美国住房抵押贷款市场结构性转变 - 截至2025年底，拥有6%或更高利率抵押贷款的房主数量，已超过利率低于3%的房主数量，标志着市场进入新时代[1][5] - 根据联邦数据，在美国活跃的住宅抵押贷款中，21.2%的贷款在发放时的平均利率大于或等于6%，而利率低于3%的抵押贷款占20%[4] - 30年期抵押贷款平均利率从2020年同期的3.7%上升至2025年第一季度的6.6%[14] “锁定效应”减弱及其市场影响 - “锁定效应”正在消退，利率在4%和5%区间的房主率先放弃低利率，这一趋势正逐渐蔓延至利率在3%及以下的群体[9] - 随着更多人放弃超低利率，房屋销售可能回升，这意味着更多房屋待售、对价格的上涨压力减小以及买家有更多选择[9][10] - 2024年，首次购房者的中位年龄已达到40岁，反映出市场可负担性挑战[2] 住房库存与价格动态 - 随着锁定效应减弱，住房库存已大幅上升，去年1月至12月中旬，美国活跃挂牌房源数量增长了23.2%[14] - 库存缺乏曾推高房价，为除最富有买家外的所有人带来可负担性挑战[2] - 房地产平台Realtor.com指出，买家目前的选择比去年同期显著增多[14] 不同地区的“锁定”状态差异 - 在房价较高的州，房主被“锁定”的程度更高，其中加州、夏威夷和犹他州是利率低于3%的房主比例最高的州[15] - 加州房主还受到一项长达数十年的房产税规则（第13号提案）的锁定，该规则将房产评估价值年增幅上限设定为2%，激励房主长期持有房产[17][18] - 截至11月30日，加州房屋的平均价值为754,000美元[16] 高利率抵押贷款持有者的特征与心态 - 密西西比、俄克拉荷马和西弗吉尼亚等房价较低州的房主，更愿意承担6%的抵押贷款，这些州利率高于6%的房主比例最高[19] - 密西西比州的平均房屋价值约为188,000美元[19] - 拥有6%利率抵押贷款的房主在考虑抵押贷款债务时思维将发生改变，可能对搬迁持更灵活态度，例如因失业或家庭扩大而换房时心理负担更小[10][12] 无抵押贷款房主群体 - 约40%的美国房屋为完全拥有，无抵押贷款，这一比例高于2010年的33%[23] - 对于这些房主而言，“锁定效应”不会阻碍其出售房屋，因为他们无需支付抵押贷款[24]

核心观点 - 美国住房抵押贷款市场正在缓慢解除由超低利率造成的“锁定效应” 低于3%的存量抵押贷款占比持续下降 但仍有超过一半的存量贷款利率低于4% 这曾严重扭曲住房市场 导致房价飙升和市场活动冻结 [1][2][5][20][21][27] 存量抵押贷款结构变化 - **低于3%的抵押贷款占比**：在2023年第三季度 占比降至20.0% 为2021年第一季度以来最低 较2022年第一季度24.6%的峰值显著下降 [1] - **3%至3.99%的抵押贷款占比**：在2023年第三季度降至31.5% 为2019年第二、三季度以来最低 也是2016年第二季度以来的最低水平 [2] - **低于4%的抵押贷款总占比**：在2023年第三季度降至51.5% 为2020年第四季度以来最低 而在2022年第一季度峰值时 该比例超过65% [5][6] - **4.0%至4.99%的抵押贷款占比**：在2023年第三季度降至17.1% 为FHFA自2013年有数据以来的最低水平 较2019年40%的峰值大幅下降 [12] - **5.0%至5.99%的抵押贷款占比**：在2023年至2025年间保持大致稳定 在存量贷款中占比接近10% [16] - **6%及以上的抵押贷款占比**：在2023年第三季度升至21.2% 为2015年第三季度以来最高 较2022年第二季度7.3%的低点大幅上升 [17] 市场动态与历史背景 - **超低利率的成因**：2020年初至2022年第一季度 美联储通过数万亿美元的资产购买（包括抵押贷款支持证券）和零利率政策 人为压低利率 引发了房主再融资以获取超低利率的浪潮 [2] - **再融资行为分析**：在2020-2022年间 大量房主通过再融资将贷款置换到更低的利率区间 部分房主从4%-5%的区间置换到更低利率 另一些信用评分较低的房主则从6%或7%的高利率再融资至4%-5%的区间 [12][13][14] - **可调整利率抵押贷款(ARM)情况**：ARM占比自2021年以来一直处于低位 并在2023年第三季度降至4.0% 远低于2013年超过10%的水平 部分ARM在2020年前利率已低于3% [8] - **ARM支付冲击**：在2022年利率开始上升时 那些在低利率时期办理ARM的房主经历了月供激增的“支付冲击” 但该阶段目前已基本结束 [9] “锁定效应”及其影响 - **“锁定效应”定义**：超低利率抵押贷款（尤其是低于3%的）在通胀环境下相当于“免费资金” 这导致拥有此类贷款的房主不愿出售房产 因为他们不想以更高的利率为更昂贵的房屋融资 [20][21] - **对行业的影响**：这种“锁定效应”严重打击了房地产经纪人、抵押贷款经纪人和贷款机构 导致交易量和抵押贷款发放量骤降 佣金和费用收入大幅减少 引发了自2021年底以来的大规模裁员和自愿离职潮 [22] - **市场的缓慢解冻**：尽管存在“锁定效应” 但生活变化（如新工作、离婚、家庭人口增减、死亡等）迫使部分房主最终出售房屋并清偿这些超低利率贷款 使得其占比缓慢下降 市场逐渐解冻 [5][25] 历史极端情况 - **负实际抵押贷款利率**：在2021年初至2022年间 平均30年期固定抵押贷款利率低于CPI通胀率 形成负的“实际”抵押贷款利率 在美联储政策最激进的时期 实际抵押利率比CPI低4个百分点 当时平均30年期固定利率低于3% 而CPI通胀率超过7% [26] - **对住房市场的破坏**：这些负的实际抵押贷款利率通过历史性的房价爆炸性上涨（目前在许多市场正在回调）破坏了住房市场 [27]

政策动向 - 联邦住房金融局正在积极评估便携式抵押贷款方案 [1] - 该方案旨在解决因低利率被锁定效应导致的房屋销售僵局 [1] - 近期总统提出的50年期抵押贷款提议未能在行业和消费者中获得支持 [1] 市场背景 - 疫情后房价飙升且抵押贷款利率翻倍 当前利率为6.22% 远高于几年前的3%水平 [2] - 住房可负担性问题成为影响近期地方选举结果的因素之一 [2] - 白宫推动抵押贷款创新凸显解决高住房成本问题的紧迫性 [2] 产品分析 - 便携式抵押贷款理论上允许房主将现有低利率从一处房产转移至另一处 [1] - 50年期抵押贷款提案因会增加房主总利息支出并减缓资产积累速度而难以推广 [3]

文章核心观点 - 过时的资本利得税免税额上限是导致美国住房市场出现“锁定效应”的主要原因，阻碍了数百万套住房进入市场 [1] - 直接解决方案是将免税额上限与通胀或房价增长挂钩，以释放被压抑的住房库存 [6] 问题表现与影响 - 大量空巢老人被“锁定”在已不符合需求的大房子中，因担心高额资本利得税而不愿出售并换购小户型房屋 [2] - 该问题在高成本都市区尤为严重，出售普通住宅可能引发六位数的税单，导致近600万美国老年人居住在不必要的大房子里 [3] - 这种住房市场的“错配”造成“僵局”，成长中的家庭拥挤在小空间，数百万年轻家庭被困于租赁市场 [3] 问题根源 - “锁定效应”源于1997年的《纳税人救济法》，该法为单身申报者和已婚夫妇分别设定了25万美元和50万美元的资本利得税免税额 [4] - 近30年来这些门槛未曾调整，若与房价增长挂钩，当前免税额应分别为88.5万美元和177万美元 [4] - 许多被称为“日常百万富翁”的美国人，其资产因房价上涨而纸面富裕，但无力支付出售房产所产生的高额税款 [5] 解决方案与例证 - 最直接的补救措施是将免税额上限与通胀或实际房价增长指数挂钩 [6] - 提高甚至取消这些上限将立即释放被压抑的住房库存 [6] - 以一位拥有2800平方英尺住宅的寡妇为例，她面临75万美元的资本利得，在享受25万美元免税额后，仍需缴纳超过10万美元的联邦和州税，这相当于其置换小户型所得款项的20%以上 [7]