公司介绍与会议背景 - 花旗集团举办2026年全球房地产CEO会议，Macerich公司首席执行官Jack Hsieh（Jackson Hsieh）出席会议并进行介绍 [1] - 公司管理团队包括：首席执行官兼董事Jackson Hsieh、高级执行副总裁兼首席财务官Dan Swanstrom、负责资产管理的高级副总裁Brad Miller以及负责财务和投资者关系的副总裁Alexandra Johnstone [2][3] 公司战略与现状 - 2025年对Macerich而言是关键一年，公司制定了明确的“前进之路”计划 [4] - “前进之路”计划的核心目标包括：简化业务、提升运营绩效以及降低杠杆率 [4]

**公司：Macerich Company (NYSE: MAC)** **行业：零售地产 (购物中心)** --- **一、核心观点与战略执行 (Path Forward 计划)** * 公司2025年是关键一年，其“Path Forward”计划围绕简化业务、提升运营表现和降低杠杆三大支柱展开，并已成功兑现各项承诺[5] * 计划的核心里程碑已全部达成或超额完成：租赁进度超前、30个主力店/大盒子替换已全部签约、13亿美元资产处置完成并有明确路径达成20亿美元目标、杠杆率降低整整一个百分点[10] * 公司已度过计划的去风险阶段，目前正处于执行和转化阶段，对未来方向充满信心[12] **二、运营与财务表现** **租赁活动强劲** * 2025年，公司在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租约，较2024年增长85%，创公司历史新高[6] * 租赁“速度计”（衡量实现五年计划所需新租赁活动的收入完成百分比）已达到76%，远超70%的年度目标，并有望在2026年中达到85%[6] * 已签约未开业（SNO）的租赁管道达到1.07亿美元，超过1亿美元的年度目标，总累计SNO机会为1.4亿美元[7] * SNO将分阶段贡献增量收入：2026年约3000万美元，2027年4000-4500万美元，2028年4500-5000万美元[7] * 公司已连续17个季度实现正租赁价差[8] **资产质量与投资组合优化** * 投资组合销售额达到每平方英尺921美元（针对持续运营的资产组合），创下自1994年IPO以来的新高[8] * 约92%的持续运营NOI来自富裕、供应受限市场中评级为A-或更高的物业[11] * 公司处置了13亿美元资产，并整合了PPRT合资企业，以推进华盛顿广场和Los Cerritos项目，并出售了Lakewood中心[10] **财务与杠杆状况** * 公司拥有充足的流动性，在两周前的电话会议中拥有近10亿美元，包括6.5亿美元的信贷额度和超过3亿美元的现金[27] * 近期公司修订并重申了信贷额度，将额度增至9亿美元，成本降低，期限延长[27] * 通过处置资产、业务产生的自由现金流（支付股息后）以及SNO管道产生的NOI，公司有足够资本为开发和再开发活动提供资金，并进一步降低杠杆[28] * 目标是将债务与EBITDA之比从当前水平降至6倍低至中段[28] **三、增长驱动力与未来展望** **明确的NOI增长路径** * SNO管道是清晰的多年度增长驱动力，其中约80%将转化为NOI[11] * 预计2026年持续运营投资组合的NOI至少增长3%，增长将集中在下半年，随着租户完成装修并开始支付租金[11] * 2027年和2028年，随着新租赁活动、重大开发项目和其他再开发项目（包括主力店）投入运营，NOI增长将显著加速[11] **主力店替换作为催化剂** * 计划中的30个主力店和大盒子替换已全部签约，预计总面积290万平方英尺，将产生超过7.5亿美元的年度租户销售额[7] * 这些主力店是客流驱动力，能延长顾客停留时间，并带动整个商场区域的联营店租赁[7] * 例如，Freehold的DICK'S House of Sport开业后，该区域（此前基本空置）吸引了商场18%的客流量[8] * 公司已签约9家House of Sport门店，其中Crabtree将于今秋开业，Tysons Corner和Washington Square将于2027年开业，Valley River将于2028年初开业[8] **租户需求旺盛** * 零售商环境和租户需求保持强劲，租赁管道中的零售商包括Zara、Aritzia、lululemon、Alo Yoga、Abercrombie等顶级品牌[8] * 需求广泛分布于传统零售、国际品牌、餐饮、娱乐和数字原生概念[9] * 公司租赁负责人评论称，当前零售商需求的深度和广度是前所未有的[9] **收购战略：机会主义且审慎** * 收购（如Crabtree）需符合2028年Path Forward计划的目标，并对其具有增值效应[20][24][25] * 收购标准包括：良好的商圈、具有租赁增值机会、能在2028年时间框架内完成目标[21] * 在2028年前，公司不会进行深度增值型收购机会[21] * 收购决策需确保不危及当前已基本成功的Path Forward计划，并在考虑资本成本的基础上获得充足回报[22][23] * 收购资金将视情况通过股权或债务融资，但需保持杠杆率在目标范围内[29][31] **四、技术、运营与内部管理** **技术升级提升效率** * 公司已升级内部系统，使用Yardi作为会计和跟踪系统的支柱，并与ARGUS模型结合，改善了沟通、跟踪和监控能力[40] * 新系统使公司能够实时了解决策影响，并更高效地推动租约履行和租金起始[41] * 旧系统效率低下，新系统对于实现当前的租赁成功至关重要[41] **注重租金起始与执行** * 公司内部高度关注租金起始时间，通过双周会议、东西海岸每周会议等机制，确保租户协调、资产管理、租赁和商场管理团队完全同步[37] * 公司已建立系统密切跟踪租户进度（如许可、施工），以确保按时开业[38] **人工智能（AI）的应用探索** * 公司正与Yardi进行一些AI应用的测试，并在收购Crabtree时使用AI工具处理租约[54] * 已应用AI于能效管理[54] * 公司认为AI在运营效率和控制费用增长方面有机会[59] * 长期看，AI在分析市场数据、预测新租户（如Eataly、Din Tai Fung）对商圈整合和销售的影响方面有潜在重大价值，可作为强大的营销工具[55][56] **五、其他重要信息** **2026年关键工作重点** 1. 完成350份额外新租约的租赁管道（其中150份已处于意向书阶段）[12] 2. 巩固2026年剩余的已承诺租约到期事宜，并继续提前处理2027年的到期租约[12] 3. 确保租户按时完成空间装修并支付租金[12] 4. 完成剩余的资产处置[12] 5. 继续评估对计划和投资组合有增值作用的新收购机会[12] **关于Crabtree物业的整合** * 自2025年6月收购以来，已在该物业签署18份新租约和31份续租约，包括Belk旗舰店的整合以及为第二个男士Belk区域引入娱乐主力店[11] * 该物业的整合展示了公司运营平台高效吸收新资产的能力[42] **管理层信心与利益绑定** * CEO将其长期激励计划（LTIP）100%设置为与相对和绝对股东总回报（TSR）挂钩的绩效股票，表明其致力于创造长期股东价值[69] **行业展望** * 公司预计零售行业同店销售和线上增长在2027年将继续保持积极态势，主要驱动力是高生产率、全渠道优势和供应受限[63][65] * 预计明年此时地产行业内的公司数量将保持不变[67]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后运营资金为约1.29亿美元或每股0.48美元 其中包含1610万美元的法律索赔和解收入 以及因年度激励奖金支付超出目标水平而产生的840万美元公司费用净影响 [20] - 第四季度前进投资组合中心净营业收入（不含租约终止收入）同比增长1.7% 2025年全年前进投资组合中心净营业收入同比增长1.8% [20][21] - 第四季度末净债务与息税折旧摊销前利润比率为7.78倍 较“前进计划”开始时降低了整整一个百分点 [24] - 第四季度末投资组合销售额为每平方英尺881美元 环比增长14美元 创下公司自1994年上市以来的新高 前进投资组合的销售额为每平方英尺921美元 [13] - 截至2025年12月31日的过去十二个月租赁价差为6.7% 环比增长80个基点 已连续17个季度实现正租赁价差 [15] - 第四季度末整体占用率为94% 环比增长60个基点 前进投资组合占用率为94.9% 同样环比增长60个基点 [14] - 前进投资组合2025年全年净营业收入为7.38亿美元 而所有中心的净营业收入为8.41亿美元 [48] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年 在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租 较2024年增长85% 创下公司新纪录 [7][16] - 在签署的710万平方英尺租约中 30%为新租约签署 [17] - 2025年全年新开门店面积达130万平方英尺 其中第四季度为41.6万平方英尺 [15] - 公司“租赁速度计”显示 为实现五年计划所需的所有新租赁活动的收入完成百分比已达到76% 超过了2025年底70%的目标 [7] - 已签署但未开业的租约管道已增长至约1.07亿美元 超过了2025年底1亿美元的目标 [8] - 在五年计划中总计约1000个新租约里 目前已有650个新租约处于洽谈、已执行或租赁文件阶段 剩余350个未承诺的新租约总计160万平方英尺 其中150个已处于意向书阶段 [8][12] - 针对30个主力店和大卖场替换计划 目前已全部获得承诺 其中5家已开业 5家在建 11家已签约 9家已发出租约 这些主力店总计290万平方英尺 预计将产生约7.5亿美元的年度租户销售额 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年全年客流量与2024年同期相比基本持平 [13] - 在前进投资组合中 2025年客流量基本持平（微增20个基点） 但内线销售额增长1.5% 其中奢侈品销售额增长近5.5% [37] - 零售商需求和租户需求保持强劲 2025年公司审查和批准的交易量比2024年多40% 涉及面积多30% [18] - 在年度ICSC租赁会议上 公司在两天内与超过200家不同零售商进行了近300场会议 所有类别均保持活跃 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - “前进计划”三大支柱（简化业务、提升运营绩效、降低杠杆）均取得进展 计划已进入全面执行阶段 [5][12] - 公司战略重点包括：完成剩余350个新租约的租赁管道、巩固2026年剩余租约到期事项并提前处理2027年到期租约、确保租户按时入驻开业并支付租金、完成剩余资产处置、以及继续评估能提升计划和投资组合价值的新收购机会 [12] - 公司计划在2026年6月的REITWeek上提供更新的“前进计划3.0” 并打算从2027年开始恢复提供盈利指引 [13] - 在处置方面 已完成总计13亿美元的商场和外围地块销售交易 正在积极处理剩余资产以实现20亿美元的处置目标 [10][25] - 公司已确定价值2亿至3亿美元的额外无负担资产将在未来一年左右出售或退回 这将使总处置额达到15亿至16亿美元的范围 [25] - 在收购方面 主要关注能够提升2028年运营资金计划和目标的价值增值型机会 例如类似于Crabtree的租赁增值机会 而非大规模再开发项目 [29][30] - 公司认为实体零售店仍然是零售商目前最盈利的渠道 且公司所竞争的这类优质零售地产没有新的供应 这对公司有利 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为消费者支出呈现K型分化 公司主要关注高收入客群 [35][37] - 零售商对前景持谨慎但积极的态度 消费者在选择性消费 零售商非常注重品牌、合身性、商品组合和创新 [38] - 公司对DSG等新概念店的表现非常乐观 已开业的门店对商场整体客流产生了积极影响 [15][55] - 公司预计2026年增长拐点将出现在下半年 已签署未开业租约管道预计在2026年贡献约3000万美元 2027年贡献4000-4500万美元 2028年贡献4500-5000万美元的增量年收入 [8][33] - 前进投资组合净营业收入增长预计在2026年至少达到3%（增长主要集中在下半年） 并预计在2027年和2028年显著加速 超过之前提出的2025-2028年5.2%的年均复合增长率中点预期 [75] - 公司预计到未来几年将杠杆率进一步降低至6倍低至中段范围 [24] 其他重要信息 - 公司目前拥有约9.9亿美元的流动性 其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [23] - 本月早些时候 公司完成了South Plains物业2亿美元贷款的四年期展期 至2029年11月 利率维持在约4.2%不变 [22] - 关于Twenty Ninth Street物业 公司按比例分摊的7600万美元贷款在近期到期后已违约 目前正与贷款方商讨条款 [23] - 公司近期聘请了David Keane担任首席投资官 以加强收购方面的能力 [30] - 公司计划在年中更新“前进计划3.0”时 更侧重于讨论“租金起始日期”这一关键运营指标 [85][87] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期可能的收购目标类型是什么？是像Crabtree这样的价值增值型交易，还是稳定高质、资本化率较低（约7%或以下）的购物中心？ [28] - 收购的首要标准是必须对2028年运营资金计划和目标有增值作用 并且符合当前投资组合的指标和排名 [29] - 在短期到中期内 更可能关注价值增值型机会 例如Crabtree这种租赁增值机会 而非再开发项目 [29] - 鉴于公司目前的资本成本 不太可能独自追逐资本化率在7%及以下的稳定资产 除非有资本合作伙伴 目前主要专注于价值增值租赁机会 [30] 问题: 如果找到类似Crabtree规模的交易，最可能的融资方式是什么？是发行股权，还是增加处置规模以保持杠杆中性？ [31] - 首选是发行股权 如果从资本成本角度看合理 [31] - 其次是与有共同战略眼光的资本合作伙伴进行交易 [31] - 出售资产以购买资产是可能性很低的选择 [31] 问题: 鉴于租赁势头强劲，应如何考虑2026年下半年及2027年的增长拐点的幅度和时机？ [33] - 已签署未开业租约管道预计2026年贡献约3000万美元 且增长集中在下半年 这与之前讨论的下半年拐点一致 [33] - 该管道在2027年和2028年的贡献（分别为4000-4500万美元和4500-5000万美元）显示了未来几年增长拐点的力量 [33] 问题: 假日季表现强劲，整体消费者健康状况如何？投资组合表现是否一致，还是存在质量分化？ [34] - 消费者呈现K型分化 公司主要服务于高端客群 [35] - 2025年前进投资组合客流量基本持平 但内线销售额增长1.5% 奢侈品销售额增长近5.5% 这可能是未来趋势的早期迹象 [37] - 零售商认为消费者在选择性消费 并承认不同收入阶层的分化 但品牌、合身性、商品组合和创新是持续主题 整体前景谨慎但积极 [38] 问题: 随着2026年租赁风险大幅降低，是否开始主动不续租某些空间以期获得更高租金？如何权衡续租与收回空间重新租赁？ [41] - 五年计划已为1000个新租约和续租设定了具体的市场租金假设和正价差目标 [42] - 由于时间紧迫（目标是2028年） 公司需要平衡按计划完成租赁与追求最高租金 更倾向于基于计划假设尽快完成交易 [42] - 2028年之后 随着对购物中心的大量投资和30个主力店替换完成 续租方面将出现前所未有的机会 [43] 问题: 除了收购，是否考虑过其他收入来源，如过桥贷款、夹层融资、第三方管理？ [44] - 公司目前专注于执行现有计划 并逐步增加优质收购 短期内这是重点 [45] - 虽然有机会从事夹层融资等结构性融资 但短期内将专注于计划中的核心支柱 [46] 问题: 前进投资组合的净营业收入占公司总净营业收入的比例是多少？ [48] - 根据补充材料第7页 2025年全年前进投资组合净营业收入为7.38亿美元 所有中心净营业收入为8.41亿美元 因此前进投资组合占绝大部分且比例在增加 [48] 问题: 已签署未开业租约管道中，奢侈品占比多少？奢侈品销售增长强劲，预计该板块能带来多少扩张？ [49] - 已签署未开业租约管道中奢侈品占比不大 奢侈品业务主要集中在Scottsdale和Fashion Outlets of Chicago [50] - Scottsdale的奢侈品区域租赁已基本完成（约90%-91%承诺） 大部分奢侈品牌已开业或即将开业 因此奢侈品在未来管道中的占比很小 [51] - 1000个内线新租约约占前进投资组合内线总面积的20%-25% 公司正在影响相当大比例的内线布局 [53] - 剩余的160万平方英尺新租约空间中 90%位于A、B、C级空间 其中约三分之二位于核心或潜在核心物业 属于高质量空间 [54] 问题: 资产处置进展似乎缓慢，剩余处置（约4-4.5亿美元）预计何时完成？有何挑战？ [57] - 剩余商场资产处置（2-3亿美元）的时间部分取决于贷款到期期限 [58] - 外围地块和土地销售此前已说明将主要集中在2026年 因为许多资产存在负担（如作为贷款抵押品）需要与贷款方协调解除 或需要完成分区和开发权审批以最大化价值 [58] - 市场对这类资产的定价和需求没有变化 只是需要时间处理销售流程 [59] 问题: 公司平台目前效率如何？如何看待人工智能在业务中的应用潜力？ [61] - 公司通过流程改进、仪表板、新客户关系管理系统等提升了运营效率和沟通 现有基础设施可以轻松扩展以管理更多总面积 [62][63] - 人工智能在公司的应用仍处于早期阶段 公司目前专注于执行基本业务和创造价值 未来几年会进一步研究如何利用人工智能 [64][65][66] 问题: South Plains再融资中利率从7.97%降至4.22%，这对利润表的影响是否直接？是否会带来近400个基点的节省？ [68] - 之前较高的有效利率反映了购买合资权益时的债务公允价值调整摊销 实际票面利率保持不变为4.2% 展期后不再有该项摊销成本 因此未来成本将仅为票面利息 [68][69] 问题: 外围地块和土地销售的资本化率目标（7%-8%）近期市场是否有变化？ [70] - 资本化率目标仍维持在7%-8%范围 近期一些较小交易甚至低于7% 例如华盛顿广场的零售条状中心交易就在7%左右 [71] 问题: 前进投资组合净营业收入（不含租约终止收入）同比增长1.7%，其中闭店、主动收回空间等因素的影响有多大？ [73] - 2025年是过渡年 执行租户和战略举措产生了摩擦性空置期影响 [74] - 排除Forever 21的影响（其在2024年第四季度有较高的百分比租金贡献） 第四季度同比增长将为2.7% 全年增长将接近2.5% [74] - 根据去年夏季更新的“前进计划” 2025-2028年前进投资组合净营业收入年均复合增长率中点预计为5.2% 2025年实际为1.8% 这意味着未来几年需要显著加速增长 [75] - 2026年增长预计至少为3%且集中在下半年 2027年和2028年增长预计将显著高于5.2%的年均复合增长率水平 [75] 问题: 增长拐点是否完全与租赁相关，还是有其他组织性因素？ [76] - 增长拐点主要与租赁计划执行相关 公司目前业务如常 同时新的收购团队将开始评估机会 [77][78] 问题: 第四季度权益和其他收入大幅增长，原因是什么？是否可持续？ [80] - 增长主要由1610万美元的法律和解收入驱动 这是一次性、非经常性项目 [84] 问题: 对“前进计划3.0”的更新有何早期见解？主要更新内容会是什么？ [85] - 计划在年中提供良好更新 包括“租赁速度计”进展 [85] - 将开始更详细讨论“租金起始日期”这一关键运营指标 并可能收紧2028年目标范围 甚至开始讨论2029年展望 [86][87] 问题: 剩余非前进投资组合资产（如Twenty Ninth Street和Fashion Outlets Niagara）的计划是什么？预计会退回吗？ [89] - 关于Twenty Ninth Street 目前没有更多评论 将在有相关消息时更新 [89] - 对于Fashion Outlets Niagara 未直接回答处置方式 [89] 问题: Green Acres和Scottsdale的开发项目是否已全部租出？预计多少租户在2026年开业？这些租约是否包含在已签署未开业管道中？ [90] - 是的 这些开发项目的租约包含在1.07亿美元的已签署未开业管道中 其中约2000万美元来自开发管道 [90] - Scottsdale项目已接近完成 91%已承诺 剩余空间很少 [91] - Green Acres项目约75%已承诺 外部重建大部分已完成 目前主要进行内部工作 已引入多家有影响力的租户 [91] 问题: 如何看待租户信用状况？2026年信用风险是更大还是更小？ [93] - 公司不预计近期新闻中的租户问题会对2026年产生重大影响 这些问题也不反映公司购物中心整体强劲的零售商环境 [94] - 公司的观察名单处于历史低位 这些情况不影响公司对2026年投资组合坏账预期的判断 [94] 问题: 随着债务市场改善和处置推进，公司是否考虑开始增加无负担资产池？ [96] - 这并非近期优先事项 但可能是中期或远期目标 例如公司已偿还Flatiron的债务 Crabtree的定期贷款也提供了灵活性 [98] 问题: 法律和解收入的具体背景是什么？是否还有其他类似的一次性收益可能？ [99] - 和解涉及一个公司不再继续的旧开发项目 并取得了有利结果 这是一次性、非经常性项目 不涉及前进投资组合 [99] 问题: 2026年已处理的租约租金价差是多少？近年来店铺租约的租金递增条款是否有提升？ [101] - 公司认为传统的租金价差指标与“前进计划”的成功关联度不高 可能无法准确反映计划进展 公司正在评估是否有更好的衡量方式 [102][103] - 租金递增条款（包括固定最低租金和公共区域维护费）多年来保持一致 混合增长率大约在3%-4%范围 近期没有变化 [104] 问题: 前进投资组合94.9%的租赁占用率对应的经济占用率是多少？ [107] - 前进投资组合的租赁占用率为94.9% 物理占用率接近91% [107]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后运营资金为约1.29亿美元或每股0.48美元，其中包含1610万美元的法律索赔和解收入，以及高于目标水平的年度激励奖金支付产生的840万美元公司费用净影响 [20] - 第四季度，剔除租约终止收入，核心投资组合的净营业收入同比增长1.7% [20] - 2025年全年，核心投资组合的净营业收入同比增长1.8% [21] - 第四季度末，净债务与息税折旧摊销前利润之比为7.78倍，较“前进之路”计划开始时降低了整整1倍 [24] - 第四季度末，投资组合销售额达到每平方英尺881美元，环比增长14美元，创下公司自1994年上市以来的新高 [13] - 核心投资组合的销售额为每平方英尺921美元 [13] - 截至2025年12月31日的过去十二个月，租赁价差为6.7%，环比上升80个基点，并已连续17个季度保持正增长 [15] - 第四季度末，整体占用率为94%，环比上升60个基点，核心投资组合占用率为94.9%，同样环比上升60个基点 [14] - 2025年整体客流量与2024年同期持平 [13] - 公司目前拥有约9.9亿美元的流动性，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年，公司在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租，较2024年增长85%，创下公司新纪录 [7][16] - 在签署的710万平方英尺租约中，30%为新租约 [17] - 2025年，公司新开业商店面积达130万平方英尺，其中第四季度开业41.6万平方英尺 [15] - 公司“前进之路”计划中锚定租户替换计划涉及的30个锚定及大盒子租户已全部获得承诺，总面积达290万平方英尺，预计将产生约7.5亿美元的年销售额 [9] - 公司已签署的非开业租赁管道已增至约1.07亿美元，超过了2025年底1亿美元的目标 [8] - 公司“前进之路”计划中总计约1400万美元的“新租约与机会”收入机会，预计将在2026年贡献约3000万美元，2027年贡献4000-4500万美元，2028年贡献4500-5000万美元的年度增量收入 [9] - 在斯科茨代尔和绿地的开发项目中，租赁承诺率分别达到约91%和75% [51][90] 各个市场数据和关键指标变化 - 在泰森角中心，由于新开业的Level Ninety Nine、SKIMS、Zara搬迁等，第四季度客流量同比增长16% [54] - 在自由赛马场购物中心开业的Dick's House of Sport，开业表现是该品牌35家连锁店中最好的之一，并带动了商场整体客流量增长 [15][55] - 在钱德勒中心开业的SCHEELS，带动商场客流量增长约21%，年销售额超过1.5亿美元 [54] - 奢侈品销售表现强劲，在核心投资组合中，奢侈品销售额增长近5.5% [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - “前进之路”计划的核心支柱包括简化业务、提升运营绩效和降低杠杆率，公司在2025年均取得了进展 [5] - 公司计划在2026年6月的REITWeek上提供更新的“前进之路”计划3.0，并打算从2027年开始恢复提供盈利指引 [13] - 公司设定了20亿美元的资产处置目标，目前已完成了约13亿美元的商场和外围地块销售交易 [10][25] - 公司将继续评估能够提升其计划和投资组合价值的新收购机会，短期至中期内更关注增值型租赁机会，例如类似Crabtree Valley Mall的资产 [13][29] - 公司认为其纯A类零售中心的投资组合具有优势，零售商需求在深度和广度上均处于历史高位 [19] - 行业几乎没有新的同类资产供应，这对公司业务有利 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年的发展轨迹充满信心，“前进之路”计划的风险化解工作已基本完成 [12] - 零售商环境和租户需求依然强劲，2025年公司审核批准的交易数量和面积分别比2024年增加了40%和30% [18] - 消费者支出呈现K型分化，公司主要关注高收入客群 [35][37] - 零售商对前景持谨慎但积极的态度，实体店目前仍是其最盈利的渠道 [38] - 公司预计2026年核心投资组合净营业收入增长至少为3%，且增长将集中在下半年 [33][74] - 公司预计未来几年将杠杆率进一步降低至6倍低至中段范围 [24] 其他重要信息 - 公司收购了Crabtree Valley Mall，正在按计划进行翻新，新的Dick's House of Sport将于今年晚些时候开业 [10] - 公司已获得承诺，将用一家娱乐导向的零售商填补第二个Belk锚定店位置 [11] - 公司已与贷方就South Plains物业达成了一项为期4年、至2029年11月的贷款延期，金额为2亿美元，利率维持在原约4.2%的水平 [22] - 公司持有的Twenty-Ninth Street物业的7600万美元贷款（按公司比例计算）在近期到期后已违约，目前正与贷方讨论条款 [23] - 公司已确定另外价值2-3亿美元的Eddie资产将在未来一年左右出售或退回，这将使总处置额达到15-16亿美元范围 [25] - 公司预计在2026年中期提供关于租金起租日期的更多信息，这将成为未来的重要工作重点 [84][86] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期可能的收购目标类型是什么？是像Crabtree这样的增值交易，还是稳定、高质量的中心？ [28] - 收购的首要标准是能够提升公司2028年运营资金计划与目标，其次需符合当前投资组合标准并排名靠前，短期至中期内更可能关注增值型租赁机会，而非稳定型低收益资产 [29] - 对于类似Crabtree规模的交易，首选融资方式是发行股权，其次是寻找资本合作伙伴，资产置换是最后的选择 [31] 问题: 鉴于强劲的租赁势头，应如何考虑2026年下半年及2027年的增长拐点幅度和时机？ [33] - 增长拐点与“新租约与机会”收入管道的时间安排一致，预计2026年贡献约3000万美元（下半年权重较大），2027年贡献4000-4500万美元，2028年贡献4500-5000万美元 [33] 问题: 假日季表现强劲，整体消费者健康状况如何？投资组合表现是否一致？ [34] - 消费者呈现K型分化，公司主要服务于高收入客群，奢侈品销售增长近5.5%是早期积极信号 [35][37] - 零售商认为消费者支出有选择性，但品牌、产品、创新是关键，实体店仍是最盈利的渠道，行业前景谨慎但积极 [38] 问题: 随着2026年租赁风险降低，是否开始主动不续约以追求更高租金？如何权衡续租与收回空间再租赁？ [41] - 公司计划中已为1000个新租约设定了市场租金假设，并为续租设定了正价差目标，需要在按计划完成交易和追求最高租金之间取得平衡，因为时间至关重要 [42] - 2028年之后，随着对中心的投资和锚定租户的更新，续租方面将有巨大机会 [43] 问题: 是否考虑过其他收入来源，如过桥贷款、夹层融资、第三方管理？ [44] - 尽管存在机会，但公司目前专注于执行现有计划的核心支柱，并逐步增加优质收购，短期内将集中精力于此 [45][46] 问题: 核心投资组合占公司总净营业收入的比例是多少？ [48] - 2025年全年，核心投资组合净营业收入为7.38亿美元，占所有中心总净营业收入8.41亿美元的绝大部分 [48] 问题: “新租约与机会”管道中，奢侈品占比多少？奢侈品销售增长强劲，预计该板块在投资组合中会有多大扩张？ [49] - 奢侈品在管道中占比不大，主要集中在斯科茨代尔等少数物业，且大部分奢侈品零售商已签约或开业 [50][51] - “新租约与机会”管道包括锚定店和内联店，1000个内联新租约约占核心投资组合内联面积的20%-25% [53] - 剩余的160万平方英尺未承诺新租约中，90%位于A、B、C级空间，约三分之二位于核心及潜在核心物业 [54] 问题: 剩余4-5亿美元处置资产进展缓慢的原因是什么？未来一年的预期如何？ [57] - 剩余2-3亿美元Eddie资产出售的时间部分取决于贷款到期日，外围地块和土地销售按计划本就侧重于2026年，因其存在贷款抵押或需要完成分区规划等手续以最大化价值，市场定价或需求没有受到影响，只是需要时间推进 [58][59] 问题: 平台运营效率如何？如何看待人工智能在业务中的应用潜力？ [60] - 公司平台在流程、技术、沟通和决策方面已有显著进步，能够轻松扩展管理更多总面积，目前更关注能提升2028年运营资金目标且符合公司优势（如租赁）的收购机会 [61][62] - 人工智能在零售业的应用仍处于早期阶段，对于公司及主要租户（时尚品牌）而言，如何利用尚在探索中，公司目前更专注于执行基础工作以创造价值 [63][64][65] 问题: South Plains再融资中利率从7.97%降至4.22%，这对损益表的影响是否直接？将带来近400个基点的节省吗？ [67] - 较高的利率（7.97%）是有效利率，包含了购买合资权益时的债务市价调整摊销，实际票面利率保持不变为4.2%，未来将不再有该摊销成本，仅按票面利率计息 [68] 问题: 外围地块和土地销售的目标资本化率7%-8%是否有变化？ [69] - 目标资本化率仍维持在7%-8%范围，近期一些较小交易甚至低于7%，华盛顿广场的零售条状中心交易就在7%左右 [70] 问题: 核心投资组合净营业收入1.7%的同比增长中，闭店或主动收回空间的影响有多大？未来的增长率会是多少？ [72] - 2025年是过渡年，执行租户和战略举措产生了摩擦性空置，例如排除Forever 21（2024年第四季度有高比例租金贡献）的影响，第四季度增长率将为2.7%，全年约为2.5% [73] - 根据“前进之路”计划，2025-2028年核心投资组合净营业收入年复合增长率中点假设为5.2%，2025年实际为1.8%，意味着未来几年需要显著增长，2026年预计至少增长3%（下半年权重较大） [74] 问题: 增长拐点是否完全与租赁相关，还是有其他组织层面的计划因素？ [75] - 增长拐点主要与租赁相关，公司业务照常进行，新聘的首席投资官将领导收购工作，带来新的忙碌 [76][77] 问题: 权益和其他收入在第四季度环比大幅增长，主要由“其他”项驱动，这是什么原因？是否可持续？ [79][82] - 增长主要由第四季度约1610万美元的法律和解收入驱动，这是非经常性项目 [83] 问题: 对“前进之路”计划3.0的演变有何早期见解？主要更新内容会是什么？ [84] - 计划3.0将提供关于租赁进度、收购和处置的更新，并将更侧重于讨论租金起租日期，这是公司内部一个重要工作流，此外可能收紧2028年目标范围并开始讨论2029年展望 [84][85][86] 问题: 对于Twenty-Ninth Street和尼亚加拉Fashion Outlets这两项非核心资产，计划是退回还是认为有股权价值可提取？ [88] - 关于Twenty-Ninth Street，目前没有更多评论，将在有相关消息时提供更新，尼亚加拉Fashion Outlets的问题未直接回答 [88] 问题: 开发项目（绿地和斯科茨代尔）是否已全部租出？预计多少租户在2026年开业？这些租约是否包含在“新租约与机会”管道中？ [89] - 是的，开发项目的租约包含在“新租约与机会”管道中，约1.07亿美元中的约2000万美元来自开发管道，斯科茨代尔项目租赁承诺率约91%，绿地项目约75% [89][90] 问题: 尽管公司没有Francesca's的直接风险敞口，但如何看待租户信用状况？2026年这是否构成风险？ [92] - 公司不预期该零售集团的问题会对2026年产生重大影响，这也不反映公司在各中心看到的整体强劲零售商环境，观察名单处于历史低位，不影响对2026年坏账的预期 [93] 问题: 随着债务市场改善和处置进展，公司是否已处于可以开始解除全资资产抵押的阶段？ [95] - 解除资产抵押以增加无抵押全资资产数量，并非近期的优先事项，更多是中期的愿望 [97] 问题: 法律和解收入的具体原因是什么？是偶发性的，还是可能还有其他一次性收益？ [98] - 和解涉及一个公司不再继续的旧开发项目，产生了有利的和解结果，这是其他收入中的非经常性项目，不属于核心投资组合 [99] 问题: 2026年已处理的租约租金价差是多少？与几年前相比，是否看到店铺租赁 escalators（租金递增）有所上升？ [101] - 公司正在评估传统的租金价差指标，因为它与“前进之路”计划的成功关联度不高，可能无法准确反映计划进展，因此可能寻找更好的衡量方式 [102][103] - 租金递增条款（escalators）没有变化，固定最低租金和公共区域维护费混合后的年增长率仍在3%-4%范围内 [104] 问题: 核心投资组合的经济占用率是多少？ [108] - 核心投资组合的租赁占用率为94.9%，实际物理占用率接近91% [108]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后运营资金为约1.29亿美元或每股0.48美元 其中包含1610万美元的法律索赔和解收入 以及因年度激励奖金支付超出目标水平而产生的840万美元公司费用净影响 [19] - 第四季度 剔除租赁终止收入后 核心投资组合的净营业收入同比增长1.7% [19] - 2025年全年 剔除租赁终止收入后 核心投资组合的净营业收入同比增长1.8% [20] - 第四季度末 净债务与息税折旧摊销前利润的比率为7.78倍 较“前进之路”计划开始时降低了整整1倍 [22] - 第四季度末 投资组合销售额达到每平方英尺881美元 环比增长14美元 创下公司自1994年上市以来的新高 [12] - 核心投资组合的销售额为每平方英尺921美元 [12] - 截至2025年12月31日的过去十二个月 租赁价差为6.7% 环比上升80个基点 并已连续17个季度保持正增长 [13] - 第四季度末 整体出租率为94% 环比上升60个基点 核心投资组合的出租率为94.9% 同样环比上升60个基点 [12] - 核心投资组合的物理占用率约为91% [108] - 公司目前拥有约9.9亿美元的流动性 其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用额度 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年 公司在可比中心基础上签署了710万平方英尺的新租约和续租 较2024年全年增长85% 创下公司新纪录 [5][14] - 在签署的710万平方英尺租约中 30%为新租约签署 [15] - 公司的“租赁速度计”显示 为实现五年计划所需的所有新租赁活动的收入完成百分比已达到76% 超过了2025年底70%的目标 [5] - 已签署但未开业的租赁管道价值已增至约1.07亿美元 超过了2025年底1亿美元的目标 [6] - 在五年计划总计约1000个新租约中 目前已有650个新租约处于洽谈、已执行或租赁文件阶段 剩余350个未承诺的新租约总计160万平方英尺 其中150个已处于意向书阶段 [6] - 2025年第四季度 公司新开了41.6万平方英尺的店铺 全年总计新开130万平方英尺 [13] - 2025年 公司审查并批准的交易数量比2024年多40% 涉及面积多30% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年客流量与2024年同期相比基本持平 [12] - 核心投资组合的客流量在2025年增长了约20个基点 但内线商铺销售额增长了1.5% 其中奢侈品销售额增长了近5.5% [35] - 在泰森角中心 第四季度客流量同比增长了16% [52] - 在钱德勒中心 SCHEELS店铺的开业使商场客流量增长了约21% [52] - 在弗里霍尔德赛马场购物中心 新开的Dick's House of Sport店铺自开业以来贡献了商场约18%的客流量 [53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的“前进之路”计划聚焦于简化业务、提升运营绩效和降低杠杆 2025年在这些支柱领域均取得了进展 [4] - 公司计划在2026年6月的REITWeek期间提供更新的“前进之路计划3.0” 并打算从2027年开始恢复提供盈利指引 [12] - 公司设定了20亿美元的资产处置目标 目前已完成了总计13亿美元的商场和外围地块销售交易 [9][23] - 公司已确定了价值2亿至3亿美元的额外非核心资产 计划在未来一年左右出售或返还 这将使总处置额达到15亿至16亿美元 [23][24] - 剩余4亿至4.5亿美元的处置目标将通过持续出售某些外围地块和土地来实现 [25] - 公司正在积极评估能够提升其2028年运营资金计划且符合投资组合指标的新收购机会 短期内更关注增值型租赁机会 例如Crabtree Valley Mall [11][28] - 公司近期聘请了David Keane负责收购业务 [29] - 零售商需求依然强劲 所有类别均保持活跃 包括传统零售商、国际零售商、娱乐、体验、餐饮、健康和新兴品牌 [17] - 公司继续与行业领先品牌签署租约 如苹果、Zara、Aritzia、Lululemon等 [18] - 公司认为其经营的纯A类零售中心资产类别没有新的实质性供应 这对业务有利 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2026年的发展轨迹充满信心 “前进之路”计划的重大风险化解工作已基本完成 [11] - 2026年的关键重点领域包括：完成350个额外新租约的租赁管道、巩固剩余的2026年租约到期并提前处理2027年到期租约、确保租户按时入驻开业并支付租金、完成剩余的资产处置、以及继续评估能提升计划和投资组合的收购机会 [11] - 管理层认为消费者支出呈现K型分化 公司主要关注高收入客群 [34] - 奢侈品销售增长近5.5% 这可能预示着未来有更多增长潜力 [35] - 零售商对前景持谨慎但建设性态度 促销活动更具针对性 实体店目前仍是零售商最盈利的渠道 [36] - 公司预计2026年核心投资组合净营业收入增长将至少达到3% 且增长将集中在下半年 [73] - 根据去年夏季更新的计划 公司预计2025年至2028年核心投资组合净营业收入的年复合增长率中点为5.2% 2025年实际增长1.8% 这意味着未来几年将有显著增长 [73] - 关于人工智能 管理层认为对于公司及其主要零售商而言仍处于早期阶段 目前重点是执行基础业务以创造价值 [62][64] 其他重要信息 - 公司锚点替换计划中的30个锚点和大型店铺替换已全部获得承诺 其中5家已开业 5家在建 11家已签约 9家已发出租约 总计290万平方英尺 预计将产生约7.5亿美元的年度租户销售额 [7] - 公司于2025年6月收购了Crabtree Valley Mall 改造计划按部就班 Dick's House of Sport将于今年秋季开业 Belk已宣布将其两家门店合并并进行全面改造及长期续约 [9] - 公司已获得承诺 将用一家娱乐导向的零售商填补第二个Belk锚点店铺 并已获得18个新租约和31个续租的承诺 [10] - 对于2026年到期的平方英尺 公司已获得80%的续租承诺 另有16%处于意向书阶段 进度远超去年同期 [16] - 公司近期完成了South Plains物业2亿美元贷款的四年期展期 至2029年11月 利率维持在约4.2% [20] - 公司有7600万美元的Twenty-Ninth Street物业贷款已违约 目前正与贷款方商讨条款 [21] - 核心投资组合的净营业收入在2025年全年为7.38亿美元 而所有中心的净营业收入为8.41亿美元 [47] - 在1.07亿美元的已签署租赁管道中 约2000万美元来自开发项目管道 [89] - 斯科茨代尔开发项目已91%获得承诺 绿亩开发项目已75%获得承诺 [90] - 公司预计2026年坏账预期不会受到近期零售商信用问题的影响 [92] - 法律和解收入是一次性项目 与核心投资组合无关 [98][99] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期可能的收购目标类型是什么 是像Crabtree这样的增值交易 还是稳定高质低资本化率的中心 [27] - 收购的首要标准是必须对2028年运营资金计划有增值作用 且符合当前投资组合指标 短期到中期内 更可能关注增值型机会 例如Crabtree这种租赁增值机会 而非大规模再开发 以公司目前的资本成本 不太可能独立追逐资本化率在7%及以下的稳定资产 除非有资本合作伙伴 [28] 问题: 如果找到类似Crabtree规模的大额交易 最可能的融资来源是什么 是发行股权 还是增加处置额以保持杠杆中性 [30] - 首选是在资本成本合理的情况下发行股权 其次是寻找有共同战略眼光的资本合作伙伴 通过出售资产来购买资产是第三选择 且可能性很低 [30] 问题: 鉴于租赁势头强劲 应如何考虑2026年下半年及2027年的增长拐点幅度和时机 [32] - 租赁管道预计在2026年贡献约3000万美元 且增长集中在下半年 与之前讨论的下半年拐点一致 2027年和2028年预计分别贡献4000-4500万美元和4500-5000万美元 这构成了增长拐点 [32] 问题: 假日季表现强劲 整体消费者健康状况如何 投资组合表现是否一致 还是存在质量分化 [33] - 消费者呈现K型分化 公司主要关注高收入客群 奢侈品销售额增长近5.5% 零售商认为消费者在选择性支出 并承认不同收入阶层的分化 他们的展望是谨慎但建设性的 实体店仍是其最盈利的渠道 [34][35][36] 问题: 随着2026年租赁风险降低 公司是否开始主动不续约某些空间以获取更高租金 如何权衡续租与收回空间重新租赁 [39] - 五年计划设定了1000个新租约的具体市场租金假设 续租也设定了正价差目标 公司需要在基于计划预测完成当前工作与追求最高租金之间取得平衡 时间紧迫 重点是按计划完成 2028年之后 随着大量投资和锚点开业 续租将有巨大机会 [40][41] 问题: 是否评估过其他收入来源 如过桥贷款、夹层融资、第三方管理 [42] - 虽然考虑过 但公司目前专注于执行现有计划并逐步增加优质收购 短期内将重点放在计划支柱上 尽管有机会从事夹层等结构性融资 [43][44] 问题: 核心投资组合占公司总净营业收入的比例是多少 [46] - 2025年全年 核心投资组合净营业收入为7.38亿美元 所有中心净营业收入为8.41亿美元 因此核心投资组合占绝大部分且趋势是只保留核心部分 [47] 问题: 已签署租赁管道中奢侈品占比多少 奢侈品销售增长强劲 预计该板块有多少扩张空间 [48] - 已签署管道中奢侈品占比不大 奢侈品业务主要集中在斯科茨代尔和部分其他物业 斯科茨代尔的奢侈品区域已基本完成租赁 大部分奢侈品零售商已进入管道或开业 因此奢侈品在管道中将占很小比例 [49][50] - 五年计划中的1000个内线新租约约占核心投资组合内线总面积的20%-25% 剩余160万平方英尺未承诺新租约中 90%位于A、B、C级空间 约三分之二位于核心及潜在核心物业 因此是高质量空间 [51][52] 问题: 剩余4-5亿美元处置资产进展缓慢的原因是什么 未来一年预期如何 [56] - 剩余2-3亿美元的非核心商场资产出售时间部分取决于贷款到期日 外围地块和土地的出售从一开始就预计集中在2026年 因为它们通常有贷款抵押或需要完成分区和授权手续以最大化价值 市场定价或需求没有受到影响 只是需要时间推进销售流程 [57][58] 问题: 随着公司更多关注外部增长 现有平台的规模和效率如何 如何看待人工智能在业务中的应用潜力 [59] - 可收购的商场机会市场正在扩大 收益率具有吸引力 公司通过流程改进、仪表板和新客户关系管理系统提升了运营效率 现有基础设施可以轻松扩展以管理更多总面积 重点是寻找能提升2028年运营资金目标且符合公司租赁和零售商关系优势的收购机会 公司组织在技术、运营和决策方面已显著进步 人工智能对于公司及其零售商仍处于早期阶段 目前重点是执行基础业务 [60][61][62][64] 问题: South Plains再融资中利率从7.97%降至4.22% 这对利润表的影响是否直接 是否会带来近400个基点的节省 [66] - 之前较高的有效利率包含了购买合资权益时的债务市价调整摊销 票面利率始终是4.2% 展期后 将不再有债务市价调整摊销这项额外成本 未来只有票面利率 [66] 问题: 外围地块和土地出售的资本化率目标是否有变化 是否仍为7%-8% [67] - 资本化率目标没有变化 仍预计在7%-8%范围内 近期一些较小交易甚至低于7% 华盛顿广场的零售条状中心交易就在7%左右 [68] 问题: 第四季度核心投资组合净营业收入同比增长1.7% 其中闭店、主动收回空间等一次性因素影响有多大 这对未来增长率有何启示 [71] - 2025年是过渡年 执行租户和战略举措带来了摩擦性空置期 例如 剔除Forever 21的影响 第四季度增长率将是2.7% 全年接近2.5% 根据去年夏季的计划更新 预计2025-2028年核心投资组合净营业收入年复合增长率中点为5.2% 2025年实际为1.8% 这意味着未来几年将有显著增长 2026年预计至少增长3%且集中在下半年 2027和2028年增长率将显著高于5.2%的年复合增长率水平 [72][73] 问题: 除了租赁 是否还有其他计划部分促成增长拐点 [74] - 公司业务照常进行 新收购负责人将带来新动态 但主要重点仍是执行租赁计划 [75] 问题: 第四季度股权和其他收入环比大幅增长的原因是什么 是否可持续 [77] - 增长主要由第四季度约1610万美元的法律和解收入驱动 这是一次性项目 [82] 问题: 对“前进之路计划3.0”的演变有何早期见解 主要更新内容会是什么 [83] - 计划3.0将提供关于租赁速度计、收购和处置的更新 公司将开始更详细地讨论租金起租日期问题 因为这涉及租户协调、法律、资产管理和租赁等多个环节 是一个重要工作流 公司可能会收紧2028年的目标范围 并可能开始讨论2029年 此外还会继续更新开发项目进展 [83][84][85] 问题: 对于Twenty-Ninth Street和尼亚加拉Fashion Outlets这两个非核心资产 计划是返还还是认为有股权价值可提取 [87] - 关于Twenty-Ninth Street 目前没有更多评论 将在有相关消息时提供更新 对于尼亚加拉Fashion Outlets 也未提供具体计划 [88] 问题: Green Acres和Scottsdale开发项目是否已全部租出 预计2026年开业比例多少 这些租约是否包含在租赁管道中 [89] - 这些开发项目的租约包含在租赁管道中 约占1.07亿美元管道价值的2000万美元 斯科茨代尔项目已91%获得承诺 绿亩项目已75%获得承诺 大部分外部重建已完成 目前重点是内部工作 已引入多家有影响力的租户 [89][90] 问题: 尽管公司没有相关风险敞口 但如何看待整体租户信用状况 2026年这是否构成风险 [92] - 公司不认为这些近期事件会对2026年产生重大影响 它们不代表公司中心整体强劲的零售商环境 公司的观察名单处于历史低位 这些问题不影响公司对2026年投资组合坏账的预期 [92] 问题: 随着债务市场改善和处置推进 公司是否已准备好开始增加无抵押资产池 [94] - 增加无抵押资产并非近期优先事项 更多是中期或远期目标 [97] 问题: 法律和解收入的具体背景是什么 是一次性的还是可能有其他类似收益 [98] - 和解涉及一个公司不再继续的旧开发项目 是一次性非经常性项目 不涉及核心投资组合 [98][99] 问题: 2026年已处理的租约租金价差是多少 商铺租约的租金递增条款相比几年前是否有提升 [101] - 管理层认为传统的租赁价差指标与“前进之路”计划的成功关联度不高 因为计划有具体的新租约市场租金和租户装修补贴假设 公司正在评估是否有更好的衡量指标 [101][102] - 租金递增条款没有变化 固定最低租金和公共区域维护费的混合递增率仍在3%-4%范围内 [103] 问题: 核心投资组合94.9%出租率对应的经济占用率是多少 [108] - 核心投资组合的物理占用率约为91% [108]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股93.35美元，其中包含与合资企业权益收购相关的750万美元非现金摊销利息费用[20] - 截至第三季度，公司净债务与EBITDA比率为7.76倍，较Path Forward Plan启动时下降整整一个百分点[22] - 公司拥有约10亿美元流动性，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用资金[22] - 第三季度通过ATM计划以每股18.03美元的加权平均价格出售280万股普通股，获得约5000万美元净收益[22] - 截至第三季度，Go-Forward Portfolio中心NOI（不包括租赁终止收入）同比增长1.7%；若调整Forever 21影响，增长率将超过3%[20][52] - 年内至今Go-Forward Portfolio中心NOI与2024年同期相比增长近2%[20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新签和续签租约总面积达150万平方英尺，较2024年第三季度增长87%；年内至今签约总面积达540万平方英尺，同比增长86%[6] - 第三季度新开业店铺面积35.5万平方英尺，年内至今总开业面积达85.2万平方英尺[13] - 截至9月30日，过去12个月租赁价差保持正值，为5.9%，连续16个季度为正[13] - 新交易执行委员会批准的新交易量较去年同期增长61%，已超过2024年全年批准的新交易总量[8] - 截至第三季度末，投资组合销售额达每平方英尺867美元，同比增长近4%；Go-Forward Portfolio销售额达每平方英尺905美元[12] - 第三季度末整体出租率为93.4%，较上季度提升140个基点；Go-Forward Portfolio出租率为94.3%，较上季度提升150个基点[12] 各个市场数据和关键指标变化 - Scottsdale Fashion Square引入爱马仕首家亚利桑那州门店，巩固其作为亚利桑那州首要奢侈品目的地的地位[13][14] - Tysons Corner开设4.2万平方英尺的Level 99成人娱乐目的地，这是该品牌在美国的第三家门店[14] - Freehold购物中心完成Dick's House of Sport、Freehold Athletic Club和Dave & Busters等主力店开业，中心活力得到振兴[10] - 与2024年同期相比，第三季度Go-Forward Portfolio同店销售额增长3.5%，堡垒属性物业增长4.8%[57] - 第三季度表现强劲的品类包括服装配饰、快餐、家居装饰和珠宝[58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - Path Forward Plan取得显著进展， leasing速度表显示新租赁活动收入完成度已达70%，超过2025年末目标，预计2026年中达到85%[6] - 公司计划在2026年底前基本完成20亿美元的资产处置计划，目前已完成近12亿美元购物中心处置[25][26][79] - 主力店租赁计划针对2025至2028年间开设30个主力店，其中25个已确定用于体育用品、时尚、娱乐、杂货等零售用途[9] - 公司对Crabtree购物中心的收购被视为增值投资机会，并已获得1.6亿美元定期贷款融资，利率为SOFR加250基点[49] - 零售商需求强劲，包括传统品牌革新、品牌扩展以及新兴线上品牌开设实体店支持业务[17][18][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在政治噪音、宏观经济不确定性及 pending tariffs，零售商环境需求依然强劲[17] - 公司对第四季度前景感到乐观，零售商普遍对假日季持积极态度，但需应对关税和供应商价格压力[58] - 高端客户细分市场表现稳健，而低收入客户群体面临更多挑战[58] - 公司保持耐心和纪律，评估潜在的新投资机会，但重点仍放在租赁、运营改进和去杠杆目标上[11][45][48] 其他重要信息 - Forever 21清算产生的50万平方英尺空置面积中，已有74%获得租赁承诺，新品牌支付的租金显著高于Forever 21[12][80] - 截至9月30日，2025年到期且预计续租不关闭的平方英尺中，已有94%获得承诺，另有5%处于意向书阶段[15] - 2026年到期平方英尺中，已有近55%获得承诺，另有30%处于意向书阶段，进度远超去年同期[16][35] - SNO（已签署未开业）管道从8月的8700万美元增长至9900万美元，预计年底达到或超过1亿美元目标；包含Crabtree后，预计增量SNO总额达1.4亿美元[7][30][36] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于股权发行的决策和未来预期 - 第三季度发行5000万美元股权的主要目的是使Crabtree收购在杠杆上趋于中性，未来将根据增值增长机会评估ATM使用[29] 问题: Crabtree的SNO管道构成 - Crabtree的SNO包括收购时已存在的NOI以及团队接手后的增量租赁，具体构成可后续提供[30][31][33] 问题: 2026年到期租约的经济条款 - 2026年到期租约中88%已有承诺或意向书，新交易和续租均达到或超过五年计划中的目标市场租金[35][69] 问题: SNO目标超额完成的可能性及主力店开业时间表 - 由于租赁势头强劲且计划中预留了储备金，有可能超过1.4亿美元的SNO目标；主力店开业时间主要集中在2027年下半年和2028年初[36][38] 问题: 非堡垒资产的再融资市场 appetite 和利率 - 债务融资市场对各类资产均呈现建设性态势，但需根据具体资产情况评估；Crabtree融资成本远低于10%[40][49] 问题: SNO收入的实现时间 - 1亿美元SNO中，2000万美元将在2025年实现，其余在2026年及以后实现[41] 问题: 剩余待租赁主力店数量 - 30个目标主力店中，25个已承诺，3个有意向书，2个处于勘探阶段；其他主力店位于计划退回的资产中[42] 问题: 收购机会和融资环境 - 对Crabtree感到满意，正在评估其他机会但暂无迫近交易；融资市场和CMBS市场对具备合适运营商和资本的购物中心有所改善[44][45][49][50] 问题: Forever 21对NOI的拖累和峰值出租率 - 调整Forever 21影响后，第三季度NOI增长率将超过3%；Go-Forward Portfolio的峰值出租率预计在96%-97%左右[52] 问题: 对Saks等零售商风险的看法 - 公司不对特定租户发表评论[54] 问题: 销售表现、客流量和假日季展望 - 租赁势头强劲但客流量基本持平，堡垒物业销售增长更优；零售商对第四季度乐观但需管理成本压力[57][58] 问题: 近期高端购物中心交易的资本化率启示 - 近期交易如Crabtree、NorthPark等情况各异，Crabtree可作为公开拍卖交易的参考基准[60][61] 问题: 增量租金中来自主力店的比例 - 主力店填充是9900万美元增量租金的一部分，具体比例可后续提供[62] 问题: Fashion District Philadelphia的未来计划 - 摆脱 arena 计划束缚后，正重新聚焦租赁工作，早期势头令人谨慎乐观，且该资产无债务负担[63][64] 问题: 租赁价差下降原因和2026年租户保留率 - 租赁价差波动受当期签约组合 mix 影响，应更关注是否达到目标净有效租金；2026年租户保留率预计约为85%[66][67][71] 问题: 加拿大和墨西哥游客减少的影响 - 入境游客数量确实减少，但对投资组合销售表现未产生重大影响，Scottsdale Fashion Square在第三季度表现最佳[72][73] 问题: 租赁需求强劲与消费者压力报道之间的矛盾 - 公司投资组合是零售商必须入驻的，零售商签约决策具有前瞻性，且新兴品牌开设实体店以支持线上业务，这些因素抵消了负面新闻影响[74][75] 问题: 资产处置步伐和非堡垒资产的市场 appetite - 资产处置进展良好，剩余Eddy Mall处置将结合债务到期时间评估，外围地块资产池超过5亿美元，正为2026年销售做准备[77][78] 问题: Forever 21空间翻新中的TI和资本支出 - 翻新策略混合了整体替换和分割空间，以引入Dick's House of Sport、Zara等更能驱动客流的高租金租户[79][80] 问题: 整体组合与Go-Forward组合租赁价差差异 - 价差差异主要由各组合当期签约的租赁池构成不同导致，无需过度解读[82][83] 问题: 更新2028年FFO指引的时间表 - 将结合年底情况和计划整体进展评估是否更新多年度指引[84] 问题: Crabtree收购后更新的FFO指引中点 - Path Forward Plan原指引中点1.81美元，Crabtree预计增厚0.08美元，但需考虑如ATM发行等调整因素[85]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度FFO（扣除特定费用后）为8700万美元或每股033美元 [29] - 利息费用中900万美元与债务公允价值调整相关 [29] - 法律索赔和人员过渡费用合计200万美元 [29] - 净债务与EBITDA比率为79倍 较年初下降近1倍 [32] - 坏账费用同比下降至280万美元（2024年同期为560万美元） [53] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新签租约170万平方英尺 全年累计430万平方英尺 [20] - 新签租约数量同比增长40% 面积增长75% [20] - 新交易完成率从54%（上季度）提升至65% [12] - 雪球管道（SNOW）从7500万美元增至8700万美元 [13] - 永久性租户占比目标从74%提升至90% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体投资组合每平方英尺销售额849美元 增长12美元 [17] - 核心投资组合每平方英尺销售额966美元 [17] - 客流量同比增长16% 核心组合增长21% [18] - 整体出租率92% 下降60个基点 [18] - 核心组合出租率928% [19] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦三大方向：业务简化、运营改善、杠杆降低 [7] - 收购Crabtree Mall（13万平方英尺 29亿美元）增强东南部市场布局 [14] - 计划到2028年累计处置20亿美元资产 已完成8亿美元 [35] - 重点改造Dick's House of Sport等体验式零售业态 [21] - 零售环境保持强劲 头部品牌持续扩张 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计2026年中期将出现业绩拐点 [99] - 核心投资组合NOI四年复合增长率目标52% [113] - 对Crabtree Mall的NOI增长潜力持乐观态度（3200万→4000万美元） [43] - 预计通过资产处置和再投资维持目标杠杆区间 [77] - 加州部分物业表现分化 洛杉矶Cerritos中心表现突出 [123][124] 其他重要信息 - 拥有915亿美元流动性 包括65亿美元循环信贷额度 [32] - 计划投入6000万美元改造Crabtree Mall公共区域 [118] - 已完成5500万美元土地销售和900万美元附属物业销售 [37] - 克莱尔（Claire's）关店33家 影响50个基点租金 [54] 问答环节所有的提问和回答 问题: Crabtree Mall的收购细节 - 收购价对应11%资本化率 因NOI处于上升期需大额股权投入 [43] - 剔除Apple Store后每平方英尺销售额仍具竞争力 [46] - 改造重点包括停车场排水系统和200万平方英尺公共区域 [117][119] 问题: 租赁进度与业绩指引 - 需平衡资产处置进度与租赁进展 暂不恢复业绩指引 [51] - 90%待出租空间位于A/B/C级区域 租金溢价显著 [75][90] 问题: 资本配置优先级 - Crabtree的NOI增速高于核心组合 具有战略协同效应 [73] - 保持处置计划同时寻求符合IRR门槛的收购机会 [66] 问题: 南平原购物中心保留原因 - 正与贷款方协商展期 视条款决定是否保留 [104] - 非核心资产NOI增速显著低于核心组合 [108] 问题: Forever 21空间再利用 - 50%已签约新租约 30%处于LOI阶段 [131] - 多数空间直接转租 部分需分割改造 [131] - 预计租金收入将翻倍 [19]

财务数据和关键指标变化 - FFO(运营资金)为8700万美元或每股0.33美元 [27] - 前向投资组合中心NOI(净营业收入)同比增长2.4% [28] - 截至第二季度末净债务与EBITDA比率为7.9倍 [30] - 坏账费用从2024年的560万美元降至2025年的280万美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新开业店铺面积33.2万平方英尺，上半年总计50.9万平方英尺 [18] - 第二季度签署331份新租约和续租协议，面积170万平方英尺 [18] - 上半年签署650份新租约和续租协议，面积430万平方英尺 [18] - 已签约Dick's House of Sport 14.2万平方英尺 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合每平方英尺销售额849美元，环比增长12美元 [15] - 前向投资组合每平方英尺销售额896美元 [15] - 投资组合客流量同比增长1.6%，前向投资组合增长2.1% [16] - 整体入住率92%，前向投资组合入住率92.8% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施"前进计划"战略，包括业务简化、运营绩效改善和杠杆率降低 [6] - 收购Crabtree Mall，面积130万平方英尺，价格2.9亿美元 [13] - 目标到2028年将Crabtree Mall入住率从74%提升至90% [13] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境仍然非常强劲，尽管宏观经济存在不确定性 [22] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113] - 预计2026年NOI增长3-4%，之后将显著加速 [114] - 预计到2026年中将看到租赁活动对财务业绩的明显影响 [98] 其他重要信息 - 已完成8亿美元商场销售 [32] - 目前有9.15亿美元流动性，包括6.5亿美元循环信贷额度 [30] - 签署179份新店铺租约，面积150万平方英尺 [24] - 另有160万平方英尺租约正在洽谈中 [24] 问答环节所有的提问和回答 关于Crabtree Mall收购 - 收购Crabtree Mall的战略理由包括进入东南部顶级市场、市场主导地位和NOI增长潜力 [38][41] - 该商场即使不包括苹果店的销售额，每平方英尺销售额仍然很高 [45] - 收购符合公司降低杠杆的目标 [76] 关于租赁活动 - 公司已签约300万平方英尺新店铺，另有200万平方英尺租约正在洽谈 [68] - 90%的新租赁机会位于A、B和C级空间 [73] - 预计SNOW(签约未开业)管道将贡献8700万美元，最终可能达到1.3亿美元 [86] 关于资产处置 - 已完成8亿美元商场销售，另有Lakewood和Valley Mall待售 [32] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] - 南平原商场仍在考虑处置或与贷款人协商延期 [103] 关于经营环境 - 零售环境仍然强劲，尽管Claire's申请破产，但影响有限 [54] - 加州物业表现良好，特别是洛杉矶Cerritos商场 [124] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113]

文章核心观点 - 公司宣布以2.9亿美元收购北卡罗来纳州罗利市的Crabtree购物中心，预计初始收益率约11%，将实施战略投资计划提升其表现，收购资金安排合理，符合去杠杆目标，该收购为公司带来进入美国东南部的有力切入点 [1][2][3] 收购信息 - 公司以2.9亿美元收购北卡罗来纳州罗利市约130万平方英尺的市场主导型A级零售中心Crabtree Mall [1] - 公司预计基于该物业2025年估计净营业收入，Crabtree收购的初始收益率约11%，包含2027年预计开始收租的已签约未开业租约，估计收益率约12.5% [2] - 2025 - 2028年公司计划在该物业实施约6000万美元的战略投资计划，用于新的再开发和租赁资本，以最大化中心表现 [2] 资金安排 - 公司用手头现金和循环信贷额度借款1亿美元为收购提供资金，预计30天内用预计1.6亿美元的两年期定期贷款（有两次一年展期选择权，预计利率为SOFR加250个基点）的收益偿还循环信贷额度借款，收购融资预计使公司保持在先前声明的去杠杆目标内 [3] 收购意义 - Crabtree的出色位置为公司带来进入美国东南部的有力切入点，是前进投资组合的有力补充，公司的租赁、管理和再开发能力将重振其租赁势头，营造更宜人氛围，巩固其在社区的声誉 [4] Crabtree情况 - Crabtree有超200家商店和数十家餐厅，租户包括Apple、Banana Republic等，餐饮选择有Kanki Japanese House of Steaks & Sushi等 [5] - 它是北卡罗来纳州高增长研究三角区最大的购物中心，面积1346658平方英尺，有超200个租户，以Belk和Macy's为主要支撑，目前年销售额4.29亿美元，每平方英尺销售额951美元，年访客超870万 [6] 公司情况 - 公司是完全整合、自我管理和自我管理的房地产投资信托基金，是美国人口密集和有吸引力市场的优质零售房地产的领先所有者、运营商和开发商，投资组合集中在加利福尼亚州、太平洋西北地区、凤凰城/斯科茨代尔以及纽约市到华盛顿特区走廊，目前拥有4100万平方英尺房地产，主要包括38个零售中心的权益 [7] - 公司致力于推进环境目标、社会公益和良好的公司治理，在可持续发展方面是公认的领导者，连续十年（2015 - 2024年）在北美零售行业的全球房地产可持续发展基准（GRESB）排名第一 [8]

财务数据和关键指标变化 - FFO（扣除与Chandler Freehold相关的融资费用、应计违约利息费用和非房地产投资损失）在2025年第一季度约为8700万美元，即每股0.33美元，相比2024年第一季度的约7500万美元（每股0.33美元）增加了1200万美元，主要驱动因素是更高的租赁收入 [32] - 第一季度调整后的FFO包含900万美元与各种合资企业权益收购导致的债务按市值计价摊销相关的利息费用、200万美元管理公司运营费用中的遣散费以及600万美元某物业与建筑设计缺陷事项相关的法律索赔净结算收入 [33] - 同一中心NOI（不包括租赁终止收入）在2025年第一季度同比增长0.9%，排除Eddie资产后同比增长2.4% [34] - 第一季度末净债务与EBITDA的比率为7.9倍，较“前进计划”开始时降低了近一倍，公司计划在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [36] - 公司目前拥有约9.95亿美元的流动性，包括6.5亿美元的循环信贷额度 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2025年和2026年公司目标是平均每年租赁400万平方英尺，第一季度签署了260万平方英尺的租约，其中230万平方英尺为续约租约，是去年第一季度签署租约的两倍多 [12] - 截至目前，公司已完成2025年到期租约约80%的续约承诺，另有16%处于意向书阶段，已进入2026年租约到期的续约工作 [27] - 内部跟踪的新交易完成百分比目前达到60%，目标是到2025年年中达到50%，年底达到70%，到2026年年中达到80%左右 [13][14] - 截至目前，已签署148份租约，涉及120万平方英尺的新店铺，预计从现在到2028年初开业，目前正在谈判的新店铺租约总面积超过170万平方英尺，共计近300万平方英尺的新店铺将在今年剩余时间及以后开业 [28] - 签署未开业（SNOW）管道从上个季度的6600万美元增长到目前的8000万美元，预计到年底达到1亿美元，2025年预计实现约2500万美元的收入，其中第一季度已实现600万美元 [14][29] 资产销售业务 - 第一季度末，投资组合销售价格为每平方英尺837美元，与2024年第四季度持平，排除Eddy物业后为每平方英尺928美元，较上一季度上涨13美元 [21] - 公司计划进行20亿美元的资产销售和贷款返还，截至目前已完成近8亿美元的销售，若Lakewood出售完成，销售总额将超过11亿美元，公司已确定实现20亿美元处置目标的明确路径 [38][39] 财务业务 - 第一季度，公司以5.58%的有吸引力固定利率为华盛顿广场获得了3.4亿美元的10年期抵押贷款，用部分净收益偿还了Flatiron Crossing约7200万美元的剩余第一抵押贷款和1.1亿美元的信贷额度余额，Flatiron Crossing现已无抵押 [35] - 2025年剩余的到期贷款为11月到期的约2亿美元，公司将通过资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 与2024年同期相比，2025年的客流量增长了2% [21] - 第一季度的入住率为92.6%，低于2024年第四季度的94.1%，主要是由于临时假日商店减少以及费城时尚区从开发项目转回同一中心入住率的影响，排除Eddy物业后，本季度投资组合入住率为95.2%，2024年第四季度为95.8% [21][22] - 截至2025年3月31日的过去12个月租赁价差为10.9%，上一季度为8.8%，其中新交易价差为22%，续约价差为7%，这代表了连续14个季度的正租赁价差 [22] - 同一空间基础上，新交易的价差为37.4%，续约的价差为1.3% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司于2024年7月制定“前进计划”，目标是通过简化业务、提高运营绩效和降低杠杆来改造公司，使命是拥有和运营繁荣的零售中心，为社区、股东、合作伙伴和客户创造长期价值 [9] - 公司实施了新的结构，将所有永久特色和百货商店租赁团队整合在一个领导和报告结构下，使资产管理团队成为独立小组，并将物业运营、营销和开发置于新的领导结构下，还实施了内部称为租赁速度计的租赁仪表盘 [9] - 公司通过整合合资企业、发行股权、完成再融资和处置资产等方式降低了“前进计划”的风险，目前在租赁和资产销售方面取得了显著进展，对实现2028年的杠杆和盈利指标充满信心 [10][18] - 公司将继续通过潜在的资产销售、再融资、贷款修改或贷款返还等方式积极处理2026年的债务到期问题，目标是在未来几年将杠杆率进一步降至6倍低至中区间 [35][36] - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89% [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前在执行“前进计划”方面取得了重大进展，比以往任何时候都更具信息优势、协调性和运营专注力，在租赁进度目标上提前完成，对实现关键运营、财务和去杠杆化指标充满信心 [6] - 公司表示虽然关税问题受到关注，但到目前为止对投资组合的影响极小，与零售商的合作进展顺利，将继续实时监测相关情况 [15][16] - 公司对2025年剩余时间的计划结果和时间安排充满信心，相信租赁和资产管理团队能够完成剩余的租赁和资产销售任务 [17][19] 其他重要信息 - 公司本周将开始对位于长岛谷溪的Green Acres进行重建和扩建，项目面积为37万平方英尺，预计2026年分阶段开业，2027年秋季全面完工，目前需求和预租赁情况良好，近50%的项目面积已承诺，另有17%处于意向书阶段 [30][31] 问答环节所有提问和回答 问题1: 本周新闻是否会对租赁带来潜在上行空间 - 公司表示未看到零售商因关税问题出现大量回撤情况，零售商情绪可从租赁指标、执行租赁委员会批准情况和管道情况体现，认为目前情况没有改变租赁的上行空间 [43][45] 问题2: SNOW管道8000万美元的累计数字中，净增量是多少 - 公司称8000万美元是相对于2024年这些空间产生的收入的增量，预计到2028年实现，其中2500万美元将在2025年实现，第一季度已实现600万美元 [46] 问题3: 租赁方面的资本支出是否提前，何时恢复提供指引 - 公司认为在小于1万平方英尺的空间上，资本支出约为年租金的1.2 - 1.4倍，锚定交易成本更高，计划的资本支出比去年制定“前进计划”时略多，资金在模型中支出更快，预计2027年和2028年FFO和EBITDA将大幅提升 [49][51] 问题4: 本季度新交易成功的原因及是否扩大租户范围 - 公司认为新交易成功得益于计划和组织结构的合理安排，租赁和资产管理团队紧密合作，有明确的沟通和决策机制，且拥有优质物业和明确的租赁策略，租户选择范围在疫情后有所扩大，包括数字原生和新兴品牌、国际品牌、餐饮、医疗、娱乐等多种类型 [53][58] 问题5: 同店NOI情况及2027 - 2028年的入住率目标 - 公司预计2026年前进投资组合的同店NOI将在3% - 4%的范围内，2027年和2028年将显著提高，预计到2028年物理永久入住率将接近89%，锚定店铺的开业将提高销售生产力和客流量 [62][63] 问题6: 销售指标滞后的情况下，推动租金增长的能力如何 - 公司认为应相信执行的过程，部分优质中心如斯科茨代尔时尚广场和泰森斯的销售表现良好，未来将有26个锚定店铺开业，且优质品牌的入驻将提高永久入住率，从而推动销售生产力，不应过于担心销售的中间阶段情况 [69][70] 问题7: 核心与非核心NOI的占比及核心NOI增长时间 - 公司表示将在未来两周提供NOI桥梁，明确前进投资组合的构成，预计2026年前进投资组合的核心NOI将增长3% - 4% [73] 问题8: 2025 - 2026年新交易占总租赁交易的百分比及与历史平均水平的比较，以及执行租赁委员会考虑的新交易情况 - 公司称2023年总租赁面积为420万平方英尺，其中新租赁面积为140万平方英尺，未来新交易占比将提高，执行租赁委员会审查的交易包括新交易和续约交易，新交易主要是利用空置空间，目的是提升购物中心的商品销售 [80] 问题9: 本季度重建项目收益率下降的原因及是否存在进一步增长风险 - 公司表示收益率下降是由于Flatiron和Greenacres项目的边际成本增加，根据最新项目审查，目前不存在进一步增长的风险 [83][84] 问题10: 两个续约租赁价差统计数据差异的原因 - 公司解释同一空间价差考虑了临时空间和当前租户情况，是对同一空间的比较，而新交易和续约价差是相对于到期租金的拆分，续约价差通常低于新交易价差，第一季度有一个锚定续约影响了数据 [88][91] 问题11: 第一季度同店NOI增长的具体收入和费用情况以及如何实现2027年3% - 4%的增长 - 公司表示第一季度运营费用有所增加，但收入增长超过了购物中心费用的增加，第一季度数据针对当前投资组合，2026年3% - 4%的增长针对前进投资组合，未来将提供更多关于该投资组合的信息 [97][99] 问题12: 第一季度的法律费用、租赁终止费用情况以及全年的预期，以及土地销售对FFO的影响 - 公司称第一季度法律索赔净结算收入为600万美元，是一次性非经常性项目，租赁终止费用约为500万美元，主要来自芝加哥时尚奥特莱斯的一个大租户，预计全年还会有几百万美元的租赁终止收入，第一季度土地销售完成700万美元，4月完成2500万美元，目前已完成或签订合同的土地和外铺销售总额达到7700万美元，目标是1 - 1.5亿美元 [103][105] 问题13: 关税对资产销售的影响，Lakewood的定价、需求和预计关闭时间 - 公司表示Lakewood的销售收益与债务金额相差不大，借款人正在与现有贷款人、买家进行相关流程，华盛顿广场的再融资是稳定购物中心再融资的良好例子，外铺的资本化率在5% - 5.5%左右，公司认为外铺目标可以做得更好，可能接近7%，并可能有更多机会 [109][111] 问题14: 2026年年中拐点是否意味着现金流或收益触底并开始正向增长 - 公司认为这是一个合理的描述，未来几年租赁活动增加，开发NOI将在2026年下半年至2027年和2028年开始上升，同时资产销售和贷款返还可能导致NOI暂时减少 [114] 问题15: 实现2028年物理永久入住率目标时，如何考虑租户流失、不续约等情况 - 公司表示在计算500个基点的入住率增长时已考虑了计划关闭和租户更换的情况 [119] 问题16: Forever 21重新租赁活动中，单一用户和小租户租赁的比例 - 公司称目前正在进行的Forever 21店铺重新租赁活动是混合的，大部分空间将按现状租赁，部分大型锚定店铺空间可能会分割，目前已承诺约50%，预计租金将翻倍，替换租户可能包括Dick's House of Sport、Zara、Primark、UniGlo、Urban Planet等 [120][121]