行业投资评级 - **增持（维持）**：报告对房地产开发行业维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - **政策与市场动态**：深交所启用商业不动产REITs新代码区间（181001-181999），旨在满足商业不动产项目证券化需求，提升市场容量与效率 [3][12]。同时，新城吾悦商业不动产REITs项目状态更新为“已受理”，预计募集规模**16.25亿元**，底层资产为常州天宁吾悦广场和南通启东吾悦广场 [3][12] - **行业高层表态**：全国政协委员、上交所总经理蔡建春表示，现在是发展REITs的黄金时期，应把REITs从产品发展为一个市场，并建议将REITs放在资本市场里发展 [12] - **投资策略主线**：报告提出三条投资主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机，包括高能级城市消费的增长弹性、高速及IDC（数据中心）类资产回调后的价值重构；二是关注保障房等弱周期资产的红利配置属性，结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人，把握REITs扩募与新发并行下的龙头效益 [3] REITs指数表现 - **本周表现**：截至3月6日，本周（2月27日至3月6日）中证REITs（收盘）指数下跌**0.79%**，收于**789.8点**；中证REITs全收益指数下跌**0.79%**，收于**1027.6点** [1][9]。同期，沪深300指数下跌1.07%，恒生指数下跌3.28%，中债十年期国债指数上涨0.10%，房地产（申万）指数下跌4.09%，恒生地产建筑业指数下跌4.15%，高速公路（申万）指数下跌0.09% [1][9] - **本年表现**：截至3月6日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为**1.44%**，中证REITs全收益指数涨幅为**1.76%** [1][9]。同期，沪深300指数上涨0.66%，恒生指数上涨0.49%，中债十年期国债指数上涨0.59%，房地产（申万）指数下跌0.05%，恒生地产建筑业指数上涨15.04%，高速公路（申万）指数下跌0.66% [1][9] REITs二级市场表现 - **整体行情**：本周C-REITs二级市场整体呈现回调行情，周均涨幅为**-1.07%** [2][11]。在已上市的REITs中，**18支上涨、59支下跌、2支持平** [2][11] - **板块分化**：能源基础设施板块REITs表现较优，周涨幅为**0.3%**；数据中心和仓储物流板块回调幅度较大，周涨幅分别为**-3.58%** 和 **-1.85%** [2][11]。其他板块周涨幅为：产业园区**-1.26%**、保障房**-1.43%**、交通基础设施**-0.2%**、生态环保**-0.57%**、消费基础设施**-1.62%**、水利设施**-0.16%** [2][11] - **市场概况**：截至3月6日，已上市REITs总市值约**2249.8亿元**，平均单只REIT市值约**28亿元** [2][11] - **交易活跃度**：本周已上市REITs日均成交量为**133.9万股**，日均换手率为**0.4%** [3][17]。数据中心板块交易最活跃，周换手率达**1.5%**；其他板块周换手率为：仓储物流**0.5%**、产业园区**0.3%**、保障房**0.5%**、交通基础设施**0.4%**、能源基础设施**0.7%**、生态环保**0.4%**、消费基础设施**0.4%**、水利设施**0.4%** [3][17]。个股中，南方万国数据中心REIT、华夏安博仓储REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT的日均换手率位列前三，分别为**1.8%**、**1.4%**、**1.3%** [17] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）**：本周已上市REITs的中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（**11%**）、易方达广开产园REIT（**9.8%**）、华夏中国交建REIT（**9.6%**） [3][18] - **价格与净资产比率（P/NAV）**：P/NAV位于**0.7至1.8**区间。估值较高的前三只REITs为嘉实物美消费REIT（**1.8**）、华夏安博仓储REIT（**1.8**）、易方达华威农贸市场REIT（**1.7**）。估值较低的包括易方达广开产园REIT（**0.7**） [3][18]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 2 月 24 - 27 日）中证 REITs 全收益指数下跌，成交冷清；一级市场商业不动产 REITs 申报数量增加且部分已获审核意见；二级市场数据中心领涨，租赁住房领跌，各板块表现分化，可关注数据中心扩募、租赁住房和产业园区部分 REITs 机会以及商业不动产 REITs 打新和消费基础设施 REITs 调整机会 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产 REITs 申报数量增至 14 只 - 本周新受理 2 只商业不动产 REITs，截至 2026 年 2 月末申报数量达 14 只，拟募集规模超 417 亿元 [3] - 沪深交易所对 6 只商业不动产 REITs 出具审核意见，关注项目空置率、增长率、与同平台产品区别、酒店业态运营数据下滑原因等问题 [3][19] - 基础设施 REITs 方面，截至 2 月 27 日，已问询反馈 11 单，已申报 2 单 [4][24] 二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高 - 本周各资产板块除数据中心、交通设施外全部下跌，租赁住房跌幅最大，产业园区次之 [5][25] - 数据中心板块春节前后表现出色，润泽科技、万国上涨且交易活跃，分派率略降，可关注资产波动机会；南方润泽科技数据中心发布扩募公告，关注拟购入项目估值及对分派率的提升 [5][28][31] - 租赁住房板块本周跌幅最大，基本面受折现率影响大，3 月上旬可关注利率调整交易机会，但价格上涨空间有限，优先关注国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢；关注中金厦门安居扩募后续安排 [6][34] - 产业园区板块个券全部下跌，目前分派率约 4.61%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs [6][36] - 消费基础设施板块跌幅较大，嘉实物美消费微涨，其余收跌，关注商业不动产 REITs 打新及消费基础设施 REITs 调整机会 [37][38] - 本周 REITs 成交活跃度不高，各板块中数据中心成交活跃，租赁住房换手率略有提升，部分板块换手率低于 0.3% [41][46]

市场整体表现 - 春节前一周（2月9日至2月13日）公募REITs市场整体回暖，中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数周内环比分别微涨0.32%和0.41% [2] - 从主要指数周涨跌幅对比看，中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债 [1] - 市场成交活跃度下行，周内总成交额为4.11亿元，环比前一周下降29.5% [4] 产品涨跌情况 - 已上市的79只公募REITs产品中，环比上涨的数量大幅增加至60只 [1][2] - 涨幅最大的三只产品为工银蒙能清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT和华泰南京建邺REIT，周内分别上涨3.47%、3.11%和3% [1][2] - 环比下跌的产品减少至19只，跌幅最大的三只产品是华安外高桥REIT、华夏金隅智造工场REIT和华夏金茂商业REIT，周内分别下跌2.86%、1.48%和1.38% [3] 板块与行业表现 - 数据中心、消费、能源等板块REITs涨幅靠前 [1][2] - 从成交额细分看，交通基础设施类REITs周成交额最大，为0.87亿元，占总成交额21.2% [5] - 其他类型REITs周成交额分别为：园区基础设施0.63亿元、仓储物流0.71亿元、消费基础设施0.71亿元、能源基础设施0.46亿元、保障性租赁住房0.34亿元、数据中心基础设施0.26亿元、市政环保0.15亿元 [5] 一级市场与项目动态 - 商业不动产REITs申报持续推进，最新申报项目已增至12单，预计募资规模达377亿元 [1][8] - 新增两单商业不动产REITs上报至上交所：国泰海通崇邦REIT拟募资12.6亿元，2026年预测分派率5.35%，底层资产为上海嘉定区嘉亭荟城市生活广场一期项目 [6][7]；中信建投首农REIT拟募资27.5亿元，2026年预测分派率6.87%，底层资产为北京昌平龙德广场 [8] - 首单数据中心公募REITs——南方润泽数据中心REIT计划扩募，拟将润泽（廊坊）国际信息港A-7、A-8数据中心作为新增底层资产 [1][9] - 华泰三峡清洁能源REIT获上交所反馈，问询重点涉及估值假设的审慎性、参数合理性及合规性 [9]

行业宏观背景与定位 - 中国经济在复杂多变的全球宏观环境中凭借强大韧性保持长期向好态势，新质生产力加速崛起，人工智能方兴未艾，创新活力持续迸发 [1] - 公募基金行业深度融入国家发展大局，坚守“金融为民”初心，全面围绕投资者最佳利益重塑业务链条，在引导社会资源优化配置、赋能实体经济转型、守护居民财富等方面发挥重要支撑作用，为金融强国建设注入坚实动能 [1] - 行业以“新国九条”与《推动公募基金高质量发展行动方案》为指引，持续完善以投资者最佳利益为核心的业务与服务体系，做好金融“五篇大文章” [2] 公司战略与业务实践 - 公司紧扣“向新而行”发展主题，锚定新质生产力发展航向，持续锻造“平台化、一体化、多策略”投研体系，深耕算力、半导体等关键领域及优质科技型企业 [2] - 公司着力构建以中证A500等重点宽基为核心、多样化主题产品为卫星的新质生产力属性产品体系矩阵，成功发行国内首批科创综指ETF、科创债ETF、人工智能指数产品、两只数据中心REITs以及国内首单航空运输物流REIT [2] - 公司秉持“长期主义”核心导向，将养老金融作为“投资于人”的核心载体，持续完善覆盖养老三支柱的资产管理体系，构建多元化养老产品矩阵，养老金业务管理规模即将迈上万亿大关 [3] - 公司积极服务中长期资金入市，引导保险资金、养老金等“长钱”加力配置权益资产，助力形成“长期资金支持资本市场、资本市场赋能民生改善”的良性互动 [3] - 公司践行“金融为民”初心，2025年成功发行行业首批新型分档收费模式浮动费率基金，以利益绑定机制实现与投资者共担共享 [3] - 2025年公司旗下产品盈利超千亿、分红超百亿，新增服务客户数连续十年达到千万量级 [3] - 公司持续构建专业化、智能化的投资者陪伴服务体系，打造一站式、全周期、全场景的财富管理服务生态 [3] - 公司拓宽“开放融合”的全球视野，2025年进一步深化跨境业务布局，以“全球化配置”与“跨境协同”为核心，夯实海外资产配置、海外固定收益以及主动权益三大国际业务板块 [4] - 公司提速开展跨境ETF产品布局，重点推出了多只港股通产品，旗下子公司南方东英持续巩固香港市场ETF业务的优势地位 [4] 未来发展规划与重点 - 公司将重点锤炼服务国家战略的产业研判力，力争识别变革性技术突破点，积极布局科创、绿色、先进制造等战略赛道 [5] - 公司将深度激活数智驱动创新的核心硬实力，以人工智能赋能投研、市场、产品、运营体系的全方位升级，紧抓AI时代发展的关键机遇 [5] - 公司将聚焦提升资本市场高质量发展的综合竞争力，在指数业务、养老金业务等重点业务方面持续发力，在更高水平开放格局中拓展跨境业务边界 [5] - 公司将全心培育对居民财富管理需求的一线感知力，在产品创新、服务优化、减费让利等方面持续深耕 [5]

行业宏观背景 - 中国经济在复杂多变的全球宏观环境中保持长期向好态势，新质生产力加速崛起，现代化产业体系建设稳步推进，人工智能等创新领域持续发展 [3] - 公募基金行业深度融入国家发展大局，在引导社会资源优化配置、赋能实体经济转型、守护居民财富等方面发挥重要支撑作用 [3][4] - 行业以新“国九条”与《推动公募基金高质量发展行动方案》为指引，持续完善以投资者最佳利益为核心的业务与服务体系 [4] 公司战略与业务发展 - 公司紧扣“向新而行”发展主题，锚定新质生产力发展航向，持续锻造“平台化、一体化、多策略”投研体系，深耕算力、半导体等关键科技领域 [5] - 着力构建以中证A500等重点宽基为核心、多样化主题产品为卫星的新质生产力属性产品体系矩阵 [5] - 成功发行国内首批科创综指ETF、科创债ETF、人工智能指数产品、两只数据中心REITs以及国内首单航空运输物流REIT [5] - 秉持“长期主义”核心导向，将养老金融作为核心载体，持续完善覆盖养老三支柱的资产管理体系，养老金业务管理规模即将迈上万亿大关 [6] - 积极服务中长期资金入市，引导保险资金、养老金等“长钱”加力配置权益资产 [6] - 践行“金融为民”初心，2025年成功发行行业首批新型分档收费模式浮动费率基金 [6] - 2025年公司旗下产品盈利超千亿、分红超百亿，新增服务客户数连续十年达到千万量级 [6] - 持续构建专业化、智能化的投资者陪伴服务体系，打造一站式、全周期、全场景的财富管理服务生态 [6] - 拓宽“开放融合”的全球视野，2025年进一步深化跨境业务布局，夯实海外资产配置、海外固定收益以及主动权益三大国际业务板块 [7] - 提速开展跨境ETF产品布局，重点推出了多只港股通产品 [7] - 旗下子公司南方东英持续巩固香港市场ETF业务的优势地位 [7]

文章核心观点 - 南方基金发布2026年新春献词，回顾过去一年中国经济与公募基金行业在复杂环境中展现韧性并迈向高质量发展，同时阐述公司自身以“金融为民”为初心，围绕“向新而行”、“长期主义”、“开放融合”等核心导向，在服务国家战略、赋能实体经济、守护居民财富方面取得的成果与未来规划 [1][2][3][4] 行业环境与定位 - 过去一年，面对复杂多变的全球宏观环境，中国经济凭借强大韧性保持长期向好态势，新质生产力加速崛起，人工智能方兴未艾 [1] - 公募基金行业深度融入国家发展大局，坚守“金融为民”初心，围绕投资者最佳利益重塑业务链条，在引导社会资源配置、赋能实体经济转型、守护居民财富等方面发挥重要支撑作用 [1] - 行业以新“国九条”与《推动公募基金高质量发展行动方案》为指引，持续完善以投资者最佳利益为核心的业务与服务体系 [2] 公司战略与业务重点：向新而行（科技创新与产品布局） - 公司锚定新质生产力发展航向，持续锻造“平台化、一体化、多策略”投研体系，深耕算力、半导体等关键领域及优质科技型企业 [2] - 着力构建以中证A500等重点宽基为核心、多样化主题产品为卫星的新质生产力属性产品体系矩阵 [2] - 成功发行国内首批科创综指ETF、科创债ETF、人工智能指数产品、两只数据中心REITs以及国内首单航空运输物流REIT，以金融创新畅通“科技-产业-金融”循环 [2][10] 公司战略与业务重点：长期主义（养老金融与长期资金） - 面对人口老龄化趋势，公司将养老金融作为核心载体，持续完善覆盖养老三支柱的资产管理体系，构建多元化养老产品矩阵 [3] - 公司养老金业务管理规模即将迈上万亿大关 [3] - 积极服务中长期资金入市，引导保险资金、养老金等“长钱”加力配置权益资产，助力形成“长期资金支持资本市场、资本市场赋能民生改善”的良性互动 [3][11] 公司战略与业务重点：金融为民（投资者回报与服务） - 2025年成功发行行业首批新型分档收费模式浮动费率基金，以利益绑定机制实现与投资者共担共享 [3][12] - 2025年公司旗下产品盈利超千亿、分红超百亿 [3][12] - 新增服务客户数连续十年达到千万量级 [3][12] - 持续构建专业化、智能化的投资者陪伴服务体系，打造一站式、全周期、全场景的财富管理服务生态 [3] 公司战略与业务重点：开放融合（跨境业务与全球布局） - 2025年进一步深化跨境业务布局，以“全球化配置”与“跨境协同”为核心，夯实海外资产配置、海外固定收益以及主动权益三大国际业务板块 [4][13] - 提速开展跨境ETF产品布局，重点推出了多只港股通产品 [4][13] - 旗下子公司南方东英持续巩固香港市场ETF业务的优势地位，凭借多元化跨境产品为海内外投资者布局中国资产提供多重路径 [4][13] 未来展望与规划 - 新的一年将重点锤炼服务国家战略的产业研判力，积极布局科创、绿色、先进制造等战略赛道 [4][14] - 深度激活数智驱动创新的核心硬实力，以人工智能赋能投研、市场、产品、运营体系的全方位升级 [5][14] - 聚焦提升资本市场高质量发展的综合竞争力，在指数业务、养老金业务等重点业务方面持续发力，在更高水平开放格局中拓展跨境业务边界 [5][14] - 全心培育对居民财富管理需求的一线感知力，在产品创新、服务优化、减费让利等方面持续深耕 [5][14]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 1 月 26 - 30 日）中证 REITs 全收益指数收涨但市场成交活跃度下滑 首批 8 只商业不动产 REITs 被受理且基本面良好可关注打新机会 二级市场上新型设施回调能源设施领涨 不同板块表现分化可关注部分稳定性高或分派率有保障的项目[1][2][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：首批 8 只商业不动产 REITs 已被受理 - 2025 年末证监会推出商业不动产 REITs 重点支持商业综合体等业态 2026 年 1 月 29 - 30 日首批 8 只被上交所受理 原始权益人涉及多类企业 合计募集规模约 314.75 亿元[2][17][20] - 首批 8 只商业不动产出租率优秀 区位条件好 已上市消费基础设施 REITs 运营好抗跌性强 可关注商业不动产 REITs 申报进度和打新机会[21] - 截至 2026 年 1 月 30 日 基础设施 REITs 已发行待上市 1 单 已问询反馈 9 单 已受理 2 单 华安外高桥仓储物流 REIT 拟扩募[4][24][25] 二级市场：新型设施有所回调，能源设施领涨 - 本周除新型设施下跌 1.19%外 其余资产类型整体小幅上涨 能源设施涨幅最大为 1.54% 全市场 41 只个券收涨 36 只收跌 1 只收平[5][26] - 数据中心（IDC）板块回撤大 但未来经营需求可持续性好 润泽、万国动态分派率接近租赁型项目参考值 可关注波动机会[5][29] - 能源设施本周涨幅最大 工银蒙能清洁能源表现亮眼 但能源类项目业绩波动大 建议优先关注水电类资产或可供分配金额保障度高的项目[6][32][34] - 产业园区本周上涨 0.34% 分派率在租赁型 REITs 中靠前 但多只园区个券 2025 年可供分配金额下滑或完成度差 建议关注基本面稳定、有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs 留意部分份额解禁情况[37] - 消费基础设施板块本周上涨 0.22% 今年春节偏晚保障 1 季度业绩 目前部分项目分派率较高[39] - 本周 REITs 成交活跃度边际走弱 除市政环保外各资产板块换手率均下滑 新型设施换手率下降最大 消费设施主力净流入率较大 可关注消费板块成交情况[42][45]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变 债券收益率低位区间震荡 长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为78家 [2] - 行业总市值为2225.68亿元 行业流通市值为1247.05亿元 [2] 本周市场表现 - 本周REITs指数下跌0.36% 其中经营权类下跌0.79% 产权类下跌0.49% [15] - 同期沪深300指数下跌0.57% 中证红利指数下跌1.78% 中证全债指数上涨0.19% 中债10年期国债指数上涨0.34% 中证转债指数上涨1.08% [15] - 本周29支REITs上涨 0支持平 49支下跌 整体下跌0.36% [19] - 嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.59% 华夏南京高速REIT跌幅最大为4.14% [19] 本周市场交易情况 - 本周周内交易金额为29.3亿元 环比下降17.6% [8] - 日均换手率为0.5% 环比下降0.1个百分点 [8] - 分板块看 交易金额方面：高速公路板块5.4亿元(-11.4%) 生态环保板块1.5亿元(+4.3%) 清洁能源板块3.5亿元(-5.2%) 产业园区板块6.4亿元(-11.7%) 仓储物流板块5.2亿元(+2.7%) 保租房板块2.4亿元(-24.8%) 消费类板块5.6亿元(-40.5%) 数据类板块1.7亿元(-25.7%) [8] - 分板块看 日均换手率方面：高速公路板块0.4%(+0.0pct) 生态环保板块0.9%(+0.1pct) 清洁能源板块0.9%(+0.3pct) 产业园区板块0.8%(+0.2pct) 仓储物流板块0.8%(+0.2pct) 保租房板块0.5%(0.0pct) 消费类板块0.6%(-0.1pct) 数据类板块1.2%(-0.2pct) [8] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.03%到10.87%之间 [43] - 估值收益率较高的有平安广州广河REIT(10.87%)、华夏中国交建REIT(9.46%) [43] - 估值收益率较低的有工银蒙能能源REIT(-1.03%)、创金合信首农REIT(-0.78%) [43] - P/NAV方面 整体在0.72到1.84之间 [43] - P/NAV较高的有嘉实物美消费REIT(1.84)、易方达华威REIT(1.77) [43] - P/NAV较低的有易方达广开REIT(0.72)、华夏中国交建REIT(0.75) [43] 主要事件梳理 - 首批商业不动产REITs项目已申报 包括华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等 [7][12] - 华夏中核清洁能源REIT公告将于2026年2月2日上市交易 发行价为5.015元/份 [7][12][13] - 华安外高桥REIT发布扩募公告 拟新购入上海外高桥物流园区及保税区的仓库与厂房资产 [7][12][14] - 华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途 涉及金额96,049.80万元 [7][12][14] - 华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动 [7][12] - 华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大 于1月26日停牌1小时 其收盘价在1月23日达到3.453元/份 较1月20日上涨10.28% [7][12][13] - 华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据 当月日均车流量33,245辆次 环比变动1.8% 当月路费收入1,908万元 环比变动4.2% [7][12][13] - 嘉实京东仓储REIT发布基金份额解除限售公告 解禁后流通份额占比将从66%提升至80% [14] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息 目前有26只REITs（含扩募）处于发行阶段 [45] - 包括3单产业园项目、2单能源项目、3单消费类项目、1单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目、8单商业不动产项目 [45] REITs与股债相关性 - REITs上市以来与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.24、0.08、0.64 与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.20 [5] - 分板块看 上市以来仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8) [17][24] - 具体相关性系数：仓储物流(0.76)、消费(0.72)、市政环保(0.27)、数据中心(0.10)、高速公路(0.09)、保租房(0.08)、清洁能源(0.05)、产业园区(-0.21) [17][24]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

文章核心观点 - 南方基金发布2026年新年寄语，回顾2025年公司及公募基金行业在服务国家战略、推动高质量发展方面的成果，并展望2026年发展重点 [1][4][10] - 公司认为中国经济长期向好，资本市场改革深化，公募基金行业在引导资源配置、赋能实体经济、守护居民财富方面作用关键 [1][4] - 公司强调将坚守“金融为民”初心，以投资者最佳利益为核心，持续完善业务与服务，在高质量发展征程中贡献力量 [1][2][5] 行业回顾与展望 - 2025年是“十四五”规划收官之年，中国经济在复杂环境中保持韧性，新质生产力加速崛起，现代化产业体系建设稳步推进 [1] - 公募基金行业深度融入国家发展大局，围绕投资者最佳利益重塑业务链，在优化资源配置、赋能实体经济转型、守护居民财富方面发挥重要支撑作用 [1] - 展望2026年（“十五五”规划开局之年），中国经济底盘坚实，资本市场改革纵深推进，中国资产全球吸引力增强，居民财富借道公募基金共享发展成果的趋势将持续 [4][10] 公司战略与业务实践 - **向新而行，聚焦新质生产力**：公司锚定新质生产力发展方向，持续锻造“平台化、一体化、多策略”投研体系，深耕算力、半导体等关键科技领域 [2] - **产品创新与布局**：着力构建以中证A500等重点宽基为核心、多样化主题产品为卫星的产品矩阵，2025年成功发行国内首批科创综指ETF、科创债ETF、人工智能指数产品、两只数据中心REITs以及国内首单航空运输物流REIT [2] - **长期主义，发展养老金融**：面对人口老龄化趋势，公司将养老金融作为核心，持续完善覆盖养老三支柱的资产管理体系，养老金业务管理规模即将迈上万亿（即一万亿）大关 [3] - **服务中长期资金**：积极引导保险资金、养老金等“长钱”加大权益资产配置，助力形成长期资金与资本市场良性互动 [3] - **金融为民，践行让利**：2025年成功发行行业首批新型分档收费模式浮动费率基金，以利益绑定机制与投资者共担共享 [3] - **经营成果**：2025年公司旗下产品盈利超千亿（即超过1000亿）、分红超百亿（即超过100亿），新增服务客户数连续十年达到千万量级 [3] - **开放融合，拓展全球业务**：2025年深化跨境业务布局，以“全球化配置”与“跨境协同”为核心，夯实海外资产配置、海外固定收益及主动权益三大国际业务板块，提速跨境ETF布局，重点推出多只港股通产品 [4][9] - **子公司发展**：旗下子公司南方东英持续巩固在香港市场ETF业务的优势地位，通过多元化跨境产品为投资者布局中国资产提供路径 [4][9] 公司未来重点方向 - **提升产业研判力**：重点锤炼服务国家战略的产业研判能力，识别变革性技术突破点，锚定科创、绿色、先进制造等战略赛道，以投研实力赋能实体经济升级 [5][10] - **提升综合竞争力**：聚焦提升资本市场高质量发展的综合竞争力，在指数业务、养老金业务等重点领域持续发力，在更高水平开放格局中拓展跨境业务边界 [5][10] - **培育一线感知力**：全心培育对居民财富管理需求的一线感知力，在产品创新、服务优化、减费让利等方面持续深耕 [5][10]