住房抵押贷款债务规模与增长 - 2023年第四季度抵押贷款余额环比增长980亿美元（+0.7%），达到13.2万亿美元 [1] - 抵押贷款余额同比增长5640亿美元（+4.5%） [2] - 自2020年初以来，抵押贷款余额累计增长38%，同期房价上涨53% [2] 抵押贷款余额变动驱动因素 - 余额增长因素包括：购买新建住房、购买无抵押或低抵押的存量房（40%的房屋无抵押贷款）、以及通过再融资套现增加贷款额 [4] - 余额减少因素包括：本金偿还、其他还款、以及止赎导致的坏账核销 [5] 房屋净值信贷额度动态 - 2023年第四季度房屋净值信贷额度余额环比增长1.9%，同比增长8.6%，达到4300亿美元 [6] - 自2021年第一季度低点以来，房屋净值信贷额度余额已飙升36% [6] - 房屋净值信贷额度是第二顺位留置权贷款，违约可能导致止赎，且在加州等12个州属于完全追索权贷款 [7] - 2021年前其不受青睐因超低利率抵押贷款促使业主选择再融资套现，但此趋势现已逆转 [8] 住房债务负担比率 - 住房债务（抵押贷款+房屋净值信贷额度）与可支配收入之比在第四季度为58.8%，与上一季度持平，略高于一年前创下的历史低点 [13] - 该比率在抵押贷款危机期间曾超过90%，是引发金融危机的重要因素 [14] - 可支配收入数据剔除了资本利得，以避免高收入群体扭曲数据 [12] 贷款拖欠与止赎状况 - 第四季度抵押贷款严重拖欠率（逾期90天或以上）微升至0.92%，房屋净值信贷额度严重拖欠率微升至0.82% [16] - 止赎数量在第四季度微增至58,140例，仍远低于2018-2019年“好时期”的65,000至90,000例范围 [18] - 当前止赎水平尚未恢复到“好时期”的正常水平，近年的增长源于疫情期间抵押贷款宽容政策导致的极低基数 [19] - 除非出现房价大幅下跌与高失业率同时发生，否则不会出现大规模的止赎潮 [20] 抵押贷款风险转移与银行风险敞口 - 金融危机后最根本的变化之一是抵押贷款风险从银行转移至纳税人 [23] - 目前65%（约9.4万亿美元）的未偿抵押贷款由政府支持企业或政府机构担保或保险 [23] - 庞大的银行与信贷机构体系仅持有约2.7万亿美元的抵押贷款、房屋净值信贷额度和第二顺位抵押贷款，占总量的不到20% [24] - 不符合政府担保条件且银行不愿持有的抵押贷款（总计约1.7万亿美元）被证券化为“私人标签”抵押贷款支持证券，出售给全球机构投资者 [25]

住房抵押贷款债务总额 - 2023年第三季度抵押贷款余额环比增加1370亿美元（+1.1%），同比增加4820亿美元（+3.8%），达到13.1万亿美元 [1] 抵押贷款余额增长驱动因素 - 增长净额受多重因素影响，包括新房购买融资带来的住房存量增长 [2] - 现有房屋交易中，买家新抵押贷款与卖家偿还贷款的差额（许多卖家无贷款）推高余额 [2] - 新增二次抵押贷款和再融资套现部分亦贡献余额增长 [2] 住房净值信贷额度（HELOC）动态 - HELOC余额季度增长2.7%，同比增长9.0%，达4220亿美元 [5] - 较2021年第一季度低点飙升33%，但余额仍处于相对低位 [5][6] - HELOC为信贷额度，多数处于未使用备用状态，当前统计为实际动用余额 [6] HELOC风险与特征 - HELOC形成房屋第二留置权，违约可能导致止赎 [8] - 在加州等12个非追索权抵押贷款州，HELOC仍属完全追索权债务，贷方可追偿欠款 [8] - 因清偿顺序次于第一留置权，HELOC利率较高，但低于信用卡或个人贷款利率 [9] - 对借款人而言，HELOC可作为低成本备用融资渠道，避免变现投资资产 [10] 住房债务负担比率 - 第三季度住房债务（含抵押贷款与HELOC）与可支配收入比率微升至58.6% [14] - 该比率略高于第二季度历史最低水平，远低于2007年第一季度超过90%的危机前峰值 [14] 抵押贷款风险承担主体 - 银行与信贷机构仅承担2.7万亿美元抵押贷款及HELOC风险，占总额13.5万亿美元的19.7% [16] - 政府通过证券化MBS承担9.1万亿美元单户抵押贷款风险，违约损失由政府承担 [17] - 投资者承担1.7万亿美元不符合政府担保的巨额抵押贷款风险，通过私募MBS转嫁至全球机构投资者 [18] 贷款拖欠与止赎状况 - 抵押贷款严重拖欠率（90天以上）维持在0.8%，HELOC拖欠率微降至0.8% [19] - 第三季度止赎案例增至54,760起，低于2018-2019年繁荣期6.5-9万起的区间下限 [23] - 止赎量呈现"平底锅"形态，源于宽限期政策后从近零水平缓慢回升，仍显著低于历史水平 [24]