市场租金与空置率表现 - 香港中环甲级写字楼租金在11月环比微升0.1%，为2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环区内优质甲级写字楼空置率情况出现改善 [1] - 截至9月底香港整体甲级写字楼空置率为17.1%，环比回落0.3个百分点，创2018年第三季以来最大季度降幅 [2] 市场供应与周期判断 - 2026至2027年写字楼供应量将下降，尤其在中环片区 [1] - 香港中环片区的甲级写字楼市场正接近"见底" [1] 需求驱动因素 - 金融、财富管理及专业服务行业仍在推动香港核心区优质写字楼需求 [2] - 科技企业在写字楼需求中的占比正显著提升 [2] - IPO市场持续活跃及金融业扩张需求推动中环优质办公空间租金反弹 [1][2] - 香港股市的活跃表现增强市场对国际金融中心的信心，推动金融机构加快落实房地产计划 [2] 市场格局与未来展望 - 香港写字楼市场预计呈现"核心区企稳、非核心区承压"的分化格局 [2] - 市场长期复苏仍依赖全球经济环境改善及新增供应消化进度 [2] - 市场复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的公司 [1] 开发商策略变化 - 部分开发商的相关写字楼项目开始采取新策略，目标对象为准备赴港上市或开展业务的企业 [2]

香港写字楼市场复苏信号 - 有更多明确信号指出香港写字楼市场正在复苏 [1] - 香港中环的甲级写字楼市场正接近见底 [1] - 市场复苏将继续惠及拥有香港甲级写字楼业务的股票 [1] 市场供应前景 - 2026至2027年写字楼供应量将下降 [1] - 供应下降情况尤其出现在中环地区 [1] 受益公司列表 - 复苏将惠及的股票包括太古地产 [1] - 复苏将惠及的股票包括太古股份 [1] - 复苏将惠及的股票包括置地公司 [1] - 复苏将惠及的股票包括希慎兴业 [1] - 复苏将惠及的股票包括恒基地产 [1]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季度以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率连续两个季度改善，截至9月底为17.1%，按季回落0.3个百分点，创2018年第三季度以来最大季度降幅 [3] - 2025年年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [5] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [5] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域的租赁需求 [5] - 截至10月21日，当年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [6] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [6] 市场表现分化 - 核心地段甲级写字楼是复苏最大赢家，中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [8] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅，其中超甲级写字楼租金更按季微升0.6% [8][9] - 非核心区表现疲弱，九龙东空置率高达23.7%，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [8] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求主要来自对冲基金及财富管理公司 [9] 新需求力量与投资动态 - 内地企业成为香港写字楼市场新力量，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼 [1][11] - 在高端灵活办公空间服务商的客户构成中，内地企业已占据半壁江山，主要集中在金融与科技创新行业 [11] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，主因是银行对抵押贷款态度审慎及高利率环境下租金回报率吸引力不足 [12][13] - 当前香港整体写字楼租金回报率约为4%，略低于当时约4.08%的美国10年期国债利率 [13] 供应与租金前景 - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [5] - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，核心问题在于整体供应量过大，特别是当年新增总量达330万平方呎 [13] - 预计写字楼出租率于2027-2028年会稳步上升，但租金或继续下跌，到2026年底才可能见底回稳 [11] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场，仅靠自用买家难以推动整体市场回暖 [11]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间洽谈步伐加快 [4] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [5] 市场表现分化 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点，租金仅微跌0.3% [6] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [6] - 传统商务区租赁需求更具韧性，空置率显著低于其他板块，中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求力量与投资前景 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山，集中在金融与科技创新行业 [10] - 投资者在写字楼买家占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [10] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [11] - 写字楼市场整体待租率约19%，今年新增供应总量达330万平方呎，消化过程可能还需两到三年 [11]