报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 沪深 REITs 市场初具规模且空间广阔，政策支持下发行节奏加速，REITs 兼具债性与股性、超长久期、底层资产多样等独特属性，估值方法多样，投资上建议关注普洛斯等标的，现阶段网下认购新发 REITs 可重视 [2][3][5][6] 根据相关目录分别进行总结 发行节奏加快，Reits 市场初具规模 - 我国 REITs 市场已初具规模，截至 2025 年 6 月 30 日，上市 REITs 共 68 只，总市值 2055 亿元，流通市值约 959 亿元，2025 年上半年日均成交额 6.23 亿元 [16] - 政策支持下，Reits 发行节奏或加快，发行审批流程包括项目筛选与准备、向省级发改委申报、国家发改委审核、交易所审核与注册、发行与上市等阶段，2024 年以来政策推动 REITs 高质量发展、常态化发行，优质资产持续扩容，扩募常态化进一步规范 [18][20][23] - 利率下行，券商信托等金融机构加仓 REITs，2024 年下半年我国进入低利率时代，固收类资金拓展投资范围，证券公司成为 REITs 最大投资人 [25][29] - 参考海外，我国 REITs 市场空间广阔，我国公募 REITs 单只市值远低于美国等市场，若上市数量和单只市值提升，市场总市值有望大幅增长 [32][35] REITs 的资产特性 - 兼具债性与股性，风险收益比良好，债券属性体现在强制分红且支付率高、现金流稳定，权益属性体现在收益依赖底层资产运营、市场情绪影响升贴水，风险收益比较好，不同经济周期下适应能力强 [5][55] - 期限极长，形成了独特的资产属性，我国 REITs 以契约型封闭式基金为主，期限 10 - 99 年，超长久期带来优势和挑战，剩余期限影响债性和权益属性 [61] - 底层资产类型丰富，涵盖交通、能源等八大类，各类型上市数量和市值结构较均衡，不同资产类型市场表现、可分配金额完成度等差异较大，需关注定期报告和月度运营数据 [67][71][101] REITs 的估值方法探讨 - REITs 估值方法综述，分为绝对估值法和相对估值法，绝对估值法常用收益法（DCF），相对估值指标有 PNAV、PFFO、IRR 和现金分派率 [108][111] - 适用于所有类型的 PNAV REITs，PNAV 反映投资者预期和市场情绪，适用于所有 REITs，目前处于历史高位，不同资产类型合理 PNAV 存在差异 [112][115] - 不同类型 REITs 适用不同估值方法，产权类 REITs 适合 PFFO 估值法，特许经营权类 REITs 适用现金分派率或 IRR，产权类 REITs 派息率介于中证红利和沪深 300 之间 [118][124][127] - 对 IRR REITs 估值的重要性，IRR 衡量中长期投资价值，初始 IRR 帮助判断投资价值和风险，实际运营中收益率与初始值有偏差 [128][131] 投资建议 - 流动性不足限制二级市场交易，普洛斯等标的有吸引力，但市场流动性不佳，目前不是大量配置的好时点 [135][136] - 目前阶段，认购新发基金可为主要策略，2025 年 1 - 7 月新发 REITs 网下认购可得比例平均 0.85%，多数首日涨幅高，打新策略容量 1.5 - 2.0 亿元，假设全年新发 20 - 25 只，配售比例不降，年收益约 5.1 - 6.4% [140][148]