财务数据和关键指标变化 - 2025年业绩强劲 Nareit FFO每股增长7.2% 核心FFO每股增长7% 同中心NOI增长3.8% [3] - 第四季度Nareit FFO增至8880万美元或每股0.64美元 核心FFO增至9110万美元或每股0.66美元 [11] - 2026年指引显示Nareit FFO和核心FFO每股增长率为中个位数 同中心NOI增长预计在3%-4%之间 [3][12] - 2026年净收入指引为每股0.74-0.77美元 Nareit FFO每股指引中值同比增长5.5% 核心FFO每股指引中值同比增长5.4% [12][13] - 坏账在2025年约占收入的78个基点 预计2026年将与此保持一致 [8][48] - 净债务与过去12个月年化调整后EBITDA之比在年底为5.2倍 上个季度年化计算为5.1倍 [12] - 固定利率债务目标约为90% 年底实际为85% [12] - 2025年以公司权益计算处置了约1.45亿美元资产 计划在2026年处置1亿至2亿美元资产 [13][63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司核心业务是以食品杂货店为核心的购物中心 也是日常零售中心的所有者 [4][5] - 2025年执行了1,026份租约 总计约600万平方英尺 [7] - 投资组合出租率保持高位 年底为97.3% 主力店出租率保持强劲为98.7% 内联店出租率创历史新高达到95.1% 环比上升30个基点 [7] - 投资组合保留率在年底保持高位为93% [8] - 第四季度可比续租租金差价为20% 可比新租租金差价为34.3% [8] - 2025年执行的新租和续租租约 平均每年内联店租金涨幅为2.7% [8] - 开发和再开发方面 有20个项目正在积极建设中 总投资估计约为7000万美元 平均估计收益率在9%-12%之间 2025年有23个项目已稳定 交付了超过40万平方英尺的空间 每年增加约680万美元的NOI [9] - 截至目前的收购活动为7700万美元 包括两个核心食品杂货店锚定的购物中心 目前管道中约有1.5亿美元的资产已中标或处于合同阶段 预计在第一季度末或第二季度初完成交割 [10] - 日常零售业务方面 目标是未来三年内达到10亿美元资产 目前拥有9处物业 价值约1.8亿美元 已将该组合的出租率从91.6%提高到94.7% 提升了310个基点 [31][83] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场对必需品零售需求持续高涨 未见放缓迹象 [6] - 交易市场中以食品杂货店为核心的购物中心的基本面强劲 持续吸引市场关注 [4] - 与2024年相比 2025年公司评估的新潜在机会增加了200%以上 提交投资委员会的交易数量翻倍 2026年初至今 评估的机会增加了约70% 提交投资委员会的交易增加了10% [17] - 买方群体分散 包括家族办公室和机构买家等 市场广度与去年相当 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是专注于拥有规模适中的邻里购物中心 以必需品零售为核心 通过本地化智能运营平台推动强劲的租金和NOI增长 [5] - 收购策略保持纪律性 投资于资本成本以上的项目 目标是无杠杆IRR：食品杂货店锚定收购为9% 日常零售中心高于10% [4] - 计划在2026年以公司权益计算完成4亿至5亿美元的收购总额 [4] - 公司拥有强大的流动性头寸 截至2025年12月31日约有9.25亿美元流动性支持收购计划 每年可收购3亿美元资产并保持在目标杠杆范围内 [11] - 增长和投资计划不依赖于股权资本市场 拥有多元化的资本来源 包括额外债务发行、资产处置、合资企业和在市场有利时进行股权发行 [13] - 通过处置资产回收资金 再投资于具有更高长期IRR的资产 以维持高质量投资组合并改善长期增长前景 [14] - 公司认为其信用评级被低估 相对于评级较高的购物中心同行而言 固定收益投资者认可其高质量现金流和稳定性 但评级机构目前更关注规模 [12][53] - 对亚马逊关闭部分实体店（如Amazon Go Fresh）的评论 认为其在实体零售方面面临挑战 超过80%的杂货配送来自实体店 亚马逊缺乏传统杂货商那样的实体店网络 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场可能继续担忧消费者健康状况和关税对零售商的影响 但公司前景保持不变 消费者表现出韧性 顶级杂货商和必需品零售商持续为购物中心带来稳定客流量 [3] - 零售环境依然非常积极 公司利用其高质量投资组合的需求、强劲的租赁差价和内置的租金增长机制来发挥定价能力 [8] - 鉴于当前的管道和可见性 以及强劲的零售商需求和缺乏新供应 管理层对坏账指引范围感到满意 [9] - 公司定位良好 有望在2026年及以后持续增长 长期来看 相信能持续实现3%-4%的同中心NOI增长 以及中高个位数的核心FFO每股增长 长期AFFO增长可能更高 [14] - 相信公司的核心FFO每股和AFFO增长目标将使其在长期内超越购物中心同行的增长 [15] - 股票交易价格相对于长期增长前景存在折价 代表了投资于一家能提供中高个位数年度盈利增长的领先运营商的具有吸引力的机会 [5][108] 其他重要信息 - 公司拥有高度多样化的租户组合 除杂货商外没有显著的租金集中度 [9] - 在奥卡拉市场有一个开发地块 预计年中将杂货店地块剥离 剩余7个地块正寻求地面租赁机会 预计该项目无杠杆回报率高于9.5%-10% [20] - 在租赁谈判中 公司拥有杠杆来重新协商一些非货币条款（如上限、限制和禁止建设区域） 以获得更多灵活性 [29] - 公司正在实施一项激励计划 针对能产生最高NOI的前100个空置机会 以激励租赁团队加速出租 [95] - 日常零售业务的资本支出（占NOI百分比）目前与核心食品杂货店锚定中心相似 约为AFFO的12%-13% 但稳定后预计将更高效 [104][105] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购管道多样性和外部机会吸引力 [16] - 尽管竞争加剧 但市场上也有大量待售资产 预计会达到平衡 公司有信心实现收购目标 2025年评估机会增加200%以上 2026年初已增长70% 将坚持9%和10%的无杠杆回报目标 并专注于核心食品杂货店锚定战略 辅以少量日常零售类别 [16][17] 问题: 关于奥卡拉开发地块时间表和其他大型土地收购 [20] - 奥卡拉市场增长迅速 预计年中剥离杂货店地块 剩余地块寻求地面租赁 回报率目标高于9.5%-10% 目前有少量大型开发项目在讨论中 但没有预计在今年敲定的项目 [20][21] 问题: 关于高出租率是否达到极限以及在租赁谈判中的杠杆 [24] - 出租率高是因为更多零售商希望入驻食品杂货店锚定的位置 内联店仍有100-150个基点的上升空间 高保留率（93%）和低租户改善成本（第四季度每平方英尺0.24美元）带来强劲经济性 公司有杠杆在续租时协商非货币条款以获得灵活性 [25][26][27][28][29] 问题: 关于日常零售收购的信用和租户健康状况考量 [30] - 日常零售业务目标是未来三年达到10亿美元资产 是公司业务的补充部分 公司利用其运营专长和全国性租户关系 将租户引入现有中心无法满足需求的位置 以获取超额回报 [31][32] 问题: 关于资本配置（再开发、开发、股票回购）的考量 [35] - 所有选项都是资本配置常规讨论的一部分 地面开发是机会但规模不大 预计今年投入约7000万美元用于再开发和开发 股票回购一直在考虑中 但目前购买物业和再开发能带来比回购更好的回报 处置活动也为更大规模收购提供了机会 [36][37][38] 问题: 关于亚马逊关店的影响和公司风险敞口 [39] - 亚马逊Fresh关闭门店并不意外 其在实体零售方面一直困难 超过80%的杂货配送来自实体店 亚马逊缺乏传统杂货商的实体网络 公司会持续关注但至今其实体店表现不佳 [40][41] 问题: 关于资本成本对收购速度的影响以及股价的影响 [45] - 更高的股价会鼓励公司更积极地收购 公司有资本在不发行额外股权的情况下实现今年目标 也可以通过处置资产和合资企业等其他渠道获取增长资本 [45][46] 问题: 关于第四季度坏账上升的原因及2026年展望 [47] - 与2024年第四季度相比有所上升 但全年坏账基本稳定在78个基点 预计2026年将与此一致 一、二月数据与指引一致 未看到令人担忧的情况 [48][49] 问题: 关于信用评级和债务成本 [52] - 公司认为其信用评级被低估 评级机构更关注规模而非杠杆指标 预计每提升一个评级 notch可降低约25个基点的债务成本 目前若发行10年期债务利率可能在5.25%左右 固定收益投资者已认可其资产质量 [53][54] 问题: 关于浮动利率债务比例和利率风险管理 [55] - 年底固定利率比例为85% 长期目标为90% 将通过在2026年进行融资活动来管理浮动利率债务 重点是到期日历 计划通过收购匹配融资和再融资活动来增加期限和固定利率部分 [56][57] 问题: 关于处置资产预期和资本化率/无杠杆IRR [61] - 2025年处置了约1.4亿美元资产 策略是出售已稳定、无杠杆回报约7%的资产 置换回报率9%-10.5%的资产 2026年预算为1亿至1.5亿美元执行相同策略 [63] 问题: 关于日常零售策略规模不大和处置资产资本化率 [67] - 日常零售目标是在未来三年达到10亿美元 机会出现时会加快 但会保持纪律性 寻找能运用公司运营专长获取超额回报的资产 处置资产分为两类：一类是已稳定、无杠杆回报约7-7.5%的资产（例如去年在加州以5.7-5.8%资本化率出售的资产） 另一类是为降低投资组合风险而出售的资产 回报率约6.5%-7% [68][69][70] 问题: 关于期权策略和对整体租金差价的影响 [74] - 在续租方面拥有杠杆 能获得20%的涨幅和3.25%的复合年增长率 在新租约谈判中通常拒绝给予期权 但对于投资较大的全国性租户 会争取在每个期权期获得20%的涨幅外加3%的复合年增长率 目标是减少期权并提高复合年增长率 [75][76] 问题: 关于合资企业活动展望和潜在新合作伙伴 [78] - 合资企业活动预计在2026年会增加 每周向投资委员会提交2-4个新项目 一个基金即将结束 另一个合资企业资本充足可把握市场机会 公司持续与潜在合资伙伴讨论 [79][80] 问题: 关于9%和10%以上IRR目标的框架和假设 [81] - 采用经过30年验证的标准承销模型 历史表现比承销高出约1% 对于日常零售 通过当前出租率、空置率和市场租金调整机会来实现高于10%的回报 收购资本化率通常在6.5%-7%左右 不假设后端资本化率压缩 依靠4.3%-6%的NOI复合年增长率和出租率提升来实现回报 [81][82][83] 问题: 关于指引是否包含处置活动 [85] - 是的 处置活动已包含在提供的指引中 [86] 问题: 关于处置资产的买方群体深度和特征 [88] - 买方群体分散 包括家族办公室和机构买家等 广度与去年相似 公司为特定资产寻找合适的买家 [88][89] 问题: 关于是否有意收回空间以提升长期租金 [91] - 目前预计出租率不会面临阻力 将根据具体情况决定是否收回空间 鉴于93%的保留率和较低的租户改善成本 续租通常是更经济的选择 但公司拥有灵活性在缺乏新供应的情况下进行商品组合调整以最大化投资组合价值 [91][92] 问题: 关于实现内联店出租率100-150个基点上升空间所需的条件 [94] - 正在采取多项举措 包括提前识别需要资本投入的空间 以及对能产生最高NOI的前100个空置机会实施激励计划（类似赏金计划）以激励租赁团队 [95][96] 问题: 关于4-5亿美元收购指引的资金来源（债务 vs 自由现金流） [98] - 预计今年在分派后将有超过1.2亿美元现金流可用 其中约7000万美元将用于开发和再开发活动 加上处置所得收益 公司将利用增量债务资本（可能进行1-2次债券发行）并进行再融资 公司拥有超过9亿美元的流动性（包括循环信贷额度）支持计划 [99][100] 问题: 关于日常零售与核心食品杂货店锚定中心的资本支出指南 [102] - 目前日常零售的资本支出（占NOI百分比）与核心食品杂货店锚定中心相似 约为AFFO的12%-13% 因为公司正专注于商品组合调整、重新租赁和提升租金 稳定后预计资本效率会提高 收购时的承销已包含了前期改造资本 [104][105][106]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [44] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年季度FFO目标为0.34 - 0.36美元 [47] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，街道表现优于郊区资产超400个基点 [52] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [53] - 季度债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [54] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 今年已签署新的核心租约，ABR总计超500万美元，其中95%来自街道，4月新租约超100万美元，领先去年同期 [20] - 待签署租约超600万美元，有望超过去年1250万美元的创纪录租赁量 [21] - 2025年第一季度与2024年第一季度相比，关键街道市场平均实现两位数销售增长 [21] - 第一季度乔治城投资组合中服装销售额同比增长15%，Q1签署两份新租约，平均现金利差超50% [24] - 芝加哥阿米蒂奇大道Q1销售额同比增长12% [25] 投资管理业务 - 过去12个月完成超8亿美元的收购，约一半为核心投资组合的街道零售物业，另一半为投资管理业务交易 [15] - 年初至今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约苏豪区租金尚未回到此前峰值，近期剥离最后一份高于市场的租约，Q2结果将体现 [27] - 旧金山市场有积极进展，Q1与TNT超市签署5万平方英尺租约，社区反应积极，已收到其他顶级品牌的兴趣 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长主要来自街道零售业务，凭借长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [5] - 外部增长方面，资产负债表收购目标是增加街道零售物业，投资管理平台将利用核心竞争力和机构资本关系机会性增加资产 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争比其他露天零售形式少，公司专注于有意愿的卖家 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，公司凭借声誉和关系有机会获得更多交易 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [5] - 零售商虽面临关税和经济挑战，但仍推进租赁需求，主要因优质供应不足和长期需求顺风 [7] - 消费者支出保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2025年和2026年实现核心内部NOI增长有信心，预计2026年实现5%以上的增长 [47][50] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一个当地郊区租户提前终止租约，该空间已重新出租，预计第三季度开始生效 [50][51] - 预计年底核心实际入住率将提高到94% - 95% [52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: SNO到2025年底是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将待签署租约转化为实际租约，有望继续增长 [58] 问题2: 能否谈谈在经济低迷时期的机会性投资，典型卖家是谁，与全球金融危机时期相比如何？ - 目前难以确定具体情况，卖家可能来自需要流动性、更换运营伙伴的机构投资者等，公司凭借关系和执行能力有信心把握机会，当前情况与全球金融危机不同，机会可能来自增值租赁机会 [60][62] 问题3: 鉴于熨斗区的收购，是否预计更多办公REIT会出售其街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，竞争较少，无论卖家来自何处，公司都有机会参与交易 [63] 问题4: 街道投资组合在新冠疫情后租户类型有何变化，如何看待消费者需求和租户信用的弹性？ - 疫情后签署的租约多与当下消费者相关的品牌，此前一些数字原生零售商取代了部分传统零售商，现在各类优质零售商都认识到拥有实体店铺的重要性，当前租户的信用状况和健康程度与2019年不同 [65][67] 问题5: 对街道投资组合未来可预见的平均10%潜在增长的预测有多大信心，2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合继续成为增长关键驱动力有信心，签署但未开业的租约大部分来自街道 [70] 问题6: 谈谈威廉斯堡的按市值计价机会，目前平均ABR和市场租金及新租约签约情况如何？ - 市场租金较当前平均ABR有大幅上涨，Reggie收购的资产有潜在的按市值计价机会，未来几年有望释放 [71] 问题7: 街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并带来更多机会？ - 目前还处于早期阶段，此前一些买家对租金增长预期过高，市场波动可能使部分竞争减少，卖家相对现实，公司会耐心等待经济形势明朗 [77][80] 问题8: 近期租赁利差有波动，如何看待全年剩余时间的利差趋势？ - 由于投资组合性质，利差会有所变化，且样本量较小，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [81] 问题9: 4月2日后与600万美元待谈判租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 4月1日后租赁速度和租户响应性没有明显变化，销售增长、租户利润率有缓冲、消费者有消费能力，租户需求未放缓 [86] 问题10: 新合资伙伴目前投入资本的意愿如何，从总交易规模来看公司的承接能力如何？ - 机会性投资资金寻找零售资产较难，高回报率投资者可能会积极参与，核心加领域对露天零售的需求也在增加，公司与机构投资者有良好关系，有信心承接相关机会 [90][92] 问题11: 在租赁或商品销售方面，现在与4月2日前相比，内部是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选零售商的供应链多元化情况 [95][96] 问题12: 目前890万美元ABR的签约未开业管道，在政策不确定性持续的情况下，是否存在延迟或取消的风险？ - 零售商因担心错过关键位置而有动力推进租赁，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有一定优势应对，关键市场受经济放缓影响较小 [98][101] 问题13: 核心投资组合租户名册中每月能获得销售数据的比例是多少，如果销售停滞会采取什么不同措施？ - 按租约规定约15% - 20%，实际接近100%能了解租户表现，当销售下滑时，会考虑收回空间并重新推向市场，街道租户销售报告更常见，公司有相关策略处理表现不佳的租户 [104][106] 问题14: 街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分各有多少？ - 签约未开业管道主要是街道零售，大部分已锁定，对2026年目标也有信心加速实现 [108] 问题15: 截至4月完成交易的初始资本化率是多少，内部收购的门槛率有何变化？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前组合的差距收益率处于低6%水平，门槛率受市场情况影响，目前情况较为灵活，公司有多种资本来源应对 [112][114] 问题16: 华盛顿特区市场的客流量或租户需求是否因相关事件发生变化？ - 未观察到变化，第一季度M街销售额同比增长两位数，该市场受国内游客、大学和零售商等因素驱动，与相关事件无明显关联 [117][119] 问题17: 国际旅游对租户的重要性如何，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，加拿大游客跨境旅游下降，但国际游客作为购物者在街道零售资产中尚未恢复影响力，这是未来的顺风因素 [123][124] 问题18: 近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的投资是否有上限？ - 纽约投资有上限，但目前还未达到，公司会继续在关键走廊增加资产，同时也会在其他市场布局，以实现投资组合的平衡 [126][127]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [41] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年目标季度FFO为0.34 - 0.36美元 [43] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，跑赢郊区资产超400个基点 [49] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [49] - 第一季度末债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [50] - 截至3月31日，已签约未开业管道增加超15%，达到约900万美元的ABR，预计2025年确认约400万美元，其中75%（约300万美元）在下半年确认，2026年增加500万美元 [44] - 核心资产和再开发的已签约未开业管道额外增加600万美元，预计2025年确认少量，2026年预计为300 - 400万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 第一季度实现6.8%的同店增长 [38] - 今年已签署新的核心租约，总ABR超过500万美元，其中95%来自街道 [19] - 4月签署新租约超100万美元，领先于去年同期 [19] - 签约未开业管道超600万美元的新核心租约处于高级谈判阶段 [20][45] 投资管理业务 - 过去6 - 9个月完成超8亿美元的核心和投资管理交易 [39] - 今年迄今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [30] 各个市场数据和关键指标变化 威廉斯堡市场 - 第一季度收购三处新店面，目前共拥有七处店面 [32] - 平均ABR约为123美元，市场租金大幅高于此，新租约租金是其数倍 [68][69] 华盛顿特区市场 - M街第一季度服装销售额同比增长15%，去年第一季度签署两份租约，租金差价显著 [23][118] 芝加哥阿米蒂奇大道市场 - 第一季度销售额同比增长12%，新租户Rails开业表现强劲 [24] 纽约苏豪区市场 - 租金尚未回到此前峰值，近期处置最后一份高于市场租金的租约，预计在第二季度体现结果 [25] 旧金山市场 - 第一季度与TNT超市签署5万平方英尺的租约，社区反应积极，已收到多家顶级品牌的兴趣 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长：主要来自街道零售业务，通过长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [6][7] - 外部增长： - 资产负债表收购：目标是增加街道零售物业，确保收益和投资组合增值，重点关注关键任务走廊 [14] - 投资管理平台：机会性地增加资产，利用开放零售核心竞争力和机构资本关系 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争少于其他露天零售形式，公司专注于有动力的卖家，多数交易通过非公开市场或收购现有合作伙伴完成 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，但公司凭借声誉和关系，有信心获得交易机会 [16][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但公司业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [6] - 消费者支出至今保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2026年实现5%以上的核心内部NOI增长有信心，即使将2025年从全食超市收到的款项计入NOI [47] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一处郊区租户提前终止租约，该空间已以正差价重新出租，预计第三季度开始生效 [47][48] - 目标年底核心实际入住率提高至94% - 95% [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年底SNO是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将谈判中的租约转化为合同，有望继续增长 [53][54] 问题2：市场低迷时的机会性投资情况，卖家通常是谁，与全球金融危机时相比如何？ - 目前难以确定具体情况，但公司凭借关系和资本实力，有信心把握机会，当前机会可能来自增值租赁机会，而非银行倒闭等情况 [55][57] 问题3：Flatiron收购后，是否预计更多办公REIT出售街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，无论卖家来源如何，都有机会参与交易 [58] 问题4：街道投资组合在新冠疫情后的租户类型变化，以及从消费者需求和租户信用角度的韧性？ - 疫情后签约的多为与当今消费者相关的品牌，如今零售商认识到拥有自有门店的重要性，租户信用和健康状况较2019年有所改善 [61][62][64] 问题5：对街道投资组合未来可预见的10%潜在增长的信心，以及2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合持续成为增长关键驱动力有信心，签约未开业管道大部分来自街道 [67] 问题6：威廉斯堡的按市值计价机会，当前市场租金和新租约签约情况？ - 市场租金大幅高于当前平均ABR，新租约租金是其数倍，未来有望释放增值空间 [68][69] 问题7：街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并增加机会？ - 目前情况尚早，但此前一些买家的激进增长预期可能因市场波动而降温，卖家相对现实，竞争可能会减少，但公司有能力应对 [73][74][77] 问题8：近期租赁差价波动情况，以及对全年趋势的看法？ - 由于投资组合性质，租赁差价会有所变化，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [79] 问题9：4月2日后与600万美元高级谈判阶段租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 未发现租赁速度或租户响应度有明显变化，销售增长、租户利润空间充足、消费者消费能力强，租户需求未放缓 [83][84] 问题10：新合资伙伴目前投入资本的意愿，以及总交易容量情况？ - 机会性投资资金寻找零售资产困难，高回报率投资者可能会积极介入，核心加领域对露天零售的需求增加，公司与机构投资者关系良好，有信心为其配置资本 [88][89][91] 问题11：租赁或商品销售方面，是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选供应链多元化的零售商 [94][95] 问题12：S&O管道890万美元ABR面临政策不确定性时的风险，是否会有延迟或取消情况？ - 零售商因担心错过关键位置而继续签约，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有能力吸收部分成本转移，关键市场受经济放缓影响较小 [97][98][100] 问题13：核心投资组合租户中每月提供销售数据的比例，以及销售停滞时的应对措施？ - 按租约规定约15% - 20%，但实际接近100%。若销售下滑，公司会通过FMV重置等方式收回空间并重新出租 [105][106][108] 问题14：街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分？ - 由于S&O管道主要是街道零售，大部分已锁定，对实现目标有信心 [109] 问题15：截至4月完成交易的初始资本化率，以及障碍率的变化情况？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前情况较为灵活，公司有多种方式应对短期和长期问题 [112][114][116] 问题16：华盛顿特区市场是否因Doge事件和削减措施出现流量或租户需求变化？ - 未发现任何变化，M街销售额第一季度同比增长两位数，租赁速度未受影响 [118] 问题17：国际旅游对租户的重要性，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，除加拿大游客跨境旅游下降外，国际游客作为购物者尚未对街道零售资产产生重大影响 [123][124] 问题18：近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的敞口是否有上限？ - 公司认为目前对纽约的敞口未达上限，未来会继续在关键走廊增加门店，同时也会在其他市场布局以平衡投资组合 [126][127]