表，以便在有吸引力的机会出现时进行交易，但目前投资环境仍存在不确定性 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存储行业具有韧性，公司对行业的长期健康和自身作为领先运营商的表现充满信心 [7] - 4月以来经济存在不确定性，导致大型消费决策波动，影响存储需求；鉴于当前利率环境和市场不确定性，预计住房市场不会改善，2025年运营指标将逐步改善，但缺乏快速加速的催化剂 [13] - 公司维持此前的营收增长预期范围，因费用表现好于预期，略微缩小了范围，提高了每股FFO范围的中点 [13] 其他重要信息 - 公司发布了2025年收益指引及相关假设 [12] - 公司的言论包含前瞻性陈述，实际结果可能与这些陈述存在重大差异，相关风险因素在提交给美国证券交易委员会的文件中有所说明 [3] - 公司言论提及非GAAP指标，GAAP和非GAAP指标的调节可在公司网站上的第一季度财务补充文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度需求的驱动因素是什么 - 公司客户群体广泛，需求驱动因素包括日常生活事件和商业客户的需求；由于住房市场情况，买卖单户住宅的客户需求未达历史水平 [18] 问题2: 4月的入住率是多少 - 4月入住率为89.9% [21] 问题3: 4月是否降低了租金以提高入住率 - 第四季度新入住率平均同比下降10%，第一季度收缩至下降8%，4月下降约2% [22] 问题4: 如果处于波动性较小的环境，同店收入和核心FFO会有怎样的变化 - 目前处于租赁季节早期，即使环境波动性较小，也不太可能仅根据第一季度结果对全年预期做出重大调整；公司在2月设定预期，目前情况变化不大，仍需观察整个租赁季节 [26][27] 问题5: 怎样的租赁旺季算好 - 好的租赁旺季是相对于公司预期而言；公司预计租赁季节不会像疫情前的正常季节那样，不会有通常季节性的实际入住率增长和租金增长，更倾向于较为温和的情况 [29] 问题6: 德州市场第一季度表现不佳的原因及未来预期 - 奥斯汀是受供应影响的市场，正在复苏；休斯顿表现稳健，吸收了大量供应，人口和就业增长良好；达拉斯面临供应和竞争定价的挑战，但公司对这些市场整体持乐观态度，认为它们正在稳定或向好发展 [34][35] 问题7: 两个在建开发项目在成本和劳动力方面是否有挫折或意外情况 - 由于项目时机较好，未受到近期原材料价格波动的重大影响，没有意外情况 [37] 问题8: 第二季度FFO保持稳定的原因以及较低端指引为0.63美元（较第一季度下降0.01美元）的假设是什么 - 第一季度表现较好，部分原因是运营费用的时间安排；第二季度其他收入项目的贡献会减少，营销支出的时间安排与去年不同，是多种因素的综合影响 [42][43] 问题9: 小企业客户需求是否有增长，哪些市场较为明显 - 在纽约、北泽西的一些城市地区、芝加哥的城市地区和华盛顿特区有一定增长；这是由于客户对自存储的认识提高，将其作为更永久空间的解决方案；未看到因小企业倒闭而产生的需求增长 [45][47] 问题10: 本季度人员费用同比下降的原因以及全年的预期 - 人员费用下降是多种因素的综合结果，并非工资因素；公司在过去几年提高了门店人员配置和管理效率；预计全年该费用与去年相比更趋于平稳，而非下降 [49][50][51] 问题11: 未来是否有机会收购其他现有合资企业，全资收购是否可行 - 全资收购对公司有意义，但目前市场波动和利率不确定性导致买卖双方在估值上难以达成一致；公司会关注每个机会，维持健康资产负债表以等待有吸引力的交易机会 [53][54] 问题12: 目前eCRR策略如何，是否会降低eCRR率并提高新入住率 - 公司策略保持一致，以数据驱动决策，平衡客户服务和价格策略；本季度ECRI与上季度和去年基本一致，目前暂无重大改变计划 [60][61] 问题13: 今年以来租金的顺序趋势如何，与2024年或疫情前正常年份相比如何 - 租金呈积极趋势，第四季度平均下降约10%，第一季度平均下降约8%，4月平均下降略高于2%；与去年相比，租金顺序增长更好 [63][64] 问题14: 4月89.9%的入住率与去年相比如何 - 与去年有90个基点的差距 [65] 问题15: 纽约市和华盛顿特区市场的反弹情况如何，是否有可持续性因素 - 纽约市的布朗克斯和布鲁克林同店收入增长约5%，皇后区除长岛市外表现良好，长岛市面临竞争供应情况；华盛顿特区郊区持续强劲，特区本身同店收入增长接近4%；这些市场表现略好于全国水平，趋势在全年有望持续 [69][70] 问题16: 华盛顿特区市场的强劲是否与政府雇员更替有关 - 公司正在通过门店人员了解客户情况，但目前没有明显迹象 [71] 问题17: 4月街道租金改善的驱动因素是什么 - 第一季度表现良好，剔除闰年因素后，本季度租赁与去年持平，租金从1月到3月逐步改善；4月情况较为波动，公司将密切关注市场对消费者的影响，目前采取逐日、逐周观察的方式 [76][77] 问题18: 费用时间安排方面的情况，特别是营销费用，是否会在今年晚些时候恢复 - 维修和保养费用方面，去年支出比今年多；营销费用方面，公司根据机会进行支出，以获得良好的回报，该费用在全年会有波动；今年第一季度营销支出有所减少，但预计全年仍有机会增加支出 [79][80][81] 问题19: 第三方管理业务是否有更多需求 - 是的，需求有所增加；业务组合发生了变化，从以新开发门店为主，转变为更多的开业运营门店；部分原因是市场环境压力和业主对公司品牌价值的认可，机构活动有所减少 [86][87] 问题20: 如果今年晚些时候进入衰退，公司业务会有怎样的反应 - 自存储业务在大多数经济周期中表现良好，衰退时可能会有客户因削减开支而产生需求，如与他人合住或搬回家中；而在退租方面，通常不会出现因经济衰退而大幅增加的情况 [89][90] 问题21: 营销支出主要用于付费搜索，其他渠道的测试进展如何 - 营销渠道涵盖从SEO有机到付费、社交媒体、卫星广播广告、户外广告等多种形式，付费搜索支出最高 [95][96] 问题22: 什么因素导致更多的品牌认知型营销（如公交、卫星广播）与更有针对性的搜索型营销支出之间的差异 - 门店本身是最高的品牌认知来源；品牌认知型营销主要是提供潜意识的品牌意识，当客户有需求时，能使公司成为首选；而搜索型营销更具针对性，能在客户有需求时引导其找到公司 [97][98]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度核心FFO每股0.27美元，与上年同期持平，反映了去年完成的投资组合优化和去杠杆战略最后阶段的影响 [14] - 同店NOI在本季度增长2.7%，包括同店收入增长2.3%和运营费用较上年增长1.6% [14] - 第一季度末净债务与调整后EBITDA比率为6.3倍，高于2024年第四季度，因第一季度EBITDA季节性较低，公司仍有望在2025年底实现中五倍的比率 [17] - 截至第一季度末，包括本金摊销在内，到2027年底到期的债务仅占总债务的17% [17] - 3月签订了一份1亿美元的SOFR掉期协议，使100%的债务固定或对冲 [18] - 拥有近7.5亿美元的流动性用于增值投资 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，第一季度新租约租金下降4.6%，续约租金上涨4.8%，整体混合租金率增长10个基点 [15][23] - 租户保留率为59.5%，租户续约率为68.6% [16] - 增值改造业务，本季度完成275个单元，实现加权平均投资回报率16.2%，目前有28个社区超4600个单元参与增值计划，预计今年完成500 - 5000个单元 [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年约7.9万个新公寓单元交付，占现有供应量6.1%，预计2025年交付3.2万个，2026年交付2.4万个，分别占现有供应量2.15%，2025年和2026年交付量分别同比下降60%和24% [9][10] - 2024年全国多户住宅新交付量超过吸纳量，净吸纳率为 - 21%，2025年全国公寓市场预计净吸纳率为1.5%，公司子市场预计强劲反弹，净吸纳率达8.5% [10][11] - 未来三年公司子市场预计每交付一个新公寓对应七人人口增长，全国前10大市场平均住房拥有成本比公司月租金高94%，公司平均租户租金收入比稳定在约21% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行长期投资战略，本季度出售伯明翰最后一项资产，完成该市场退出，在印第安纳波利斯扩张规模，收购一个280单元社区，还在查尔斯顿开展新合资项目 [7] - 公司有两个待完成交易，总价约1.55亿美元，预计第一年经济资本化率在5%以上，收购管道依然强劲 [7][8] - 公司认为市场供需基本面将主导运营，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] - 公司主要为B级物业组合，与主要为A级物业组合的同行相比，未经历同样程度的租金率下降 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为尽管自上次电话会议以来出现宏观经济不确定性，但2025年发展基本符合预期，公司有望实现全年同店NOI和核心FFO每股指引 [5] - 管理层指出市场供需基本面将继续主导公司运营，基于需求强劲和新供应大幅下降的前景，2025年计划继续假设租金率增长且不牺牲入住率，预计2026年这一趋势加速 [12] 其他重要信息 - 公司电话会议进行网络直播，回放将于美国东部时间中午12点左右通过网络和电话提供 [2] - 会议可能包含前瞻性陈述，实际结果可能与公司预测有重大差异，公司不承担更新前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [3][4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第一季度租赁利差低于指引的原因及是否改变全年利差指引 - 第一季度新租约利差下降4.6%，续约利差上升4.8%，公司主要为B级物业组合，未像一些A级物业组合的同行那样经历租金率大幅下降，且今年以来租金率增长趋势向好，预计下半年新供应压力减弱将加速租金率增长 [23][24] 问题: 租户层面是否受到关税、宏观不确定性等压力 - 公司目前未感受到关税和驱逐的影响，虽时间尚早但会密切关注，有信心团队能应对经济不确定性并保持表现 [25] 问题: 市场租金逐月改善是否会导致第二季度租赁利差加速，以及新租约租金率何时转正 - 市场租金逐月改善符合预期，预计下半年新供应压力减弱将加速租赁利差增长，5月和4月需求较去年同期增长25%，转化率与去年相当，租赁率和入住率呈上升趋势 [29][31] 问题: 4月和5月定价能力的评论是否基于新租约和续约情况 - 评论基于混合租金率，新租约和整体混合租金率趋势均向好 [36][37] 问题: 今年是否会寻求更多开发机会 - 公司看到很多机会，但会考虑资本成本和平衡资产负债表风险，查尔斯顿项目因当地资产布局和投资回报有吸引力而参与 [38][39] 问题: 筹集资本的决策及成本与收购资产机会的关系 - 公司此前股权融资的盈亏平衡经济资本化率约为5.4%，目前收购资产的第一年经济资本化率在5.6%及以上，交易具有盈利增值性，市场给予信号时继续筹集资本合理 [42][43] 问题: 混合利差低于同类期限利差的原因及影响时长 - 公司从中期开始减少短期租约、延长租约期限，预计到今年年中这一过渡基本完成，具体受市场情况影响 [44][45] 问题: 入住率比较优势过去后，同店收入的节奏及其他影响因素 - 第二至四季度收入增长将来自租金率增长和全年预计的坏账减少，预计坏账占收入比例从目前的1.8%降至1.2 - 1.3%，租金增长下半年将更有利 [48][49] 问题: B级和A级物业租金增长和需求趋势的相对表现 - B级物业需求良好，增值单元基本预租，A级物业受新供应竞争，但需求趋势也在回升 [50][51] 问题: redevelopment项目成本、关税影响、成本锁定时间及投资回报率可持续性 - 翻新项目大部分成本为人工，部分产品成本如电器多来自美国制造商，乙烯基地板已锁定2025年价格，目前预计关税不会造成重大压力，但情况仍需观察 [55][56] 问题: 新租约和续约情况及混合入住率变化原因 - 公司拖欠单元数量保持稳定，同比坏账减少50个基点，预计继续减少至1.2%，早期租约影响混合情况属正常季节性现象 [57] 问题: 全年收入指引的就业增长假设及与2024年对比 - 管理层未提供具体就业增长假设数据，但指出过去三年子市场人口增长与供应增长比例为3.8人/新供应，未来三年将达约7人/新供应，2024年交付量占现有库存约6%，2025年降至约2%，就业和人口增长与历史趋势基本稳定，主要是供应下降 [62][63] 问题: 目前供应过剩市场的情况及数据支持 - 夏洛特和科罗拉多2025年仍有供应压力，亚特兰大和罗利自1月以来新租约租金下降幅度逐月减小，显示供应与需求及吸纳率的积极趋势，如公司最大市场Lam，2024年新交付量占子市场现有库存约6%，2025年预计降至90个基点 [68][69][70] 问题: 5月和6月保险续约预期及其他运营费用项目情况 - 财产和意外险5月15日续约，目前假设全年保费增长10%，预计续约后保费下降；责任险7月初续约，预计保费增加，但两项政策总体预计净减少，责任险保费远低于财产和意外险 [73][74][75] - 第一季度维修保养和周转成本表现好于指引，因租户保留率高于预期，房地产税评估大部分要到6 - 7月才有结果，届时会有更多评论 [78][79] 问题: 是否有其他市场计划在年底前退出 - 目前处置指引已完成，虽会持续评估投资组合，但暂无预期变化，有更新会及时告知 [81] 问题: 6月和7月作为最高到期月份的情况 - 6月和7月是最高到期月份，团队正努力提前推动租赁，5月净需求比去年同期增长25%，公司希望保持高保留率以抵消下半年新租约压力，利用新供应减少的机会 [82][83] 问题: 中西部和阳光地带市场混合情况及全年趋势 - 中西部市场混合情况符合预期，在2% - 3%之间，阳光地带市场1 - 4月混合情况呈积极趋势，预计全年持续 [85] 问题: 收购时对租赁中物业和稳定物业的偏好 - 收购更具机会性，公司关注在特定市场增加敞口，且专注于收购第一年对盈利有增值作用的资产，目前管道内资产价值低于重置成本 [86] 问题: Class A和Class B物业表现差异 - 第一季度B级物业组合混合租金率约为正40个基点，A级物业（仅17处）约为负80个基点，B级物业租金率增长更好 [89]