市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季以来最高纪录 [2] - 全港主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [2] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 截至9月底，仲量联行数据显示空置率从6月的13.6%降至13.4% [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [4] - 香港股市活跃表现增强了市场对其作为国际金融中心的信心，推动金融机构加快落实房地产计划 [4] - 金融板块活跃辐射至律师行、会计师事务所等专业服务领域，带动其租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元 [5] - 港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座商业办公大楼，涉及楼面面积达67.2万平方呎 [5] 市场分化现象 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [6] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅 [6] - 中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高 [6] - 湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9个百分点 [6] - 港岛东租金跌幅最为显著，达到3.2% [6] - 传统商务区（中区、铜锣湾、湾仔及尖沙咀）租赁需求更具韧性，空置率显著低于市场其他板块 [6][7] - 中环约占整体新租赁面积的30%，新增需求多来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求来源 - 内地企业对香港甲级写字楼展现出强劲且持续增长的需求，尤其青睐中环核心地段写字楼 [10] - 在德事商务中心香港区客户构成中，内地企业已占据50%，主要集中在金融与科技创新行业 [10] - 对冲基金对办公地点要求最高，普遍选址中环顶级写字楼，对租金敏感度较低 [8] - 投资银行因职员众多需要大面积办公场地，对租金相对较为敏感 [8] 供应与投资前景 - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，整体供应量过大，特别是今年新增总量达330万平方呎 [12] - 预计消化新增供应可能还需要两到三年时间 [12] - 香港2026年写字楼新供应将大幅减少，预计出租率于2027-2028年稳步上升 [11] - 估计租金仍将继续下跌，或到2026年底才会见底回稳 [11] - 目前投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [11] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前约4.08%的美国10年期国债利率 [11] 代表性交易案例 - 科技巨头阿里巴巴和蚂蚁集团豪掷72亿港元，购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼作为香港总部 [2][9] - 该交易预计于2025年12月31日完成，有望创下自2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 持货20年的“铺王”梁绍鸿悄然挂牌出售铜锣湾核心地段的东角中心物业 [2]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季度以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季度以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率连续两个季度改善，截至9月底为17.1%，按季回落0.3个百分点，创2018年第三季度以来最大季度降幅 [3] - 2025年年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [5] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [5] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域的租赁需求 [5] - 截至10月21日，当年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [6] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [6] 市场表现分化 - 核心地段甲级写字楼是复苏最大赢家，中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [8] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅，其中超甲级写字楼租金更按季微升0.6% [8][9] - 非核心区表现疲弱，九龙东空置率高达23.7%，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [8] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求主要来自对冲基金及财富管理公司 [9] 新需求力量与投资动态 - 内地企业成为香港写字楼市场新力量，阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼 [1][11] - 在高端灵活办公空间服务商的客户构成中，内地企业已占据半壁江山，主要集中在金融与科技创新行业 [11] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平，主因是银行对抵押贷款态度审慎及高利率环境下租金回报率吸引力不足 [12][13] - 当前香港整体写字楼租金回报率约为4%，略低于当时约4.08%的美国10年期国债利率 [13] 供应与租金前景 - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [5] - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，核心问题在于整体供应量过大，特别是当年新增总量达330万平方呎 [13] - 预计写字楼出租率于2027-2028年会稳步上升，但租金或继续下跌，到2026年底才可能见底回稳 [11] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场，仅靠自用买家难以推动整体市场回暖 [11]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创下2018年第三季以来最高纪录 [3] - 所有主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [3] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [3] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [3] - 写字楼租金相较于2019年第一、二季度高位已下跌43% [3] 市场复苏驱动力 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间洽谈步伐加快 [4] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [5] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元，港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [5] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [5] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [5] 市场表现分化 - 中环第三季度净吸纳量高达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点，租金仅微跌0.3% [6] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高，湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，港岛东租金跌幅达3.2% [6] - 传统商务区租赁需求更具韧性，空置率显著低于其他板块，中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [7] - 中环本季新租赁面积约占整体30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [8] 新需求力量与投资前景 - 阿里巴巴与蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来香港最大宗写字楼交易 [9] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山，集中在金融与科技创新行业 [10] - 投资者在写字楼买家占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [10] - 香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [11] - 写字楼市场整体待租率约19%，今年新增供应总量达330万平方呎，消化过程可能还需两到三年 [11]

市场整体表现 - 2025年第三季度香港甲级写字楼净吸纳量达到69.18万平方呎，创2018年第三季以来最高纪录 [2] - 全港主要商业区净吸纳量自2015年第二季以来首次全部录得正值 [2] - 整体甲级写字楼空置率为17.1%，按季回落0.3个百分点，为2018年第三季以来最大季度降幅 [2] - 年初至第三季度新租赁总面积达330万平方呎，与2019年同期水平基本持平 [2] - 写字楼租金相较于2019年高位已下跌43% [2] 市场需求驱动因素 - 租赁需求主要源于银行及跨国企业的持续增长，其整合与升级办公空间的洽谈步伐加快 [3] - 金融板块活跃带动律师行、会计师事务所等专业服务领域租赁需求 [3] - 截至10月21日，今年已有超70家公司在港交所上市，募资总额超1893亿港元 [3] - 港股一级市场股权融资总额达4375.9亿港元，同比暴增260.41% [3] - 持有香港证监会牌照的金融从业人士数量较2024年9月增加4.4% [3] - 摩根大通洽租新鸿基地产艺术广场大楼全部3座办公楼，涉及楼面面积67.2万平方呎 [4] 市场分化表现 - 中环第三季度净吸纳量达13.8万平方呎，创十年来最高季度纪录，空置率下跌0.8个百分点 [5] - 中环租金仅微跌0.3%，远好于整体市场0.8%的跌幅 [5] - 九龙东空置率高达23.7%，为全港最高 [6] - 湾仔/铜锣湾空置率从上季度11.7%跳升至14.6%，按季大升2.9个百分点 [6] - 港岛东租金跌幅最为显著，达3.2% [6] - 中区超甲级写字楼租金按季微升0.6% [6] - 中环约占整体新租赁面积的30%，新增需求来自对冲基金及财富管理公司 [7] 新需求力量与投资动态 - 阿里巴巴和蚂蚁集团斥资72亿港元购置铜锣湾港岛一号中心13层写字楼，有望创2021年以来最大宗写字楼交易 [1][8] - 内地企业对香港甲级写字楼需求强劲，在德事商务中心香港区客户构成中已占半壁江山 [8] - 德事商务中心在中环国际金融中心新开设近2万平方呎据点，开业一个月租用率达60% [6] - 投资者在写字楼买家中的占比仅为20%，远低于以往50%的平均水平 [9] - 6月份香港整体写字楼租金回报率为4%，略低于当前美国10年期国债利率约4.08% [9] 供应与未来展望 - 当前写字楼市场整体待租率约为19%，今年新增供应总量达330万平方呎 [10] - 预计消化新增供应可能还需要两到三年时间 [10] - 鉴于2026年写字楼新供应大幅减少，预计出租率于2027-2028年会稳步上升 [9] - 估计租金或到2026年底才会见底回稳 [9] - 市场成交的真正复苏仍需依赖投资者入场 [9]