公募REITs市场整体表现 - 近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，与认购时的超高认购倍数形成反差，甚至出现上市后跌破发行价的情况[1] - 8月以来公募REITs成交量和区间换手率等指标持续走低，8月成交量32.57亿份、换手率14.94%，9月降至23.79亿份、10.31%，10月进一步降至20.31亿份、8.33%[4] - 主力买入额从8月的55.21亿元下降到10月的33.30亿元[4] - 下半年以来REITs市场整体震荡下行，截至11月10日中证REITs全收益指数累计下跌5.32%，近3月公募REITs二级市场平均下跌4.25%[2][5] 次新REITs具体案例表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收平于发行价3.66元，11月7日下跌1.64%报收3.6元跌破发行价，11月10日以0.11%跌幅报收3.596元仍处破发状态[2] - 10月31日上市的一只REIT首日仅上涨3.29%，随后六个交易日涨跌互现，上市7个交易日累计上涨3.5%[3] - 9月29日上市的一只REIT除首日上涨12.63%外表现平淡，截至11月10日累计上涨15.36%[3] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43%[3] 一级市场认购热度与二级市场表现反差 - 近期上市产品发售时申购资金高涨，有产品仅发售1天就结束募集，网下认购倍数达320.5倍创历史新高，公众认购倍数达361.9倍[3] - 9月发行的产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍[3] - 一级市场打新情绪浓厚但二级市场交易情绪冷淡，导致新券上涨空间受限，打新收益率随二级市场行情回落而逐步下滑[4] 市场内部分化格局 - 不同资产类型表现显著分化，近3月有14只REITs跌幅超过10%，同时有11只实现上涨[5][6] - 产业园板块业绩下滑最明显，三季度EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑[6] - 保障房板块表现最为稳健，出租率与租金稳中有升，绝大多数项目营业收入正增长[6] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨呈现量价齐升态势[6] - 今年8月上市的两批数据中心REITs首日均实现30%涨幅，截至11月10日上市以来累计涨幅均超40%[6] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，挑选较大利差及较优资产参与，对长锁定期战配保持谨慎[1][7] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的[1][7] - 市场配置资金对于优质资产的需求仍非常旺盛，可关注回调后的配置机会[7]

公募REITs市场整体表现 - 受板块持续低迷影响，近期上市的公募REITs打新收益明显下滑，甚至出现上市后跌破发行价的情况 [1] - 8月以来公募REITs成交活跃度持续降低，成交量从8月的32.57亿份下降至10月的20.31亿份，区间换手率从14.94%下降至8.33% [6] - 中证REITs全收益指数下半年累计下跌5.32%，近3月以来公募REITs二级市场整体平均下跌4.25% [3][7] 次新REITs上市后具体表现 - 某软件园REIT于11月6日上市，首日收盘与发行价持平，次日下跌1.64%跌破发行价，11月10日收盘价3.596元仍低于发行价3.66元 [3] - 10月31日上市的一只REIT首日涨幅仅3.29%，上市7个交易日累计涨幅3.5% [4] - 9月29日上市的一只REIT首日上涨12.63%，截至11月10日累计上涨15.36% [4] - 9月12日上市的一只REIT首日上涨26.81%，截至11月10日累计上涨25.43% [4] 认购热度与市场表现反差 - 近期上市产品认购倍数创历史新高，有产品网下认购倍数达320.5倍，公众认购倍数达361.9倍 [4] - 9月发行的一只产品公众投资者与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [4] - 高认购倍数与上市后平淡表现形成较大反差 [1][4] 市场分化格局 - 近3月有14只REITs产品跌幅超过10%，产业园和仓储物流板块领跌 [7][8] - 产业园板块三季度业绩下滑最明显，EBITDA与可供分配金额降幅均超10%，超过八成个券出现业绩下滑 [8] - 保障房板块表现稳健，市政环保板块量价齐升，数据中心REITs表现优异，两只产品上市以来累计涨幅均超40% [8] - 近3月有11只公募REITs实现上涨 [8] 投资策略建议 - 一级市场战配及打新需精选项目，对长锁定期战配保持谨慎 [2][9] - 二级市场聚焦三条主线：分子端稳健的抗周期板块、景气度边际修复的相关标的、原始权益人扩募诉求强且储备资产优质的标的 [2][9] - 建议关注回调后的配置机会，挑选较大利差及较优资产参与 [9]

资本市场融资规模与结构 - 近五年交易所市场股债融资合计57.5万亿元，直接融资比重较"十三五"末提升2.8个百分点至31.6% [1] - "十四五"期间交易所债券市场累计发行各类债券超52.4万亿元，截至8月底托管面值超34万亿元，其中非金融公司债券托管面值超17万亿元 [1][4] - 科技创新公司债券累计发行1.77万亿元 [1][4] 资本市场支持科技创新的成效 - IPO金额前三行业为半导体、硬件设备和电气设备，高新技术企业占比超九成，战略性新兴产业公司数量占比过半 [2] - A股科技板块市值占比超过四分之一，已高于银行、非银金融、房地产行业市值合计占比 [3] - 市值前50名公司中的科技企业从"十三五"末的18家提升至当前的24家 [3] - 私募股权创投基金参与投资了九成的科创板和北交所上市公司、过半数的创业板上市公司 [1][6] 融资工具与产品创新 - 推出科创债ETF，编制科技创新指数，落地数据中心等领域REITs [4][5] - "十四五"期间公募REITs产品累计注册79只，募集资金近2000亿元，市值突破2100亿元 [5] - REITs底层资产预计将覆盖人工智能算力中心、绿色数据中心、智慧城市物联网平台等新兴领域 [5] 资金流向与投资者结构 - 截至二季度末私募股权创投基金管理规模达14.4万亿元，在投项目15万个 [6] - 创业投资基金投向中小企业数量和在投本金占比分别为74%和55%，投向高新技术企业占比分别为50%和54%，投向初创科技型企业占比分别为32%和21% [6] - 截至8月底各类中长期资金合计持有A股流通市值约21.4万亿元，较"十三五"末增长32% [6][7] - 专业机构持有沪市A股流通市值较"十三五"末增长47%，其中各类中长期资金持有市值增长55%，专业机构交易占比上升12个百分点 [7] 政策支持与未来方向 - 新"国九条"、"科技十六条"、"科创板八条"、"并购六条"等政策密集释放积极信号 [3] - 支持人工智能、商业航天、低空经济等前沿科技领域企业适用科创板第五套上市标准 [2] - "十四五"期间支持科技创新的代表性并购案例不断涌现，如海光信息和中科曙光、芯联集成、思瑞浦与创芯微等 [2]

中国基础设施公募REITs市场总体概况 - 2024年以来中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段，呈现"稳预期、防风险、促转型"态势 [1] - 截至2025年9月全市场共上市75只REITs产品，发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量及规模占比约七成，资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场发展格局 - 江苏省已形成"储备+培育+发行多轨并行"的REITs发行格局 [2] - 按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [2] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [2] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性REITs项目分析 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市，为产业园区基础设施REITs代表，其净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市，募集资金30.5亿元全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程，有效拉动了360.5亿元的总投资 [4] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，底层资产菁英公寓截至2024年末出租率为93.33，累计服务超3.4万名人才 [4] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs，募集24亿元资金，底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100，电能利用效率PUE为1.24 [5] 政策支持与监管协同 - 江苏省将REITs发行写入省"十四五"规划纲要，出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [6] - 南京、苏州、无锡等市陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [7] - 江苏证监局制定方案推动国有企业利用公募REITs盘活存量资产，并联合相关部门开展专题培训 [7] - 上交所积极打造REITs上市"主阵地"，加强与各地沟通联络，联合多部门开展专题培训挖掘优质项目 [9] - 上交所服务团队开展"三开门"服务，包括实地走访底层资产、组织项目观摩上市仪式等活动 [9]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 数据中心是融合"房地产"与"电力"双重属性的特殊业态，国内市场正迈向供需新平衡，已上市两单REITs估值合理回报有吸引力 [8] - 美国数据中心REITs是高价值核心资产，回报率高受机构投资者看好，海外龙头企业EV/EBITDA倍数普遍在20x以上 [8] 各目录总结 数据中心行业全景 数据中心的商业模式 - 数据中心是融合"房地产"与"电力"属性的特殊业态，投资重资产、建设周期长，选址受"东数西算"战略影响 [14] - 获得充足、稳定且成本可控的电力供应是核心竞争壁垒，PUE监管严苛，用水需求也面临挑战 [19] 数据中心行业发展四阶段 - 历经网络中心、IT中心、云中心、算力中心四个阶段，当前AI技术驱动对智能算力需求增长 [24] 数据中心竞争格局 - 中国数据中心市场参与者分基础电信运营商、第三方数据中心运营商、互联网企业自建三类，行业整合趋势明显资源向头部集中 [25][27] 供需关系演变 - 需求侧下游客户结构稳固，资本开支迎新一轮增长；供给侧新增投资放缓与结构优化，预计未来供需将实现平衡 [31] 国内数据中心REITs深度剖析 数据中心REIT营收成本拆分 - 收入源于服务器托管及基础服务，分零售型和批发型业务，核心运营指标是签约率和上架率 [36] - 运营成本包括能源、运维、资本性支出、税费和保险，能源成本占比大受PUE和负载率影响 [36] 两单数据中心REIT对比 - 南方万国和南方润泽REIT在战略区位、商业模式、运营状态、合同期限、绿色能效方面有相似点，在"含电"与"不含电"、机柜功率、项目估值等方面有差异 [41] 国内与国际估值透视 两单数据中心REITs估值——EV/EBITDA倍数 - EV/EBITDA是评估核心指标，两单REITs2026年预测倍数均为13.6倍，回报有吸引力 [45] 两单数据中心REITs估值——资本化率法 - 资本化率反映资产无杠杆真实投资回报率，两单REITs2026年预期Cap Rate落在合理范围 [52] 两单数据中心REITs估值——现金分派率 - 现金分派率是重要回报指标，两单数据中心REITs2026年预计分派率高于多数其他类型REITs，未来成长性预期更优 [55] 中美REITs资产类型差异 - 美国部分资产类型中国未独立推出，两国在数据中心等核心房地产类别有交集 [59] 美国数据中心REIT是核心资产，表现优于其他另类资产 - 美国数据中心REITs数量占比低但市值占比高，2024年回报率突出，机构投资者净增配预期高 [67] 海外成熟数据中心估值对标：EV/EBITDA均高于20x - 选取四家海外代表性公司，其商业模式各有特点，EV/EBITDA均高于20x [69][70]

政策与市场动态 - 七部委联合发布《关于金融支持新型工业化的指导意见》，提出18条支持举措，涉及多种金融工具[2] - 政策推动制造业融资租赁债权资产证券化，存量规模约4400亿元[3] - 首批数据中心REITs正式落地，南方万国和南方润泽科技发行规模分别为24亿元和45亿元，上市首日涨幅达30%[3] 发行市场概况 - 2025年7月全市场发行资产证券化产品185期，规模合计2004.79亿元，较上期减少5%[6] - 微小企业贷款类产品发行规模最大，占比76%[10] - 不良贷款类产品平均发行成本和风险溢价最高，保单质押贷款类产品发行成本仍处高位[6][9] 产品结构与成本 - 银行间市场ABS发行11期，规模329.33亿元，较上月增长33%，优先级票面利率1.58%-2.19%[17] - 交易商协会ABN发行52期，规模390.43亿元，较上月减少29%，票面利率1.47%-4%[12] - 交易所ABS发行122期，规模1285.02亿元，与上月基本持平，票面利率1.68%-3.81%[20] 二级市场表现 - 银行间市场ABS成交114.08亿元，交投热度较上月明显下降[27] - 交易商协会ABN成交423.74亿元，与上月基本持平[28] - 交易所ABS成交983.05亿元，较上月略有下降，上交所和深交所分别成交804.87亿元和178.18亿元[31]

民间投资整体表现 - 上半年民间项目投资(扣除房地产开发)同比增长5.1% [1] - 受房地产开发投资下滑影响，整体民间投资增速同比下降0.6% [2] - 住宿和餐饮业民间投资增长20.3%，基础设施增长9.5%，文化体育娱乐业增长8.4%，制造业增长6.7% [2] 行业投资亮点 - 新能源汽车、人工智能、计算机通信、通用设备、专用设备制造业是民间投资较快增长领域 [2] - 核电项目民企参股比例从10%提升至20%，新核准5个核电项目总投资超2000亿元(单台机组约200亿元) [4] - 江苏民企投资的省级重大项目达228个(同比增加27个)，计划投资额1500亿元，集中在新一代信息技术、新能源、高端装备领域 [4] 政策支持与市场环境 - 民营经济促进法实施，首次立法保障民企参与国家重大战略和PPP项目 [3][4] - 新版市场准入负面清单发布，向民间资本推介3200多个新项目(总投资超3万亿元) [3] - 首批两只数据中心REITs上市，破除民企参与基建的融资壁垒，未来将拓展至产业园区、仓储物流等领域 [6] 未来投资方向 - 国家将支持民企参与工业设备更新、回收循环利用、新兴产业及未来产业投资 [5][7] - "两重"建设项目清单8000亿元和中央预算内投资7350亿元已基本下达完毕 [7] - 需进一步破除市场壁垒，优化营商环境，推动全国统一大市场建设 [7]

科创板与创业板改革 - 科创板将设置科创成长层并重启未盈利企业适用第五套上市标准 精准服务技术突破大 研发投入持续 商业前景广阔的优质科创企业 [2] - 推出6项科创板改革措施 包括试点资深专业机构投资者制度 IPO预先审阅机制 扩大第五套标准至人工智能 商业航天 低空经济等领域 支持未盈利科技企业增资扩股 完善再融资制度 增加投资产品 [2] - 创业板正式启用第三套上市标准 支持优质未盈利创新企业上市 [2] 资本市场产品创新 - 将批复全国首批2只数据中心REITs注册 支持科技企业利用知识产权 数据资产等开展资产证券化和REITs融资 [5] - 大力发展科创债 优化发行交易制度 完善贴息担保机制 推出科创债ETF 发展可交换债 可转债等股债结合产品 [5] - 推动基金份额转让业务试点转常规 优化实物分配股票试点和反向挂钩机制 [6] 中长期资金引导 - 支持编制更多科技创新指数 开发科创主题公募基金产品 引导中长期资金参与科技企业投资 [3] - 推动社保基金 保险资金 产业资本参与私募股权投资 拓宽资金来源 [10] - 更大力度培育壮大耐心资本和长期资本 聚焦私募基金募投管退环节卡点堵点 [9][10] 并购重组与监管制度 - 推动股份对价分期支付机制 重组简易审核程序等新举措落实 研究完善上市公司股权激励实施程序 [8] - 坚持上市是起点不是终点 融资是工具不是目的 不断完善上市公司全链条监管制度安排 [4] - 抓好并购六条和重大资产重组管理办法落地 提升上市公司核心竞争力和经营业绩 [8] 科技创新与资本互动 - 全球科技创新进入密集活跃期 从点状突破向系统集成推进 技术突破到市场应用转化加速 [7] - 资本市场具有风险共担 利益共享机制 能对关键要素资产定价 激发企业家精神和创新活力 [12] - 资本市场已促进科技 资本 产业良性循环 为科技创新和产业转型升级提供重要支撑 [11]

上海金融系统信息 - 浦东新区印发《行动方案》打造金融科技产业集群 推动金融科技前沿技术研究和场景应用 建设标杆性金融科技集聚区 [1] - 上海黄金交易所2025年中会议要求持续建设自主可控黄金市场基础设施 深化黄金市场改革开放 [1] - 中航京能光伏REIT扩募项目获批 首单"光伏+水电"资产组合模式 规模未披露 开启公募REITs资产多元化新篇章 [1] - 南方万国数据中心REIT上市 全国首批数据中心REITs 提供"募投管退"全周期解决方案 [2] - 上海出台《若干措施》促进商业健康保险发展 提出五方面18条措施 包括拓宽保障内容 研发"一老一小"及带病体产品 支持创新药械支付 [2][3] - 上海清算所2025年中会议要求推动清算托管业务向新向好 提升国际化发展 处理发展与安全关系 [3] - 上海清算所推出信用衍生品双边清算线上化服务 建行等4家机构首批完成入市 [3][4] - 国泰海通助力上海畅途租赁发行全国首单融资租赁贴标"两新"ABN 规模8.15亿元 底层为汽车租赁应收款 [5] - 农行上海市分行落地首笔"张江科技贷" 通过四方协作机制支持专精特新企业 [5] - 招银金租落地国内首单项目公司卫星租赁业务 租赁物为天启星座卫星 首批投放近3000万元 [5] - 上海农商银行发行全国首只挂钩长三角日气温指数结构性存款 募集5000万元 [6] - 上海设立临床转化基金 首创知识产权服务信托公司化运营模式 专注医疗创新转化 [7] 中央金融管理部门资讯 - 央行等七部门联合印发《指导意见》支持新型工业化 提出到2027年基本成熟支持制造业高端化智能化绿色化的金融体系 [8] - 央行等三部门就《金融机构客户尽职调查管理办法》征求意见 反馈截止2025年9月3日 [9] - 交易商协会要求主承销商不得以低于成本承销费报价竞标债券项目 [10][11] - 中期协发布新规禁止期货经纪业务八大不正当竞争行为 推动行业转型价值创造 [12] 统计数据 - 2025年6月末全国小微企业贷款余额87.74万亿元 同比增长12.49% 新发放普惠型小微贷款平均利率同比下降0.46个百分点 [13] - 2025年7月末我国外汇储备规模32922亿美元 环比下降252亿美元 降幅0.76% [14] - 2025年7月全国期货市场成交量10.59亿手 同比增长48.89% 成交额71.31万亿元 同比增长36.03% [15]

数据中心REITs上市 - 首批数据中心REITs在沪深交易所上市 [1]