财务数据和关键指标变化 - 第四季度净收入为3600万美元，摊薄后每股收益为1.21美元，调整后净收入为4700万美元，调整后每股收益为1.59美元 [19] - 第四季度房屋销售收入为11亿美元，环比增长16%，交付3,030套新房，环比增长22%，平均售价为36.7万美元，环比下降5% [19] - 第四季度GAAP住宅建筑毛利率为15.4%，受到100个基点的库存减值（1090万美元）和10个基点的收购价格会计调整影响，调整后住宅建筑毛利率为18.3% [20] - 第四季度销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为12.2%，得益于持续的成本削减努力 [21] - 第四季度金融服务收入为2500万美元，税前利润为800万美元 [21] - 第四季度净住宅建筑债务与净资本比率改善至25.9%，住宅建筑债务与资本比率改善至29.1% [22] - 公司期末股东权益为26亿美元，流动性为11亿美元 [23] - 2025年全年经营活动现金流为1.53亿美元，2024年为1.26亿美元 [23] - 2025年全年每股账面价值达到创纪录的89.21美元 [24] - 2025年全年回购了230万股股票，占年初流通股的7%，平均价格为63.32美元，较账面价值折价29%，通过股息和回购向股东返还了创纪录的1.78亿美元 [24] - 2025年全年有效税率为24.1%，第四季度为23.5%，预计2026年全年税率将在25%-26%之间 [22] - 2026年第一季度，预计销售、一般及行政费用占房屋销售收入的比例为14.5%，全年预计约为13% [21][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：第四季度净新订单2,702套，创公司季度纪录，同比增长10%，环比增长13%，显著优于历史平均环比下降6%的趋势 [5][10] - **住宅建筑业务**：第四季度社区平均吸收率为每社区2.9套房屋，同比增长12%，环比增长16% [10] - **住宅建筑业务**：第四季度已交付房屋的激励措施平均约为1,300个基点，环比增加200个基点，自2024年初以来，激励措施范围在600个基点到1,300个基点之间 [11] - **住宅建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降4%，2025年全年新开工房屋的直接建筑成本平均每套降低13,000美元 [5][12] - **住宅建筑业务**：第四季度建筑周期时间平均为114个日历日，同比下降10%（上年同期为127天），2025年全年周期时间缩短13天至114天，创公司新纪录 [5][13] - **住宅建筑业务**：2025年平均社区数量同比增长13%至318个，年末社区数量为305个 [13] - **住宅建筑业务**：2025年交付的住宅单元总数为10,792套，其中第四季度交付3,435个住宅单元，包括3,030套新房、105套先前租赁的房屋和300套多户单元 [4] - **住宅建筑业务**：2025年销售、一般及行政费用（不包括佣金和广告）同比下降5%，客户满意度得分和抵押贷款捕获率保持在历史最高水平 [6] - **金融服务业务**：第四季度抵押贷款捕获率为84%，2025年全年也为84%，均创下季度和年度纪录 [21] - **金融服务业务**：第四季度可调利率抵押贷款约占发起抵押贷款的25%，高于第三季度的近20%和第一季度的不到5% [12] - **Century Living业务**：第四季度出售了一个拥有300个单元的多户社区，收入为9700万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司未在电话会议中按具体地理区域提供细分市场数据，管理层表示年初至今（2026年1月）各区域或市场的表现未明显偏离去年的整体趋势 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **增长能力**：基于截至2025年末的土地储备，假设市场条件改善，公司有能力在2026年和2027年每年实现10%的交付量增长 [6][15] - **土地战略**：采用传统的土地期权策略，提供了显著的灵活性，可以调整土地收购的时间和条款，风险资本有限，截至第四季度末，拥有26,000个期权地块，仅由总计7400万美元的不可退还押金担保 [7][16][17] - **土地储备**：第四季度末拥有和控制的土地约61,000块，2025年在土地收购和开发上投资了12亿美元，与2024年的13亿美元水平基本持平，预计2026年土地投资将与2025年大致持平 [14] - **土地储备构成**：第四季度末，总自有土地库存中43%为已完工地块，32%为开发中土地 [17] - **成本控制**：公司专注于降低直接建筑成本和周期时间，并控制固定销售、一般及行政费用 [17] - **库存管理**：更快的建造时间使成品现房库存减少了近30% [6] - **资本配置**：强劲的资产负债表支持2026年资本配置的持续灵活性，包括在市场反弹时快速启动增长的能力，以及在估值水平较低时进行股票回购 [7] - **市场展望**：预计任何利率减免、消费者信心改善或政府对购房者的支持都将释放购房需求，公司认为经济适用新房存在大量被压抑的需求 [8] - **行业竞争**：第四季度为竞争年终成交，与其他建筑商竞争，导致激励措施增加 [11] - **行业库存**：行业现房库存水平，公司和其他建筑商去年都采取了重销售速度轻价格的策略，年初库存低于上年，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，新产品的供应可以相当快速地增加 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **当前市场**：2025年对新房市场来说是充满挑战的一年 [4]，2026年初至今的销售速度慢于2025年同期 [11] - **积极信号**：2026年年初的客流量趋势同比略强，潜在客户线索有所增加，订单活动在1月前三周环比改善 [28][42] - **春季销售季**：期待即将到来的传统销售旺季，希望今年的春季销售季能比去年更好，去年春季销售季未达预期 [28][53] - **激励措施展望**：随着市场条件改善，公司有足够的杠杆来显著减少激励措施，预计2026年第一季度已交付房屋的激励措施将比2025年第四季度水平改善最多50个基点 [11][40] - **定价策略**：第四季度更侧重于销售速度而非价格（针对老旧、高成本社区和清盘社区），计划在进入2026年后采取更平衡的节奏与价格策略 [10] - **可调利率抵押贷款**：买家对可调利率抵押贷款的接受度一直在提高，预计未来采用率有进一步提升的空间，这可能有助于部分解决市场的负担能力挑战 [12] - **社区数量**：预计2026年平均社区数量将同比实现低至中个位数百分比的增长 [14] - **土地成本**：预计2026年平均完工地块成本仅比2025年第四季度水平高出2%-3% [16] - **2026年指引**：假设当前经济环境无重大变化，预计2026年全年新房交付量在10,000-11,000套之间，房屋销售收入在36亿-41亿美元之间 [24] - **指引基础**：当前指引反映了平均开放社区数量中个位数百分比的增长，以及社区吸收水平与2025年下半年相似，如果吸收率和整体市场条件支持，公司有能力将交付量推高至指引范围的上限以上 [25] - **外部因素**：政府的潜在支持措施目前被视为对指引的额外帮助 [30] 其他重要信息 - 公司被《新闻周刊》评为美国最值得信赖的公司之一（连续第三年），并被《美国新闻与世界报道》评为最佳工作公司 [9] - 第四季度维持了每股0.29美元的季度现金股息，并以平均每股59.90美元的价格回购了334,000股普通股，总额2000万美元，较每股账面价值折价33% [23][24] - 股票回购授权剩余约150万股 [44] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于春季销售季前景和消费者行为的看法 [27] - 回答: 1月至今销售速度慢于去年同期，但订单活动在1月前三周环比改善，潜在客户线索增加，转化需要15-45天，希望今年春季销售季能比去年更好 [28][29] 问题: 政府措施是否已纳入业绩指引 [30] - 回答: 目前政府的潜在支持措施被视为额外帮助，未纳入当前指引 [30] 问题: 社区数量的季度增长模式是平稳还是波动 [32] - 回答: 平均社区数量在2025年增长至318个，年末因清盘和现房销售略有下降，预计社区数量将在2026年年内持续增长，特别是在年中及下半年 [32] 问题: 第一季度毛利率是否会与第四季度持平或更差 [36] - 回答: 第四季度毛利率受到有意识地清理社区和推动销售的影响，激励措施较高，第一季度预计激励措施将从第四季度水平小幅回落约50个基点 [39][40] 问题: 不同地理区域的表现是否有显著差异 [41] - 回答: 年初至今没有哪个特定区域或市场的表现明显偏离去年的整体趋势，客流量因抵押贷款利率接近6%的新闻而有所增加，但1月历来是淡季，需要更多时间观察各区域表现 [42][43] 问题: 股票回购授权剩余额度 [44] - 回答: 股票回购计划下剩余约150万股 [44] 问题: 第一季度销售、一般及行政费用比率较高的原因 [49] - 回答: 第一季度通常是交付量最低的季度，因此比率较高，此外平均售价和隐含指引也是影响因素，预计全年销售、一般及行政费用比率与2025年大致持平 [50][51] 问题: 如果订单活动持续疲软，对减少激励措施的信心 [53] - 回答: 需要观察市场如何发展，去年春季销售季未达预期，今年预计会更好，但目前销售速度确实略低于去年同期 [53] 问题: Century Living单元出售是否对毛利率造成压力 [56] - 回答: Century Living单元的出售未计入毛利率，也未包含在提供的激励措施评论中 [56] 问题: 网站上的诱人利率（3.75%）是否是促使买家行动的关键 [57] - 回答: 抵押贷款产品多样，平均发起利率在5.25%-5.5%之间，可调利率抵押贷款产品会有低于4%的诱人起始利率，但整体平均利率在过去四五个季度保持稳定 [57][58][59] 问题: 行业现房库存水平的发展趋势 [60] - 回答: 去年行业倾向于控制库存，年初现房库存低于上年，但由于建筑周期缩短（公司为114天），如果市场需求出现，新产品可以相当快速地增加供应 [60]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收增长10.7%，达到6060万美元，主要得益于新租赁带来的租金收入和租赁物业的通胀调整 [21] - 调整后的净营业收入增长8.5%，达到6210万美元，但利润率收缩10个基点至95.7%，主要是由于与租赁收入产生物业相关的成本增加 [21] - 调整后的EBITDA达到5500万美元，较上年同期增长9.3%，利润率增加50个基点至85.2%，主要是由于2025年第一季度相对于总收入的费用降低 [22] - 本季度税前收入为2860万美元，而2024年为1.506亿美元，减少主要是由于投资物业重估收益降低以及期间平均现金头寸降低导致的利息收入减少 [23] - 不包括当期税的FFO从2024年第一季度的4040万美元增加到本季度的4500万美元，同比增长11.4% [23] - 截至2025年3月底，现金及现金等价物为4900万美元，总债务减少8.01亿美元；4月从2024年12月获得的3.45亿美元银团贷款中提取1亿美元，进一步加强财务状况；第一季度末净债务与EBITDA比率为3.2倍，贷款与价值比率为20.6%，保持显著财务灵活性 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总租赁活动达到140万美元，包括与三个新租户签订的13.9万平方英尺新合同和120万平方英尺的租赁续约，过去两年维持该水平 [14] - 第一季度专注于成熟租赁和续约，实现11.5%的过去12个月加权平均利差，为2022年以来最高，部分续约租金涨幅超过20%，同店NOI同比增长4.3% [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 墨西哥、美国和欧洲租赁活动放缓，市场整体吸纳基本停滞，新租赁决策延迟 [7] - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，略高于去年但仍健康；蒂华纳接近8%；第一季度两个市场因不确定性表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位 [132][133][134] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为当前环境是机遇，凭借战略定位、卓越运营和长期愿景等竞争优势，贴近市场和客户，推动续约和再租赁机会 [9][12] - 执行1.5亿美元股票回购计划，第一季度回购1550万股，价值3600万美元，以利用股价与现有运营投资组合内在价值的差距，回购股份将被注销 [16] - 进行有针对性和高度战略性的新土地收购，在墨西哥城和蒙特雷等城市收购与Route 2030战略一致的城市填充地块，用于电子商务和最后一英里物流 [15] - 保持投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，其余为航空航天、医疗设备、电子等行业；未来继续保持汽车行业适度敞口，增加物流和电子商务业务 [82][83] - 谨慎进行土地收购，根据市场需求和供应情况，分析投资委员会决策，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境存在不确定性，市场波动和模糊性影响各行业和市场决策，尤其是长期承诺，但公司租户保持稳定并新增租户，多数客户未因贸易相关因素调整长期计划 [7][8] - 预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加，随着贸易和关税规则逐渐清晰，公司将看到更多交易 [30][46] - 对美国和墨西哥关系乐观，预计下半年租户决策将更活跃，公司将以高质量建筑、优质客户群、强大资产负债表和运营能力快速响应 [147] 其他重要信息 - 2025年4月15日支付第一季度现金股息，每股0.41比索 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4、5月租赁活动情况及是否有新租户 - 公司看到活动增加和潜在租户管道增多，预计未来季度新租赁和新租户活动可能增加；第一季度因不确定性公司项目暂停或决策延迟，续约活动积极，租金和利差增加，为未来季度奠定积极趋势 [30][31][32] 问题2: 2025年租赁到期曲线情况 - 2025年总可租赁面积（GLA）的4.7%将到期，2026年约10%；租户保留率高于80% [35][37] 问题3: 租户参与情况、何时预计入住率稳定以及新能源法规对开发团队的影响 - 与现有和潜在租户保持密切沟通，多数租户看好墨西哥，因搬迁制造设施困难且其他国家也面临挑战；随着贸易和关税规则逐渐清晰，预计未来季度交易增多；公司将根据Route 2030战略，适应新能源法规，开展更多太阳能项目 [43][44][47] 问题4: 现有租户决策情况及受关税影响的生态系统 - 汽车行业与美国高度整合，租户有长期计划并能解决关税问题；医疗设备、物流和电子商务等行业也表现强劲；公司谨慎选择租户，租户业务具有韧性 [54][55][56] 问题5: 巴希奥地区是否有新生态系统建设 - 瓜达拉哈拉电子和科技公司需求增加，该生态系统将继续增长，奇瓦瓦市也有类似趋势；巴希奥地区物流、电子商务和汽车行业仍有发展潜力，现有客户继续做出长期承诺 [60][61][63] 问题6: 蒙特雷两块绿地物业今年出租可能性及今年是否有更多土地收购 - 尽管2025年市场保守，但蒙特雷项目建筑质量高，具有可持续性和高质量标准，预计最终能以长期租约租给优质公司；公司已在多个城市进行优质土地收购，符合Route 2030战略，未来将继续增加土地储备，且数量可控 [68][70][72] 问题7: 公司寻求的租户类型及北部建设库存增长情况 - 公司投资组合行业多元化，汽车行业占比约四分之一，物流和电子商务接近50%，未来保持各行业适度敞口；选择租户时根据地区行业情况和驱动因素进行针对性选择；市场报告显示北部市场有放缓，但租金稳定或上涨，空置率适中，供应有限，市场仍平衡，公司将密切关注市场动态 [82][83][86] 问题8: 土地收购时不确定性是否影响价格及公司年底期望的土地储备水平 - 公司谨慎进行土地收购，部分土地所有者仍要求高价，但公司凭借信誉有时能以合适价格收购；公司土地储备规模可控，未来将继续进行土地收购，数量与公司总资产相比仍将保持合理水平 [93][94][95] 问题9: 本季度收购土地近期开发计划 - 公司先确定符合战略的市场，再以合适价格收购土地，投资委员会会详细分析每个交易和新项目；目前谨慎保守，根据市场需求和供应情况，适时开展新建筑项目，包括定制建筑和投机性建筑 [100][101][102] 问题10: 未来开发管道是否更倾向定制建筑而非投机性建筑及瓜达拉哈拉新生态系统情况 - 电子行业增长，公司将密切关注该行业定制建筑和投机性建筑机会；公司有定制建筑和投机性建筑经验，未来将根据市场情况和投资委员会分析，决定是否开展新项目；投机性建筑是公司战略关键，在墨西哥城等市场仍有意义 [111][112][117] 问题11: 公司是否会在当前水平继续积极回购股票 - 公司将关注市场，有机会时将积极回购股票，目标是全年执行1.5亿美元回购计划 [124] 问题12: 蒙特雷和蒂华纳市场租金动态和前景 - 蒙特雷第一季度空置率接近7%，蒂华纳接近8%，第一季度因不确定性市场表现缓慢，但租金持续上涨或稳定在高位，空置率仍健康 [132][133][134] 问题13: 近期提取1亿美元信贷额度的用途 - 公司将根据现金需求提取信贷额度，用途包括计划收购、股票回购、土地收购或一般营运资金需求，同时保持资产负债表低杠杆 [142][143]