PASADENA, Calif., July 14, 2025 /PRNewswire/ -- Alexandria Real Estate Equities, Inc. (NYSE: ARE), the first, preeminent, longest-tenured and pioneering owner, operator and developer of collaborative Megacampus™ ecosystems in AAA life science innovation cluster locations, today announced that it has executed a 16-year lease with a longtime multinational pharmaceutical tenant for a 466,598 RSF build-to-suit research hub on the Campus Point by Alexandria Megacampus in the University Town Center submarket of S ...

公司核心业务与定位 - 公司是AAA级生命科学创新集群中协作式Megacampus™生态系统的先驱拥有者、运营商和开发商，专注于推动人类健康的生态系统建设[1] - 作为标准普尔500成分股，公司是使命驱动的生命科学房地产投资信托基金(REIT)，在北美拥有39.6百万平方英尺运营物业和4.0百万平方英尺在建A/A+级物业[4] - 独特的商业模式通过风险投资平台为转型期生命科学公司提供战略资本，形成高质量多元化租户基础[6] 可持续发展成就 - 2024年公司责任报告显示：54%年租金收入来自95个已获得或计划获得LEED认证的物业[5] - 2022-2024年间运营温室气体排放强度降低18%，向2030年减排30%目标稳步推进[5] - 因在波士顿和西雅图关键开发项目中采用地热能/废水热回收等创新技术，获2024年Nareit可持续设计影响力奖[5] - 连续八年获GRESB绿色之星认证，连续七年获"A"级信息披露评分[5] 行业领导地位 - 30年前开创生命科学房地产细分领域，目前在大波士顿、旧金山湾区、圣地亚哥等7大核心创新集群布局[4] - 通过高绩效实验室建筑和Megacampus生态系统，支持百时美施贵宝、礼来等顶级药企开发突破性疗法[2] - 截至2025年3月总市值达288亿美元，保持北美生命科学地产最高品质租户留存率记录[4] 社会影响力举措 - 与美国国立卫生研究院基金会建立公私合作，开发抑郁症治疗效果的生物标志物研究[5] - 在Fred Hutch癌症中心建立先进STEM教育实验室，2025年5月投入运营以培养未来科学家[5] - 通过能源效率改造、电气化和可再生能源应用，系统性降低集群资产的碳足迹[2]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收同比增长4%，调整后EBITDA同比增长5% [38] - 第一季度摊薄后调整后FFO每股为2.3美元 [39] - 第一季度调整后EBITDA利润率为71%，为2019年以来第三高季度利润率 [40] - 第一季度末入住率为91.7%，较上一季度下降2.9% [41] - 第一季度同店净营业收入现金基础上增长5.1%，但整体下降3.1% [42] - 第一季度G&A成本平均约为3200万美元/季度，较前三个季度节省30% [45] - 第一季度资本化利息占总利息成本的比例降至69%或61%，较2023 - 2024年两年平均的74%显著下降 [46] - 2025年FFO每股摊薄调整后指引中点下调0.07美元至9.26美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁面积达103.0553万平方英尺，连续五个季度超过100万平方英尺 [31] - 第一季度续租和重新出租空间的租金现金基础上增长18.5 - 7.5% [31] - 第一季度平均租约期限为10.1年 [31] 开发业务 - 第一季度交付约30.95万平方英尺100%预租的A+级实验室空间，预计带来约3700万美元的年度净营业收入增量 [29] - 另有160万平方英尺目前75%已出租或有签署意向书，预计到2026年底增加1.71亿美元的年度净营业收入 [29] 资产处置业务 - 截至第一季度末，已完成1.76亿美元的资产处置，另有4.34亿美元已收取不可退还定金或签署意向书，总计约6.1亿美元，约占全年处置指引的31% [36] 各个市场数据和关键指标变化 大波士顿地区 - 预计2025年交付90万平方英尺，目前0%预租；2026年交付240万平方英尺，目前46%预租 [33] 旧金山地区 - 2025年计划交付110万平方英尺，目前21%预租；2026年无计划交付 [33] 圣地亚哥地区 - 预计2025年交付70万平方英尺，目前80%预租；2026年交付40万平方英尺，100%预租 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资产基础转变为以大型园区为主，以长期捕捉生命科学行业不断增长的需求 [35] - 继续执行价值收获资产回收计划，出售非核心资产以自筹高质量开发和再开发项目的资金 [35] - 专注于吸引和留住强大的租户，深化与现有租户的关系，为未来增长定位投资组合 [27] - 公司是生命科学房地产领域的先驱，拥有独特的集群模式，品牌在生命科学领域具有较高忠诚度 [6] - 公司规模大、资金获取渠道多、杠杆率低、信用评级高，在行业中具有竞争优势 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业基础是巨大的未满足医疗需求，创新动力足，生物技术对国家安全至关重要，行业前景乐观 [19] - 尽管宏观经济环境不稳定，但公司租户基础多元化且有弹性，需求依然强劲 [22] - 公司发展管道项目持续推进，关税预计不会对项目收益产生重大影响，租赁业务表现良好，竞争供应交付减少，资产处置计划进展顺利 [37] - 行业目前处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入 [63] 其他重要信息 - 公司对受2025年1月洛杉矶野火影响的团队成员表示持续关注和支持 [5] - 公司租户中51%为投资级或大盘股，前20大租户中87%为投资级或大盘股 [23] - 公司与多家大型制药和科技公司建立了合作关系 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 新指引是否包含最坏情况，特别是生物技术市场融资方面 - 公司给出的估计是基于目前已知事实的最佳估计，并非最坏或最好情况 [54][55] 问题2: 私人生物技术租赁的节奏在2025年是否可持续 - 风险投资部署与2023 - 2024年相似，风险投资基金仍有大量资金可部署，且公司认为资金会流向有价值的公司，租赁节奏有望持续 [56][58] 问题3: 对Alexandria而言，当前“在最坏的时候做正确的事”意味着什么，何时能看到回报 - 行业处于熊市，但创新和新疗法的推出表明实际情况好于市场情绪，公司应与创新型公司合作，加大对创新的投入，同时将资产转变为大型园区模式，预计未来会有回报 [63][64] 问题4: 2025年资本化利息是否还有调整空间 - 目前的调整是基于当前的最佳估计，至少在今年内公司有较好的可见性 [66] 问题5: 第一季度是否出现需求的积极变化 - 情况未变，未来几周或一两个月有望出现积极进展 [68] 问题6: 如何确保资产处置项目顺利完成，买家情况如何 - 公司出售的土地在优质位置有较高需求，买家包括住宅开发商、私人股权公司、主权投资者和工业用户等，买家群体在扩大 [70][73][75] 问题7: 公司未来发展业务的长期规划 - 公司会保留位于或毗邻大型园区的资产，其他位置的资产会根据市场情况进行处置，未来会继续关注有潜力的开发机会 [84][86] 问题8: 资产处置中卖方融资的比例情况 - 目前非土地或用户的投资者销售项目中没有卖方融资情况，但未来可能会根据条款考虑 [90] 问题9: 农业科技业务情况及研究三角区的独特之处 - 农业科技领域私人资本投入在新冠疫情后大幅下降，目前面临缺乏退出渠道和少数巨头垄断的问题，但研究三角区仍有活跃的租户和可用的风险投资，且该地区在生物制造方面有优势 [93][94][98] 问题10: 关于资本化利息下降中特定项目不再符合条件的说明 - 有一两个在建项目接近完工，除了为租户装修空间外没有太多工作，预计资本化利息会暂停，直到恢复施工 [99][100] 问题11: 是否考虑出售50亿美元资产进行大规模回购 - 公司会以更谨慎的方式进行资产处置，目前主要关注土地和非核心资产的出售，是否进一步出售资产用于回购将根据季度情况决定 [108][109] 问题12: 目前对私营和公共预收入租户的信用观察情况 - 公司会密切监控租户财务状况，通常会获取私营公司的季度财务报表，公共公司信息更易获取，公司会提前应对潜在问题 [111][112] 问题13: 关于资本化利息中土地项目暂停资本化的原因 - 部分土地项目已完成前期工作，目前处于暂停状态，未来是否继续将根据需求情况决定 [116][117] 问题14: 租户决策缓慢的原因及是否有取消扩张计划的情况 - 目前大多数交易复杂，受第三方和董事会监督，决策谨慎，但生命科学研发对空间有需求，最终会有好的结果，不同公司决策情况不同，不能一概而论 [119][120][123] 问题15: 行业保守主义的原因是特定行业因素还是宏观因素 - 行业保守主义受宏观因素和行业特定因素共同影响，如宏观经济担忧、NIH资金削减和FDA不确定性等，但各机构负责人能力较强，情况会逐渐改善 [129][130] 问题16: 公司投资组合入住率的底部及何时出现拐点，需要看到什么条件 - 第一季度入住率下降主要是由于大量租约到期，部分空间预计2026年才能重新出租，但一些非实验室用途的用户对公司空间感兴趣，可能会加快部分空间的入住 [140][141][143] 问题17: 关于利息费用修订的解读及是否意味着年化费用增加 - 2000万美元的调整是基于约14亿美元四个月的计算，如果一年内不恢复资本化，年化费用约为5600 - 6000万美元，但未来情况难以预测 [148] 问题18: 制药制造业回流是否会刺激研发空间需求 - 这取决于制造业类型，化学原料药制造通常不在公司园区附近，但细胞治疗和基因治疗等先进制造与研发人才重叠，可能会刺激研发空间需求 [150][151]