公募REITs市场整体表现 - 受板块持续低迷影响，近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，甚至出现上市后跌破发行价的情况 [1] - 8月以来公募REITs成交活跃度持续降低，成交量从8月的32.57亿份下降至10月的20.31亿份，区间换手率从14.94%下降至8.33% [6] - 中证REITs全收益指数下半年累计下跌5.32%，近3月以来公募REITs二级市场整体平均下跌4.25% [3][7] 次新REITs上市后具体表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收盘与发行价持平，次日下跌1.64%跌破发行价，11月10日收盘价3.596元仍低于发行价3.66元 [3] - 10月31日上市的一只REIT首日涨幅仅3.29%，上市7个交易日累计涨幅3.5% [4] - 9月29日上市的一只REIT首日上涨12.63%，截至11月10日累计上涨15.36% [4] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43% [4] 认购热度与市场表现反差 - 近期上市产品认购倍数创历史新高，有产品网下认购倍数达320.5倍，公众认购倍数达361.9倍 [4] - 9月发行的一只产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [4] - 高认购倍数与上市后平淡表现形成较大反差 [1][4] 市场分化格局 - 近3月有14只REITs产品跌幅超过10%，产业园和仓储物流板块领跌 [7][8] - 产业园板块三季度业绩下滑最明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑 [8] - 保障房板块表现稳健，市政环保板块量价齐升，数据中心REITs表现优异，两只产品上市以来累计涨幅均超40% [8] - 近3月有11只公募REITs实现上涨 [8] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，对长锁定期战配保持谨慎 [2][9] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的 [2][9] - 建议关注回调后的配置机会，挑选较大利差及较优资产参与 [9]