美国房地产市场概况 - 美国房地产市场低迷已持续至第四年 销售停滞在30年低点 高房价和高抵押贷款利率将许多潜在购房者拒之门外[1] - 2025年对购房者而言仍是艰难的一年 特点是创纪录的高房价和历史性的低销量[5] - 市场销售低迷可追溯至2022年 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升[5] 房屋销售数据 - 2025年全年 二手房销售总量为406万套 与2024年持平 而2024年销量已跌至1995年以来的最低水平[1][4] - 自2022年以来 房屋销量逐年下降[1] - 销量自2023年以来一直停滞在每年约400万套的水平 远低于历史上约520万套的常态水平[4] - 2025年12月 经季节调整的年化二手房销量为435万套 环比11月增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[6][8] - 12月的销售速度超过了经济学家预期的414万套[8] 房屋价格趋势 - 2025年全年 全国房屋销售价格中位数上涨1.7% 至414,400美元[2] - 2025年12月 房屋销售价格中位数环比上涨0.4% 至405,400美元[8] - 12月的价格中位数创下了历年12月的历史新高 并且是价格中位数连续第30个月实现同比上涨[9] 抵押贷款利率变化 - 一年前 30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间内保持高位 直到夏末开始下降 在年底时已降至接近6%[6] - 近期抵押贷款利率的回落帮助提振了12月的二手房销售[6][8] 市场挑战与展望 - 尽管抵押贷款利率有所下降 但对于许多渴望购房者 尤其是没有现有房屋资产可用于支付首付的首次购房者而言 可负担性仍然是一个挑战[9] - 对经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[9] - 在2025年第四季度 市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增速放缓[5]

美国房地产市场整体状况 - 美国房地产市场销售低迷已持续至第四年（2025年）[1] - 2025年成屋销售总量为406万套 与2024年持平 销售水平为30年来（自1995年以来）最低[1] - 自2022年以来 年度销售已连续多年下滑[1] - 销售年化速度自2023年以来一直徘徊在约400万套 远低于历史上520万套的常态水平[2] 房屋价格表现 - 2025年全国房屋销售中位价上涨1.7% 达到414,400美元[2] - 2025年12月房屋销售中位价达到405,400美元 较2024年12月上涨0.4% 创下历年12月的历史新高[5] - 房屋销售中位价已实现连续30个月的同比上涨[5] 抵押贷款利率变化 - 市场低迷始于2022年 当时抵押贷款利率从疫情期间的低点开始攀升[3] - 一年前（约2024年）30年期抵押贷款平均利率约为7% 并在全年大部分时间保持高位 直到夏末开始下降[3] - 到2025年底 抵押贷款利率已降至接近6%的水平[3] 近期市场动态与展望 - 抵押贷款利率近期的回落推动了2025年12月成屋销售 经季节性调整后的年化销售速度达到435万套 环比增长5.1% 为近三年来的最快销售速度[4] - 12月的销售速度超出了经济学家预期的414万套[4] - 行业专家指出 2025年第四季度市场条件开始改善 表现为抵押贷款利率降低和房价增长放缓[3] 市场面临的挑战 - 高企的房价和抵押贷款利率将许多潜在购房者挡在市场之外[1] - 尽管抵押贷款利率下降 但对许多潜在购房者（尤其是首次购房者）而言 负担能力仍然是一个挑战[6] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度[6]

核心观点 - 美国银行首席执行官Brian Moynihan认为 当前美国住房市场低迷的主要拖累因素并非“利率锁定”效应 而是大量潜在买家无力购房 其核心观点是市场面临普遍的住房短缺 而供应受限是根本问题 仅靠利率小幅下降无法解决 [1][2][3] 对当前住房市场困境的分析 - 市场普遍将住房低迷归咎于抵押贷款利率高企导致的“利率锁定”效应 即现有房主不愿放弃约3%的低利率抵押贷款而出售房屋 [1] - 美国银行首席执行官指出 美国约有1.3亿户家庭 其中一半没有抵押贷款 因此“锁定”问题甚至不相关 这些家庭要么租房 要么已还清贷款 对他们而言 根本不存在低利率“金手铐”的束缚 [2] - 当前市场的真正拖累是大量人群无力承担购房成本 而非房主不愿出售 住房市场对许多人而言变得难以进入 [1][2] 对根本原因与解决方案的阐述 - 住房市场存在普遍的短缺问题 多年来住房建设许可难以获得 导致供应不足 [3] - 解决问题的关键在于增加供应并完成建设许可审批 仅将抵押贷款利率移动50个基点不会带来巨大改变 [3] - 即使利率下降 那些拥有3%左右超低抵押贷款利率的房主也不太可能迅速改变现状 [3] 对宏观经济与市场前景的评论 - 不应期待极低利率环境回归 一个需要那种低利率结构的经济体意味着增长停滞、不成功 并且可能是在抵消经济衰退 [3] - 住房市场不能依赖美联储的“奇迹”来拯救 而房屋建筑商仍受制于繁文缛节 [3] 对租赁市场与投资机会的提示 - 在购房市场承压的背景下 租赁市场重新成为焦点 但不仅仅是作为居住场所 [3] - 由于租赁住房需求依然强劲且供应滞后 一些人正在转变思路 从住房紧张中赚取收入而非被其压垮 [3] - 一种方式是通过投资于租户正在支付的项目（即租赁房产）来获得收益 [3]

行业整体状况 - 2025年住房市场持续疲软，高利率抑制了潜在买家和卖家，卖家选择撤回而非降低要价[1] - 市场冻结因其他因素加剧，包括激进的移民执法限制了建筑劳动力，以及对木材、铝和钢材等材料的高关税[1] - 首次购房和豪华住宅建筑商均面临压力，除非抵押贷款利率大幅下降，否则该板块可能应回避[2] Lennar Corp. (LEN) - 公司2025年第四季度营收同比下降近6%，利润率持续收缩[3] - 转向高销量、低利润率的房屋策略造成拖累，第四季度毛利率为17%，预计第一季度将进一步降至15-16%[4] - 尽管近期抵押贷款利率下降，销售增长依然缓慢，公司预计2026年全年交付量约为85,000套，远低于市场预期[4] - 公司股价年初至今已下跌超过20%，技术分析显示可能进一步下跌[5] Meritage Homes Corp. (MTH) - 公司市值46亿美元，是一家在10个州运营的区域性住宅建筑商[6] - 2025年第三季度每股收益低于预期近20%，季度营收14亿美元，比预期低6%以上，利润率从21.4%降至20.1%[7] - 采用投机业务模式，在市场放缓时未售出的房屋库存可能迅速成为负担，迫使公司提供更多激励措施从而进一步挤压利润[7] - 股价在技术指标显示动能崩溃，面临太多不利因素[9] D.R. Horton (DHI) - 公司是全国性建筑商，市值425亿美元，年销售额超过320亿美元，是市场上最大的专注于入门级住宅的建筑商[10] - 独栋住宅约占公司总收入的87%，业务遍及36个州[11] - 最近财报收入超预期，仅同比下降3%，但入门级住房市场停滞不前[11] - 激励措施导致2025财年第四季度利润率降至20%，股价自12月初以来下跌15%[13] - 公司可能需要抵押贷款利率接近5%才能摆脱下行势头[14] NVR Inc. (NVR) - 公司是另一家住宅建筑巨头，采用“轻资产”商业模式，由第三方开发商持有土地[15] - 若增长乏力，第三方开发商将要求更高利润，公司2025年第三季度营收同比下降4.5%[16] - 股价年初至今下跌10%，技术指标显示看跌动能正在酝酿[18] Tri Pointe Homes Inc. (TPH) - 公司是一家专注于加州、华盛顿、亚利桑那州和科罗拉多州高净值地区的豪华住宅建筑商[19] - 尽管近期盈利超预期，但营收同比稳步下降，管理层在10月23日的第三季度财报电话会议上下调了第四季度利润率指引[21] - 抵押贷款利率高于6%导致即使富裕的房主也持观望态度，影响了公司的业务模式[20] - 股价交易于50日和200日移动平均线之下，技术指标显示看跌交叉[21]

美国成屋销售月度数据 - 2024年11月美国成屋销售环比增长0.5%，经季节调整后的年化销售量为413万套 [1] - 11月成屋销售量同比下降1%，为自当年5月以来首次出现同比下滑 [1][2] - 实际销售量413万套略低于经济学家预期的414万套年化速度 [2] 美国成屋销售市场趋势 - 成屋销售年化速度自2023年以来一直徘徊在约400万套的水平 [4] - 当前销售速度远低于历史上约520万套的年化常态水平 [4] - 2023年美国成屋销售量降至近30年来的最低水平 [3] 美国成屋价格表现 - 2024年11月全国房屋销售价格中位数同比上涨1.2%，达到409,200美元 [3] - 房屋价格已连续29个月实现同比上涨 [3] 美国房地产市场背景 - 尽管11月长期抵押贷款利率维持在当年低点附近，但销售仍出现同比放缓 [1] - 房地产市场自2022年抵押贷款利率从历史低点开始攀升以来一直处于低迷状态 [3]