市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间洽谈步伐加快 [4] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [5] 市场表现分化 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点，租金仅微跌0.3% [6] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [6] - 传统商务区租赁需求更具韧性，空置率显著低于其他板块，中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求力量与投资前景 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山，集中在金融与科技创新行业 [10] - 投资者在写字楼买家占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [10] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [11] - 写字楼市场整体待租率约19%，今年新增供应总量达330万平方呎，消化过程可能还需两到三年 [11]